Nota territoriale Bologna - Andamento del mercato immobiliare nel I

BOLOGNA
NOTA TERRITORIALE
a cura dell’Ufficio Provinciale di BOLOGNA
Maurizio Tesini (referente OMI)
Luca Panzacchi (collaboratore)
Andamento del mercato immobiliare nel I semestre 2011
Settore residenziale
con la collaborazione della
Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi
Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare
data di pubblicazione: 9 novembre 2011
Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia del Territorio. Non è
consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni
verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel
caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.
2
Indice
Introduzione ............................................................................................................................. 3
Mercato regionale ...................................................................................................................... 4
Mercato provinciale.................................................................................................................... 8
Mercato del comune di Bologna ................................................................................................ 16
Indice delle tabelle .................................................................................................................. 27
Indice delle figure.................................................................................................................... 27
Introduzione
La presente Nota Territoriale, relativa al I semestre 2011, è stata realizzata dall’Ufficio Provinciale di
Bologna, in collaborazione con l’Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione
Centrale OMISE dell’Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del
mercato residenziale approfondendone i dettagli nel capoluogo e nei comuni della provincia.
Sono stati analizzati, attraverso i dati rilevati dall’Osservatorio del mercato immobiliare, i principali dati
strutturali del mercato delle abitazioni dell’intera regione Emilia Romagna con approfondimenti
sull’intera provincia di Bologna ed in particolare sul capoluogo.
I dati analizzati e presentati nella nota sono:
◊ il numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni e relative variazioni di periodi;
◊ le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004;
◊ lo stock e NTN per dimensione delle abitazioni.
Per una migliore lettura dei dati citati si precisa che la provincia è suddivisa in sette macroaree
(capoluogo, prima semicintura Nord, prima semicintura Sud, seconda semicintura Nord, seconda
semicintura Sud-Est, seconda semicintura Sud-Ovest e montana) mentre il territorio comunale di
Bologna in cinque macroaree urbane (centro storico, cintura esterna Nord, cintura esterna Sud, zona
collinare e periferica).
3
Mercato regionale
In questa prima sezione si analizza l’andamento del settore immobiliare residenziale della regione Emilia
Romagna nel I semestre 2011 che nel suo complesso, con 24.511 transazioni normalizzate (NTN)
rappresenta l’8,26% del mercato nazionale; il volume delle compravendite nei soli capoluoghi di
provincia emiliano-romagnoli costituisce, invece, il 10% circa del segmento di riferimento.
Al fine di consentire una sintetica rappresentazione del panorama immobiliare analizzato, nella Tabella
1 e nella Tabella 2 si riportano gli indicatori più significativi, quali il NTN, le quotazioni medie e gli indici
di incremento del valore residenziale dal primo semestre 2004; i grafici successivi mostrano la
distribuzione dei volumi di compravendita all’interno del territorio regionale e l’andamento del mercato,
in termini di NTN e di quotazioni, dal primo semestre 2004.
Tabella 1: NTN, quotazioni medie e variazioni % - province
Province
Bologna
Var % NTN
NTN I sem
I sem 2011 / I
2011
sem 2010
Quota % NTN
Italia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
N. indice quotazioni
I sem 2011 (base =
I sem 2004)
5.821
-4,8%
1,96%
2.544
-0,7%
135,5
Ferrara
2.176
-4,4%
0,73%
1.255
0,7%
134,6
Forlì
1.908
-19,7%
0,64%
1.778
0,2%
116,7
Modena
3.556
-3,0%
1,20%
1.328
0,1%
114,1
Parma
2.739
-1,5%
0,92%
1.769
0,0%
119,3
Piacenza
1.659
-5,9%
0,56%
1.369
-0,3%
138,0
Ravenna
2.475
-5,2%
0,83%
1.775
0,9%
117,3
Reggio Emilia
2.442
-4,0%
0,82%
1.157
-0,7%
89,9
Rimini
1.735
-10,0%
0,58%
2.527
0,9%
121,4
24.511
-5,9%
8,26%
1.791
0,0%
122,2
296.792
-5,3%
100,00%
1.588
0,5%
129,9
Emilia Romagna
Italia
Dall’analisi dei dati riportati in Tabella 1 emerge che nel I semestre 2011 tutte le province emiliano
romagnole manifestano una sostenuta contrazione del mercato. Il dato, calcolato rispetto all’omologo
semestre 2010, conferma la scarsa vivacità riscontrabile nel periodo iniziale dell’anno, condizione
generalizzata sull’intero territorio nazionale.
La variazione percentuale negativa determinata su scala regionale, con di 1.550 NTN in meno rispetto
all’omologo semestre 2010, è pressoché allineata al dato aggregato nazionale (-5,9% e -5,3%
rispettivamente). Ciò nonostante, l’attuale rallentamento, verificatosi a seguito di tre semestri di tenuta
del mercato (Figura 2) che avevano dato spazio a previsioni prudenzialmente positive, riporta ad un
segnale di forte criticità del panorama economico.
Analizzando, infatti, l’andamento delle compravendite rispetto all’anno 2006, momento di maggiore
spicco positivo del mercato immobiliare (all’interno dell’arco temporale compreso tra l’anno 2004 e
l’attualità), è possibile osservare forti riduzioni in tutte le province.
Con riferimento al primo semestre 2011, sono le province di Parma e Modena, con riduzioni
rispettivamente di -1,5% e -3,0%, a mostrare le contrazioni più contenute; le altre province mostrano
un calo nel numero delle transazioni più uniforme al dato aggregato nazionale, con oscillazioni variabili
dal minimo di -4% della provincia di Reggio Emilia al massimo di -5,9% della provincia di Piacenza. La
dinamicità a livello regionale è, invece, aggravata dall’elevato decremento riscontrato nelle province di
Rimini (-10,0%) e di Forlì (-19,7%).
La distribuzione delle transazioni su scala regionale mostra la spiccata dominanza della provincia di
Bologna, che con 5.821 contrattazioni normalizzate detiene il 24% circa del mercato, seguita ancora
una volta dal confinante territorio modenese (3.556 NTN pari al 14,5% del totale) che, nonostante il
rallentamento evidenziato, mantiene un ruolo di eccellenza.
Sia in riferimento alla quotazione media regionale che alle quotazioni medie provinciali del segmento
residenziale, si è constatata una sostanziale tenuta dei valori di mercato rispetto al semestre
precedente: su scala regionale la quotazione media è apparsa stabile mentre all’interno di ciascuna
provincia l’oscillazione è risultata inferiore a +/- 1% rispetto al II semestre 2010 (-0,7% di Bologna e
Reggio Emilia, +0,9% di Ravenna e Rimini).
4
Si rileva in particolare, ancora una volta che le province con ampie diminuzioni nel numero di
transazioni (Forlì -19,7% e Rimini -10%) registrano, in contrapposizione, esigui incrementi nelle
quotazioni medie (rispettivamente +0,2% e +0,9%).
Il mercato immobiliare riguardante i soli capoluoghi di provincia, evidenziato in Tabella 2, riscontra forti
cali a livello regionale, dove il dato aggregato relativo alle contrattazioni (-4,7%) supera, in negativo, il
dato medio nazionale (-2,9%); come per l’intero territorio regionale, nei capoluoghi la quotazione
media mantiene, in contrapposizione, un modesto aumento (+0,1%) delle quotazioni delle abitazioni.
Cinque dei nove capoluoghi emiliano-romagnoli hanno subito perdite superiori al 10% delle
compravendite; tra questi spicca l’accentuato arresto del comune di Forlì che, rispetto all’omologo
semestre 2010, ha abbattuto di oltre un quinto il numero delle transazioni (-21,9%), pur mantenendo
pressoché inalterate le quotazioni (+0,2%).
I comuni di Bologna, Modena e Parma registrano deboli segnali di ripresa in termini di contrattazioni
(rispettivamente +1,8%, +3,1% e +4,3% NTN), non sufficienti a restituire positività al panorama
regionale.
In termini di quotazioni, anche per i soli capoluoghi si riscontra la sostanziale tenuta dei valori che, con
eccezione del comune di Ravenna (+1,1%), non si discostano di oltre un punto percentuale, in valore
assoluto, rispetto a quanto registrato per il II semestre 2010.
Tabella 2: NTN, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi
Capoluoghi
Bologna
Ferrara
Forlì
Var %
N. indice quotazioni
quotazione I
I sem 2011 (base
sem 2011 / II
= I sem 2004)
sem 2010
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 / I
sem 2010
Quota %
NTN Italia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
2.428
1,8%
2,55%
3.420
-0,1%
131,4
765
-10,0%
0,80%
1.413
0,4%
128,2
555
-21,9%
0,58%
1.772
0,2%
109,8
Modena
1.003
3,1%
1,05%
1.742
0,1%
116,6
Parma
1.373
4,3%
1,44%
2.396
0,2%
125,0
Piacenza
570
-10,2%
0,60%
1.933
-0,6%
144,3
Ravenna
1.183
-6,0%
1,24%
1.840
1,1%
119,1
Reggio Emilia
851
-11,3%
0,89%
1.429
-0,8%
88,9
Rimini
766
-12,6%
0,80%
2.589
0,4%
125,8
9.494
-4,7%
9,96%
2.291
0,1%
123,3
95.296
-2,9%
100,00%
2.299
0,5%
130,7
Emilia Romagna
Italia
In Figura 1 è evidenziata la distribuzione del NTN nei nove ambiti provinciali. Anche per il presente
semestre l’andamento risulta in linea con quanto registrato negli anni scorsi: la provincia bolognese,
come già detto, assorbe il 23,8% della totalità degli scambi, in leggero aumento rispetto al II semestre
2010, seguita dalle province di Modena (14,5%) e di Parma (11,2% - in crescita nella composizione
regionale); le restanti province contribuiscono in maniera meno rilevante, con quote non superiori al
10% delle transazioni regionali.
5
Figura 1: Distribuzione NTN I semestre 2011 per provincia
7,1%
10,0%
23,8%
10,1%
8,9%
6,8%
7,8%
11,2%
14,5%
Bologna
Modena
Ravenna
Ferrara
Parma
Reggio Emilia
Forlì
Piacenza
Rimini
Le figure seguenti riportano gli indici relativi all’andamento dei volumi di compravendita e delle
quotazioni medie per le province dell’Emilia Romagna (capoluoghi e non capoluoghi) che vengono posti
a confronto (a partire dall’anno 2004) con i corrispondenti dati riferiti all’intero territorio regionale e
nazionale.
Il grafico di figura 2, pur mostrando un andamento delle compravendite analogo a quello medio
nazionale, mette in risalto, in termini di indice di NTN, la maggiore dinamicità che, contrariamente a
quanto accaduto nel semestre scorso, si registra mediamente a favore dei capoluoghi (71,4); la
diminuzione di soli 2 punti percentuali, restituisce slancio ai mercati cittadini nei confronti dei territori
minori che, grazie a prezzi più accessibili, da lungo tempo assorbivano la maggior parte delle
contrattazioni.
In figura 3 viene evidenziata, invece, la stabilità delle quotazioni residenziali con riferimento ai vari
segmenti analizzati, riscontrabile già dal II semestre 2008, in linea con il dato relativo all’andamento
nazionale.
6
Figura 2: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi
130
124,7
120,6
120
110
100
113,9
115,1
106,3
108,7
113,3
111,8
110,4
107,3
104,0
100
116,8
113,3
100,1
106,2 105,8
104,1
100,3
103,3
93,5
97,6
90
89,5
87,7
84,8
89,5
Italia
80
78,9
Emilia Romagna
78,1
Capoluoghi
70
77,1
76,3
72,2
Non capoluoghi
77,4 74,2
75,2
74,4
74,5 71,4
74,9
74,9 73,3
70,0
70,9
69,2
60
I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11
Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi
135
125
123,5
121,9
124,2 124,4
120,9
123,0 123,0121,8122,3 123,2 123,3
121,0 121,5 122,2122,2
121,7 121,6 121,5
119,0
116,7
115
105
117,0
113,4
109,0
110,7
108,1
108,6
107,6
108,4
105,5
107,2
104,8
103,9
100
118,2
120,5 120,3 120,4
119,4
120,9 121,4 121,2
115,4
113,0
Italia
Emilia Romagna
Capoluoghi
Non capoluoghi
95
I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11
7
Mercato provinciale
In questa seconda sezione si analizzano i dati del mercato immobiliare residenziale relativamente alla
provincia di Bologna, nell’ambito della quale i 60 comuni di appartenenza sono stati raggruppati in 7
macroaree con caratteristiche territoriali simili (Figura 4).
Le macroaree sono di seguito identificate:
▫ Bologna capoluogo;
▫ Montana;
▫ Prima semicintura Nord;
▫ Prima semicintura Sud;
▫ Seconda semicintura Nord;
▫ Seconda semicintura Sud-Est;
▫ Seconda semicintura Sud-Ovest.
La scelta delle aggregazione dei Comuni nelle singole macroaree è stata effettuata tenendo conto delle
condizioni morfologiche e socio-economiche del territorio. Nella fattispecie la macroarea, capoluogo di
Bologna, si è identificata nell’intera area urbana del capoluogo. La macroarea “montana” ha trovato
connotazione considerando le particolari caratteristiche morfologiche tipiche dell’appennino emiliano. Le
altre macroaree sono state identificate in via generale come semicinture definite in funzione delle
proprie condizioni socio-economiche.
Figura 4: Macroaree provinciali di Bologna
Dalla Tabella 3 emerge che il capoluogo, oltre a totalizzare il maggior numero di contrattazioni (2.428
NTN in termini assoluti pari al 41,71% del totale provinciale), ha registrato un incremento del +1,8%
rispetto al dato relativo al I semestre 2010.
Dall’esame delle rimanenti macroaree risulta che per la sola seconda semicintura nord l’andamento NTN
registra un incremento del +6,4%. Le restanti macroaree registrano sensibili flessioni che vanno dal
minimo del -9,6% della prima semicintura sud al massimo del -19.6% nella seconda semicintura sudest.
La quotazione media della provincia di Bologna nel I semestre 2011 è pari a 2.544 €/mq, in leggera
flessione rispetto al II semestre 2010 (-0,7%). La quotazione massima si riscontra a Bologna città
(3.420 €/mq), mentre la minima si registra nella macroarea Montana (1.415 €/mq).
8
In termini di variazioni si registrano cali in tutte le macroaree, con il picco nella seconda semicintura
sud-est (-5,0%). L’unica eccezione è rappresentata dalla macroarea della prima semicintura sud in lieve
aumento (+0,3%).
Tabella 3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali
NTN I sem
2011
Macroaree provinciali
Capoluogo Bologna
Var % NTN
Quota % NTN
I sem 2011 /
provincia
I sem 2010
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
N. indice
quotazioni I sem
2011 (base = I
sem 2004)
3.420
-0,1%
131,4
2.428
1,8%
Prima semicintura nord
426
-13,4%
7,31%
2.286
-0,2%
145,1
Prima semicintura sud
631
-9,6%
10,83%
2.866
0,3%
149,3
1.063
6,4%
18,26%
1.737
-1,0%
135,8
Seconda semicintura sud-est
684
-19,6%
11,75%
1.786
-5,0%
129,7
Seconda semicintura sud-ovest
285
-9,8%
4,89%
1.751
-0,5%
145,6
Montana
305
-18,8%
5,24%
1.415
-0,6%
144,6
5.821
-4,8%
100,00%
2.544
-0,7%
135,5
Seconda semicintura nord
Provincia di Bologna
41,71%
Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia
150
138,9
140
120
119,0
121,6
119,8
114,1 117,8
110
100
100
135,9
131,8
128,1
130
127,4
70
138,6 138,9
134,8 135,3
131,9 131,9 131,6 131,4
119,5
113,9
108,4
107,2108,2
105,9
107,1
112,5
103,1
105,6
105,4
102,3
101,2
100,9
90
80
141,2 141,7 142,8 143,1 142,6 142,6 142,5
140,7
139,5
Quotazioni [nome città]
Quotazioni Resto provincia
NTN Resto provincia
NTN [nome città]
90,5
91,2
85,0
83,9 81,2 83,2
80,9
84,7
84,4 82,7
79,7
73,5 74,3 73,0
67,6
60
I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11
In Figura 5 viene rappresentato l’andamento dal I semestre 2004 dell’indice semestrale del NTN e delle
quotazioni per il capoluogo e per il resto della provincia.
Si evidenzia un mercato degli immobili residenziali che si è contratto complessivamente dal 2004,
confrontando semestri omologhi, di circa il -15% per la città di Bologna e del -32% per i comuni minori.
Le quotazioni della città di Bologna, continuano la lieve flessione riscontrate nello scorso semestre, calo
che risulta più accentuato per i comuni della provincia.
9
Figura 6: Distribuzione NTN I semestre 2011 per macroaree provinciali
5,2%
4,9%
11,7%
41,7%
18,3%
10,8%
Capoluogo Bologna
Prima semicintura sud
Seconda semicintura sud-est
Montana
7,3%
Prima semicintura nord
Seconda semicintura nord
Seconda semicintura sud-ovest
Nella Figura 6 è rappresenta la distribuzione delle quote del NTN tra le macroaree provinciali. E’
possibile apprezzare come la quota maggiore di mercato è rappresentata da Bologna città (41,7%) e
come le altre macroaree si contendono quella fetta di mercato provinciale oscillante tra il 60-65% che il
capoluogo concede. La seconda semicintura Nord è l’unica macroarea ad avvicinarsi alla quota del 20%
in considerazione della presenza al suo interno di Comuni in forte espansione demografica.
La distribuzione del NTN comunale del I semestre 2011, riportata nella mappa tematica di Figura 7,
evidenzia la concentrazione di comuni con un numero elevato di transazioni oltre che intorno al
capoluogo anche in alcuni comuni dell’area del Nord e del Nord Est.
I differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale sono
rappresentati nella mappa di Figura 8, che evidenzia come le quotazioni medie delle abitazioni siano
massime nella città di Bologna e nell’immediato intorno del capoluogo.
10
Figura 7: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre 2011
Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale
11
Di seguito si riportano in dettaglio per ciascuna macroarea provinciale i dati relativi al NTN, alle
quotazioni medie e alle rispettive variazioni di periodo.
Nella macroarea “Capoluogo Bologna” si osserva un leggero incremento delle compravendite del I
semestre 2011 rispetto al I semestre 2010, quantificato nell’1,8 %, ed una sostanziale tenuta delle
quotazioni.
Tra i comuni della macroarea prima semicintura Nord si osserva una generale flessione delle
compravendite di abitazioni compresa tra il -6,5 % riscontata ad Anzola dell’Emilia ed il -28 % di Castel
Maggiore. L’unica eccezione è rappresentata dal comune di Calderaia di Reno che segna un forte
incremento del NTN pari a +44,2%. E’ da tenere, tuttavia, presente che l’entità di alcune variazioni è
legata all’esigua numerosità del NTN rilevate. Per quanto riguarda le quotazioni, nella stessa macroarea
si rileva una sostanziale tenuta con lievi variazioni al ribasso.
Nella Prima semicintura sud, con l’esclusione dell’incremento registrato nel comune di Sasso Marconi
che segna +31,7% il NTN risulta in diminuzione in tutti i comuni. Tale calo è compreso tra il -2,5%
registrato a Zola Predosa ed il -28,1% di Pianoro che conducono ad una flessione totale per la
macroarea del -9,6%. Per le quotazioni spicca il sensibile incremento del comune di Sasso Marconi
(+5,8%), più attenuate ma comunque in rialzo sono le quotazioni anche nel comune di San Lazzaro di
Savena, +1,0%.
Nella macroarea seconda semicintura Nord si rilevano variazioni del NTN con segni discordi comprese
tra un -33,8% ed un +119,9% che hanno portato ad un incremento complessivo del +6,4 %.
Relativamente alle quotazioni, con l’eccezione del comune di San Giovanni in Persicelo che mostra un
calo deciso pari a -5,2%, e del comune di Sant’Agata Bolognese che perde il -1,7% non si notano
variazioni significative.
Nella seconda semicintura sud-est i dati registrati rispecchiano l’andamento della prima semicintura
sud. Infatti, le variazioni vanno dal +42,0% del comune di Monterenzio al -60,9% del Comune di Borgo
Tossignano. Le quotazioni medie sono in discesa con cali compresi tra il -0,2% registrato ad Ozzano
dell’Emilia ed il -10,6% di Casalfiumanese.
Nella macroarea seconda semicintura Sud-Ovest, sebbene con un numero esiguo di contrattazioni,
spiccano le performance dei comuni di Savigno che mostra un rialzo del NTN del +101,5%, del comune
di Monteveglio +82,7% e del comune di Vergato -42,8 %. Fatta eccezione per le flessioni registrate a
Bazzano, -2,4%, e a Crespellano, -1,3%, le quotazioni sono da considerarsi stabili.
Nella macroarea Montana, tenuto conto del numero ridotto delle compravendite, le variazioni del NTN
sono comprese tra il +85,8% e il -58,7%. Relativamente alle quotazioni spiccano il sostenuto
incremento registrato nel comune di Camugnano, +8,9%, e la decisa flessione del comune di
Fontanelice, -8,2%. Nei restanti comuni si assiste per la maggior parte a cali.
Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “capoluogo Bologna”
Comune
Bologna
Capoluogo Bologna
Var % NTN
NTN I sem I sem 2011
/ I sem
2011
2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
2.428
1,8%
41,71%
3.420
-0,1%
1,34
2.428
1,8%
41,71%
3.420
-0,1%
1,34
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
Tabella 5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “prima semicintura Nord”
Comune
Anzola Dell`Emilia
Calderara Di Reno
Var % NTN
NTN I sem I sem 2011
2011
/ I sem
2010
72
-6,5%
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
1,23%
1.888
0,0%
0,74
75
44,2%
1,28%
2.028
-0,2%
0,80
114
-28,0%
1,96%
2.443
0,0%
0,96
Castenaso
71
-18,5%
1,21%
2.540
-0,3%
1,00
Granarolo Dell`Emilia
95
-20,0%
1,63%
2.413
-0,4%
0,95
426
-13,4%
7,31%
2.286
-0,2%
0,90
Castel Maggiore
Prima semicintura nord
12
Tabella 6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “prima semicintura Sud”
Comune
Casalecchio Di Reno
Var % NTN
NTN I sem I sem 2011
2011
/ I sem
2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
184
-9,8%
3,15%
3.089
-1,0%
1,21
Pianoro
69
-28,1%
1,19%
2.608
0,0%
1,03
Sasso Marconi
92
31,7%
1,57%
2.350
5,8%
0,92
San Lazzaro Di Savena
159
-19,6%
2,74%
3.061
1,0%
1,20
Zola Predosa
127
-2,5%
2,18%
2.788
-1,5%
1,10
Prima semicintura sud
631
-9,6%
10,83%
2.866
0,3%
1,13
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
Tabella 7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “seconda semicintura Nord”
Comune
Var % NTN
NTN I sem I sem 2011
2011
/ I sem
2010
Quota %
NTN
provincia
Argelato
51
-33,8%
0,88%
2.175
-1,0%
0,86
Baricella
36
-3,5%
0,61%
1.484
0,0%
0,58
Bentivoglio
34
2,9%
0,59%
1.906
0,0%
0,75
Budrio
86
-11,7%
1,48%
2.009
0,0%
0,79
Castello D`Argile
63
110,9%
1,08%
1.542
0,0%
0,61
Crevalcore
91
48,4%
1,57%
1.461
0,0%
0,57
Galliera
33
62,6%
0,56%
1.441
0,4%
0,57
Malalbergo
48
-18,7%
0,82%
1.496
0,0%
0,59
Medicina
126
74,8%
2,16%
1.838
-0,2%
0,72
Minerbio
50
29,0%
0,86%
1.688
0,0%
0,66
Molinella
60
-17,2%
1,03%
1.610
0,0%
0,63
San Giovanni Persiceto
142
-8,8%
2,44%
1.884
-5,2%
0,74
Pieve Di Cento
38
119,9%
0,66%
1.625
0,0%
0,64
Sala Bolognese
29
-30,1%
0,50%
1.864
-0,9%
0,73
San Giorgio Di Piano
53
-6,2%
0,91%
1.786
0,6%
0,70
San Pietro In Casale
81
-13,6%
1,39%
1.668
0,0%
0,66
42
17,7%
0,72%
1.394
-1,7%
0,55
1.063
6,4%
18,26%
1.737
-1,0%
0,68
Sant`Agata Bolognese
Seconda semicintura nord
13
Tabella 8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “seconda semicintura Sud-Est”
Comune
Var % NTN
NTN I sem I sem 2011
2011
/ I sem
2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
Borgo Tossignano
10
-60,9%
0,18%
1.341
-6,2%
0,53
Casalfiumanese
11
-44,3%
0,19%
1.269
-10,6%
0,50
Castel Guelfo Bologna
26
-20,5%
0,44%
1.799
-1,7%
0,71
107
6,5%
1,83%
1.938
-1,1%
0,76
Dozza
41
-28,2%
0,71%
1.895
-1,2%
0,74
Imola
316
-25,9%
5,42%
1.722
-7,7%
0,68
44
42,0%
0,76%
1.627
-2,8%
0,64
Castel San Pietro Terme
Monterenzio
Mordano
26
16,6%
0,44%
1.318
-5,5%
0,52
Ozzano Dell`Emilia
103
-23,1%
1,77%
2.336
-0,2%
0,92
Seconda semicintura sud-est
684
-19,6%
11,75%
1.786
-5,0%
0,70
Tabella 9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “seconda semicintura Sud-Ovest”
Comune
Var % NTN
NTN I sem I sem 2011
2011
/ I sem
2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
Bazzano
36
-22,9%
0,62%
1.883
-2,4%
0,74
Marzabotto
27
3,1%
0,46%
1.493
-0,1%
0,59
Castello Di Serravalle
31
-31,5%
0,54%
1.740
0,0%
0,68
Crespellano
42
-21,1%
0,73%
1.920
-1,3%
0,75
Monte San Pietro
53
6,4%
0,91%
2.050
0,0%
0,81
Monteveglio
38
82,7%
0,65%
1.746
0,0%
0,69
Savigno
22
101,5%
0,38%
1.713
0,0%
0,67
Vergato
36
-42,8%
0,62%
1.435
0,0%
0,56
285
-9,8%
4,89%
1.751
-0,5%
0,69
Seconda semicintura sud-ovest
14
Tabella 10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “montana”
Comune
Porretta Terme
Var % NTN
NTN I sem I sem 2011
2011
/ I sem
2010
Quota %
NTN
provincia
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I
sem 2011
rispetto alla
media di
provincia
1.603
0,0%
0,63
21
11,6%
0,36%
Lizzano In Belvedere
32
-20,6%
0,55%
1.521
-2,4%
0,60
Camugnano
18
72,1%
0,30%
1.479
8,9%
0,58
Castel Di Casio
14
-51,9%
0,24%
1.306
-0,7%
0,51
Castel D`Aiano
15
1,3%
0,27%
1.033
-2,0%
0,41
Castel Del Rio
6
-55,8%
0,10%
1.143
-3,4%
0,45
29
-4,1%
0,50%
1.539
1,2%
0,60
Castiglione Dei Pepoli
Fontanelice
7
-34,1%
0,12%
1.125
-8,2%
0,44
Gaggio Montano
13
-57,4%
0,22%
1.391
-1,0%
0,55
Granaglione
15
-24,1%
0,25%
1.322
-2,3%
0,52
Grizzana Morandi
15
-58,7%
0,25%
1.480
-0,2%
0,58
Loiano
44
85,8%
0,75%
1.756
0,0%
0,69
Monghidoro
25
-6,9%
0,42%
1.207
-2,3%
0,47
Monzuno
26
-52,0%
0,44%
1.474
-2,7%
0,58
San Benedetto Val Di Sambro
27
42,8%
0,46%
1.306
0,7%
0,51
305
-18,8%
5,24%
1.415
-0,6%
0,56
Montana
15
Mercato del comune di Bologna
Nella Tabella 11 è inquadrato il comune di Bologna in relazione alle otto maggiori città italiane per
popolazione. Con 2.428 NTN nel I semestre 2011, la città di Bologna rappresenta circa il 2,5% del
mercato residenziale dei capoluoghi italiani, registrando un incremento del +1,8% delle transazioni
rispetto al I semestre del 2010.
Tabella 11: NTN, quotazioni e variazioni delle principali città italiane
NTN I sem 2011
Var % NTN
I sem 2011 / I sem
2010
Quota % NTN principali
capoluoghi
2.428
1,8%
2,5%
2.341
0,2%
2,5%
Genova
3.576
3,8%
3,8%
Milano
9.855
1,2%
10,3%
Napoli
3.402
-4,7%
3,6%
Palermo
2.807
-3,5%
2,9%
Roma
16.599
-3,5%
17,4%
Torino
6.126
4,7%
6,4%
Principali città
47.134
-0,6%
49,5%
Italia capoluoghi
95.296
-2,9%
100,0%
Principali Città
Bologna
Firenze
Nel seguito del paragrafo si illustrano le dinamiche del mercato immobiliare residenziale del I semestre
2011 nel dettaglio delle zone OMI della città di Bologna. Per fornire una migliore analisi delle dinamiche
del mercato delle abitazioni, si è provveduto ad aggregare le 40 zone OMI del comune di Bologna in 5
macroaree urbane (Figura 9) intese come aggregati di zone OMI contigue con caratteristiche similari
dal punto di visto edilizio, storico o sociale. L’elenco dettagliato delle macroaree, con denominazione e
zone OMI che le compongono, è riassunto nelle Tabelle dalla 12 alla 17.
Figura 9: Mappa delle macroaree urbane di Bologna
16
Tabella 12: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Bologna
NTN I sem
2011
Var % NTN
I sem 2011 /
I sem 2010
Quota % NTN
comune
Quotazione
I sem 2011
€/mq
Var %
quotazione I
sem 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione I sem
2011 rispetto alla
media comunale
Centro storico
429
13,5%
17,69%
3.721
0,0%
1,11
Cintura estena nord
823
-0,5%
33,89%
3.261
-0,5%
0,97
Cintura estena sud
201
8,7%
8,26%
4.755
0,0%
1,42
Zona collinare
20
33,6%
0,83%
4.350
0,0%
1,30
Zona periferia
686
6,7%
28,26%
2.812
-0,2%
0,84
ND1
269
-
11,07%
-
-
-
100,00%
2
-0,2%
1,00
Macroaree urbane
Bologna
2.428
1,8%
3.351
Come evidenziato nei dati di consuntivo relativi al I semestre 2011, riportati in Tabella 12,, spicca il
dato relativo all’incremento del +33,6% del NTN registrato nella zona collinare, sebbene tale dato non
è particolarmente significativo in considerazione dell’esiguo numero di contrattazioni (20) registrate nel
I semestre 2011. Tra le restanti macroaree urbane, ad eccezione della lieve flessione (-0,5%) della
cintura esterna nord, si rilevano variazioni tendenzialmente positive. In particolare la zona zona
periferia che rappresenta il 28,3% delle transazioni del semestre mostra un incremento del +6,7%.
Buone anche le performance del centro storico, +13,5% e della cintura esterna sud, +8,7%. La
quotazione media ponderata della città risulta in lieve flessione, -0,2%, in relazione ai cali registrati
nella macroarea della cintura esterna nord, -0,5% e della zona periferia, -0,2%.
La mappa della distribuzione del NTN per zona OMI Figura 10, evidenzia in rosso scuro le zone OMI del
comune di Bologna che in valore assoluto hanno espresso il maggior numero di transazioni; risaltano le
zone che hanno registrato il maggior numero di contrattazioni nelle fasce della cintura esterna nord e
della zona periferia (D10 e D04).
La mappa dei differenziali delle quotazioni medie di zona calcolati rispetto alla quotazione media
comunale, riportata in Figura 11, pone in risalto come le quotazioni massime si riscontrino nella
macroarea della cintura esterna sud.
1
NTN per le quali le informazioni dedotte dalla Nota Unica di trascrizione non hanno consentito la georeferenziazione nelle zone
OMI del comune.
2
La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2 in quanto calcolata come media ponderata delle
quotazioni medie di zona pesate con il rispettivo stock abitativo rapportato allo stock totale del comune depurato della quota dello
stesso non associabile (ND).
17
Figura 10: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre 2011
Figura 11: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre 2011
18
Nelle tabelle che seguono (Tabella 13 - Tabella 17) si riportano nel dettaglio delle zone OMI, per tutte
le macroaree urbane di Bologna, i dati del NTN, delle quotazioni e delle relative variazioni di confronto.
Inoltre da Figura 12 a Figura 16 per ogni macroarea urbana si riporta un grafico di comparazione tra il
NTN e lo stock per cinque classi dimensionali degli immobili residenziali.
Nella macroarea centro storico, tra le zone omogenee con maggior numero di compravendite, risaltano
le variazioni in calo delle zone B1 e B6, e per contro i rialzi delle zone C5 e C6. Le quotazioni appaiono
stazionarie in tutte le zone. Il grafico di Figura 12 evidenzia la connotazione universitaria della città di
Bologna. Infatti, la presenza di studenti e persone fuori sede richiede principalmente abitazioni di taglio
piccolo e monolocali. Il basso numero di compravendite di abitazioni di dimensione media e grande
rivela l’alto costo degli immobili in questa zona che, per le sue caratteristiche storiche, risulta di pregio.
Nella macroarea cintura esterna nord si segnalano il rialzo della zona D5 di San Donato, zona
omogenea che presenta un numero elevato di compravendite, e il lieve calo della zona D10. In questa
macroarea le quotazioni risultano in calo o stabili. La cintura esterna nord si caratterizza per la
prevalenza di abitazioni di dimensioni medio-piccole e medie che risultano essere anche le più
compravendute in questo semestre.
Nella macroarea cintura esterna sud, ad eccezione della zona omogenea D11, che mostra una flessione
del NTN del -24,7%, è evidente un rialzo generale delle compravendite.
Il taglio prevalente delle abitazioni presenti nella macroarea risulta di tipo medio e con caratteristiche
costruttive di maggior pregio (Figura 14). Tuttavia, rispetto allo stock presente pari al 12% del totale
l’abitazione grande assorbe il 21% circa delle compravendite del semestre.
La macroarea collinare rappresenta la zona più esclusiva della città, principalmente composta da ville e
villini che per loro natura si connotano nella dimensione abitativa grande come visibile dalla Figura 15.
Anche le costruzioni sono di pregio e in posizioni particolarmente panoramiche. Rispetto all’omologo
semestre del 2010 si riscontra un aumento delle compravendite del 33,6% e una stabilità delle
quotazioni.
Infine, nella zona periferica, per le compravendite si rilevano alternanze di segni: zone omogenee con
evidenti cali e zone con rialzi. Le quotazioni risultano in calo o stazionarie.
In questa macroarea, inoltre, come mostrato in Figura 16 si evidenzia una prevalente presenza di
abitazioni di dimensioni medio-piccola e media.
19
Tabella 13: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “centro storico”
Zona
Denominazione
OMI
NTN I
sem
2011
Var %
NTN
I sem
2011 / I
sem 2010
Var %
Quota Quotazione quotazion
% NTN I sem 2011
e I sem
comune
€/mq 2011 / II
sem 2010
Differenziale
quotazione
I sem 2011
rispetto alla
media
comunale
B1
Centro Storico Cerchia Dei Mille No Uni E
Str.Maggiore
44
-11,9%
1,83%
4.288
0,0%
1,28
B2
Centro Storico Vie Di Pregio Indipendenza, Rizzoli, Ugo
Bassi, Galleria Cavour E Zona Pedonale D`Azeglio
10
233,3%
0,41%
4.488
0,0%
1,34
B3
Due Torri Ex Ghetto Ebraico
10
-23,1%
0,41%
3.825
0,0%
1,14
B4
Zamboni Petroni San Vitale
3
ND
0,12%
3.525
0,0%
1,05
B5
Casteltialto San Vitale Piazza Aldrovandi
2
100,0%
0,08%
3.463
0,0%
1,03
B6
Quartiere Marconi: S.Felice Grada Vicini , Pietramellara
Indipendenza Falegnami Galliera Mille Marconi
84
-10,0%
3,45%
3.438
0,0%
1,03
C3
Irnerio Centotrecento Moline Righi P.Zza Otto Agosto
Indipendenza V.Li Masini E Pichat
50
85,2%
2,06%
3.588
0,0%
1,07
C4
Centotrecento Irnerio P.Zza Di Porta San Donato V.Le
Filopanti San Vitale Petroni
19
-15,9%
0,76%
3.125
0,0%
0,93
43
38,2%
1,75%
3.788
0,0%
1,13
55
25,3%
2,26%
4.275
0,0%
1,28
21
13,9%
0,84%
3.338
0,0%
1,00
41
32,7%
1,69%
3.488
0,0%
1,04
33
6,0%
1,37%
3.600
0,0%
1,07
16
10,8%
3.125
0,0%
0,93
429
13,5%
0,64%
17,69
%
3.721
0,0%
1,11
C6
San Vitale Viale Ercolani Piazza Carducci Dante Santo
Stefano Guerrazzi Piazza Aldrovandi
Quartire Galvani: Santo Stefano P.Zza Di Porta S.
Stefano Viali Gozzadini E Panzacchi Savenella Tovaglie
D`Azeglio
C7
Quartiere Galvani Mura Di Porta Castiglione: D`Azeglio
Tovaglie Savenella Mura Di Porta Castiglione
C5
C8
C9
C10
Quartiere Malpighi Saragozza: Sant`Isaia Viali Pepoli
Aldini D`Azeglio Barberia
Quartiere Malpighi: S.Felice Grada Vicini S.Isaia
S.Francesco Malpighi
Quartiere Marconi Porto: Mille Galliera Riva Reno
Marconi
Centro storico
Figura 12: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “centro storico”
Stock
NTN
31,2%
28,4%
23,8%
20,1%
19,9%
17,5%
16,4%
19,3%
14,0%
9,4%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
20
Tabella 14: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “cintura esterna Nord”
NTN I
sem
2011
Zona
Denominazione
OMI
Var %
Var %
Quotazione
NTN Quota %
quotazione
I sem
I sem
NTN
I sem
2011
2011 / I comune
2011 / II
€/mq
sem 2010
sem 2010
Differenziale
quotazione
I sem 2011
rispetto alla
media
comunale
D1
Murri
15
-11,5%
0,64%
4.650
0,0%
1,39
D2
San Vitale Murri
84
-2,1%
3,45%
3.708
0,0%
1,11
D3
San Ruffillo Est
85
-8,7%
3,51%
3.367
0,0%
1,00
D5
San Donato
188
9,5%
7,74%
3.025
-0,5%
0,90
D7
Matteotti P.Zza Unita`
D10
Saffi S. Viola
67
18,5%
2,76%
2.913
0,0%
0,87
281
-1,0%
11,59%
3.125
-1,1%
0,93
D12
D13
V.Le Filopanti Massarenti Zanolini Stazione S. Vitale
17
-62,2%
0,69%
3.500
-0,7%
1,04
Murri Est
47
-16,8%
1,94%
3.675
-0,7%
1,10
D15
Costa Saffi
12
104,7%
0,51%
3.700
-0,9%
1,10
E8
Barca
26
127,7%
1,07%
2.600
0,0%
0,78
D6
Fiera
ND
ND
ND
ND
ND
ND
-0,5% 33,89%
3.261
-0,5%
0,97
Cintura esterna Nord
823
Figura 13: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “cintura esterna Nord”
Stock
NTN
33,5%
27,4%
29,5%
32,2%
29,5%
24,0%
10,5%
5,4%
Monolocali
5,0%
Piccola
Medio piccola
Media
3,0%
Grande
21
Tabella 15: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “cintura esterna Sud”
NTN I
sem
2011
Var %
Var %
Quotazione
NTN
Quota
quotazione
I sem
I sem % NTN
I sem
2011
2011 / I comune
2011 / II
€/mq
sem 2010
sem 2010
Differenziale
quotazione
I sem 2011
rispetto alla
media
comunale
Zona
OMI
Denominazione
D11
Saragozza
28
-24,7%
1,13%
3.642
0,0%
1,09
D14
Costa Saragozza
22
39,0%
0,91%
4.608
0,0%
1,38
D16
Pedecollinare
62
13,2%
2,54%
5.250
0,0%
1,57
D17
Pedecollinare E Semicollinare
89
14,9%
3,68%
5.000
0,0%
1,49
8,7% 8,26%
4.755
0,0%
1,42
Cintura esterna Sud
201
Figura 14: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “cintura esterna Sud”
Stock
40,0%
NTN
35,7%
19,2%
17,5%
21,0%21,4%
20,9%
12,0%
5,0%
7,4%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
22
Tabella 16: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “zona collinare”
Zona
OMI
Denominazione
D18
Collinare
NTN I
sem
2011
20
Zona collinare
Var %
Differenziale
Var %
NTN
Quotazione
quotazione
Quota
quotazione
I sem
I sem
I sem 2011
% NTN
I sem
2011 /
2011
rispetto alla
comune
2011 / II
I sem
€/mq
media
sem 2010
2010
comunale
0,83%
4.350
0,0%
1,30
20 33,6% 0,83%
33,6%
4.350
0,0%
1,30
Figura 15: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “zona collinare”
Stock
40,7%
NTN
36,6%
26,4%
27,8%
19,8%
16,0%
13,2%
13,2%
6,5%
0,0%
Monolocali
Piccola
Medio piccola
Media
Grande
23
Tabella 17: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “zona periferica”
Zona
OMI
NTN I
sem
2011
Denominazione
Var %
Differenziale
Var %
NTN
Quotazione
quotazione
Quota %
quotazione
I sem
I sem
I sem 2011
NTN
I sem
2011 /
2011
rispetto alla
comune
2011 / II
I sem
€/mq
media
sem 2010
2010
comunale
D4
Mazzini Fossolo
231
16,5%
9,49%
3.025
0,0%
0,90
D8
Bolognina
150
8,8%
6,20%
2.883
-0,3%
0,86
D9
Marco Polo Pescarola
52
21,8%
2,16%
2.704
-0,2%
0,81
E1
Roveri
33
-8,8%
1,36%
2.725
-0,3%
0,81
E2
Agricola Cadriano
10 -17,0%
0,43%
2.190
0,0%
0,65
E3
Agricola Ovest
15 -25,7%
0,62%
1.980
0,0%
0,59
E4
Corticella Arcoveggio Dozza
65
-2,5%
2,69%
2.900
-0,3%
0,87
E5
Borgo Panigale Birra Casteldebole
114
6,3%
4,68%
2.625
-0,3%
0,78
E6
Agricola Noce
3 -25,0%
0,12%
1.950
0,0%
0,58
E7
Pilastro
13 -26,5%
0,51%
2.500
0,0%
0,75
6,7% 28,26%
2.812
-0,2%
0,84
Zona periferica
686
Figura 16: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “zona periferica”
Stock
35,6%
NTN
30,8%30,7%
28,6%
25,7%
21,9%
11,4%
6,2%
Monolocali
5,5%
Piccola
Medio piccola
Media
3,6%
Grande
24
Note metodologiche
Le fonti utilizzate
I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e
dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio.
Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti
delle unità immobiliari censite come abitazioni.
Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative
alle compravendite.
Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle
tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini).
I criteri metodologici adottati
L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli
immobili, impone l’adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla
consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle
categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni.
Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali
Categoria catastale Descrizione
Settore residenziale
A1
A2
A3
A4
A5
A6
A7
A8
A9
A11
Abitazione di tipo signorile
Abitazioni di tipo civile
Abitazioni di tipo economico
Abitazioni di tipo popolare
Abitazioni di tipo ultrapopolare
Abitazioni di tipo rurale
Abitazione in villino
Abitazione in villa
Castelli, palazzi di pregio artistici o storici
Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale
Monolocali
Fino a 2,5 vani catastali
Piccola
Tra 2,5 e 4 vani catastali
Medio piccola
Tra 4 e 5,5 vani catastali
Media
Tra 5,5 e 7 vani catastali
Grande
Maggiore di 7 vani catastali
Esistono unità, sia per lo stock sia per il NTN, per le quali non è disponibile l’informazione sulla
consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione.
Glossario
NTN:
n. di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le
compravendite dei diritti di proprietà sono “contate”
relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della
quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se
di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di
quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata
come una transazione, ma come 0,5 transazioni).
Stock di unità immobiliari:
n. di unità immobiliari censite negli archivi
relativamente ad un determinato ambito territoriale.
catastali
25
IMI (Intensità del Mercato Immobiliare): rapporto percentuale tra NTN e stock di unità immobiliari,
indica la quota percentuale di stock compravenduto in un
determinato periodo.
Quotazione media comunale:
La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni
italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa 31.000 zone
omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia
delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili,
economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di
fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box
e posti auto. L’aggiornamento delle quotazioni avviene con
cadenza semestrale. La quotazione in €/mq a livello comunale
è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di
tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI
appartenente al comune.
Quotazione media pesata:
Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia,
macroarea geografica, regione, provincia, macroarea
provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate
pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente
in ogni comune, rapportato allo stock totale dell’aggregazione
considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi
nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le
quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona,
rapportato allo stock comunale.
Differenziale valore medio:
Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune,
macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato
dell’aggregazione di livello superiore.
26
Indice delle tabelle
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
Tabella
1: NTN, quotazioni medie e variazioni % - province ..................................................... 4
2: NTN, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi.................................................. 5
3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali .................................. 9
4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “capoluogo Bologna” ................. 12
5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “prima semicintura Nord”........... 12
6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “prima semicintura Sud” ........... 13
7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “seconda semicintura Nord” ...... 13
8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “seconda semicintura Sud-Est”... 14
9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “seconda semicintura Sud-Ovest” 14
10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea “montana”.............................. 15
11: NTN, quotazioni e variazioni delle principali città italiane ...................................... 16
12: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Bologna ................... 17
13: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “centro storico”............ 20
14: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “cintura esterna Nord”.. 21
15: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “cintura esterna Sud” ... 22
16: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “zona collinare”........... 23
17: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana “zona periferica” .......... 24
Indice delle figure
Figura 1: Distribuzione NTN I semestre 2011 per provincia ...................................................... 6
Figura 2: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi...................... 7
Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi ... 7
Figura 4: Macroaree provinciali di Bologna ............................................................................. 8
Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto
provincia ............................................................................................................................. 9
Figura 6: Distribuzione NTN I semestre 2011 per macroaree provinciali .................................. 10
Figura 7: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre 2011....................................... 11
Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media
provinciale......................................................................................................................... 11
Figura 9: Mappa delle macroaree urbane di Bologna ............................................................. 16
Figura 10: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre 2011 ........................ 18
Figura 11: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre 2011 ................. 18
Figura 12: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “centro storico” .......................... 20
Figura 13: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “cintura esterna Nord” ................ 21
Figura 14: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “cintura esterna Sud”.................. 22
Figura 15: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “zona collinare” .......................... 23
Figura 16: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali “zona periferica”......................... 24
27