trend maggio 2014

In questo numero
La valutazione del collateral nel
mirino della BCE: la Fase 2
dell’Asset Quality Review
L’andamento del mercato
immobiliare italiano: focus
sugli immobili a garanzia
dei mutui ipotecari
Fallimenti, +5% nel I trimestre
2014. L’edilizia tra i settori più
colpiti
La determinazione del valore
di mercato degli immobili
residenziali locati
In evidenza
ASSOVIB eletta nel Board di
TEGoVA
Silvia Cappelli, Direttore di CRIF
Valutazione Immobili e Vicepresidente di
ASSOVIB, realtà che riunisce le principali
società che offrono servizi di valutazione
immobiliare in Italia, è stata eletta nel
Board del TEGoVA, la Federazione
Europea delle Associazioni di Valutatori
Immobiliari che rappresenta 70.000
professionisti in 39 Paesi.
ASSOVIB ha fornito un importante
contributo all’interno del Gruppo di
Lavoro sulla Mortgage Directive e, nel
momento in cui la BCE ha espresso la
propria preferenza per gli EVS
(European Valuation Standards) di
TEGoVA come metodo di valutazione degli
immobili a garanzia delle esposizioni
creditizie, nell’ambito dell’Asset Quality
Review, ASSOVIB ha ottenuto di essere
rappresentata all’interno del Board della
Federazione Europea delle Associazioni di
Valutatori Immobiliari.
La valutazione del collateral nel mirino della BCE:
la Fase 2 dell’Asset Quality Review
Il 14 marzo 2014 la BCE ha pubblicato il Manuale per l’esame
della qualità degli attivi delle banche europee (Asset Quality
Review - AQR), che descrive le linee guida per la conduzione
delle ispezioni da parte delle autorità nazionali competenti e dei
soggetti terzi di cui esse si avvalgono.
Dopo una prima fase di selezione dei portafogli da esaminare,
sono attualmente in corso le vere e proprie verifiche degli attivi
sui 128 istituti dell’eurozona selezionati, di cui 15 italiani,
che dureranno fino ad agosto 2014. La conclusione del
processo di AQR, con la pubblicazione degli esiti della prova di
stress, è invece prevista per ottobre 2014.
La Fase 2 dell’Asset Quality Review metterà sotto esame 3.720
miliardi di euro di ammontare totale delle attività ponderate per il rischio relative ai portafogli
selezionati, pari al 58% del totale delle attività ponderate per il rischio delle banche sottoposte
all’esercizio. Si stima che in ogni banca verranno analizzate in media 1.250 posizioni.
Il manuale AQR pubblicato dalla BCE fornisce la metodologia relativa a dieci filoni di lavoro specifici
della Fase 2 dell’esame, tra cui i principali riguardano l’analisi dei processi, delle politiche e delle
pratiche contabili, l’esame delle posizioni e la stima del valore delle garanzie, l’analisi delle attività di
terzo livello al fair value. In particolare, con riferimento alla stima del valore delle garanzie, gli elementi
chiave della valutazione “sono strettamente interdipendenti” come ricorda la BCE, sottolineando che la
valutazione del rischio è strettamente collegata a quella dell’asset immobiliare, che rappresenta un
task centrale tra quelli posti all’attenzione del Risk Management delle banche.
“La valutazione degli immobili dati in garanzia alle banche è una delle maggiori criticità degli
esami BCE” afferma Carmelo Barbagallo, Capo del Dipartimento di Vigilanza Bancaria e Finanziaria di
Banca d’Italia, nel corso dell'audizione in Commissione Finanze del Senato sul decreto Vigilanza, che
autorizza i consulenti esterni a collaborare con gli ispettori della Banca all'esercizio di valutazione
complessiva. “Nell'ambito degli esami BCE la valutazione degli immobili dati in garanzia dai debitori
alle banche è qualcosa di più e di diverso dalla valutazione tradizionale che fanno gli ispettori di via
Nazionale nella valutazione delle garanzie sui crediti. Qui ci sono standard internazionali da seguire
nella valutazione, ben noti ai soggetti incaricati da Banca d’Italia. Un aspetto quest'ultimo che rassicura
sull’omogeneità della valutazione con gli altri Paesi”, aggiunge Barbagallo.
L’Autorità Nazionale sta quindi conducendo l’esame tramite soggetti terzi selezionati per coadiuvarla in
tale attività che, con riferimento alle verifiche sui collateral, sono rappresentati da 5 società di
valutazione - tra le quali CRIF Services - che svolgono tali controlli sulla base dei principi elencati dalla
BCE.
In particolare, secondo le indicazioni riportate nel Manuale AQR, la BCE privilegia le valutazioni
effettuate da valutatori esterni e suggerisce di valutare gli immobili secondo gli standard europei EVS2012 (European Valuation Standards o Blue Book del Tegova) oppure tramite altri standard
internazionali come gli inglesi RICS (Red Book).
Inoltre, è possibile fare riferimento alle Linee Guida ABI (che richiamano espressamente gli EVS), se
applicate per pervenire alla determinazione del più probabile valore di mercato. Il valore di riferimento
per il collateral è quello di mercato (Market Value), così come determinato dagli stessi EVS. Nel caso in
cui siano determinati più valori, il riferimento rimane sempre quello di mercato.
Con riferimento alle metodologie di valutazione, inoltre, per gli immobili residenziali è confermato
l’approccio comparativo (Market Comparison Approach) e tutte le valutazioni dovranno utilizzare
Comparables verificabili. Analogamente, per gli immobili a destinazione non residenziale potrà essere
utilizzato il metodo comparativo quando non siano disponibili sufficienti informazioni per l’applicazione di
quello reddituale, che in via prevalente sarà basato su redditi e tassi di capitalizzazione determinati
secondo le indicazioni della BCE presenti nel Manuale AQR.
L’andamento del mercato immobiliare italiano: focus sugli immobili a
garanzia dei mutui ipotecari
Dall’analisi dei dati di CRIF Valutazione Immobili, delle informazioni
registrate in EURISC (il sistema di informazioni creditizie gestito da
CRIF) e delle rilevazioni dell’Agenzia delle Entrate, si desume una
fotografia aggiornata delle tendenze in atto nel mercato italiano del
credito immobiliare.
Andamento Prezzo/Mq - Superficie Immobile
Variazioni trimestrali rispetto all'anno precedente
2,0%
1,0%
0,0%
‐1,0%
‐2,0%
‐3,0%
‐4,0%
‐5,0%
‐6,0%
‐7,0%
Variazioni trimestrali rispetto all'anno precedente
IV TRIM
2012
I TRIM
2013
II TRIM
2013
III TRIM
2013
IV TRIM
2013
Compravendite
Residenziali
-30,5%
-14,2%
-9,3%
-5,1%
-8,0%
Contratti Mutuo
Ipotecario Erogati
-48,0%
-15,0%
-7,15%
0,4%
-5,9%
Importo Medio
Mutuo Erogato
119.041 115.712
115.249
114.432
115.403
-4,4%
-5%
-4,4%
I TRIM
2014
103
102
101
0,3%
100
99
98
‐2,5%
‐3,7%
97
96
‐4,7%
‐4,4% ‐5,0% ‐4,4%
95
‐5,3%
94
‐5,7%
‐5,90%
‐6,2%
93
I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM
2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014
1,0%
0,5%
Prezzo/Mq
Superficie Immobile
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
Prezzo/Mq
Immobile
-5,3%
-3,7%
-5,9%
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili, EURISC, Agenzia delle
Entrate
Il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario
nel primo trimestre 2014 registra infatti un calo pari a -5,9% rispetto
all’analogo trimestre 2013.
Il calo delle compravendite registrato nel quarto trimestre 2013
risulta pari a -8,0% rispetto al quarto trimestre 2012, mostrando una
dinamica recessiva, rispetto al -5,1% registrato nel terzo trimestre 2013.
Andamento Prezzo/Mq - Immobili Nuovi e Usati
Variazioni trimestrali rispetto all'anno precedente
Le compravendite totali registrate nel 2013 ammontano a 406.928
unità, in contrazione di circa il -9,2% rispetto al 2012.
4,0%
2,0%
1,9%
1,2%
0,4%
0,0%
Andamento Erogazione Mutui
Variazioni trimestrali rispetto all'anno precedente
‐3,0%
‐2,1%
‐4,0%
10,0%
0,0%
130.000
0,4%
‐10,0%
121.079 ‐20,0%
‐30,0%
‐6,0%
127.502 118.422 119.041 ‐32,5%
115.249 ‐50,0%
‐70,0%
‐58,5%
‐58%
‐55,9%
114.432 ‐48,0%
‐5,8%
‐5,0%
Usato
‐5,5%
‐6,8%
‐8,5%
IV TRIM
2011
115.000
‐6,5%
Nuovo
‐4,2%
‐4,2%
‐7,2%
‐10,0%
115.403
‐3,3%
‐3,4%
‐5,2%
‐8,0%
120.000
‐40,0%
‐60,0%
‐5,9%
‐7,15%
119.837 125.000
‐0,8%
‐1,8%
‐2,5%
‐2,0%
I TRIM
2012
II TRIM III TRIM IV TRIM
2012
2012
2012
I TRIM
2013
II TRIM III TRIM IV TRIM
2013
2013
2013
I TRIM
2014
110.000
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
105.000
IV TRIM 2011 I TRIM 2012 II TRIM 2012 III TRIM 2012 IV TRIM 2012 II TRIM 2013 III TRIM 2013 IV TRIM 2013
Contratti Mutuo Ipotecario Erogati
Importo Medio Mutuo Erogato
In particolare, la diminuzione è maggiormente accentuata per gli
immobili usati (-5,5%), rispetto a quelli di nuova costruzione (-0,8%)
che sembrano più resistenti alle dinamiche di crisi del settore. Lasciamo
volutamente fuori dall'analisi gli immobili ristrutturati e da ristrutturare.
Elaborazioni CRIF su dati EURISC
Per quanto riguarda la contrazione del numero di contratti di mutuo
ipotecario erogati a persone fisiche, nel quarto trimestre 2013 si
registra un -5,9% rispetto all’anno precedente.
Il trend di riduzione, per completezza, è evidenziato dall’andamento del
valore medio degli immobili forniti in garanzia, che passa dagli oltre
200.000 € del 2010 ai circa 177.000 € del primo trimestre 2014.
Anche l’importo medio dei mutui erogati continua a registrare valori
contenuti, con un importo medio pari a 115.403 €.
Questa ulteriore diminuzione può essere letta alla luce di diversi fattori,
fra cui la minore disponibilità reddituale delle famiglie dettata dalla
particolare situazione economica e dalla politica di contrazione delle
erogazioni.
Ricordiamo che il campione di immobili analizzati da CRIF Valutazione
Immobili contiene le diverse tipologie immobiliari oggetto di Perizia CRIF
(appartamenti, attici, loft, mansarde, monolocali, ville e villette a schiera),
dove la tipologia più rappresentata è costituita dagli appartamenti.
Analizzando l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria, il prezzo/mq
mostra ancora valori negativi, mentre la superficie media
compravenduta si attesta sui 99 mq.
2
La dinamica negativa delle quotazioni investe tutte le aree italiane
anche se con intensità differente: i dati sul primo trimestre 2014
mostrano una riduzione maggiore nel Nord-Est e nel Sud/Isole,
rispettivamente con un -5,3% e un -4,4%; nel Nord-Ovest e nel Centro
si registrano invece valori più contenuti rispettivamente con un -3,2% e
un -3,0%.
Andamento Prezzo/Mq
Variazioni Trimestrali rispetto all'anno precedente
Nota:
Con riferimento ai dati forniti da CRIF Valutazione Immobili, da febbraio 2013 è
stata effettuata un’attività di normalizzazione del campione eliminando eventuali
outliers per una più coerente lettura delle elaborazioni. I dati relativi agli Immobili e
ai Mutui erogati sono riferiti alle sole persone fisiche.
Aree Nielsen
2013
I TRIM 2014
Centro
-5,8%
-3,0%
Nord-Est
-5,2%
-5,3%
Nord-Ovest
-2,1%
-3,2%
Sud e Isole
-6,0%
-4,4%
Totale Italia
-4,3%
-5,9%
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
Fallimenti, +5% nel I trimestre 2014. L’edilizia tra i settori più colpiti
Il I trimestre 2014 ha segnato una crescita del +5% del numero di
fallimenti delle imprese, 3.823 i casi registrati, circa 2 ogni ora.
I dati, registrati dall’ultima rilevazione trimestrale di CRIBIS D&B, non
sorprendono, considerando che alla fine di marzo l’andamento dei
pagamenti commerciali, che rappresentano la fotografia più affidabile e
esaustiva dello stato di salute delle imprese, mostrava come solo il 38%
delle imprese italiane saldi puntualmente le fatture ai propri fornitori.
Fallimenti per Macrosettore merceologico - I TRIM 2014
MACRO
SETTORE
FALLIMENTI
Costruzione di edifici
Edilizia
486
Installatori
Edilizia
318
Commercio ingrosso
291
Servizi vari
240
Commercio ingrosso
208
Servizi finanziari
199
Industria manufatti in metallo
Industria, produzione
189
Ristoranti - Bar
Commercio dettaglio
167
Trasporti, distribuzione
166
Abbigliamento e accessori
Commercio dettaglio
129
Varie
Commercio dettaglio
103
Industrie macchinari industriali e
computer
Industria, produzione
79
Abbigliamento e altri prodotti
tessili
Industria, produzione
70
Alimentari
Commercio dettaglio
69
Industrie della pietra e del vetro
Industria, produzione
64
Servizi vari
61
Industrie alimentari
Industria, produzione
55
Arredamento - Articoli per la casa
Commercio dettaglio
49
Industrie tipografiche editoriali
Industria, produzione
46
Attrezzature elettriche ed
elettroniche
Industria, produzione
46
SETTORE
La Lombardia si conferma ancora una volta la regione con il maggior
numero di fallimenti, con 883 casi, pari al 22,6% del totale nazionale.
Ovviamente la distribuzione dei fallimenti sul territorio nazionale è
strettamente correlata alla densità di imprese attive nelle diverse aree del
Paese e alla localizzazione dei settori in maggiore sofferenza.
Commercio ingrosso beni
durevoli
Servizi commerciali
Commercio ingrosso beni non
durevoli
La seconda regione più colpita è il Lazio, con 395 fallimenti nei primi 3
mesi dell’anno, seguita dalla Campania, con 326. Nelle prime dieci
posizioni, seguono poi la Toscana (305), il Veneto (302), l’EmiliaRomagna (277), il Piemonte (270), la Sicilia (223), la Puglia (198) e le
Marche (154).
Locazione immobiliare
L’analisi di CRIBIS D&B mostra come l’edilizia e il commercio risultino i
macrosettori più colpiti. Il settore edile conta infatti ben 804 casi, con il
comparto della “costruzione di edifici” che risulta essere quello
maggiormente in difficoltà, con 486 fallimenti, a cui si aggiungono i 318
“installatori” che hanno portato i libri in Tribunale. In correlazione, si
segnalano anche i 199 casi rilevati nel comparto della “locazione
immobiliare”.
Trasporti e servizi merci su gomma
Appare molto critica anche la situazione del commercio, nel quale si
registrano 500 fallimenti nelle vendite all’ingrosso e quasi altrettanti in
quelle al dettaglio. Analizzando i singoli comparti, relativamente al
commercio all'ingrosso sono stati 291 i casi registrati nel “commercio
all'ingrosso di beni durevoli” e 208 quelli nel “commercio all'ingrosso di
beni non durevoli”. Nel commercio al dettaglio, invece, sono stati 167 i
“ristoranti e bar” costretti a dichiarare fallimento, 129 le imprese di
“abbigliamento e accessori”, 103 i negozi di generi “vari”, 49 negozi di
“arredamento e articoli per la casa”, 55 negozi di “alimentari”.
Servizi personali
Tra gli altri settori si segnala l’elevata incidenza anche nel settore
produttivo: nei primi 3 mesi del 2014 si registrano 189 fallimenti
nell’“industria di manufatti in metallo”, 79 nell’“industria di macchinari
industriali e computer”, 64 nelle “industrie della lavorazione del vetro e
della pietra”, 46 nelle “industrie tipografiche industriali” e nella “industria
delle attrezzature elettriche ed elettroniche”.
Altri settori
788
Totale
3.823
Fonte: CRIBIS D&B
3
La determinazione del valore di mercato degli immobili residenziali
locati
In Italia, il mercato immobiliare della compravendita di immobili
residenziali è caratterizzato da un profilo di acquirenti di tipo “end user”:
l’acquisto di un immobile a destinazione residenziale è infatti ricercato
prevalentemente da coloro che intendono utilizzarlo direttamente. Gli
immobili in locazione costituiscono infatti circa il 10% dello stock
immobiliare italiano residenziale detenuto da persone fisiche, pari a
circa il 90% del totale (Agenzia delle Entrate, al 31/12/2010).
Nella maggior parte dei casi, acquistare un immobile residenziale locato
non ha infatti una finalità di investimento legata alla sua redditività. La
scarsa appetibilità è connessa a diversi fattori, tra i quali: l’affidabilità
finanziaria dell’inquilino, i costi di gestione e manutenzione, l’elevata
incidenza della tassazione sulla proprietà. In tale segmento di mercato si
riscontrano saggi di rendimento che variano dall’1,5% al 5,5%, che,
se considerati al netto dei costi di manutenzione e dell’imposizione
fiscale, risultano spesso inferiori a quelli di titoli di stato di durata
decennale.
Il saggio di sconto esprime la convenienza dell’investimento da
parte dell’acquirente e può essere determinato da immobili comparabili
ricadenti nello stesso segmento di mercato.
Il caso di studio
L’immobile da stimare è un appartamento di 45 mq sito a Napoli, in zona
Vomero, e locato a 7.500 €/anno, con scadenza del contratto di
locazione a dicembre 2017. Il canone e il valore di libero mercato
dell’immobile, stimati per comparazione diretta, sono rispettivamente pari
a Cm = €/anno 7.800 e V = € 150.000. Al fine di determinare il saggio di
sconto sono individuati due comparabili nella stessa zona.
Comparabile A: immobile di 40 mq compravenduto a 112.000 €, con
locazione in corso a 6.000 €/anno e scadenza a ottobre 2017.
La stima del canone di mercato e del valore dell’immobile considerato
libero, effettuata con il MCA, consente di determinare VA = € 140.000 e
Cm = €/anno 7.200. È possibile quindi determinare il saggio i,
considerando per semplicità che i canoni siano corrisposti posticipati a
ottobre di ogni anno e che il saggio di variazione annuale dei prezzi
atteso sia pari a 0:
La finalità speculativa per questa tipologia di immobili residenziali ha
principalmente due motivazioni: la forte crescita dei valori degli immobili
nel medio-lungo periodo e l’acquisizione di un immobile ad uso personale
futuro ad un prezzo più ridotto. L’acquisto di immobili residenziali locati
ha pertanto come obiettivo principale il rendimento da capital gain,
poiché consente di acquistare ad un prezzo inferiore rispetto a quello di
mercato, sia per gli end users sia per gli investitori: una volta libero
l’immobile potrà essere destinato ad abitazione personale oppure essere
rivenduto a un prezzo maggiore. La tendenza, in questo ambito, è infatti
quella di privilegiare il valore dell’immobile al rendimento d’affitto,
preferendo classi di inquilini più affidabili all’effettivo rendimento.
Il basso numero rispetto allo stock immobiliare e la ridotta domanda, in
considerazione della limitata redditività, comportano che tali immobili
siano compravenduti a un prezzo inferiore rispetto a quelli liberi ed
immediatamente disponibili.
Comparabile B: immobile di 50 mq compravenduto a 160.000 €, con
locazione in corso a 7.000 €/anno e scadenza a maggio 2016.
La stima del canone di mercato e del valore dell’immobile considerato
libero, effettuata con il MCA, consente di determinare VB = € 180.000 e
Cm = €/anno 8.400. È possibile quindi determinare il saggio i,
considerando per semplicità che i canoni siano corrisposti posticipati a
maggio di ogni anno e che il saggio di variazione annuale dei prezzi
atteso nel periodo sia pari a 0:
Un’analisi di mercato evidenzia percentuali di riduzione, rispetto al valore
di mercato di immobile libero, che oscillano in un range tra il 10% e il
30%, in funzione di alcuni parametri, quali la durata residua della
locazione e il canone percepito. Questo non consente né di stimare il
valore di un immobile residenziale locato con comparazione diretta con
analoghi immobili locati, che potrebbero presentare differenti valori di tali
fattori, né di applicare una riduzione standard a qualsiasi immobile,
trattandosi di un range troppo ampio. La stima del valore va quindi
prima condotta per comparazione con immobili liberi, che ricadono nello
stesso segmento di mercato, e successivamente applicando una
riduzione che tenga conto almeno dei seguenti parametri: durata residua
della locazione, canone di locazione effettivamente pagato e canone di
locazione di mercato. Si suggerisce la seguente formula:
Determinato il saggio i per i due comparabili è possibile stimare quello da
utilizzare, effettuando la media ponderata con i valori di mercato:
Il valore mercato dell’immobile oggetto del caso studio è pari a:
La percentuale di riduzione rispetto al valore di libero mercato è pari a
circa il 18%.
dove:
Vl è il valore dell’immobile locato;
V è il valore di mercato dell’immobile libero;
C è il canone lordo effettivamente corrisposto;
Cm è il canone lordo di mercato;
i è il saggio di sconto;
s è il saggio di variazione annuale dei prezzi previsto nel tempo residuo della
locazione;
n è la durata residua della locazione, espressa in anni.
Canone di locazione effettivo pari al canone di mercato
In tali casi la percentuale di riduzione è funzione della durata residua
della locazione e della variazione attesa dei prezzi. In fase di variazione
dei prezzi nulla e per una durata entro i 4 anni è possibile attendersi una
riduzione del 5% per ogni anno mancante alla scadenza del contratto.
Canone di locazione effettivo non corrisposto
Si tratta dei casi in cui l’immobile è dato in comodato d’uso o l’inquilino
risulti insolvente. Applicando tale condizione al caso di studio si avrebbe
Vl= € 96.000. L’esempio evidenzia come l’affidabilità del conduttore sia
un fattore che influisce con un’incidenza fino al 5% per anno di durata
residua.
Tali dati sono riferiti alla data della stima. Questa formula considera la
finalità di utilizzo personale del bene da parte dell’acquirente, che ha la
necessità pertanto di sostituire quello acquistato con uno analogo per la
durata residua della locazione.
4
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