Tribunale di Salerno III Sezione Civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari

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Tribunale di Salerno
III Sezione Civile
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
Relazione di Consulenza Tecnica d’Ufficio
G.E. Dott. Alessandro Brancaccio
Procedura Esecutiva N.R.G.E. 64/10
Prossima udienza 29 novembre 2012
CREDITORE PROCEDENTE:
BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI MONTECORVINO ROVELLA S.C. (SA)
CON L’AVV.
FRANCESCO ARMINIO
CREDITORI INTERVENUTI:
BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI MONTECORVINO ROVELLA S.C. (SA)
CON L’AVV.
FRANCESCO ARMINIO
BANCO DI NAPOLI S.P.A. (NA)
CON GLI
AVV.TI COSIMO D’AMBROSIO, GIUSEPPE FOGLIA
BANCA DELLA CAMPANIA S.P.A. (NA)
CON L’AVV.
CELESTE BENVENUTO
CONTRO
DEBITORE ESECUTATO:
OMISSIS
Tribunale di Salerno - III Sezione Civile – Ufficio Esecuzioni Immobiliari - G.E. Dr. Alessandro Brancaccio
Procedura esecutiva N. R.G.E. 64/10 – BCC Montecorvino Rovella S.p.A. c/ Omissis
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SOMMARIO
PREMESSA ................................................................................................ 4
PARTE PRIMA: ATTIVITÀ SVOLTE ...................................................................... 8
1)
Analisi degli atti di causa ......................................................................................... 8
1.1)
Atto di pignoramento immobiliare ...................................................................... 8
1.2)
Istanza di vendita ............................................................................................ 8
1.3)
Contratto di Mutuo Fondiario ............................................................................. 8
1.4)
Atto di Precetto ................................................................................................ 9
1.5)
Nota di trascrizione dell’atto di pignoramento ...................................................... 9
1.6)
Nota di iscrizione al ruolo generale delle espropriazioni immobiliari ....................... 10
1.7)
Certificazione notarile ipocatastale ................................................................... 10
1.8)
Certificato storico per immobile ........................................................................ 10
1.9)
Certificato di destinazione urbanistica ............................................................... 10
1.10)
Ricorso per intervento nella procedura di esecuzione immobiliare R.G.E. 64/10 .. 10
1.11)
Ricorso per ingiunzione di pagamento Cron. 246/10 ........................................ 10
1.12)
Decreto ingiuntivo 70/10 ............................................................................. 11
1.13)
1.14)
Ricorso per decreto ingiuntivo Cron. 398/10 ................................................... 11
1.15)
Decreto ingiuntivo 112/10 ........................................................................... 11
1.16)
1.17)
Ricorso per decreto ingiuntivo R.G. 3319/10 .................................................. 12
1.18)
Decreto ingiuntivo 838/10 ........................................................................... 12
1.19)
Ricorso per decreto ingiuntivo R.G. 3853/10 .................................................. 12
1.20)
Decreto ingiuntivo 1046/10 .......................................................................... 12
2) Acquisizione documenti e informazioni ..................................................................... 13
2.1)
Sopralluoghi .................................................................................................. 13
2.2)
Verifiche catastali ........................................................................................... 13
2.3)
Verifiche ipotecarie ......................................................................................... 13
2.4)
Documentazione anagrafica e di stato civile ....................................................... 16
2.5)
Titolo di proprietà ........................................................................................... 16
2.6)
Regolarità urbanistica e conformità edilizia ........................................................ 17
2.7)
Valori di mercato dei beni pignorati .................................................................. 17
PARTE SECONDA: RISPOSTA AI QUESITI ............................................................18
3)
Sulla documentazione ex art. 567 C.P.C. .................................................................
3.1)
Quesito n. 1 ..................................................................................................
3.2)
Quesito n. 2 ..................................................................................................
3.3)
Quesito n. 3 ..................................................................................................
3.4)
Risposta ai quesiti nn. 1, 2, 3 ..........................................................................
4) Sull’identificazione e descrizione degli immobili pignorati ...........................................
4.1)
Quesito n. 4 ..................................................................................................
4.2)
Risposta al quesito n. 4 ...................................................................................
5) Sulla provenienza del bene ....................................................................................
5.1)
Quesito n. 5 ..................................................................................................
5.2)
6) Sulla divisione dei beni in comproprietà ...................................................................
6.1)
Quesito n. 6 ..................................................................................................
6.2)
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7)
Sul possesso del bene ...........................................................................................
7.1)
Quesito n. 7 ..................................................................................................
7.2)
8) Sul regime patrimoniale del debitore .......................................................................
8.1)
Quesito n. 8 ..................................................................................................
8.2)
9) Sulle formalità, vincoli o oneri a carico dell'acquirente ...............................................
9.1)
Quesito n. 9 ..................................................................................................
9.2)
10)
Sulle formalità, vincoli o oneri non opponibili all'acquirente .....................................
10.1)
Quesito n. 10 .............................................................................................
10.2)
Risposta al quesito n. 10 ..............................................................................
11)
Sulle visure ipocatastali ......................................................................................
11.1)
Quesito n. 11 .............................................................................................
11.2)
12)
Sulla regolarità edilizia ed urbanistica del bene......................................................
12.1)
Quesito n. 12 .............................................................................................
12.2)
13)
Sul valore del bene ............................................................................................
13.1)
Quesito n. 13 .............................................................................................
13.2)
14)
Planimetria e Riepilogo .......................................................................................
14.1)
Quesito n. 14 .............................................................................................
14.2)
15)
Repertorio fotografico ........................................................................................
15.1)
Quesito n. 15 .............................................................................................
15.2)
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PARTE TERZA: ELENCO ALLEGATI ....................................................................32
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PREMESSA
Io sottoscritto Ing. Angelo Suozzo, nato a Salerno lo 06/08/1967, con studio in Salerno alla
Via G. Vicinanza n. 16, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n. 4271,
esperto incaricato per la stima di beni dal G.E. Dr. Alessandro Brancaccio nel giudizio
incardinato presso il Tribunale di Salerno, III Sezione Civile, identificato al n. 64/10 del R.G.E.,
all'atto del giuramento di rito, in data 31 maggio 2011, ho ricevuto il mandato di rispondere ai
quesiti esposti nel verbale di conferimento dell’incarico, che riporto di seguito, da ritenersi
integrati con le raccomandazioni generali che allego alla presente relazione tecnica:
1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione
prevista dall’art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea,
riferisca l'esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz'altra attività, ma dopo il
termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni;
2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è
completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;
3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria
e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed
idonea, proceda l'esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni
per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di
introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni,
secondo i quesiti postigli da 4 a 12;
per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:
4. identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l'immobile
pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell'atto di pignoramento e
l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso,
sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e.;
5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l’unico
proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali,
altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
6. valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i
presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica
indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la
determinazione degli ipotetici conguagli in denaro;
7. dica dello stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in
base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell'occupante, con particolare
riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui
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dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta,
l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e
di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del
cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla data del pignoramento;
8. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto
dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali
riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione;
9. riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti
sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti
incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storicoartistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l’importo annuo delle
spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese
straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e
non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le
domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in
che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale
trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento
nonché le eventuali obbligazioni propter rem);
10. riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti
sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente
(come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi,
etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi
immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;
11. acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto
(a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio
antecedente la data di conferimento dell’incarico, segnalando eventuali discrasie tra le
risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo incrociato;
12. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza
della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del
terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all'art . 30 del T.U. di cui al
D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all'art. 46 di detto T.U. e di cui all'art . 40 della L.
28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le
nullità di cui all'art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all'art . 40, comma 2, della
citata L. 47/85, faccia di tanto l'esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che
l'aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all'art. 46,
comma 5, del citato T.U. e di cui all'art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le
eventuali spese di sanatoria e di condono;
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13. determini il valore con l'indicazione del criterio di stima adottato al fine della
determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali
borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni
con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più
vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati.
Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo
stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i
vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfettario per assenza
di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di
bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la
valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per
le quote indivise.
14. corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici (e
segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché "pdf" per Adobe
Acrobat) - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per
ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località,
confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all'estensione
ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all'eventuale subalterno, al
numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l’attuale
proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l’eventuale stato di comproprietà, le
iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità ediliziourbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il valore del bene da porre a base d’asta;
15. estragga reperto fotografico - anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al
foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo, in
caso di costruzione, anche degli interni.
Ancora, il g.e. ricorda all'esperto che egli, per legge, deve altresì procedere alla stima entro
il termine del 45° giorno antecedente l'udienza di determinazione delle modalità della vendita
indicata nel decreto/ordinanza che lo ha nominato, comunicando, entro il detto termine, la
relazione ai creditori ed al debitore - e a quest'ultimo anche se non costituito - e con invito a
fargli pervenire eventuali note entro il 15° giorno antecedente l'udienza stessa; e, nel caso in
cui tali note gli siano fatte pervenire, egli dovrà presenziare a quest'ultima per rendere i
chiarimenti necessari.
Invita, altresì, l’esperto ad allegare all’originale della perizia da depositare in Cancelleria
l’attestazione di aver proceduto ai suddetti invii.
L'esperto accetta l'incarico; chiede ed ottiene:
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
termine definitivo di gg. 45 prima dell'udienza di determinazione delle modalità della
vendita, fissata, con il decreto/ordinanza del 18 aprile 2011, al 24 novembre 2011, per il
deposito della relazione;

autorizzazione: al ritiro della produzione di parte ed all'estrazione di copia dei verbali di
causa; all'uso di mezzo proprio con esonero della P.A. da ogni responsabilità, ove debba
allontanarsi dal Comune di residenza in luogo distante oltre 10 km; ad avvalersi dell'opera di
un collaboratore di sua fiducia, ove peraltro assolutamente indispensabile, per misurazioni
ovvero operazioni materiali; ad eseguire o a far eseguire indagini tecniche assolutamente
indispensabili presso strutture od enti pubblici; ad accedere a pubblici uffici onde prendere
visione ed estrarre copia, con anticipazione delle spese, di atti e documenti ivi depositati.
L’esperto, ove occorra, è, sin d’ora, autorizzato a delegare il collaboratore a svolgere indagini
tecniche e a reperire la necessaria documentazione presso i pubblici uffici competenti,
indicandone, a tal fine, le generalità (cognome, nome, luogo e data di nascita, residenza, titolo
professionale, cod. fisc.).
L’esperto è, altresì, autorizzato, sin d’ora, ove occorra, a richiedere l’ausilio della
forza pubblica territorialmente competente (Carabinieri, Polizia di Stato, Guardia di
Finanza) e ad avvalersi di un artigiano per accedere agli immobili pignorati, sicché è
espressamente dispensato dal formulare apposita istanza all’Ufficio.
Il g.e. dà atto che non sono opponibili all'esperto le limitazioni previste dalla normativa a
tutela della riservatezza, agendo egli per motivi di giustizia e su ordine del giudice; dà atto
altresì che le operazioni iniziano contestualmente con l'esame degli atti e che esse
proseguiranno come da successivo avviso che l'esperto trasmetterà alle parti.
L’esperto riferisca immediatamente di ogni richiesta di sospensione nel corso delle
operazioni peritali, informando contestualmente le parti che l’esecuzione potrà essere sospesa
solo con provvedimento del giudice su apposita istanza, cui aderiscano tutti gli altri creditori.
Il g.e. pone, a carico del creditore procedente o surrogante, un anticipo di € 500,00 - IVA
esclusa – a favore dell’esperto; fissa l’udienza del 24 novembre 2011, per la
determinazione delle modalità della vendita.
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PARTE PRIMA: ATTIVITÀ SVOLTE
1) Analisi degli atti di causa
Le operazioni peritali hanno avuto inizio con l’analisi degli atti di causa, di seguito elencati
e brevemente descritti.
Atti presentati dal creditore procedente
1.1)
Atto di pignoramento immobiliare
Atto di pignoramento, causa il mancato pagamento della somma riportata in precetto (v. §
1.4) di 57.750,84 €, dei beni ipotecati a seguito del contratto di Mutuo Fondiario del 22
dicembre 2008 (v. § 1.3), presentato dall’avv. Francesco Arminio di Montecorvino Rovella, in
qualità di rappresentante e difensore della Banca di Credito Cooperativo di Montecorvino
Rovella S.C., depositato presso la Cancelleria del Tribunale Ufficio Esecuzioni Immobiliari il 15
febbraio 2010, notificato dall’U.G. in data 10 febbraio 2010, con deposito presso la Casa
Comunale di Olevano sul Tusciano.
1.2)
Istanza di vendita
Istanza di vendita presentata dall’avv. Francesco Arminio di Montecorvino Rovella e
depositato presso la Cancelleria del Tribunale Ufficio Esecuzioni Immobiliari il 30 aprile 2010,
istante la BCC di Montecorvino Rovella S.C., dell’immobile seguente di proprietà di Omissis per
la quota 1/1:
a. terreno sito nel sito nel Comune di Montecorvino Rovella (SA) riportato al catasto
terreni del suddetto comune al Foglio n. 19 Part. 235.
Ai §§ da 1.3 a 1.5 sono riportati i documenti allegati all’istanza di vendita.
1.3)
Contratto di Mutuo Fondiario
Contratto di Mutuo Fondiario del 22 dicembre 2008 tra BCC di Montecorvino Rovella
Società Cooperativa (mutuante) con sede in Montecorvino Rovella (SA), C.so Umberto I n. 2 e
Omissis (mutuatario e datore di ipoteca) nato a Olevano sul Tusciano (SA) lo 01 gennaio 1954
residente in Olevano sul Tusciano (SA) in Via Valle n. 84, che si dichiara coniugato in regime di
separazione dei beni, avente quale fideiussore Omissis (SA) lo 09 febbraio 1961 residente in
Olevano sul Tusciano (SA) in via Valle n. 84, che dichiara di essere coniugata in regime di
separazione dei beni, rogante Notaio Dott.sa Claudia Petraglia di Battipaglia, repertorio n.
17343/7993, iscritto all’Agenzia del Territorio di Salerno il 23 dicembre 2008 ai nn.
53147/8122, per la somma di 55.000,00 €, a garanzia del quale il mutuatario concede a favore
del mutuante ipoteca per la somma di 110.000,00 € da iscriversi sull’immobile specificato in
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tabella 1:
Tabella 1: Elenco immobili pignorati
Comune di Montecorvino Rovella
n.
Catasto
Foglio
Particella
Sub.
Natura
Proprietà
1
Terreni
19
235
-
T – Terreno
1000/1000
Allegati
-
Capitolato di patti e condizioni;
-
Tabella delle condizioni economiche;
-
Piano di rientro mutuo;
-
Documento di sintesi;
-
Nota di iscrizione di ipoteca volontaria n. 53147/8122 del 23 dicembre 2008 a favore di
BCC di Montecorvino Rovella S.C. contro Omissis presso l’Ufficio Provinciale di Salerno
del’Agenzia del Territorio a garanzia di mutuo fondiario Repertorio n. 17343/7993 del
23 dicembre 2008 rogante dott.sa Claudia Petraglia Notaio in Battipaglia.
1.4)
Atto di Precetto
Precetto di pagamento presentato dall’avv. Francesco Arminio di Montecorvino Rovella (SA)
istante la BCC di Montecorvino Rovella S.C., notificato dall’U.G. in data 26 novembre 2009
assieme a copia del contratto di mutuo fondiario, munito di formula esecutiva, con intimo di
pagamento della somma di 57.750,84 € entro dieci giorni dalla data di notifica, consegnato a
mano alla sig.ra Omissis (coniuge) a:
-
Omissis;
-
Omissis.
1.5)
Nota di trascrizione dell’atto di pignoramento
Agenzia del territorio – Ufficio Provinciale di Salerno – Registro Generale n. 8881, Registro
Particolare n. 6638, Presentazione n. 126 dello 04 marzo 2010:
Generalità
Titolo: atto giudiziario dello 10 febbraio 2010 repertorio n. 141
Convenzione: atto esecutivo o cautelare – verbale di pignoramento immobili
Immobili
Tabella 2: Elenco immobili pignorati
Comune di Montecorvino Rovella
n.
Catasto
Foglio
Particella
Sub.
Natura
1
Terreni
19
235
-
T – Terreno
Soggetti
A favore: BCC di Montecorvino Rovella S.C.
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Contro: Omissis
1.6)
Nota di iscrizione al ruolo generale delle espropriazioni immobiliari
Atto del 20 aprile 2010 promossa dalla BCC di Montecorvino Rovella S.C. con l’avv.
Francesco Arminio contro Omissis depositata presso la Cancelleria del Tribunale Ufficio
Esecuzioni Immobiliari il 30 aprile 2010.
1.7)
Certificazione notarile ipocatastale
Certificazione redatta lo 06 maggio 2010 dalla dott.sa Maria Francesca Sanseverino, Notaio
in Angri, depositata presso la Cancelleria del Tribunale Ufficio Esecuzioni Immobiliari il 27
maggio 2010, riportante la relazione ventennale dei beni pignorati – appezzamento di terreno
agricolo:
Tabella 3: Beni immobili pignorati
Comune di Montecorvino Rovella - Catasto terreni
Foglio
Particella
Sub.
Qualità
Classe
Sup. (a)
R.D. (€)
R.A. (€)
19
235
-
Uliveto
3
318,64
148,11
82,28
1.8)
Certificato storico per immobile
Certificato rilasciato in data 21 maggio 2010 dall’Agenzia del Territorio Ufficio di Salerno
relativo all’immobile pignorato e depositato presso la Cancelleria del Tribunale Ufficio
Esecuzioni Immobiliari il 27 maggio 2010.
1.9)
Certificato di destinazione urbanistica
Certificato rilasciato in data 24 maggio 2010 dall’Ufficio Tecnico Comunale di Montecorvino
Rovella relativo all’immobile pignorato e depositato presso la Cancelleria del Tribunale Ufficio
Esecuzioni Immobiliari il 27 maggio 2010.
Atti presentati dai creditori intervenuti: 1- BCC di Montecorvino Rovella
1.10) Ricorso per intervento nella procedura di esecuzione immobiliare R.G.E.
64/10
Ricorso presentato presso la Cancelleria del Tribunale Ufficio Esecuzioni Immobiliari in data
22 settembre 2011 dall’avv. Francesco Arminio, in qualità di rappresentante e difensore della
BCC di Montecorvino Rovella S.C., contro Omissis per il credito di 1.339,67 € a tutto il 31
agosto 2011, in virtù del Decreto Ingiuntivo N. 70/2010 del Giudice di Pace di Montecorvino
Rovella del 23 febbraio 2010, con allegati il ricorso al G.P. e Decreto Ingiuntivo.
1.11) Ricorso per ingiunzione di pagamento Cron. 246/10
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Ricorso
presentato
dall’avv.
Francesco
Arminio
all’Ufficio
del
Giudice
di
Pace
di
Montecorvino Rovella il 15 febbraio 2010, istante la BCC di Montecorvino Rovella S.C., per
l’ingiunzione del pagamento di un credito determinato al 11 novembre 2009 in 1.536,88 €,
documentato dall’estratto del c/c n. 002/121493 intestato a Omissis.
1.12) Decreto ingiuntivo 70/10
Decreto del Giudice di Pace di Montecorvino Rovella del 23 febbraio 2010 col quale si
ingiunge a Omissis il pagamento in favore della BCC di Montecorvino Rovella S.C. la somma di
1.536,88 € oltre interessi dal 10 novembre 2009, nonché 72,00 € per spese, 263,00 € per
diritti, 110,00 € per onorario, oltre rimborso forfettario.
Atti presentati dai creditori intervenuti: 2 – Banco di Napoli S.p.A.
64/10
15 giugno 2010 dall’avv. Cosimo D’Ambrosio in Battipaglia (SA), in qualità di rappresentante e
difensore del Banco di Napoli S.p.A., contro Omissis per il credito di 18.228,54 €, in virtù del
Decreto Ingiuntivo provvisoriamente esecutivo N. 112 del 15 aprile 2010 del Giudice del
Tribunale di Salerno Sezione di Montecorvino Rovella.
1.14) Ricorso per decreto ingiuntivo Cron. 398/10
Ricorso presentato dall’avv. Cosimo D’Ambrosio al Giudice del Tribunale di Salerno Sezione
di Montecorvino Rovella il 19 marzo 2010, istante il Banco di Napoli S.p.A., per l’ingiunzione
del pagamento di un credito di 17.121,68 €, determinato quale debito residuo di prestito
agrario concesso per 38.000,00 € a mezzo di cambiali agrarie al Sig. Omissis.
Decreto del Giudice del Tribunale di Salerno Sezione di Montecorvino Rovella del 15 aprile
2010 col quale si ingiunge a Omissis il pagamento in favore del Banco di Napoli S.p.A. (parte
ricorrente) la somma di 17.121,68 € oltre interessi, nonché 93,00 € per spese, 400,00 € per
diritti, 250,00 € per onorario, oltre rimborso.
Atti presentati dai creditori intervenuti: 3 – Banca della Campania S.p.A.
64/10
25 marzo 2011 dall’avv. Celeste Benvenuto di Salerno, in qualità di rappresentante e difensore
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della Banca della Campania S.p.A., contro Omissis, entrambi residenti in Olevano sul Tusciano
(SA) alla via Valle n. 84, per il credito di 27.891,33 €, in virtù del Decreto Ingiuntivo
provvisoriamente esecutivo N. 838 del 13 luglio 2010 emesso dal Giudice Unico del Tribunale
di Avellino Dott.sa Annachiara Di Palo e del Decreto Ingiuntivo provvisoriamente esecutivo N.
1046 del 16 settembre 2011 emesso dal Giudice del Tribunale Ordinario di Avellino Dott.
Antonio Giovanni Marena.
1.17) Ricorso per decreto ingiuntivo R.G. 3319/10
Ricorso presentato dall’avv. Anna Garofalo di Avellino al Giudice del Tribunale di Avellino lo
08 luglio 2010, registrato al n. 3319/10, in qualità di rappresentante e difensore della Banca
della Campania S.p.A., contro Omissis, per l’ingiunzione del pagamento di un credito di
12.732,41 €, determinato quale debito residuo di mutuo chirografario di 20.000,00 €
concesso a Omissis, avente per garante fideiussore Omissis.
Decreto del Giudice Unico del Tribunale di Avellino Dott.sa Annachiara Di Palo del 13 luglio
2010, definitivamente esecutivo lo 03 novembre 2010, notificato lo 02 agosto 2010, col quale
si ingiunge a Omissis il pagamento in favore della Banca della Campania S.p.A. (parte
ricorrente) la somma di 12.732,41 € oltre interessi, nonché 105,00 € per spese, 398,00 €
per diritti, 172,50 € per onorario, oltre rimborso.
1.19) Ricorso per decreto ingiuntivo R.G. 3853/10
Ricorso presentato dall’avv. Anna Garofalo di Avellino al Giudice del Tribunale di Avellino il
30 agosto 2010, registrato al n. 3853/10, in qualità di rappresentante e difensore della Banca
della Campania S.p.A., contro Omissis, per l’ingiunzione del pagamento di un credito di
12.587,09 €, determinato quale saldo a debito del c/c n. 2804 intestato a Omissis, avente per
garante fideiussore Omissis.
Decreto del Giudice del Tribunale Ordinario di Avellino Dott. Antonio Giovanni Marena del
16 settembre 2010, definitivamente esecutivo il 16 novembre 2010, notificato il 25 settembre
2010, col quale si ingiunge a Omissis il pagamento in favore della Banca della Campania S.p.A.
(parte ricorrente) la somma di 12.732,41 € (ndr - la somma determinata dal Giudice
differisce da quella riportata nel relativo ricorso n. 3853/10 ed è pari, invece, al credito vantato
nel ricorso n. 3319/10; può trattarsi di un possibile errore commesso dagli Uffici di Cancelleria)
oltre interessi, nonché 105,00 € per spese, 398,00 € per diritti, 172,50 € per onorario, oltre
rimborso.
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2) Acquisizione documenti e informazioni
2.1)
Sopralluoghi
Il giorno 09 luglio 2012 ho effettuato un sopralluogo presso l’immobili oggetto di
pignoramento, avendo informato le parti con comunicazione spedita a mezzo posta
raccomandata con ricevuta di ritorno o ai recapiti indicati dalle parti stesse in atti (fax e
P.E.C.). Era presente con me l’ing. Doinita Steluta Niculita quale mio collaboratore per
coadiuvarmi nelle attività di rilievo metrico e saggio agronomico e pedologico.
L’accesso ai beni oggetto di pignoramento mi è stato consentito dall’esecutato, che ho
identificato da C.I., Omissis.
Nel corso del sopralluogo, del quale è stato redatto contestualmente processo verbale, che
allego alla presente relazione, sono stati eseguiti rilievi metrici e fotografici del bene oggetto di
stima, annotate le caratteristiche dell’immobile, la sua ubicazione ed accessibilità.
2.2)
Verifiche catastali
In data 17 maggio 2012 ho acquisito, presso l’Ufficio Provinciale di Salerno dell’Agenzia del
Territorio, i seguenti documenti relativi agli immobili pignorati ed identificati in tabella 3:
a. visure storiche per immobile;
b. estratto di mappa del foglio 19 part. 235;
c. estratto di mappa del foglio 19.
Tabella 4: Criteri adottati per la ricerca presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare - Catasto
n.
Catasto
Comune
Foglio
Particella
Subalterno
1
Terreni
Montecorvino Rovella
19
2205
-
Contestualmente ho acquisito anche una visura per soggetto al nome di Omissis, nato a
Olevano sul Tusciano lo 01 gennaio 1954.
2.3)
Verifiche ipotecarie
Ho eseguito tre ispezioni presso l’Agenzia del Territorio (riporto solo le formalità che hanno
attinenza con il bene pignorato; l’elenco sintetico completo è incluso tra gli allegati).
In data 18 maggio 2012 ho effettuato verifiche ipotecarie presso l’Ufficio Provinciale di
Salerno dell’Agenzia del Territorio rilevando le formalità di seguito riportate:
Ispezione n.1 - Elenco sintetico
Tabella 5: Criteri adottati per la ricerca presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare - Conservatoria
Trascrizioni
Iscrizioni
Periodo
Immobile
Favore
Contro
Favore
Contro
Dal
Al
Si
Si
Si
Si
13/11/1990
17/05/2012
Comune di Montecorvino Rovella Catasto Fabbricati F. 19 – Part. 235
1. Iscrizione del 23 dicembre 2008 n. 619 – Reg. 53147/8122 (nota di iscrizione § 1.3)
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Titolo: Atto notarile – Notaio Claudia Petraglia Rep. 17343/7993 del 22 dicembre 2008
Ipoteca volontaria - Concessione a garanzia di mutuo fondiario
Immobili (v. Tabella 6)
Tabella 6: Elenco immobili di cui alla formalità 1
N.
Catasto
Comune
Foglio
Particella
Subalterno
1
Terreni
19
235
-
Soggetti
A favore: BCC di Montecorvino Rovella S. C. – Proprietà per la quota 1/1
Contro: Omissis – Proprietà per la quota 1/1
2. Trascrizione dello 04 marzo 2010 n. 126 – Reg. 8881/6638 (nota di iscrizione § 1.5)
Titolo: Atto giudiziario – Ufficiale Giudiziario Rep. 141 del 10 febbraio 2010
Convenzione: Atto esecutivo o cautelare – Verbale di pignoramento immobili
N.
Catasto
Comune
Foglio
Particella
Subalterno
1
Terreni
19
235
-
Soggetti
Ispezione n.2 - Elenco sintetico con note iscrizioni
Tabella 8: Criteri adottati per la ricerca presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare - Conservatoria
Trascrizioni
Iscrizioni
Periodo
Soggetto
Favore
Contro
Favore
Contro
Dal
Al
Si
Si
Si
Si
02/01/1979
17/05/2012
Omissis
3. Trascrizione a Favore del 15 marzo 1986 – Reg. 6572/5500
Titolo: Atto notarile – Notaio Donato Ciancio Rep. 33085/9224 dello 03 marzo 1986
Atto tra vivi – Donazione accettata
N.
Catasto
Comune
Foglio
Particella
Subalterno
1
Terreni
19
230
-
2
Terreni
19
235
-
3
Terreni
19
228
-
4
Terreni
19
411
-
Soggetti
A favore: Omissis (figlio) DONATARIO (N. 1 e 2) – Celibe
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Omissis (figlia) DONATARIO (N. 3 e 4) – Coniugata in regime patrimoniale
di comunione legale dei beni
Contro:
Omissis
(padre)
DONANTE –
Coniugato in
regime patrimoniale di
comunione legale dei beni
4. Trascrizione a Favore e Contro del 15 marzo 1986 – Reg. 6573/5501
Titolo: Atto notarile – Notaio Donato Ciancio Rep. 33085/9224 dello 03 marzo 1986
Atto tra vivi – Vincolo a cercare fonti di acqua, entro e non oltre due anni a partire dal
03 marzo 1986, nei fondi di proprietà di Omissis ed a renderle disponibili, ciascun
proprietario, all’altro.
N.
Catasto
Comune
Foglio
Particella
Subalterno
1
Terreni
19
230
-
2
Terreni
19
235
-
3
Terreni
19
228
-
4
Terreni
19
411
-
Soggetti
A favore e contro:
Omissis (N. 1 e 2) – Celibe
Omissis (figlia) DONATARIO (N. 3 e 4) – Coniugata in regime patrimoniale di
comunione legale dei beni
In data 06 luglio 2012 ho effettuato ulteriori verifiche ipotecarie presso l’Ufficio Provinciale
di Salerno dell’Agenzia del Territorio rilevando le formalità di seguito riportate:
5. Trascrizione Contro dello 02 aprile 1990 variata il 15 marzo 2002 – Reg.
9720/7760
Titolo: Atto notarile – Notaio Raimondo Malinconico di Battipaglia dello 08 marzo 1990
Atto tra vivi – Costituzione di vincolo
ndr: Il vincolo riguarda un immobile sito nel comune di Olevano sul Tusciano.
6. Trascrizione Contro del 20 settembre 2010 n. 131 – Reg. 38118/26710
Titolo: Atto giudiziario – Ufficiale Giudiziario Rep. 324 del 10 settembre 2010
N.
Catasto
Comune
Foglio
Particella
Subalterno
1
Terreni
19
230
-
2
Terreni
Olevano sul Tusciano
12
15
-
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Soggetti
A favore: Banco di Napoli S.p.A. – Proprietà per la quota 1/1
ndr: Pignoramento eseguito per la somma di 18.769,99 € sull’immobile al N. 1
adiacente all’immobile oggetto della presente procedura di esecuzione immobiliare; il
soggetto a favore è intervenuto nella presente procedura per altri crediti riconosciuti (v.
§§ da 1.13 a 1.15).
2.4)
Documentazione anagrafica e di stato civile
Il 19 giugno 2012 ho ricevuto il certificato contestuale di famiglia e residenza di Omissis
dall’Ufficio d’Anagrafe del Comune di Olevano sul Tusciano, nel quale si attesta che il Omissis,
nato ad Olevano sul Tusciano (SA) lo 01 gennaio 1954, è ivi residente alla via Valle n. 84. Il
nucleo famigliare intestato al Omissis è composto da:
-
Omissis.
Il 22 giugno 2012 ho ricevuto dall’Ufficio di Stato Civile del Comune di Battipaglia (SA)
l’estratto degli atti di matrimonio n. 08 – Parte I – Anno 1991, recante l’annotazione che gli
sposi hanno scelto il regime di separazione nei loro rapporti patrimoniali, del matrimonio
dell’11 maggio 1991 tra:
2.5)
Omissis
Titolo di proprietà
In data 05 luglio 2012 ho acquisito presso l’Archivio Notarile di Salerno copia conforme
all’originale di “ATTO DI DONAZIONE” Rep. 33085/9224 dello 03 marzo 1986.
Con tale atto, redatto dal Dott. Donato Ciancio Notaio in Battipaglia, il costituito Sig.
Omissis, dona, ai costituiti suoi figli Omissis i quali accettano, i seguenti immobili, donati nello
stato di fatto e di diritto in cui si trovano, con ogni accessione, pertinenza e dipendenza, con i
diritti, azioni e ragioni inerenti e con le servitù attive e passive legalmente costituite, di
esclusiva proprietà e disponibilità del donante, libero da ipoteche e da alti oneri pregiudizievoli:
i.
Omissis – porzione di fondo rustico di superficie complessiva pari a 675,05 are, sita in
località Tempone in agro del Comune di Montecorvino Rovella in parte riportata in
Catasto al foglio n. 19 particella n. 228 ed in parte al foglio n. 19 particella n. 411 (a
seguito di frazionamento n. 30/85 – già part. 230/b);
ii. Omissis – porzione di fondo rustico di superficie complessiva pari a 496,34 are, sita in
località Tempone in agro del Comune di Montecorvino Rovella in parte riportata in
Catasto al foglio n. 19 particella n. 235 ed in parte al foglio n. 19 particella n. 230 (a
seguito di frazionamento n. 30/85 – già part. 230/a).
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Tabella 12: Beni immobili in Montecorvino Rovella donati a
Omissis
Foglio
Particella
Sub.
Qualità
Classe
Sup. (a)
R.D. (£)
R.A. (£)
19
230
-
Pascolo
-
177,70
-
-
19
235
-
Pascolo
-
318,64
117,90
22,30
2.6)
Regolarità urbanistica e conformità edilizia
In data 28 agosto 2012 ho ricevuto a mezzo fax dall’Ufficio Tecnico del Comune di
Montecorvino Rovella il Certificato di Destinazione Urbanistica, da me richiesto con istanza
presentata il 13 luglio 2012. Di seguito riporto il contenuto del documento.
1. Certificato di destinazione urbanistica dell’area riportata in catasto al Foglio n.
19 particella n. 235, con allegato stralcio del Piano Urbanistico Comunale e Progetto
di Variante “Aggiornamento del vigente Piano Stralcio per l’assetto idrogeologico del
territorio” adottato dall’Autorità di Bacino Destra Sele.
2.7)
Valori di mercato dei beni pignorati
Nel corso del periodo giugno – ottobre 2012 ho acquisito informazioni presso agenzie
immobiliari, nonché presso la banca dati online dell’Agenzia del Territorio, determinati sulla
base delle compravendite di immobili simili a quelli oggetto della presente procedura di
esecuzione, ai fini dell’applicazione del criterio comparativo al procedimento estimativo.
L’esposizione completa dei criteri di stima e dei valori economici da applicare alla
consistenza immobiliare è rimandata al § 10.2 in risposta al quesito n. 10.
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PARTE SECONDA: RISPOSTA AI QUESITI
3) Sulla documentazione ex art. 567 C.P.C.
3.1)
Quesito n. 1
…se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione
prevista dall’art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e, tuttavia, manca in atti o è inidonea,
riferisca l'esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz'altra attività, ma dopo il
termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni.
3.2)
Quesito n. 2
… se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione
è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12.
3.3)
Quesito n. 3
… se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria
e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed
idonea, proceda l'esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni
per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di
introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni,
secondo i quesiti postigli da 4 a 12.
3.4)
Risposta ai quesiti nn. 1, 2, 3
Come riportato al § 1.7 la documentazione prevista dall’art. 567 c.p.c. consiste in
Certificazione notarile ipocatastale; dall’analisi di tale certificazione e dal confronto con le
risultanze delle visure ipocatastali riportate ai §§ 2.2 e 2.3, risulta che la documentazione
richiesta ai sensi dell’art. 567 C.P.C. è completa ed idonea.
4) Sull’identificazione e descrizione degli immobili pignorati
4.1)
Quesito n. 4
Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l'immobile
pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell'atto di pignoramento e
l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso,
sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E.
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4.2)

Risposta al quesito n. 4
Identificazione dell’immobile pignorato tramite i dati catastali
Dalle visure descritte nel § 2.2 risulta che l’immobile pignorato è riportato nel Catasto
Terreni del Comune di Montecorvino Rovella al foglio n. 19 con i dati catastali identificativi
riportati in tabella 13.
Tabella 13: Immobile identificato
Foglio
Particella
Sub.
Qualità
Classe
Sup. (a)
R.D. (€)
R.A. (€)
19
235
-
Uliveto
3
318,64
148,11
82,28
La particella 235 è riportata dall’impianto meccanografico del 30 novembre 1974 del
Catasto Terreni con qualità del classamento “PASCOLO” classe 3; in data 22 ottobre 2003, con
variazione n. 6755.1/1999, la qualità è stata cambiata in “ULIVETO”.

Confini
Come si evince dalla certificazione notarile ipocatastale di cui al § 1.7, dal titolo di
proprietà al § 2.5, dalle visure catastali (§ 2.2) in virtù degli estratti di mappa, concordemente
a quanto da me rilevato nel corso del sopralluogo, l’immobile pignorato confina ad ovest con la
strada Vicinale “delle Pezze”, che lo separa dal fondo di proprietà di Omissis (sorella) e dal
terreno riportato alla particella 230 (v. § 2.3 formalità nn. 4 e 6 e § 2.5 tabella 12) acquisito
da Omissis con il medesimo atto di donazione, ad est con il torrente Maianiello ed il fiume
Tarazzo, ed inoltre con eredi di Omissis, con beni della Parrocchia di Sant’Eusterio, con Omissis
o aventi causa, con le particelle 190, 125, 126 e 542 del foglio n. 19, salvo altri.
Figura 1: Immagine aerea degli immobili pignorati con sovrapposizione dello stralcio di mappa catastale
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
Descrizione generale dell’immobile
L’ubicazione del terreno è riportata in località Tempone, sia nella certificazione notarile, sia
nell’atto di provenienza di cui sopra; dal P.U.C. del Comune di Montecorvino Rovella e dalle
mappe ad esso allegate risulta che la località Temponi (ndr - Tempone è probabilmente un
refuso) è sita ad ovest della SS 164, che attraversa longitudinalmente il territorio del Comune
unendo le località principali di Macchie e Montecorvino Rovella Centro, mentre l’immobile in atti
è chiaramente ad est di detta strada, in prossimità del confine con il Comune di Olevano sul
Tusciano. In seguito al sopralluogo ho accertato che l’immobile è in contrada Pezze (v. figura
3).
L’accesso, pertanto, è dalla strada Vicinale delle Pezze. Il fondo rustico è condotto in forma
diretta da Omissis; esso è dedicato alla coltivazione esclusiva di piante di ulivo.

Caratteristiche estrinseche
Le aree riportate nella precedente tabella 13 sono così classificate nel C.D.U. allegato:
a. hanno destinazione a zona agricola denominata ”E-Agricola semplice” secondo il
Piano di Fabbricazione vigente;
b. esse vengono individuate in “E2-Aree collinari” nel Piano Urbanistico Comunale;
c. sono sottoposte a vincolo paesaggistico, ricadono all’interno della perimetrazione di
cui al Progetto di Variante “Aggiornamento del vigente Piano Stralcio per l’assetto
idrogeologico del territorio” adottato dall’Autorità di Bacino Regionale Destra Sele
pubblicato sul BURC del 26 aprile 2011, con la distinzione “P2-Pericolosità media”
nella Carta della pericolosità da frana.
Figura 2: Foto aerea del territorio di Montecorvino Rovella, di parte dell’area dei Monti Picentini e dei comuni limitrofi;
il segnaposto verde indica la zona in cui è ubicato l’immobile pignorato.
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La zona in cui si trova l’immobile è un’area collinare, descritta nella carta del paesaggio del
P.U.C. di Montecorvino Rovella quale paesaggio agricolo pedemontano. Sia in contrada Pezze
che in Montecorvino Rovella e nei centri limitrofi, sono presenti aziende che forniscono servizi
per l’agricoltura: dai concimi, ai fitofarmaci, alle attrezzature e macchine agricole.
Figura 3: Mappa stradale di Montecorvino Rovella; il segnaposto blu indica l’ubicazione dell’immobile pignorato.
L’immobile è sito in località Pezze alla quale si arriva da punti differenti: da sud,
oltrepassata la località Macchie, si devia per la strada che conduce ad Olevano sul Tuscinano,
per poi voltare verso nord percorrendo strade interpoderali non tutte asfaltate; da nord,
all’altezza della contrada San Martino, lungo la SS 164, si devia a sinistra per contrada
Annunziata e si prosegue fino a Pezze. Nei pressi di Pezze le strade hanno larghezza ridotta e
fondo sconnesso non asfaltato; per potersi recare presso l’immobile oggetto di pignoramento
per svolgere le attività agricole connesse alla conduzione del fondo è necessario l’utilizzo di
automezzi adeguati a percorsi su terreni anche molto sconnessi, per un tratto di circa 800 m.
Il Comune di Montecorvino Rovella ricade nell’area definita nel Disciplinare di produzione
della Denominazione di Origine Controllata dell’olio extravergine di oliva “Colline Salernitane”,
allegato al D.M. 06 agosto 1998; il marchio Colline Salernitane è registrato presso L’Unione
Europea tra le Denominazioni di Origine Protetta riservate all’olio extravergine di oliva. Inoltre,
il Comune di Montecorvino Rovella fa parte del GAL (Gruppo di Azione Locale) “Colline
Salernitane” Società Consortile a responsabilità limitata, composta da vari soggetti pubblici e
privati, tra i quali i comuni dell’area dei Monti Picentini, associazioni e operatori del mondo
rurale, associazioni culturali, l’associazione di imprenditori Unimpresa Salerno ed istituti di
credito, tra cui anche il creditore procedente BCC di Montecorvino Rovella. La finalità, come si
legge dal Programma di Sviluppo Locale emanato dal GAL, è, in sintesi, la valorizzazione del
territorio esaltando le peculiarità naturali, artistiche e delle produzioni tipiche, individuando
linee strategiche e progettualità coerenti con le tematiche individuate.
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
Caratteristiche intrinseche
L’immobile pignorato appartiene ad un più ampio fondo agricolo di proprietà di Omissis
comprendente anche la particella 230 oggetto della donazione riportata al § 2.5 (v. tabella 12).
Il terreno, di forma quadrangolare quasi regolare, ha una leggera pendenza (6% media) in
direzione nord lungo tutto il tratto adiacente alla strada vicinale; la quota più alta è a circa 225
m s.l.m. nel suo punto a nord-ovest, la più bassa a circa 180 m s.l.m. a sud-est, per una
dislivello medio di circa il 15%; esso, infatti, a partire dalla strada ed in direzione da nordovest a sud-est, digrada dolcemente, per i primi ¾ circa della sua estensione latitudinale, più
rapidamente, a mo’ di scarpata, in prossimità dell’estremo confine ad est, unico lato
frastagliato per il limitare col torrente Maianiello (v. figura 1). L’esposizione garantisce un buon
livello di illuminazione favorevole alla coltura di ulivi.
L’area in cui ricade il terreno ha una struttura in parte calcareo-marnoso arenaceo ed in
parte composta da argilloscisti varicolori, come risulta dalla carta geolitologica del P.U.C. di
Montecorvino Rovella (v. Allegato H.2). Tale struttura è ricca di carbonati di calcio e sabbie
silicee (i sedimenti arenacei), che rendono il terreno ricco di minerali in grado di fornire
ossigeno e carbonio. La tessitura del terreno è anch’essa mista: in alcune zona è sabbiosoargillosa, in altre prevalentemente argillosa. L’alternanza di strati argillosi, che trattengono
l’acqua, calcarei e sabbiosi, poco o molto permeabili, con strati di argilla litificata (argilloscisti)
impermeabili, favorisce la formazione di falde acquifere anche a medie profondità.
Tuttavia, non sono presenti né pozzi nè sorgenti, ma una peschiera, cioè una grossa vasca
artificiale sita a valle del terrenno, utilizzata per la raccolta e distribuzione delle acque per
mezzo di pompe e sistemi di irrigazione.
L’argilla è in grado di trattenere l’acqua, ma si compatta se sottoposta a pressione,
esercitata ad esempio dall’uso di macchine per l’agricoltura, offrendo resistenza alla
penetrazione di acqua ed ossigeno nel terreno. La tessitura ricca anche di sabbie, inerti
chimicamente, conferisce invece al terreno, se smosso con vangatura, un grado di porosità che
lo rende idoneo alle colture.
Nel corso del sopralluogo ho verificato anche la presenza di piante erbacee, favorita
dall’ambiente umido argilloso. Tali piante crescendo portano in profondità, attraverso le loro
radici, le sostanze fertilizzanti depositate in superficie; una volta morte, avendo carattere
stagionale, rilasciano tali sostanze che vengono assorbite dalle radici della piante arboree e
rappresentano una buona riserva di sostanza organica fertilizzante. Inoltre, sul terreno vi è la
presenza di sostanze organiche dovuta al transito di animali. Nel complesso il terreno ha un
buon grado di fertilità.
Nel fondo in questione sono presenti tre distinte varietà di piante di ulivo, in parti all’incirca
uguali: il leccino, il frantoio ed il coratina. La presenza congiunta di queste specie favorisce una
buona impollinazione reciproca per l’apertura quasi congiunta dei fiori. Le specie descritte ed il
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loro mix percentuale, inoltre, è compatibile con le prescrizioni contenute nel disciplinare per
ottenere olii extravergini d’oliva D.O.P. Colline Salernitane il cui valore di mercato si aggira
intorno ai 12,00 €/litro.
Da quanto su esposto risulta che il terreno è in grado di garantire buoni livelli di
produttività e qualità; soltanto la zona più prossima al torrente in fondo al vallone è composta
da piante di minore grandezza, per via della scarsa resistenza dell’ulivo alla presenza calcarea
in zone molto umide.

Verifica della rispondenza dello stato del bene alle risultanze catastali
Dallo stralcio di mappa del foglio 19 del Comune di Montecorvino Rovella si distingue la
particella n. 235 così come nello stato di fatto, priva di manufatti di sorta. Pertanto, lo stato del
bene è conforme alle risultanze catastali.

Verifica della rispondenza dello stato del bene all’atto di pignoramento
L’analisi delle verifiche ipocatastali e la constatazione dello stato di fatto dell’immobile nel
corso del sopralluogo non hanno evidenziato difformità rispetto all’identificazione del bene così
come risulta dall’atto di pignoramento.
Faccio presente che nell’atto di pignoramento, come già nel titolo di provenienza del bene,
l’immobile viene ubicato erroneamente in località “Tampone” (ndr – ulteriore refuso del
toponimo Temponi, nell’atto di donazione chiamato Tempone); per la reale ubicazione si veda
quanto ho esposto al precedente punto Descrizione generale dell’immobile.

Sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sull’immobile
Dalla visura catastale storica eseguita sull’immobile, riportata al § 2.2, non risultano
ulteriori atti successivi a quello di provenienza del bene all’esecutato (atto di donazione);
altresì, le visure ipotecarie al § 2.3 eseguite sull’immobile e sul debitore, completamente
riportate in allegato in forma sintetica, non hanno evidenziato formalità successive all’atto di
pignoramento, né, tantomeno, pignoramenti precedenti gravanti sull’immobile.
5) Sulla provenienza del bene
5.1)
Quesito n. 5
Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l’unico
proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali,
altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti.
5.2)
Il bene pignorato è di proprietà piena di Omissis, che l’ha avuto in donazione dal padre
Omissis in virtù dell’atto riportato al § 2.5 (allegato F.1) stipulato dal Notaio Donato Ciancio di
Battipaglia lo 03 marzo 1986, con numero di repertorio 33085 raccolta 9224, registrato il 13
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marzo 1986 all’Ufficio del Registro di Eboli, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari
di Salerno in data 15 marzo 1986 ai nn. 6571/5499, 6572/5500 e 6573/5501.
6) Sulla divisione dei beni in comproprietà
6.1)
Quesito n. 6
Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i
presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica
indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la
determinazione degli ipotetici conguagli in denaro.
6.2)
Come riportato nella risposta al quesito n. 5 il bene non è in comproprietà.
7) Sul possesso del bene
7.1)
Quesito n. 7
Dica dello stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in
base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell'occupante, con particolare
riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui
dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta,
l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e
di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del
cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla data del pignoramento.
7.2)
Il terreno oggetto della presente procedura di esecuzione immobiliare è nella piena
proprietà e possesso del sig. Omissis. Dalle indagini effettuate presso la Conservatoria non
risultano diritti reali di terzi sull’immobile.
8) Sul regime patrimoniale del debitore
8.1)
Quesito n. 8
Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto
dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali
riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione.
8.2)
Il debitore è Omissis, celibe all’atto della donazione da parte di suo padre dell’immobile
oggetto della presente procedura di esecuzione, coniugato con Omissis dall’11 maggio 1991 in
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regime di separazione, annotazione riportata alla data del matrimonio, nei loro rapporti
patrimoniali, come risulta dall’estratto di matrimonio descritto al § 2.4.
9) Sulle formalità, vincoli o oneri a carico dell'acquirente
9.1)
Quesito n. 9
Riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti
sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti
incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storicoartistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l’importo annuo delle
spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese
straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e
non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le
domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in
che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale
trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento
nonché le eventuali obbligazioni propter rem).
9.2)

Formalità
Sull’immobile oggetto della presente procedura di esecuzione gravano le formalità riportate
nella certificazione notarile agli atti di cui al § 1.7, contenente l’elenco delle formalità relative al
ventennio precedente l’atto di pignoramento avvenuto con trascrizione n. 8881/6638,
Presentazione n. 126 dello 04 marzo 2010; le mie verifiche ipotecarie, descritte in forma
sintetica al § 2.3, non hanno evidenziato ulteriori e successive formalità sull’immobile
pignorato:
1. Iscrizione del 23 dicembre 2008 n. 619 – Reg. 53147/8122 (nota di iscrizione § 1.3)
Titolo: Atto notarile – Notaio Claudia Petraglia Rep. 17343/7993 del 22 dicembre 2008
Ipoteca volontaria - Concessione a garanzia di mutuo fondiario per 110.000,00 €
N.
Catasto
Comune
Foglio
Particella
Subalterno
1
Terreni
19
235
-
Soggetti
2. Trascrizione dello 04 marzo 2010 n. 126 – Reg. 8881/6638 (nota di iscrizione § 1.5)
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Titolo: Atto giudiziario – Ufficiale Giudiziario Rep. 141 del 10 febbraio 2010
N.
Catasto
Comune
Foglio
Particella
Subalterno
1
Terreni
19
235
-
Soggetti

Vincoli di natura paesaggistica, ambientale e simili
Come ho già esposto nel § 4.2, in risposta al quesito n. 4, le aree in cui giace l’immobile
pignorato sono soggette a vincoli di natura urbanistica e paesaggistica riportati nel C.D.U. che
allego:
a. hanno destinazione a zona agricola denominata ”E-Agricola semplice” secondo il
Piano di Fabbricazione vigente;
b. esse vengono individuate in “E2-Aree collinari” nel Piano Urbanistico Comunale;
c. sono sottoposte a vincolo paesaggistico, ricadono all’interno della perimetrazione di
cui al Progetto di Variante “Aggiornamento del vigente Piano Stralcio per l’assetto
idrogeologico del territorio” adottato dall’Autorità di Bacino Regionale Destra Sele
pubblicato sul BURC del 26 aprile 2011, con la distinzione “P2-Pericolosità media”
nella Carta della pericolosità da frana.

Oneri, spese di gestione e manutenzione
L’acquirente dovrà sostenere i contributi annuali obbligatori dovuti al Consorzio di Bonifica
Destra Sele di cui fa parte il territorio di Montecorvino Rovella.
10) Sulle formalità, vincoli o oneri non opponibili all'acquirente
10.1) Quesito n. 10
Riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti
sul bene, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente
(come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi,
etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi
immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni.
10.2) Risposta al quesito n. 10
Le uniche formalità eventualmente cancellabili di cui ho nozione a seguito delle attività di
disamina degli atti, acquisizione di documenti e raccolta d’informazioni, sono l’ipoteca iscritta a
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favore del creditore procedente a fronte del contratto di mutuo fondiario ed il pignoramento
immobiliare seguito all’atto giudiziario.
L’art. 40-bis (Cancellazione delle ipoteche) del D. Lgs. 01 settembre 1993 n. 385 (Testo
Unico Bancario), prevede la cancellazione dell’ipoteca con modalità automatica «…senza alcun
onere per il debitore…» né bancario né tributario (art. 13 L. 02 febbraio 2007 n. 40 Semplificazione del procedimento di cancellazione dell'ipoteca per i mutui immobiliari – Legge
Bersani) e che «…non è necessaria l'autentica notarile…». Lo stesso decreto all’art. 41
(Procedimento esecutivo) richiama i termini della procedura di espropriazione in seguito alla
quale (artt. 574 e segg., 586 e segg. c.p.c.) l’aggiudicatario o assegnatario possono subentrare
nel contratto di finanziamento al debitore espropriato, ovvero provvedere al versamento delle
somme dovute alla banca creditrice. In pratica le cancellazioni ipotecarie, in caso di ipoteca
volontaria elevata a garanzia di mutuo, avvengono per mezzo di una procedura tra la banca e
gli Uffici dei Registri Immobiliari, senza dover ricorrere al notaio per notificare la volontà della
banca di procedere alla cancellazione una volta estinto il debito in seguito alla vendita del bene
ipotecato.
Il costo per la cancellazione di un pignoramento è di 262,00 €, di cui 168,00 € per imposta
ipotecaria, 35,00 € per tassa ipotecaria e 59,00 € per imposta di bollo.
I costi per le cancellazioni delle formalità non opponibili all’acquirente ammontano a
262,00 €.
Totale costi di cancellazione = 262,00 €
(duecentosessantadue/00 Euro)
11) Sulle visure ipocatastali
11.1) Quesito n. 11
Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto
(a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio
antecedente la data di conferimento dell’incarico, segnalando eventuali discrasie tra le
risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo incrociato.
Ho acquisito informazioni presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del
Territorio, sia con visure catastali per immobile (pignorato) e soggetto (esecutato), sia con
visure ipotecarie, a favore e contro, presso la Conservatoria, in forma sintetica per immobile
(pignorato) e soggetto (esecutato), estraendo copie in forma integrale delle formalità che
avessero attinenza con la procedura di esecuzione immobiliare. Il tutto è riportato ai §§ 2.2 e
2.3, oltre che al § 9.2 in risposta al quesito n. 9.
Dall’analisi dei documenti non si evidenziano incongruenze.
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12) Sulla regolarità edilizia ed urbanistica del bene
12.1) Quesito n. 12
Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza
della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del
terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all'art . 30 del T.U. di cui al
D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all'art. 46 di detto T.U. e di cui all'art . 40 della L.
28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le
nullità di cui all'art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all'art . 40, comma 2, della
citata L. 47/85, faccia di tanto l'esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che
l'aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all'art. 46,
comma 5, del citato T.U. e di cui all'art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le
eventuali spese di sanatoria e di condono.

Certificato di Destinazione Urbanistica
Dal Certificato di Destinazione Urbanistica, allegato alla presente relazione, risulta che i
terreni pignorati ricadono in aree agricole, già meglio specificate al § 4.2 in risposta al quesito
n. 4 al punto “Caratteristiche estrinseche”.
13) Sul valore del bene
13.1) Quesito n. 13
Determini il
valore con l'indicazione del criterio di
stima adottato al
fine della
determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali
borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni
con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più
vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati.
Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo
stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i
vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfettario per assenza
di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di
bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la
valutazione dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per
le quote indivise.
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
Determinazione delle condizioni di miglior vendita
L’attuale uso dell’immobile pignorato, in conformità con i dati catastali, è di coltivazione
con piante di ulivo, in virtù dell’attività agricola svolta da Omissis quale imprenditore e
coltivatore diretto.
Come ho ampiamente riportato nel § 4.2 nel descrivere le caratteristiche intrinseche del
terreno oggetto della presente procedura di esecuzione immobiliare, lo stato attuale del fondo,
le opportunità offerte dal mercato e l’applicabilità del disciplinare per il riconoscimento di un
prodotto D.O.P. garantiscono una buona opportunità d’impresa.
Dalle ragioni su esposte ne discende che è opportuno mantenere l’immobile indiviso per
ottenere migliori condizioni di vendita.

Criterio di stima
Per la stima dell’immobile riportato al Catasto Terreni del Comune di Montecorvino Rovella
al foglio n. 19 particella 235 ho utilizzato il metodo del valore di mercato, che consiste nel
determinare il possibile valore di un bene in una libera compravendita quale prezzo di
equilibrio tra domanda ed offerta, corretto con opportuni coefficienti in funzione delle
differenze esistenti con gli immobili presi a riferimento.

Il Valore di Mercato
In tabella riporto i prezzi dei terreni rilevati dalle fonti consultate.
Tabella 16: Valori rilevati in €/mq
Qualità/Fonte
Uliveto
Agenzie Immobiliari
1
Ag. Territorio VAM2
INEA3
2,087
3,1
6,38
1: Listini di agenzie immobiliari locali (valore medio).
2: Valori agricoli medi per fini espropriativi rilevati nel 2005.
3: Istituto Nazionale di Economia Agraria – valori medi rilevati nel 2010.
Va detto che i valori VAM, che è disponibile sul sito internet dell’Agenzia del Territorio, ed
INEA sono riferiti a colture del Vallo del Diano, mentre quelli desunti dalle agenzie immobiliari
sono desunti da libere compravendite di terreni con caratteristiche più simili a quelle
dell’immobile pignorato.
Considerata la tipologia delle fonti, il valore unitario determinato è: 6,00 €/mq
La superficie agraria utile del terreno (SAU) è: 31.864 mq
Applicando un procedimento sintetico si ottiene la stima del valore ordinario di mercato che
è pari al prodotto della superficie agraria utile per il valore unitario:
Valore Part. 235 = 31.864 mq * 6,00 €/mq = 191.184,00 €.
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Tabella 17: Stima del valore di mercato dell’immobile pignorato
Foglio
Particella
Subalterno
19
235
-
Valore stimato
191.184,00 €
TOTALE
191.184,00 €
Il valore così determinato deve essere modificato moltiplicandolo per alcuni coefficienti,
cosiddetti di differenziazione, che sono introdotti per tenere conto delle differenti condizioni
esistenti tra l’immobile pignorato oggetto di stima e gli immobili presi a confronto per la
determinazione del valore di mercato:
Coefficiente di differenziazione per immobili soggetti a vendita forzata = 0,85.
Eseguendo i calcoli si ottiene:
191.184,64 € * 0,85 = 162.506,40 € che si arrotonda all’intero superiore.
Pertanto il valore stimato dell’immobile pignorato disposto in un unico lotto composto dal
terreno indicato in tabella 17 è di:
Valore Totale = 162.507,00 €
(centosessantaduemilacinquecentosette/00 Euro)
14) Planimetria e Riepilogo
14.1) Quesito n. 14
Corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici (e
segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché "pdf" per Adobe
Acrobat) - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per
ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località,
confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all'estensione
ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella ed all'eventuale subalterno, al
numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l’attuale
proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l’eventuale stato di comproprietà, le
iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità ediliziourbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il valore del bene da porre a base d’asta.

Planimetria
Allego alla presente relazione l’estratto di mappa del Catasto del foglio n. 19 del Comune di
Montecorvino Rovella, nel quale ricade la particella n. 235 sottoposta a pignoramento dal
creditore procedente.
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
Riepilogo
L’immobile pignorato, costituente un UNICO LOTTO, è ubicato in località Pezze del Comune di
Montecorvino Rovella (SA).
Esso confina ad ovest con la strada Vicinale “delle Pezze”, che lo separa dal fondo di
proprietà di Omissis e dal terreno riportato al foglio 19 particella 230 di Omissis, ad est con il
torrente Maianiello ed il fiume Tarazzo, ed inoltre con eredi di Omissis, con beni della
Parrocchia di Sant’Eusterio, con Omissis o aventi causa, con le particelle 125, 126, 190 e 542
del foglio n. 19, salvo altri.
Il terreno ha un’estensione di 31.864 mq, è riportato al Catasto Terreni del Comune di
Montecorvino Rovella (SA) al foglio n. 19, particella 235; esso è classificato come qualità
colturale Uliveto di classe 3.
15) Repertorio fotografico
15.1) Quesito n. 15
Estragga reperto fotografico - anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al
foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo, in
caso di costruzione, anche degli interni.
Allego alla presente relazione il repertorio fotografico, sia su carta che in formato digitale
(jpeg), che rappresenta lo stato dell’immobile, l’esposizione e le tipologie colturali.
Salerno, 28 novembre 2012
Il C.T.U.
Ing. Angelo Suozzo
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PARTE TERZA: ELENCO ALLEGATI
A. RACCOMANDAZIONI GENERALI
B. SOPRALLUOGO
B.1 Verbale di sopralluogo
B.2 Repertorio fotografico
C. VISURE CATASTALI STORICHE PER IMMOBILE
C.1 Catasto Terreni Montecorvino Rovella – Foglio 19, Part. 235
D. ELENCO DELLE FORMALITÀ
D.1 Elenco sintetico trascrizioni e iscrizioni a favore e contro per immobile (T Foglio 19
Part. 235)
D.2 Elenco sintetico trascrizioni e iscrizioni a favore e contro per soggetto (Omissis)
E. DOCUMENTAZIONE ANAGRAFICA E DI STATO CIVILE
E.1 Certificato di famiglia e residenza Omissis
E.2 Certificato di matrimonio Omissis
F. TITOLO DI PROPRIETÀ
F.1
Atto di donazione
G. REGOLARITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA
G.1 Certificato di Destinazione Urbanistica
H. TAVOLE
H.1 Mappa foglio n. 19 del Catasto del Comune di Montecorvino Rovella (scala 1:2.000)
H.2 Carta geolitologica del Comune di Montecorvino Rovella (scala 1:10.000)
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Tribunale di Salerno III Sezione Civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari

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