Relazione descrittiva per la fattibilità tecnico

Relazione descrittiva per la fattibilità tecnico-economica della proposta ideativa
La presente relazione economico finanziaria contiene sinteticamente un business plan
(piano di investimento) che illustra la fattibilità economica dell’intervento immobiliare in
oggetto, partendo da una stima sommaria dei costi per la realizzazione delle nuove
attività previste dal progetto architettonico/paesaggistico. L'intento è dimostrare la
sostenibilità economica dell’intervento da parte dell’amministrazione comunale/gestori
privati, attraverso un programma di ammortamento nel tempo della spesa iniziale.
1. STIMA SOMMARIA DEI COSTI
La stima dei costi effettuata (divisa per fasi temporali così come schematizzate nella
planimetria allegata – Fig. 1), relativa alle opere necessarie per rendere questo
comparto urbano perfettamente funzionante tiene conto degli attuali prezzi di mercato
e di altre stime relative ad edifici, parchi verdi e sistemazione di arredo urbano di
tipologia similare.
Nella stima sono tenute in conto tutte le lavorazioni di tipo civile, impiantistico e
contestualmente gli oneri per le attrezzature e gli impianti atti a garantire lo svolgimento
di tutte le attività previste in progetto.
Figura 1 – Fasi temporali interventi
Si intendono pertanto comprese nella stima oltre alle opere edilizie necessarie per
ristrutturare gli immobili e gli spazi aperti (pavimentazioni, restauri architettonici,
demolizioni, etc) anche le attrezzature e gli arredi di tipo fisso quali: rastrelliere per bici
con sistema bike-sharing e bici a pedali integrata; colonnine automatizzate per i
parcheggi auto; cucine, celle, impianti frigoriferi e di climatizzazione, arredi fissi e mobili
di bar/edicola e Torre di Guardia/Belvedere; arredo urbano, finiture, negozi e spazi
comuni dell’albergo.
Sono compresi inoltre gli arredi del parco e della Piazza Rangoni e l’impianto di
illuminazione pubblica e di smaltimento delle acque meteoriche.
Per un dettaglio si veda le stime contenute nelle Fig. 2 e 3: TABELLA I.A + TABELLA
I.B (Parco)
2. DIMOSTRAZIONE DELLA SOSTENIBILITA’ ECONOMICA E PROGRAMMA DI
AMMORTAMENTO NEL TEMPO (Business plan)
.
Sin dalla fase iniziale di pianificazione dell’investimento, si ritiene necessario fornire
all’Amministrazione uno strumento utile ad ottimizzare le risorse e finalizzarle per la
miglior riuscita dell’operazione immobiliare e per lo sviluppo integrato del centro storico
con il parco fluviale.
Il presente business plan prende in esame tutte le aree di attività che si andranno ad
insediare negli spazi considerati e le relative voci di spesa, sulla scorta della stima
sommaria dei costi di cui al precedente paragrafo 1. Il Business Plan è un modello di
gestione per l’investitore privato, attraverso il quale si mettono per iscritto tutte le
componenti del piano imprenditoriale: dall'analisi dei costi di gestione al progetto
finanziario, dal marketing alla gestione delle risorse umane.
I punti di forza del progetto di marketing urbano e territoriale sono ampiamente illustrati
nella relazione di progetto e afferiscono a valori altamente condivisibili dalla comunità
intera di Spilamberto e dal suo territorio. Dal punto di vista del ritorno economico per
l’investitore pubblico in particolare l’ottimizzazione dell’investimento iniziale “diluito”
nelle varie fasi previste funzionerà da volano per l’investimento privato sull’albergo; una
attività di tipo alberghiero/ricettiva garantirà un margine di redditività adeguato al
privato e consentirà di concludere in modo virtuoso l’operazione immobiliare (con il
completamento del parco e delle vie circostanti la Rocca anche in funzione del
“controllo” di un area attualmente degradata) nell’ottica di una gestione che fornisca un
servizio di livello medio-alto.
Il business plan (vedi Allegato 1 - TABELLE II.A – II.B) è stato redatto sulla base di un
semplice assunto stante il quale è calcolata la redditività dell’investimento a fronte delle
attività ivi insediabili.
Al draft successivo è indicato il piano finanziario supposto sulla base di 10 anni.
Il primo riguarda la redditività di chi gestirà l’impianto, il secondo indica il piano
finanziario di chi realizzerà l’intervento.
Da questi elementi l’amministrazione comunale potrà decidere i propri economics e
verificare che gli stessi siano in linea con le volontà politiche inerenti la questione.
Il business Plan in questa fase della progettazione risulta uno strumento utile
all’amministrazione per programmare l’investimento immobiliare di cui al presente
progetto e per proporsi agli investitori privati.
Fig. 2 - TABELLA I.A – Stima economica
Come visibile nell’allegato TABELLA II.A denominata “investimento” vi è una parte
alta con il dettaglio delle principali voci di spesa relative al restauro e alla
rifunzionalizzazione dell’area divisa per fasi temporali; di seguito sono indicati con
delle approssimazioni di tipo finanziario temporale i RICAVI per il gestore privato delle
attività di tipo remunerativo. Sono altresì indicati nel seguito i COSTI OPERATIVI
relativi alla gestione delle varie attività considerando un periodo iniziale di avviamento
delle stesse.
TABELLA I.B – Stima economica lavorazioni Parco
In conclusione gli INDICATORI ECONOMICO FINANZIARI chiariscono gli effettivi
esborsi attuali a carico del gestore.
Nell’Allegato 1 - TABELLA II.B denominata “finanziamento” facendo riferimento a
dati bancari recenti (da specificare ovviamente con gli istituti di credito coinvolti
nell’operazione finanziaria) è stato infine calcolato un PIANO FINANZIARIO di
ammortamento su un arco temporale decennale e sono indicate in giallo la quota
capitale e la quota di interessi e il tasso medio applicati.