Agevolazioni per l`Acquisto della prima casa

Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa sono previste dalla nota II bis all'art. I della Tariffa allegata la D.P.R..26
aprile 1986 n.131 (Testo Unico sull'imposta di registro).
Esse riguardano tutti gli atti di trasferimento a titolo oneroso che determinano l'acquisto di immobili ad uso abitazione;
pertanto, non solo la vendita ma anche, ad esempio, la transazione e la costituzione a titolo oneroso di rendita vitalizia
contro cessione di un immobile.
L'atto può riguardare il trasferimento della proprietà, della nuda proprietà o della proprietà superficiaria oppure il
trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento su cosa altrui, quali usufrutto, uso e abitazione.
Le agevolazioni sono previste sia per gli atti di trasferimento soggetti ad imposta di registro sia per gli atti di trasferimento
soggetti ad Iva.
Per gli atti soggetti ad imposta di registro, è dovuta l'imposta di registro proporzionale con l'aliquota del 3% (che si
applica sul prezzo indicato nell'atto), se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione non di lusso (secondo i criteri
indicati dal decreto Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969), purché sussistano le condizioni che illustreremo; inoltre
sono dovute l'imposta ipotecaria in misura fìssa (Euro 129,11) e l'imposta catastale in misura fìssa (Euro 129,11).
Per gli atti soggetti ad Iva, è dovuta l'Iva con l'aliquota del 4%(sempre se sussistono le condizioni richieste in materia di
imposta di registro); inoltre sono dovute l'imposta di registro in misura fìssa, l'imposta ipotecaria in misura fìssa e
l'imposta catastale in misura fìssa.
Le indicate agevolazioni spettano non solo per l'acquisto dell'abitazione ma anche per l'acquisto delle pertinenze (anche
se questo avviene con atto separato). Sono comprese nelle pertinenze le unità immobiliari che rientrano nelle categorie
C/2 (magazzini, depositi e cantine), C/6 (boxes e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), purché destinate al
servizio di un'abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa; si deve recisare che l'a gevolazione può riguardare
una sola pertinenza per ciascuna delle categorie indicate.
Per poter chiedere e ottenere le agevolazioni, sono necessarie tre condizioni.
a) Prima condizione.
E' necessario che l'immobile si trovi nel comune in cui l'acquirente ha la residenza o in cui la stabilisca entro diciotto
mesi dall'acquisto oppure nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività di lavoro. Se l'acquirente è trasferito
all'estero per ragioni di lavoro, l'immobile deve trovarsi nel Comune in cui ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro.
Se l'acquirente è un cittadino italiano emigrato all'estero, non è richiesta la residenza nel Comune in cui è sita la casa,
ma è richiesto che si tratti di prima casa acquistata in Italia.
b) Seconda condizione.
E' necessario che nell'atto di compravendita l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il
coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa sita nel Comune ove si trova l'immobile acquistato:
Pertanto, l'acquirente può chiedere l'agevolazione quando è titolare solamente di quote su un bene (salvo che siano
quote acquistate fruendo dell'agevolazione, perché in tal caso mancherebbe la terza condizione).
c) Terza condizione.
E' necessario che nell'atto di compravendita l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in
regime di comunione legale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa sita in Italia e
acquistata da lui stesso o dal coniuge con le tre condizioni sopra indicate devono essere rese nell'atto di acquisto.
L'acquirente incorre nella decadenza dall'agevolazione se risulta mendace una delle dichiarazioni da lui rese, nonché se
egli aliena (a titolo oneroso o gratuito) l'immobile entro cinque anni dall'acquisto; tuttavia, egli non decade se, entro un
anno dall'alienazione, acquista un'altra casa da adibire a propria abitazione principale.
In caso di decadenza, trattandosi di atto soggetto ad imposta di registro, sono dovute le ordinarie imposte di registro,
ipotecaria e catastale (dalle quali naturalmente si scomputano le imposte già pagate), una soprattassa del 30% sul
maggior importo dovuto e gli interessi di mora. L'agevolazione prima casa può spettare anche in caso di successioni e
donazioni. Secondo l'articolo 69, commi 3 e 4, della Legge 21 novembre 2000 n. 342, le imposte ipotecaria e catastale
sono applicate in misura fissa per i trasferimenti della proprietà di abitazioni non di lusso e per la costituzione o il
trasferimento di altri diritti reali relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario o
ad almeno un beneficiario, sussistono i requisiti e le condizioni (sopra illustrate) previste in materia di agevolazione
prima casa dalla citata nota II bis all'articolo I della Tariffa allegata al Testo Unico sull'imposta di registro. In base al
richiamato art. 69, le dichiarazioni attestanti la sussistenza delle condizioni sono rese dall'interessato nella dichiarazione
di successione o nell'atto di donazione; in caso di decadenza dal beneficio o di dichiarazione mendace, si applicano le
sanzioni previste dalla citata Nota II bis.
Il trattamento agevolato consiste nel pagamento dell'imposta ipotecaria fissa (Euro 129,11) al posto dell'imposta
ipotecaria proporzionale (2% del valore dichiarato) nonché dell'imposta catastale fissa (Euro 129,11) al posto
dell'imposta catastale proporzionale (1% del valore dichiarato). E' opportuno precisare che, in caso di successione,
mentre, in caso di donazione, non è più prevista l'imposta di donazione ( è solamente prevista, nel caso di donazioni non prima casa - a estranei, l'imposta di registro sull'importo che eccede Euro 180.759,91.
Le agevolazioni spettano non solo per la casa ma anche per le sue pertinenze.
Ciò è sicuro nel caso di acquisto congiunto di casa e pertinenze, mentre è dubbio nel caso di acquisto della sola
pertinenza (ad esempio, in caso di donazione di un garage, pertinenza dell'abitazione del donatario, acquistata in
precedenza con le agevolazioni prima casa.) Infatti, l'agevolazione per acquisto separato a titolo oneroso di una
pertinenza è sempre stata discussa finché non fu espressamente prevista ai fini dell'imposta di registro nella citata nota
II bis, che però non è stata modificata dalla nuova legge agevolativa per le donazioni, la quale si limita a richiamare
detto articolo ai soli fini delle dichiarazioni da rendere in atto.
In caso di pluralità di donatari, è opportuno distinguere le seguenti ipotesi:
a)
donazione di una sola casa a più donatari in comune fra loro: le agevolazioni spettano anche se uno solo di essi
abbia i requisiti e renda la relativa dichiarazione;
b)
donazione di più case a più donatari in comune fra loro: le agevolazioni spettano soltanto per un solo immobile della
stessa categoria, come avviene per gli acquisti a titolo oneroso di prima casa, quindi per una sola casa (abbiano i
requisiti tutti i donatari o uno solo di essi);
c)
donazioni di più case a più donatari ma non in comune: in tal caso si hanno tante distinte donazioni (che
potrebbero essere fatte con atto separato) e quindi ogni donatario - per godere delle agevolazioni - deve dichiarare
di avere i requisiti prescritti.
E' possibile chiedere l'agevolazione per l'acquisto a titolo oneroso (ossia mediante compravendita) di una prima casa,
pur avendo già effettuato un acquisto a titolo gratuito (ossia mediante successione o donazione) di un'altra prima casa;
viceversa, non è possibile chiedere l'agevolazione per l'acquisto a titolo gratuito di una prima casa, se si è già effettuato
un acquisto a titolo oneroso di un'altra prima casa.
La decadenza dell'agevolazione si verifica in caso di dichiarazione mendace o di rivendita entro un quinquennio, senza
riacquisto (nell'anno successivo alla rivendita) di una casa da adibire ad abitazione principale.
Notaio Enrico Bevilacqua
Consulente notarile APPC