4 criteri di compensazione, perequazione e incentivazione
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4 criteri di compensazione, perequazione e incentivazione
Comune di Dresano Provincia di Milano 4 Piano di Governo del Territorio Documento di Piano dicembre 2009 CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE E INCENTIVAZIONE Piani e progetti Via Cadore 26 - 20135 Milano CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE E INCENTIVAZIONE cap. 5 / 1 Comune di Dresano Provincia di Milano Piano di Governo del Territorio Documento di Piano dicembre 2009 Perequazione, compensazione e incentivazione sono indicati (art. 11) dalla legge regionale 12/2005 come principi di riferimento dell’azione urbanistica. La legge conferma l’efficacia operativa dello strumento perequativo, già sperimentata in varie recenti esperienze di pianificazione, legandola ai concetti di compensazione e incentivazione urbanistica. La formulazione dei principi e delle loro modalità di applicazione sollecita alcune riflessioni generali preliminari rispetto a due questioni: da una parte alle relazioni che si determinano tra le differenti componenti del Piano di Governo del Territorio (PGT) nella definizione dei criteri e delle regole di perequazione e compensazione e le specifiche competenze; dall’altra rispetto ad alcuni contenuti innovativi, non ancora verificati dalle pratiche, la cui applicazione merita opportune verifiche e approfondimenti. La legge 12/2005 attribuisce al Documento di Piano (art. 8) l’individuazione degli ambiti di trasformazione (punto 2, comma e) e la definizione degli eventuali criteri di compensazione, perequazione e incentivazione. Questa indicazione sembra riferire al DP la definizione degli indirizzi per la delimitazione del campo di azione delle regole urbanistiche e procedurali delle trasformazioni (ad esempio la scelta di indici e parametri omogenei per ambiti strategici e/o di trasformazione che si trovino nelle medesime condizioni di fatto e di diritto), nonché i criteri per l’acquisizione di aree da destinare ad usi di interesse collettivo (le quantità minime di cessioni da garantire in forma compensativa nei processi di trasformazione e di nuova urbanizzazione) e le politiche e gli obiettivi da supportare con specifiche forme di incentivazione (ad esempio nel favorire edilizia sociale, forme di bioarchitettura, etc), che troveranno nel Piano dei Servizi, nel Piano delle Regole e nelle convenzioni dei Piani attuativi o dei Programmi Integrati il livello prescrittivo/normativo necessario per la loro operatività. In questo senso Documento di Piano, Piano dei Servizi e Piano delle Regole si configurano come strumenti sostanzialmente indipendenti, ma necessariamente complementari nella definizione dei contenuti per l’applicazione dei meccanismi di perequazione e di Piani e progetti Via Cadore 26 - 20135 Milano CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE E INCENTIVAZIONE cap. 5 / 2 Comune di Dresano Provincia di Milano Piano di Governo del Territorio Documento di Piano dicembre 2009 compensazione (e di incentivazione). In particolare il disegno e la pianificazione della città pubblica e la programmazione di politiche e interventi per il welfare locale oggetto del Piano dei Servizi (“Il PS contiene la previsione di servizi pubblici aggiuntivi, in relazione ai fabbisogni espressi dalla popolazione…”) si sostengono sulla possibilità di acquisire aree (“Il PS deve indicare i servizi da assicurare negli ambiti di trasformazione…”) ovvero di ottenere attrezzature di interesse collettivo a compensazione di quote di edificabilità attribuite in modi e quantità “opportune” a tutte le aree destinate dal Documento di Piano ad un uso urbano, confermando la necessità e l’efficacia della scelta perequativa. Inoltre l’applicazione di modalità perequative e compensative, e la definizione dei modi e delle forme di politiche di incentivazione (la cui applicazione più semplice pare quella legata a premialità edificatorie) ricade in gran parte nei compiti del Piano delle Regole, cui spetta la definizione dell’apparato normativo e la conformazione dei diritti d’uso del suolo. Infatti, per quanto un ruolo centrale nell’attuazione perequativa venga svolto dai Piani Attuativi e dalle pratiche negoziali previste nelle procedure dei Programmi Integrati di Intervento, è il PR che stabilisce le limitazioni per l’attribuzione di indici perequativi di edificabilità per parti omogenee del territorio comunale e determina le effettive quantità urbanistiche e le condizioni di operatività delle trasformazioni urbane di recupero interstiziale. Piani e progetti Via Cadore 26 - 20135 Milano CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE E INCENTIVAZIONE cap. 5 / 3 Comune di Dresano Provincia di Milano Piano di Governo del Territorio Documento di Piano dicembre 2009 4.1 Il modello perequativo Il modello perequativo introdotto dalla legge regionale 12/2005, che riprende uno dei contenuti fondativi del progetto di riforma proposto dall’Istituto Nazionale di Urbanistica nella metà degli anni novanta, si configura come meccanismo attuativo del PGT finalizzato al superamento dei limiti connessi all’applicazione dell’esproprio nell’acquisizione di aree ad uso pubblico. Uno strumento al tempo stesso capace di risolvere le controversie giuridiche legate al “doppio regime” dei suoli urbani, causa di una disparità di trattamento (suoli edificabili e suoli vincolati a standard) tra proprietari di aree nelle medesime condizioni di fatto (suoli urbanizzati o urbanizzabili) nonché di limitare le difficoltà connesse alla reiterazione dei vincoli pubblicistici una volta decaduti dopo i cinque anni dalla loro apposizione (sentenza C.C. 179/99). Diversi piani regolatori generali hanno sperimentato in questi ultimi anni, in forme più o meno articolate e complesse, l’applicazione di meccanismi perequativi compensativi che, marginalizzando il ricorso allo strumento dell’esproprio, hanno garantito una uniformità di trattamento di tutti i suoli urbani a partire da regole urbanistiche omogenee (indici di edificabilità e quote di cessione per aree pubbliche) definite sulla base delle condizioni di fatto e di diritto delle aree, assicurando una sostanziale equità dei cittadini di fronte alle scelte del piano. Senza pretendere ovviamente di annullare le disparità (immobiliari) determinate dalla rendita posizionale e dalle esternalità generate dall’intervento pubblico, per le quali si è più volte sottolineato la necessità di integrare il meccanismo della perequazione urbanistica con forme di perequazione e redistribuzione fiscale, Piani e progetti Via Cadore 26 - 20135 Milano CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE E INCENTIVAZIONE cap. 5 / 4 Comune di Dresano Provincia di Milano Piano di Governo del Territorio Documento di Piano dicembre 2009 capaci di recuperare le componenti differenziali della rendita urbana formatesi nel processo di trasformazione. Negli ultimi anni l’introduzione del Piano dei Servizi, istituito dalla legge regionale 1/2001 e riproposto dalla legge 12/2005 come uno degli atti fondativi del PGT, ha di fatto rafforzato l’opportunità di un approccio perequativo nel momento in cui le modifiche apportate alle modalità di dimensionamento del piano, con una conseguente riduzione degli standard minimi dovuti, hanno determinato la necessità di occuparsi della disciplina di patrimoni di aree vincolate dal PRG per destinazioni pubbliche ma non già attuate, la cui conferma e reiterazione appariva difficile, salvo per specifici e motivati casi. Questa condizione ha reso più evidente la necessità di un’applicazione estesa del meccanismo perequativo nella riclassificazione delle aree vincolate dalla disciplina vigente in aree a regime privato, rese moderatamente edificabili attraverso interventi soggetti a pianificazione attuativa, ma al tempo stesso obbligate a “compensare” la quota di edificabilità attribuita con quote significative di cessione di aree per la collettività (verde, infrastrutture e servizi) ovvero con la realizzazione diretta a carico degli operatori di attrezzature e servizi indicati come bisogni prioritari per la collettività locale. In questa accezione il concetto di compensazione ha identificato principalmente le quote di cessione richieste ai privati in quantità aggiuntiva rispetto agli standard di legge, quale riequilibrio degli impatti generati dalla trasformazione sul contesto urbano, determinandosi come condizione per la sostenibilità urbanistica e ambientale dell’intervento. Il significato proposto dalla nuova legge regionale 12/2005 assume invece un valore più peculiare di risarcimento dovuto al privato (attraverso una edificabilità attribuita) di una limitazione o vincolo d’uso imposto ad un’area dalla destinazione di interesse pubblico. Nell’applicazione del meccanismo perequativo all’interno del comparto soggetto a Piano Attuativo o a Programma Integrato di Intervento il primo comma dell’articolo 11 conferma la sostanziale indifferenza rispetto alla struttura fondiaria, a partire da un concetto di ripartizione proporzionale tra tutti i proprietari degli immobili interessati dagli interventi degli “onori” (in base ad un indice di edificabilità omogeneo attribuito a tutte le aree comprese nel comparto di intervento) e degli Piani e progetti Via Cadore 26 - 20135 Milano CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE E INCENTIVAZIONE cap. 5 / 5 Comune di Dresano Provincia di Milano Piano di Governo del Territorio Documento di Piano dicembre 2009 “oneri” (la cessione di aree per opere di urbanizzazione) della trasformazione. Un carattere del meccanismo già ampiamente praticato in recenti sperimentazioni, rispetto al quale la legge non presenta elementi sostanziali di novità o differenza (in sostanza applica le possibilità già previste per l’istituto del “comparto urbanistico” della L.n. 1150/42 e per i piani di lottizzazione convenzionati). Piani e progetti Via Cadore 26 - 20135 Milano CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE E INCENTIVAZIONE cap. 5 / 6 Comune di Dresano Provincia di Milano Piano di Governo del Territorio Documento di Piano dicembre 2009 4.2 La compensazione urbanistica Il secondo comma dell’art. 11 sancisce che “a tutte la aree del territorio comunale, ad esclusione delle aree destinate all’agricoltura e di quelle non soggette a trasformazione urbanistica” può essere attribuito un indice di edificabilità territoriale, differenziato per parti omogenee del territorio comunale (tessuti urbani consolidati, aree di recupero ma anche aree destinate ad usi pubblici o di interesse generale), ma inferiore rispetto ad un indice fondiario minimo. Nel caso dell’applicazione dell’indice unico, la cui definizione normativa è di competenza del Piano delle Regole e del Piano dei Servizi, l’utilizzazione della edificabilità attribuita alle aree destinate ad usi di interesse pubblico o generale è vincolata alla cessione gratuita al Comune delle stesse aree utilizzate. Le modalità operative di utilizzazione della edificabilità attribuita vengono in parte chiarite dal successivo comma 3 della legge, in cui si afferma che “alle aree destinate alla realizzazione di interventi di interesse pubblico o generale, non disciplinate da piani e da atti di programmazione, possono essere attribuiti, a compensazione della loro cessione gratuita al comune, aree in permuta o diritti edificatori trasferibili su aree edificabili previste dagli atti di PGT, anche non soggette a Piano attuativo”. Ciò comporta che il proprietario dell’area destinata a servizi, nel momento della cessione della stessa al Comune, trasferisca la quota di edificabilità attribuita su un’altra area edificabile di sua proprietà, ovvero ceda la volumetria ad altri proprietari di aree edificabili; in questo caso appare opportuno (per quanto non direttamente specificato dal testo di legge) che l’indice di edificabilità territoriale attribuito alle differenti zone tessuto non sia sufficiente ad edificare direttamente Piani e progetti Via Cadore 26 - 20135 Milano CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE E INCENTIVAZIONE cap. 5 / 7 Comune di Dresano Provincia di Milano Piano di Governo del Territorio Documento di Piano dicembre 2009 (in modo che sia necessario raggiungere una quantità di diritti edificatori attraverso l’acquisizione della edificabilità differenziale generata dalle aree destinate ad usi pubblici), o che vengano inseriti dei meccanismi di incentivazione finalizzati all’accoglimento dell’edificabilità compensativa. A facilitazione della procedura di transazione compensativa dei diritti edificatori viene sancita (comma 4) la libera commerciabilità dei suddetti diritti attribuiti a fini di compensazione (non viene tuttavia specificato in che forme e in che modi possa essere gestita la commercializzazione dei diritti edificatori; se cioè questa possa avvenire in una condizione di libero mercato in cui di fatto qualunque proprietario di aree vincolate può vendere a qualunque altro proprietario di aree edificabili la propria quota di volumetria compensativa, ovvero se sia necessario un controllo/indirizzo pubblico delle transazioni). “In alternativa a tale attribuzione di diritti volumetrici”, e dunque di fatto in alternativa alla facoltà di traslare l’edificabilità attribuita su altre aree edificabili ovvero di procedere alla sua commercializzazione, il proprietario può procedere direttamente alla realizzazione delle opere di urbanizzazione ovvero dei servizi o di attrezzature pubbliche o di interesse pubblico o generale, “da effettuarsi all’atto della utilizzazione dei diritti edificatori, così come determinati in applicazione di detto diritto perequativo”. Questa possibilità è già introdotta all’articolo 9, relativo al Piano dei Servizi, ai commi 12 e 13, in cui si afferma “che non configurano vincolo espropriativo e non sono soggette a decadenza le previsioni del Piano dei Servizi che demandino al proprietario dell’area la diretta realizzazione di attrezzature e servizi ovvero ne contemplino la facoltà in alternativa alla pubblica amministrazione”. Piani e progetti Via Cadore 26 - 20135 Milano CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE E INCENTIVAZIONE cap. 5 / 8 Comune di Dresano Provincia di Milano Piano di Governo del Territorio Documento di Piano dicembre 2009 4.3 Le incentivazioni premiali Al comma 4 dell’art. 11 della nuova legge regionale si prevede la possibilità di applicazione di forme di incentivazione urbanistica nel Documento di Piano, “a fronte di rilevanti benefici pubblici aggiuntivi rispetto a quelli dovuti (…), in misura non superiore al 15% della volumetria ammessa per interventi ricompresi in piani attuativi finalizzati alla riqualificazione urbana”. Ovvero un’analoga disciplina può essere prevista anche “ai fini della promozione dell’edilizia bioclimatica e del risparmio energetico”. L’introduzione di meccanismi di incentivazione applicati a processi di trasformazione urbanistica definisce un principio di grande interesse quale stimolo nel sostenere politiche “virtuose” di miglioramento della qualità urbana, consentendo all’Amministrazione di indirizzare con maggior forza ed efficacia gli esiti delle pratiche negoziali verso obiettivi di condiviso interesse collettivo. Esperienze recenti hanno già praticato un’applicazione estesa di questi meccanismi, con finalità differenti e articolate; dal sostegno a forme di bio architettura, alla promozione di edilizia sociale, fino alla incentivazione di una maggior rapidità dei processi di trasformazione, che spesso diventa una condizione essenziale per garantire la reale fattività in tempi brevi di servizi e di attrezzature (legate alla operatività dell’intervento privato). Piani e progetti Via Cadore 26 - 20135 Milano CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE E INCENTIVAZIONE cap. 5 / 9 Comune di Dresano Provincia di Milano Piano di Governo del Territorio Documento di Piano dicembre 2009 4.4 Perequazione urbanistica, compensazione edificatoria e incentivazioni: criteri e indirizzi operativi per il PGT di Dresano Perequazione, compensazione edificatoria ed incentivazione premiale costituiscono i principi di riferimento per l’attuazione delle strategie urbanistiche del Piano di Governo del Territorio di Dresano. L’applicazione di modalità operative di tipo perequativo e compensativo riguarda in maniera diffusa gli obiettivi di sviluppo e tutela relativi sia al sistema insediativo che al sistema dei servizi e del verde, con particolare attenzione alla costruzione, valorizzazione e al miglioramento della efficienza prestazionale della “città pubblica”. In tal senso le principali strategie del Documento di Piano e del Piano dei Servizi prevedono: a. la limitazione del meccanismo espropriativo a favore di una applicazione estensiva di modalità attuative perequative, che consentano da una parte di ottenere quale cessione gratuita, all’interno degli interventi di trasformazione e rigenerazione urbana, le aree da destinare ad usi pubblici e di interesse generale e dall’altra di garantire un equo trattamento a tutti i proprietari di suoli coinvolti nei processi di trasformazione; b. in alternativa all’acquisizione onerosa, l’attribuzione di una edificabilità compensativa alle aree destinate a verde e servizi pubblici o di interesse generale che l’Amministrazione pubblica intenda conseguire in proprietà; c. l’attuazione di una politica efficace per la casa sociale, da realizzare attraverso una diffusa disponibilità di aree, da ottenere all’interno dei processi di trasformazione privata e capace di garantire una effettiva integrazione Piani e progetti Via Cadore 26 - 20135 Milano CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE E INCENTIVAZIONE cap. 5 / 10 Comune di Dresano Provincia di Milano Piano di Governo del Territorio Documento di Piano dicembre 2009 sociale e urbanistica degli interventi di edilizia pubblica, superando uno dei limiti più critici manifestati nella lunga esperienza dei Piani di Zona; d. la costruzione di una “città più vivibile” da realizzare, secondo gli obiettivi e le strategie definite per il Sistema dei servizi e per il sistema del verde e ambientale, attraverso: il disegno e il potenziamento degli spazi collettivi (piazze e luoghi pubblici), l’estensione della rete di percorsi ciclopedonali e l’incremento delle aree destinate a parco naturale e attrezzato, nello specifico attraverso la costruzione di una nuova “spina verde” centrale, quale struttura ambientale connettiva sia della città pubblica che dei quartieri urbani esistenti; il miglioramento della fruibilità e della sicurezza delle aree e delle attrezzature pubbliche; la valorizzazione delle risorse territoriali e paesistiche. Le quattro strategie elencate si propongono di contribuire, sulla base di criteri di fattibilità ed efficienza, alla costruzione di un progetto organico di “città pubblica”, reso possibile attraverso la formazione di una ampia riserva di aree da destinare a parco, spazi collettivi (“spina centrale”) e ad attrezzature di interesse pubblico, non solo rilevante da un punto di vista quantitativo ma anche compatibile, in termini di accessibilità, fruibilità e vivibilità, alla reale funzionalità delle aree a verde e dei servizi. Un progetto unitario strategico che si pone l’obiettivo di un significativo miglioramento della qualità insediativa di Dresano, da realizzare, coerentemente con il disegno strutturale complessivo del Documento di Piano, attraverso il perseguimento di una effettiva integrazione fisica tra i diversi quartieri residenziali della città di Dresano (Centro storico, Madonnina, Villaggio Ambrosiano ed Helios) e al tempo stesso rafforzando l’integrazione con gli elementi del sistema agricolo ambientale, con la valorizzazione dei percorsi pedonali, la tutela dei corridoi ecologici e delle connessioni verdi. Il raggiungimento degli obiettivi strategici del Documento di Piano viene perseguito attraverso l’applicazione prevalente di meccanismi perequativi e compensativi, capaci di assicurare la praticabilità economica (costo zero) e giuridica all’acquisizione delle aree per l’Amministrazione e al tempo stesso di tutelare e valorizzare il ruolo dei privati nei processi di trasformazione e riqualificazione urbana, garantendo un equo trattamento delle proprietà coinvolte. In questo modo Piani e progetti Via Cadore 26 - 20135 Milano CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE E INCENTIVAZIONE cap. 5 / 11 Comune di Dresano Provincia di Milano Piano di Governo del Territorio Documento di Piano dicembre 2009 viene riconosciuto il mercato e le sue esigenze, riducendo in parte le distorsioni determinate dalla rendita e salvaguardando gli interessi fondamentali della collettività. 4.4.1 Indirizzi e modalità perequative Tutte gli ambiti classificati dal Documento di Piano (DP) come Aree di Completamento urbano (AC) e come Aree di Trasformazione strategica (AT) da attuarsi attraverso Piani Attuativi (ovvero, nelle forme e nelle modalità consentite, per le sole Aree di Completamento Urbano con Permesso di Costruire Convenzionato), verranno disciplinati sulla base di obiettivi di equità urbanistica: regole omogenee (indici e parametri urbanistici, edilizi e ambientali, quantità di aree per cessioni pubbliche, incentivazioni) definite sulla base delle condizioni urbanistiche di fatto (usi in atto, localizzazione, dimensione e rilevanza strategica) e di diritto (disciplina urbanistica vigente) delle aree. Gli indirizzi normativi e le condizioni perequative stabiliti dal Documento di Piano quali obiettivi e orientamenti per la trasformazione urbanistica assumeranno: - per le Aree di Completamento urbano, valore conformativo all’interno della disciplina normativa del Piano delle Regole; - per le Aree di Trasformazione strategica costituiranno indici e parametri di riferimento per la successiva conformazione attuativa. In questo caso la disciplina operativa definita dal Documento di Piano andrà a costituire il quadro dei condizionamenti urbanistici (carico massimo ammissibile, quote volumetriche incentivali e funzioni realizzabili), ambientali (sostenibilità dell’intervento) e degli obiettivi pubblici prioritari (quantità minima di aree da cedere, servizi e opere da prevedere) cui riferirsi nella valutazione dell’ammissibilità delle proposte presentate e nella eventuale attivazione di forme di incentivazione. Piani e progetti Via Cadore 26 - 20135 Milano CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE E INCENTIVAZIONE cap. 5 / 12 Comune di Dresano Provincia di Milano Piano di Governo del Territorio Documento di Piano dicembre 2009 Le quantità edificatorie complessive (edificabilità di base e quote incrementali premiali) che verranno statuite in termini normativi all’interno dei Piani Attuativi, dovranno essere comunque verificate sulla base della capacità complessiva del progetto di trasformazione di generare rilevanti ed effettive ricadute di interesse pubblico (in termini quantitativi e qualitativi) sull’ambito locale e sul sistema urbano e al tempo stesso dovranno essere congrue rispetto alla fattibilità finanziaria privata dell’intervento, garantendo il rispetto della coerenza morfologica e funzionale del progetto con i caratteri dei tessuti urbani di contesto. In termini di indirizzi generali tutti gli interventi, sia di natura ordinaria (Aree di Completamento urbano) che strategica (Aree di Trasformazione), dovranno comunque contribuire al miglioramento della qualità diffusa dell’ambiente e delle dotazioni urbane attraverso rilevanti cessioni di aree da destinare a verde urbano, spazi pubblici e servizi, e/o contribuendo alla realizzazione e gestione diretta di attrezzature e infrastrutture di interesse collettivo e generale sulla base delle priorità pubbliche definite nel Piano dei Servizi. Al fine di dare attuazione al principio di indifferenza rispetto all’uso specifico delle diverse aree comprese negli Ambiti di Trasformazione e negli Ambiti di Completamento, la superficie lorda di pavimento o la volumetria realizzabili vengono attribuite ai diversi proprietari, in proporzione alle superfici delle rispettive proprietà. Analogamente lo stesso rapporto proporzionale sarà applicato agli oneri di concessione e alle cessioni di aree di uso e interesse pubblico e generale. In detti ambiti l’edificabilità è consentita per i proprietari mediante il trasferimento dei corrispondenti diritti edificatori all’interno delle aree in cui si prevede di concentrare l’edificabilità, in modo tale da assicurare la partecipazione pro - quota dei proprietari agli obblighi e alle potenzialità di trasformazione stabilite dagli strumenti attuativi. Piani e progetti Via Cadore 26 - 20135 Milano CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE E INCENTIVAZIONE cap. 5 / 13 Comune di Dresano Provincia di Milano Piano di Governo del Territorio Documento di Piano dicembre 2009 4.4.2 Modalità per l’ottenimento delle aree di interesse collettivo: edificabilità compensativa e/o acquisizione onerosa Tra gli elementi di innovazione e di discontinuità introdotti nella nuova legge regionale 12/2005, risulta di particolare interesse la possibilità di attribuire alle aree destinate alla realizzazione di funzioni di interesse pubblico o generale, diritti edificatori trasferibili su aree edificabili opportunamente identificate, quale compensazione della loro cessione gratuita al Comune. Sulla base della suddetta disposizione legislativa il Documento di Piano di Dresano prevede, in alternativa all’acquisizione pubblica onerosa comunque attuabile, la facoltà che le aree non ancora di proprietà pubblica destinate a servizi, verde e attrezzature di interesse generale dal Piano dei Servizi possano essere cedute gratuitamente all’Amministrazione a fronte della attribuzione alle stesse di una edificabilità compensativa. L’edificabilità compensativa prevista potrà essere utilizzata solo contestualmente alla cessione totale e unitaria all’Amministrazione comunale dell’area cui viene attribuita l’edificabilità stessa, da registrare e trascrivere attraverso un atto unitario o congiunto. L’indice volumetrico compensativo verrà disciplinato in termini conformativi dal Piano dei Servizi e dovrà consentire una potenzialità edificatoria comunque contenuta (in termini orientativi si prevede un indice di edificabilità territoriale It non superiore a 0,15 mc/mq da applicare alle aree destinate a servizi e a verde). L’edificabilità compensativa maturata dalle aree destinate a servizi e verde cedute all’Amministrazione non potrà essere realizzata e localizzata all’interno delle aree stesse ma dovrà essere trasferita all’interno delle Aree di Trasformazione strategica (AT) identificate dal Documento di Piano. L’applicazione diffusa di principi compensativi può garantire in questo modo la limitazione del meccanismo espropriativo anche per l’acquisizione di aree non direttamente idonee ad una previsione di trasformazione perequativa interna al Piani e progetti Via Cadore 26 - 20135 Milano CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE E INCENTIVAZIONE cap. 5 / 14 Comune di Dresano Provincia di Milano Piano di Governo del Territorio Documento di Piano dicembre 2009 comparto attuativo (nei casi ad esempio di aree di dimensioni ridotte in ampliamento di servizi esistenti, di aree di elevato valore ambientale, etc). 4.4.3 Incentivazioni premiali. Tipologie e requisiti Il Documento di Piano di Dresano prevede la facoltà di attivare quattro differenti tipologie di incentivazione urbanistica nell’ambito delle procedure di attuazione delle Aree di Trasformazione strategica. Le quantità edificatorie incentivali complessivamente ammesse e utilizzabili all’interno delle differenti classi perequative di AT, in aggiunta all’edificabilità di base specificamente attribuita, secondo quanto disciplinato al paragrafo 5.5.2, non potranno riguardare congiuntamente più di due tipologie di incentivazione premiale e comunque non potranno comportare un aumento della densità territoriale (It) superiore a 0,20 mc/mq. Incentivi per l’edilizia sociale in affitto Nelle Aree di Trasformazione strategica (AT) del Documento di Piano possono essere previsti e autorizzati, su valutazione dell’Amministrazione comunale, incentivi edificatori finalizzati a rispondere alla domanda di edilizia sociale convenzionata in affitto. I Piani di Edilizia Economico Popolare, che hanno tradizionalmente assunto il compito di dare risposta al bisogno abitativo delle classi sociali disagiate, appaiono attualmente di difficile attuazione, per costi troppo elevati e ormai inadeguati a garantire una soddisfacente risposta al problema. L’utilizzo dei premi edificatori all’interno delle Aree di Trasformazione è subordinato all’impegno da parte dell’operatore privato alla realizzazione di edilizia di interesse sociale in affitto, da convenzionare in sede di Programma Integrato di Intervento. Piani e progetti Via Cadore 26 - 20135 Milano CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE E INCENTIVAZIONE cap. 5 / 15 Comune di Dresano Provincia di Milano Piano di Governo del Territorio Documento di Piano dicembre 2009 In tal caso la quota edificatoria incrementale complessivamente utilizzabile da definire in ambito negoziale non potrà essere superiore ad una densità di 0,15 mc/mq. La suddetta quota risulterà così articolata - 0,10 mc/mq per edilizia sociale convenzionata in affitto, nelle modalità di seguito specificate; - 0,05 mc/mq quota incentivale premiale per edilizia libera. La quota per edilizia sociale convenzionata in affitto potrà essere ceduta in proprietà al Comune che, nell’ipotesi in cui non intenda utilizzarla direttamente, provvederà mediante bando pubblico all’assegnazione a cooperative, ovvero ad altri enti preposti alla realizzazione di interventi di edilizia convenzionata. In tal caso l’area di diretta pertinenza dell’intervento di edilizia convenzionata in affitto verrà ceduta in diritto di superficie, per un periodo di tempo da definire in sede di convenzione attuativa, all’ente esecutore (comune, cooperativa o altri). L’amministrazione comunale ha la facoltà di lasciare all’operatore privato la realizzazione diretta della quota edificatoria destinata ad edilizia sociale in affitto (che rimane in tal caso di completa proprietà dell’operatore) purché questo si impegni a dare in locazione la suddetta quota a canoni convenzionati per un periodo di tempo adeguato stabilito dall’Amministrazione. Incentivi alla realizzazione e gestione privata di aree e attrezzature di rilevante interesse pubblico Nell’ambito delle procedure di attuazione delle Aree di Trasformazione strategica, possono essere attivate modalità di incentivazione volumetrica finalizzate alla realizzazione e/o gestione diretta da parte degli operatori privati di aree e attrezzature di interesse collettivo, prioritariamente relative alla realizzazione del progetto del parco centrale della Spina Verde, da garantire in aggiunta alle quote e alle opere minime già statuite e da convenzionare, nei tempi e nei modi con l’Amministrazione pubblica. In tal caso la quota edificatoria incrementale complessivamente utilizzabile, da definire in ambito negoziale, non potrà essere superiore a 0,05 mc/mq. Piani e progetti Via Cadore 26 - 20135 Milano CRITERI DI COMPENSAZIONE, PEREQUAZIONE E INCENTIVAZIONE cap. 5 / 16 Comune di Dresano Provincia di Milano Piano di Governo del Territorio Documento di Piano dicembre 2009 Incentivi per la bioarchitettura In tutti le Aree di Trasformazione strategica del Documento di Piano possono essere consentiti incentivi volumetrici finalizzati all’utilizzo di forme innovative di bioarchitettura (coerentemente con quanto disciplinato dal nuovo regolamento Edilizio comunale) e di interventi energetici sostenibili e rinnovabili (biomassa, energia solare, etc). In questi casi è facoltà dell’Amministrazione consentire l’applicazione di tali incentivazioni volumetrici, sulla base di una valutazione dei progetti urbanistici ed edilizi che adottano criteri di bioedilizia in grado di garantire le massime prestazioni in materia di contenimento dei consumi e di un più efficiente bilancio energetico (categorie A e A+). In tal caso la quota edificatoria incrementale complessivamente attivabile, da definire su valutazione dell’Amministrazione comunale, non potrà essere superiore a 0,10 mc/mq. Incentivi alla rapidità operativa Nel caso di Piani Attuativi, relativi ad Aree di Trasformazione strategica individuate dal Documento di Piano, che vengano presentati e adottati entro 2 anni dall’approvazione unitaria degli atti costitutivi del Piano di Governo del Territorio (PGT) possono essere attivate e consentite dall’Amministrazione comunale quote volumetriche premiali fino ad un limite di edificabilità territoriale pari a 0,10 mc/mq. 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