perizia

TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
FALLIMENTO 48/2005
DITTA OLISARDA S.n.c. DI USCIDDA ROSALBA & C.
Consulente Tecnico d'Ufficio: dott. ing. Marco Zucca
Piazza Belgio n. 3 09129 CAGLIARI
PREMESSA
Il sottoscritto dott.ing. Marco Zucca, nato a Cagliari il 30/05/1961 con residenza e studio in
Cagliari nella piazza Belgio 3, regolarmente iscritto all'Albo degli Ingegneri della provincia di
Cagliari (n.2794) e all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Cagliari, veniva nominato
quale consulente tecnico d’ufficio dal Giudice Delegato Dott. Vincenzo Amato per il fallimento
Olisarda S.n.c.; curatore del fallimento è il dott. comm.Roberto Bachis.
Previo giuramento di rito il Giudice affidava l’incarico al fine di elaborare una relazione di stima
nella quale risulti: l’identificazione dei beni, comprensivi dei confini e dei dati catastali; una
sommaria descrizione dei beni; lo stato di possesso dei beni, con l'indicazione, se occupato da
terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti
registrati in data antecedente a quella della sentenza dichiarativa di fallimento; l'esistenza di
formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico
dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria
dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico/artistico; l'esistenza di formalità,
vincoli e oneri, anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno
non opponibili dall'acquirente; la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché
l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del
certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa.
1. CONSISTENZA IMMOBILIARE
Il bene oggetto di incarico di stima è costituito da:
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unità immobiliare sita a Capoterra in località Torre degli Ulivi, censita al N.C.E.U. al foglio
34, particella 229, sub 27, categoria A/2, classe 5.
Dalla verifica catastale risulta che il sub.27 è inserito e collegato al sub.28 costituendo
nell’insieme l’immobile in oggetto.
Attraverso le ispezione per nominativo Olisarda s.n.c. (All.I), Corti Aurelio (All.L) e Uscidda
Rosalba (All.M), direttamente effettuate presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio di Cagliari
ufficio Pubblicità Immobiliare, che tiene conto del ventennio, per il bene in oggetto, si sono
accertate le seguenti formalità elencate dalla più vecchia alla più recente:
1.1. Trascrizioni ed iscrizioni
1. Nota di Iscrizione di Ipoteca volontaria (All.N) a garanzia di mutuo del 20/02/1990
reg.part.649 reg.gen.5543 con atto notaio Roberto Putzolu, a favore Istituto Bancario San
Paolo di Torino contro Corti Aurelio e Uscidda Rosalba sull’unità abitativa censita al
N.C.E.U. nel F.34 con il mapp.229 sub.27 e sub.28 località Torre degli Ulivi;
2. Nota di Trascrizione Patti contigui all’atto di mutuo (All.O) 20/02/1990 reg.part.4171
reg.gen.5544 atto notaio Roberto Putzolu, a favore Regione Autonoma della Sardegna contro
Corti Aurelio e Uscidda Rosalba; con il patto l’Istituto Bancario San Paolo consente il mutuo
per l’acquisto dell’immobile in Capoterra Torre degli Ulivi, unità abitativa censita al N.C.E.U.
nel F.34 con il mapp.229 sub.27 e sub.28;
3. Nota di Iscrizione di Ipoteca Giudiziale derivante da decreto ingiuntivo (All.P) del 16/06/2005
reg.part.3842 reg.gen.20896 a favore UniCredit Banca S.p.a. contro Uscidda Rosalba e Corti
Aurelio sugli immobili* in Capoterra censiti al N.C.E.U. nel F.34 con il mapp.229 sub.27 e
sub.28 località Torre degli Ulivi. (* come accertato i due subalterni identificano, insieme, lo
stesso immobile).
4. Nota di Iscrizione di ipoteca Giudiziale derivante da decreto ingiuntivo (All.Q) a garanzia di
mutuo del 31/08/2005 reg.part.5764 reg.gen.31440 a favore Banca di Sassari S.p.a. contro
Uscidda Rosalba e Corti Aurelio sugli immobili* in Capoterra censiti al N.C.E.U. nel F.34
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con il mapp.229 sub.27 e sub.28 località Torre degli Ulivi. (* come accertato i due subalterni
identificano nel complesso lo stesso immobile).
5. Nota di Trascrizione Sentenza dichiarativa di Fallimento 04/12/2006 reg.part.33071
reg.gen.49722 riguardante l’immobile in Capoterra.
Si evidenzia come presso l’Ufficio Pubblicità Immobiliare non risulta la registrazione dell’atto di
Compravendita riguardante l’immobile oggetto di ipoteca prima e pignoramento poi.
Si evidenzia ancora come la ricerca ampliata per nominativo “Olisarda” ha evidenziato l’assenza
di soggetti.
l’atto di assegnazione di proprietà dell’immobile è stato fornito direttamente dal sig.Aurelio
Corti; da esso si ricava essere registrato a Cagliari il 3/7/1989 (All.R) al rep.43603 rac.13641.
1.2. Situazione catastale storico ventennale:
Dalla visura storica (All.G) per immobile risulta:
a)
impianto meccanografico al catasto urbano del 01/01/1990 del F.34 particella 229 sub.27 e
sub.28; alla partita 3387 intestata a Società Cooperativa edilizia Madonna della Strada ARL
3 gruppo con sede in Cagliari via G.Capula 2 (proprietaria fino al 12/06/1989)
b)
variazione istrumento atto pubblico del 12/06/1989 rep.43603 rogante dott.R.Putzolu alla
partita 1001299 intestata Corti Aurelio e Uscidda Rosalba proprietari in regime di
comunione dei beni (attuali intestatari);
c)
variazione per classamento del 04/05/1989 n.32B1.11/1989 dell’immobile F.34 particella
229 sub.27 e sub.28 categoria A/2 cl.5 consist.vani 8 rendita €578,43 località Torre degli
Ulivi piano T-1.
La planimetria dell’immobile depositata presso l’archivio cartaceo dell’Ufficio del Territorio
(All.F1) non corrisponde alla attuale situazione planimetrica dell’immobile in quanto ricalcava la
planimetria di progetto che fu variato sia in fase di edificazione che per successivo ampliamento
(oggetto di domanda di concessione in sanatoria).
Al momento della stesura della presente relazione, la definizione della pratica catastale
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(complicata da originari errori ed incongruenze risalenti al primo accatastamento e riguardanti
tutte le unità della schiera in cui è inserita quella in oggetto e collegata alla avviata pratica di
concessione in sanatoria) e l’introduzione in catasto della corretta planimetria, risultano essere
state affidate ad un “tecnico”; per tale motivo si ritiene non opportuno da parte del sottoscritto
procedere all’aggiornamento catastale.
Il fabbricato è inserito nella mappa catastale (nel Foglio 34) del comune di Capoterra (All.B).
2. REGOLARITA' EDILIZIA
Dagli accertamenti svolti presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Capoterra risulta che l’unità
immobiliare è inserita all’interno di un più vasto edificio a schiera a sua volta parte di un più
vasto intervento edificatorio suddiviso in “lotti”.
La prima concessione, per l’intero fabbricato, è la n.246 del 07/10/1986;
La successiva concessione, di variante, del 05/02/1990 prot.384, a nome sig.Dalu Felice
Presidente della Cooperativa Madonna della Strada 3° gruppo. Riguarda i lotti 137-146-(119128)-120-102-110-129-130 (tra parentesi il lotto dove è l’unità in oggetto) (All.C).
Dall’esame della pratica edilizia si è evidenziato che, per la quasi totalità delle unità facenti parte
del fabbricato a schiera, l’ASL, al momento delle verifica effettuate per il rilascio del certificato
di abitabilità, rilevò che le altezze interne degli ambienti erano insufficienti e inferiori al minimo
previsto dagli standard (al primo piano m 2,62 media invece di m 2,7; al piano terra m 2,68
invece di m 2,7).
Sulla base di tale rilievo l’Amministrazione comunale non rilasciò il certificato di abitabilità e
considero gli immobili difformi dal progetto.
Altre difformità rispetto al progetto approvato riguardano la posizione del fabbricato nel lotto, la
forma del giardino e la posizione degli accessi dalla viabilità di lottizzazione (variazioni che
devono essere sanate e riportate in catasto).
Con l’entrata in vigore della “Sanatoria” (L.72 del 23/12/1994), venne predisposta per ciascuna
delle unità costituenti l’intervento una “domanda” (del 25/11/1994 prot.19331 pratica 2) di
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concessione in sanatoria a nome della Cooperativa Madonna della Strada. Sulla base delle
“domande” il Comune, per regolarizzare lo stato di fatto, calcolò per ciascuna unità (tra cui quella
in oggetto (All.D) un oblazione di £ 2.550.000.
Al momento degli accertamenti risulta che alcune delle pratiche di sanatoria relative ad unità
vicine a quella in oggetto, sono state, nel tempo, perfezionate col versamento dell’oblazione, dai
vari proprietari. Risulta anche che l’oblazione è stata di volta in volta, ricalcolato con
adeguamento Istat fino alla data dei versamenti. Per l’immobile in oggetto non risulta effettuato
alcun versamento (e conseguentemente rilasciata alcuna concessione in sanatoria) e l’ordine di
grandezza dell’oblazione al momento richiesta è di circa € 1.600,00
Oltre alla sopra detta pratica di sanatoria (la cui definizione pare essere vincolata al solo
versamento di denaro), per l’immobile in oggetto, è stata presentata un ulteriore “domanda di
concessione in sanatoria” (L.326 del 24/11/2006 e L.R. n.4 del 26/02/2004) (All.E), avente per
oggetto l’ampliamento (successivo) del volume edilizio a scapito delle superfici esterne coperte;
dai conteggi riportati nella domanda risultano interamente versati gli oneri e l’oblazione per
complessivi € 1.779,40.
La pratica di “condono”, che regolarizza anche l’effettiva disposizione planimetrica dell’unità
(come prima detto difforme dal progetto concessionato) è, allo stato, ferma in attesa della
definizione della pratica di accatastamento.
3. DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE
3.1. Inserimento urbanistico
L'immobile si trova all’interno della lottizzazione denominata Torre Degli Ulivi lato B nel
territorio comunale di Capoterra lungo la S.S.195 per Teulada, lato mare, con accesso al
chilometro 13,8 circa da Cagliari, (All.A). Questa parte di fascia costiera è caratterizzata da una
edificazione diffusa fatta di fabbricati della tipologia villino isolato o a schiera generalmente su
due o al massimo tre livelli, dotati di giardini di proprietà. Per distanza da Cagliari, rappresenta
l’ultimo tra gli insediamento a destinazione residenziale non stagionale che si appoggiano alla
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viabilità di collegamento con il capoluogo. La dotazione di servizi (per lo più lungo la Statale) è
sufficiente, per quello che riguarda gli esercizi commerciali di alimentari e la ristorazione, ma
ridotta al minimo per quanto riguarda uffici pubblici, scolastici e verde attrezzato. La
lottizzazione è dotata di viabilità interna con accesso da un unico varco (dotato di cancello) è
asfaltata ma priva di marciapiedi, con illuminazione pubblica; le fognature scaricano in un
depuratore comune.
3.2. Caratteristiche generali e spazi esterni
L’unità abitativa in oggetto (Foto 01) è “caposchiera” (giardino di pertinenza su tre lati) di un più
articolato edificio della tipologia a “schiera”, con due livelli fuori terra e planimetricamente a
forma di “C”. Posizionato nella parte altimetricamente più elevata dell’insediamento dista dal
mare oltre m 300 (m350 circa in linea d’aria).
Il fabbricato ha struttura in muratura portante con solai laterocementizi e copertura a doppia falda
inclinata (protette da tegole curve) e fascia in muratura aggettante che racchiude il canale
orizzontale di gronda.
Il piano terreno risulta rialzato (circa cm 60) rispetto al terreno destinato e curato a verde (Foto
06 07) con una breve scala che precede l’accesso anteriore (Foto 04); il “basamento” del
fabbricato è stato rivestito in pietra che disegna i prospetti evidenziando lo stacco dal terreno
(Foto 02 05). Risultano rivestiti in pietra anche parte dei muri di confine (con l’unità confinante)
e le pareti che delimitano le verande esterne coperte anteriore (ingresso principale) e posteriore
(sul bagno) (Foto 04, 05).
I confini con la strada e con l’unità attigua sono materializzati da una bassa recinzione in
muratura sormontata da rete metallica; due cancelli (ferro) consentono l’accesso pedonale (verso
il fronte principale) e carrabile (sul retro del giardino) dalla viabilità di lottizzazione.
La copertura della veranda d’accesso anteriore è realizzata con travi in legno a vista sovrastate da
tavolato, massetto e protezione in tegole curve (Foto 01).
Le condizioni di manutenzione della facciata e del fabbricato in genere sono discrete con
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l’intonaco esterno rifinito e tinteggiato.
3.3. l’appartamento
L'appartamento è (All.H), suddiviso in zona giorno (piano rialzato) e zona notte (primo piano), la
scala di collegamento intero è in legno (pedate parapetto e corrimano in legno) aperta (Foto 09
12) e collocata centralmente.
Al piano rialzato l’ambiente soggiorno è diviso (dalla scala) in zona “conversazione” con
pavimentazione in legno, pareti parzialmente rivestite in pietra, caminetto a legna (base in
mattoni a vista, fianchi e cappa in muratura (Foto 09)) e “zona pranzo” con pavimento in cotto
(montato a fugatura aperta e in diagonale).
La zona cottura, delimitata da tramezzi bassi, è a vista (Foto 11) sul soggiorno.
Un antibagno (con uscita sulla veranda) ed un bagno, completano gli ambienti al piano rialzato.
Al primo piano, distribuite dal pianerottolo di sbarco della scala, aprono: un bagno (Foto 14), due
camere da letto (di minima superficie) (Foto 13), e un vano con destinazione di progetto a
“studio” in quanto di area insufficiente (inferiore a mq 9) per essere destinata a “letto”.
La pavimentazione del primo piano è uniforme in piastrelle ceramiche montate a fuga aperta ed
in diagonale.
Il bagno (rivestito in piastrelle parte a mosaico parte 10x10 in diagonale e diritte) è dotato di box
doccia in muratura e lavabo incassato in lastra di marmo; dal bagno si accede (con gradino a
scendere di una trentina di centimetri) ad un piccolo terrazzino ricavato (non previsto in progetto)
dalla copertura della sottostante veranda posteriore.
Gli intonaci di pareti e soffitti sono rasati e tinteggiati (che al primo piano difetta per ridotta
traspirabilità); i serramenti esterni sono in legno al naturale impregnato scuro, costituiti da
finestra interna e persiana esterna ad eccezione del grande serramento che chiude l’ampliamento
del soggiorno (in legno e vetro privo di sistema di oscuramento); le porte interne sono in legno
massello tamburate cieche.
Nel complesso lo stato di manutenzione dell’appartamento e buono è il livello delle finiture.
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L’appartamento è dotato di impianto di riscaldamento centralizzato con radiatori.
Nella successiva tabella vengono indicate le superfici utili dei vari ambiente; viene anche
calcolata la superficie commerciale.
Tabella 1:
Locali piano rialzato
Soggiorno pranzo
Angolo cottura
Disimpegno
Bagno
Totale utile piano terra
Giardino di pertinenza
Verande ant.post.
superficie utile mq
37,4
7,0
1,0
3,6
49,0
260 circa
9,3 + 4,2
Locali primo piano
Disimpegno primo piano
letto 1
letto 2
Studio
Bagno
totale utile primo piano
Copertura praticabile
superficie utile mq
2,7
14,0
9,7
7,2
7,1
40,7
3,9
La superficie lorda del piano rialzato è di mq 57,5 e quella del primo piano di mq 32; dalla
somma di queste superfici con quelle delle varie pertinenze (moltiplicate con coefficienti riduttori
in funzione della destinazione verande 0,35; copertura praticabile 0,20; giardino 0,10) si
determinata che la superficie commerciale dell’immobile è pari a mq 121
4. STIMA DELL'IMMOBILE
Per la stima si è proceduto utilizzando due criteri al fine di rendere più oggettiva la valutazione; il
primo “del raffronto” tiene conto del valore di mercato del metroquadro commerciale riscontrato
per edifici dalle caratteristiche analoghe ed in zona; il secondo si basa su una valutazione di tipo
analitico a partire dal reddito che l’immobile può produrre per locazione.
4.1. 1° criterio
Dalle indagini svolte presso studi professionali, agenzie immobiliari, dalla consultazione di
pubblicazioni specializzate (specificatamente dall’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del
Territorio) si ricavano, per immobili residenziali nella tipologia ville e villini in normale stato di
conservazione nella fascia suburbana delle lottizzazioni costiere, dei valori a metroquadro
commerciale variabili tra € 1.400,00 e € 1.900,00.
Tenuto conto delle caratteristiche positive (posizione elevata rispetto al mare e sufficientemente
protetta rispetto a rischi idrogeologici, posizione di caposchiera con giardino per tre lati; buon
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livello di finiture) e negative (altezza interna degli ambienti ridotta al minimo, dimensione
minima delle camere letto, ridotta larghezza ed ampiezza della scala interna) proprie dell’unità in
oggetto, si ritiene di non scostarsi dalla realtà nel considerare il valore unitario di €/mq 1.700,00;
da cui: € 1.700,00 x 121 mq = € 205.700,00 (primo valore di riferimento).
4.2.
2° criterio
Per la stima analitica si è adottato il metodo della capitalizzazione del reddito che, nell'ipotesi in
cui il bene in oggetto produca reddito per un tempo illimitato, fornisce il valore di mercato
Rn
mediante la seguente espressione: Vm = r
con Vm =valore di mercato, Rn =reddito annuo netto, r=saggio di capitalizzazione.
Si assume un saggio di capitalizzazione lordo pari a 4,2% medio desunto da studi del mercato
immobiliare pubblicati dall’Agenzia del Territorio.
Il reddito annuo lordo è assunto pari a € 9.120,00 calcolato facendo riferimento ad un canone
locativo mensile di € 760,00 (€/mq 6,30 mensili per metroquadrato).
Dall’applicazione della formula si ricavano € 217.150,00 (secondo valore di riferimento).
4.3. Valore dell'immobile
I risultati ottenuti con l'applicazione dei due criteri vengono sommati e mediati in modo da
eliminare e diminuire le differenze emerse; viene inoltre detratto il costo ipotizzabile per la
sanatoria di cui al capitolo 2. Si arriva così ad un valore:
€ (205.700,00+217.150,00)/2 – 1.600,00 = € 210.000,00 arrotondato
Si stima pertanto che il più probabile valore di mercato attuale dell’unità immobiliare sita a
Capoterra in località Torre degli Ulivi, censita al N.C.E.U. al foglio 34, particella 229, sub 27 e
sub.28, è di € 210.000,00 (duecentodiecimila)
5. VINCOLI E CONTRATTI
Al momento del sopralluogo l’immobile risultava abitato dal proprietario; non sono stati rilevati
vincoli o oneri opponibili all’acquirente.
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CONCLUSIONI
Il sottoscritto perito, in relazione al mandato conferitogli dal Giudice Dott. V.Amato, Delegato al
fallimento Olisarda s.n.c., avendo risposto ai quesiti proposti, ritiene di aver compiutamente
assolto l'incarico conferitogli e rimane a disposizione del Tribunale per fornire eventuali
chiarimenti si rendessero necessari.
Cagliari gennaio 2009
Il consulente tecnico
dott. ing. Marco Zucca
ALLEGATI
Nelle pagine seguenti sono riportati i seguenti allegati:
- documentazione fotografica;
- All.A: planimetria aerofotogrammetria con la localizzazione dell’immobile;
- All.B: stralcio dal foglio 34 Catasto terreni del comune di Capoterra;
- All.C: copia concessione di costruzione in variante e stralcio dal progetto allegato;
- All.D: copia pratica condono prot.19331 del 25/11/1994 e richiesta oblazione;
- All.E: copia domanda di concessione in sanatoria prot.29514 del 10/12/2004;
- All.F1: planimetria depositata presso l’Ufficio del Territorio (originaria);
- All.G: visura storica catastale dell’immobile (prima della variazione);
- All.H: planimetria di rilievo quotata dell’immobile
- All.I: ispezione negativa per nominativo a nome OLISARDA;
- All.L: ispezione per nominativo e sintesi delle formalità a nome Corti Aurelio;
- All.M: ispezione per nominativo e sintesi delle formalità a nome Uscidda Rosalba;
- All.N: nota di iscrizione ipoteca del 20/02/1990 reg.part.649 reg.gen.5543 ;
- All.O: nota di trascrizione Patti 20/02/1990 reg.part.4171 reg.gen.5544
- All.P: nota di iscrizione ipoteca giudiziale del 6/06/2005 reg.part.3842 reg.gen.20896;
- All.Q: nota di iscrizione ipoteca giudiziale del 31/08/2005 reg.part.5764 reg.gen.31440;
- All.R: copia atto di cessione di proprietà.
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