Gestione condomini in chiaro

IMMO BILI & CONDOMINIO
Lunedì 23 Maggio 2016
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Il Tribunale di Milano: va presentato un preventivo dettagliato relativo al compenso
Gestione condomini in chiaro
Nulla la nomina dell’amministratore poco trasparente
DI
Pagina a cura
GIANFRANCO DI RAGO
È
nulla la delibera che
abbia confermato nella sua carica l’amministratore che non abbia presentato all’assemblea
uno specifi co e dettagliato
preventivo relativo al proprio compenso, limitandosi
a richiamare l’importo già
percepito per la precedente gestione. Lo ha stabilito
il Tribunale di Milano con
la recente sentenza n. 4294
del 5 aprile 2016, pronunciandosi in merito all’applicazione del nuovo disposto
di cui all’art. 1129, terzultimo comma, c.c. in tema di
trasparenza della gestione
condominiale. La disposizione in questione, infatti, dispone che l’amministratore,
all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo,
debba specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo
dovuto a titolo di compenso
per l’attività svolta.
Il caso concreto. Nella
specie i condomini riuniti in
assemblea avevano messo ai
voti la nomina di un amministratore diverso rispetto
a quello in carica, ma non
erano riusciti a raggiungere
il necessario quorum previsto dall’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti
che rappresenti almeno la
metà del valore dell’edificio).
La relativa delibera aveva
quindi statuito la conferma
del precedente amministratore «alle medesime condizioni economiche esposte
per il passato». Quest’ultima, esperito il tentativo
obbligatorio di mediazione,
Il principio di diritto
È nulla la deliberazione condominiale di nomina o conferma dell’amministratore qualora lo stesso non abbia sottoposto all’assemblea un preventivo dettagliato e specifico dell’ammontare del compenso richiesto e
delle attività da considerarsi nel medesimo incluse. L’art. 1129, comma
14, c.c., mira infatti a garantire la massima trasparenza ai condomini, che
devono conoscere in modo chiaro e analitico le singole voci delle quali si
compone l’emolumento dell’amministratore al momento del conferimento
del mandato
era stata però impugnata
da alcuni condomini dinanzi all’autorità giudiziaria
per violazione del disposto
del quattordicesimo comma
dell’art. 1129 c.c., ritenendo gli stessi che l’omessa
specifica indicazione della
misura del compenso richiesto dall’amministratore
confermato nella sua carica
ne comportasse la nullità. Il
condominio convenuto, nel
costituirsi in giudizio, aveva invece sostenuto la piena
legittimità della delibera in
questione, sia perché si trattava di una mera conferma
dell’amministratore in carica (e non di una nuova
nomina) sia perché nel verbale assembleare era stato
comunque fatto riferimento
alla misura del compenso riconosciuto all’amministratore nella precedente gestione,
per tale motivo facilmente
ricostruibile, almeno nel suo
importo totale, dal relativo
consuntivo. Il Tribunale di
Milano, esaminata la questione, ha quindi provveduto
a dichiarare la nullità della delibera impugnata, con
conseguente condanna del
condominio al pagamento
delle spese di lite.
La trasparenza della
gestione condominiale e
l’indicazione specifi ca e
dettagliata della misura
del compenso dell’amministratore.
La riforma del condominio
di cui alla legge n. 220/2012
ha introdotto numerose disposizioni atte a garantire
una maggiore trasparenza
nella gestione condominiale, dall’obbligo di rendere
conoscibili ai condomini e ai
terzi le generalità dell’amministratore a quello di
consentire l’accesso alla documentazione, dall’anagrafe
condominiale all’apertura
del conto corrente, fino ai
criteri di redazione e tenuta della contabilità condominiale. L’obbligo dell’amministratore di dettagliare ai
condomini l’ammontare del
proprio compenso si inserisce quindi in questo contesto
di maggiore trasparenza e
verifi cabilità delle gestioni
condominiali.
Quanto sia importante
questo adempimento agli
occhi del legislatore (sono
infatti frequenti le contestazioni dei compensi degli
amministratori che sfociano
in vere e proprie cause) lo testimonia la sanzione espressamente prevista dal quattordicesimo comma dell’art.
1129 c.c. che, come anticipato, è quella della nullità.
Per comprendere appieno detta affermazione occorre considerare come la
conseguenza più frequente
dell’invalidità di una deliberazione assembleare sia
quella dell’annullabilità
(che comporta il venir meno
degli effetti dell’atto soltanto a far data dalla pronuncia
giudiziale di annullamento),
laddove invece la nullità, soprattutto a seguito del famoso intervento delle sezioni
unite della Cassazione del
2005, si confi gura soltanto
nei casi più gravi delineati
dalla giurisprudenza o, appunto, espressamente individuati dal legislatore.
Molto gravi sono infatti
le conseguenze della declaratoria della nullità di una
delibera condominiale. In
questi casi gli effetti che ne
derivano sono per così dire
azzerati, poiché la delibera
perde efficacia a partire fin
dalla sua adozione.
Q u e s t o v u o l d i r e ch e
l’amministratore nominato
dall’assemblea, una volta dichiarata nulla la sottostante
deliberazione, non può più
essere considerato tale a decorrere fin dal primo giorno
del suo incarico, con evidenti
e gravi ricadute applicative
dal punto di vista dell’effi cacia e del valore giuridico
degli atti posti in essere in
qualità di legale rappresentante della compagine condominiale.
Anche dal punto del diritto al compenso sorgono
notevoli difficoltà, perché,
a ben vedere, alla dichiarazione giudiziale della nullità della delibera di nomina
dovrebbe conseguire la nullità del contratto di mandato e, quindi, la mancanza
di causa per il pagamento
dell’emolumento, del quale
potrebbe anche essere pretesa la restituzione da parte
dei condomini (salva, forse,
la possibilità per l’amministratore di trattenerne una
parte a titolo di indennità
per l’effettiva attività comunque svolta nell’interesse del condominio).
La pronuncia del Tribunale di Milano. Il Tribunale di Milano, come detto, accogliendo la domanda
dei condomini diretta alla
dichiarazione della nullità
della delibera di conferma
dell’amministratore, ha
quindi evidenziato come
l’organo gestorio del condominio, in base al nuovo
disposto di cui all’art. 1129
c.c., sia obbligato, a pena
di nullità della nomina, a
specificare analiticamente
l’importo dovuto a titolo di
compenso per l’attività svolta sia in caso di nomina di
un nuovo amministratore
sia in caso di conferma di
quello uscente.
Differenti interpretazioni
di questo fondamentale diritto dei condomini a poter
scegliere in maniera informata e trasparente il proprio amministratore, anche
sulla base della misura del
compenso da questi richiesto in via preventiva, fi nirebbero infatti per svuotare
di significato l’apprezzabile
contenuto della disposizione
in questione e continuerebbero a lasciare i condomini
in balia di amministratori
poco diligenti, mantenendo
elevato il rischio di contenzioso giudiziale.
Occorre infatti evidenziare come la menzionata novella di cui all’art. 1129 c.c.
vada a cadere in un contesto
nel quale gli amministratori, salvo rare eccezioni, non
hanno quasi mai specifi cato in maniera analitica ai
condomini il preventivo del
proprio compenso (con particolare riguardo alle c.d.
spese vive).
A questo proposito è utile
ricordare come la specificazione analitica del compenso non riguardi ovviamente
soltanto l’ammontare del
medesimo ma, piuttosto,
l’elencazione delle attività
che si intendono comprese
nel medesimo e le condizioni
economiche delle stesse (se,
tanto per fare degli esempi,
siano o meno comprese nella
misura del compenso proposta ai condomini l’attività di
convocazione delle assemblee ordinaria e straordinarie e la presenza dell’amministratore alle stesse, la
gestione retributiva e contributiva dei dipendenti del
condominio, la redazione di
lettere e diffide ecc.).
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