Relazione Tecnica - Comune di Sommacampagna

COMUNE DI SOMMACAMPAGNA
PROVINCIA DI VERONA
EDILIZIA PRIVATA – URBANISTICA - SIT
L.R. 8 Luglio 2009, n°14 - “Intervento regionale a sostegno del
settore
edilizio
per
favorire
l’utilizzo
dell’edilizia
sostenibile
e
modifiche alla legge regionale 12 luglio 2007, n. 16”
Relazione tecnica
Il Consiglio regionale del Veneto ha approvato, lo scorso 1 luglio, la Legge Regionale n° 14
del 2009 (di seguito Legge), avente ad oggetto “Intervento regionale a sostegno del settore
edilizio per favorire l’utilizzo dell’edilizia sostenibile e modifiche alla legge regionale 12 luglio
2007, n. 16”, meglio nota come “piano casa”.
Si tratta di una legge che si pone l’obiettivo prioritario di promuovere il rilancio dell’attività
edilizia attraverso l’ampliamento degli edifici esistenti, la riqualificazione del tessuto edilizio
esistente ed il contestuale miglioramento della qualità architettonica ed edilizia per favorire
l’utilizzo dell’edilizia sostenibile e delle fonti di energia rinnovabili. Va precisato che gli
interventi edilizi consentiti dalla legge non implicano alcuna forma di condono o sanatoria di
immobili abusivi che risultano esplicitamente esclusi dal campo di applicazione della stessa
qualora soggetti all’obbligo di demolizione.
La Legge, di carattere straordinario, prevale sulle previsioni dei regolamenti comunali e degli
strumenti urbanistici e territoriali, comunali, provinciali e regionali, nonché sulle altre leggi
regionali in contrasto con essa ed ha una durata limitata a due anni a partire dalla data di
entrata in vigore della stessa. Pertanto si applica alle istanze presentate specificamente a tal
fine nel periodo che va dalla data 11/07/09 alla data 11/07/11.
Nella definizione delle modalità di applicazione della Legge i Comuni svolgono un ruolo
fondamentale, in quanto competenti a determinare ulteriori limiti e modalità applicative delle
nuove disposizioni, come espressamente previsto dall’art. 9 comma 5, mentre già trovano
immediata applicazione - dall’entrata in vigore della legge regionale - le norme concernenti
gli interventi relativi alla prima casa di abitazione.
Non sono derogabili invece tutte le disposizioni edilizie ed urbanistiche applicabili sul
territorio in diretta esecuzione di norme discendenti da materie di competenza esclusiva dello
Stato.
La legge in oggetto (comunemente denominata “Piano Casa”) si compone di 13 articoli, dei
quali solo gli artt. 2, 3 e 4 hanno validità di due anni, mentre gli altri entrano in regolare
ordinamento.
In particolare l’art. 2 – “Interventi edilizi” al comma 1 stabilisce che è consentito
l’ampliamento degli edifici esistenti (edifici il cui progetto o richiesta del titolo abilitativo siano
stati presentati al Comune entro il 31 marzo 2009) nei limiti del 20% del volume se destinati
ad uso residenziale e del 20% della superficie coperta se adibiti ad uso diverso. Nei commi
successivi vengono indicate alcune modalità di realizzazione dell’ampliamento (in contiguità, in
aderenza, ecc.) e il caso particolare del recupero dei sottotetti esistenti se rispondenti ai criteri
dettati dalla L.R. n°12/99 “Recupero dei sottotetti esistenti ai fini abitativi”. Si cita infine la
possibilità di un incremento del 10% del citato limite d’ampliamento, qualora si utilizzassero
tecnologie con fonti rinnovabili.
L’art. 3 – “Interventi per favorire il rinnovamento del patrimonio edilizio esistente” stabilisce
che per gli edifici realizzati anteriormente al 1989 sono consentiti interventi di demolizione e
ricostruzione che prevedano aumenti fino al 40% del volume esistente per gli edifici
residenziali e fino al 40% della superficie coperta per edifici adibiti ad uso diverso, purché
situati in zona territoriale propria e solo qualora si utilizzino tecniche costruttive sostenibili
(L.R. n°4/07). A tal fine la Giunta regionale integra le linee guida di cui all’art. 2 della L.R.
4/2007 prevedendo la graduazione della volumetria assentibile o in ampliamento in funzione
della qualità ambientale ed energetica dell’intervento. La percentuale del 40% può essere
elevata al 50% nel caso in cui l’intervento sia oggetto di un piano attuativo ai sensi della L.R.
n°11/04.
L’art. 4, infine, regolamenta gli ampliamenti consentiti per le attrezzature all’aperto di cui
alla L.R. n°33/02 “Testo unico delle leggi regionali in materia di turismo” – allegato S4,
anche se ricadenti in area demaniale: si anticipa già che tale articolo non è applicabile sul
territorio del Comune di Sommacampagna in quanto non sono presenti le strutture
individuate dal suddetto allegato S4 della legge regionale.
L’allegato
“Modalità
applicative
della
L.R.
8
Luglio
2009,
n°14
nel
Comune
di
Sommacampagna” si compone sostanzialmente di due parti: una prima nella quale si fornisce
un glossario di definizioni di alcuni concetti chiave della Legge, al fine di una loro omogenea
applicazione sul territorio comunale; una seconda nella quale si stabiliscono modalità e limiti di
applicazione degli artt. 2 e 3 della Legge, l’ambito di applicazione e si forniscono alcuni
chiarimenti per quanto riguarda il titolo abilitativo.
In particolare per quanto riguarda alcuni concetti (volume del fabbricato, superficie coperta,
volume dei sottotetti, ecc.) sono state riprese le definizioni già contenute all’interno del
vigente Regolamento Edilizio, riesaminandole alla luce delle possibilità di intervento consentite
in deroga e fornendone una maggiore esplicitazione in funzione di una corretta applicazione
della Legge.
Si riportano di seguito alcune osservazioni in merito alle definizioni fornite:
•
edificio esistente: si definiscono con maggior dettaglio quali sono le condizioni strutturali
e funzionali affinché un edificio possa ritenersi tale; vengono inoltre elencati i casi per i
quali un edificio risulta esistente, ancorché privo di specifico titolo abilitativo ma realizzato
antecedentemente a disposizioni che regolano l’edificabilità;
•
prima casa di abitazione: condizione indispensabile per il godimento di alcune
agevolazioni (diretta applicazione della Legge, riduzione degli oneri di urbanizzazione,
esenzione dall’obbligo adeguamento opere di urbanizzazione primaria, …), si precisa che
con tale definizione si individua la cosiddetta “edilizia di necessità”, ovvero l’edilizia
strettamente necessaria alle esigenze abitative del singolo nucleo familiare: per tale
motivo l’applicazione delle norme della Legge è stata consentita per una sola abitazione
per nucleo familiare e non è stata prevista la possibilità di frazionamento in più alloggi;
•
volume/superficie coperta del fabbricato:
sulla
base
di
quanto
disposto dal
Regolamento Edilizio vigente, si definiscono con maggior dettaglio questi concetti in
quanto base dimensionale per il calcolo dell’effettiva quantità ampliabile;
•
zone agricole: si precisa la non necessità del possesso dei requisiti previsti in regime
ordinario per l’edificazione in zona agricola (come ad esempio il titolo di imprenditorialità
agricola, il piano aziendale, …);
•
ampliamento volumetrico: si specificano le quantità volumetriche sulle quali applicare il
calcolo dell’ampliamento in deroga. A tal proposito è opportuno precisare che, anche in
caso di potenzialità edificatorie residue ammesse dal PRG vigente, la percentuale di
ampliamento in deroga è comunque applicabile solo sul volume/superficie coperta
esistenti (salvo il caso della prima casa di abitazione in zona agricola);
•
demolizione e ricostruzione: si definiscono con maggior dettaglio i casi di esclusione
dall’applicabilità dell’art. 3 per quegli edifici edificati prima del 1989 ma sui quali
successivamente sono stati eseguiti determinati interventi edilizi, attraverso i quali sono
già stati pertanto raggiunti gli attuali standard qualitativi, architettonici, energetici,
tecnologici e di sicurezza che lo stesso articolo della Legge intende incentivare; si chiarisce
poi il concetto di “rispetto della localizzazione originaria”, precisando entro quali limiti e
con quali eccezioni è ammesso lo scostamento del nuovo fabbricato dal sedime del
precedente fabbricato demolito: si è ritenuto di rendere esplicitamente ammissibile la
modifica del sedime originario dell’edificio, al fine di perseguire comunque il miglioramento
della qualità architettonica degli edifici nonché dell’assetto urbanistico generale dell’area di
intervento, soprattutto in relazione alla presenza di vincoli e fasce di rispetto esistenti;
•
cambio di destinazione d’uso: nel rispetto di quanto disposto dalla Legge all’art. 9
comma 2, si precisano le condizioni di compatibilità della destinazione d’uso (riferimento al
PRG vigente) e le quantità volumetriche o di superficie coperta che possono essere
ampliate, con contestuale cambio di destinazione d’uso, in deroga alle attuali disposizioni
normative. In particolare è importante osservare l’obbligo della dotazione aggiuntiva di
standard in funzione della destinazione d’uso dell’ampliamento realizzato;
•
distanze e limitazioni: nell’ottica della salvaguardia dell’attuale impianto urbanisticoterritoriale e della tutela della qualità abitativa degli ambiti edificati, vengono confermate
(e pertanto non sono derogabili) le distanze dai confini di proprietà e dei fabbricati
esistenti, così come stabilite dalle fonti normative indicate. Sono state poi introdotte
alcune
norme
deroganti
(limitazioni
alla
densità
fondiaria
e
all’altezza
massima
raggiungibili attraverso gli interventi previsti dalla Legge) al fine di non compromettere,
con ampliamenti sovradimensionati rispetto al contesto edificato esistente, l’attuale
assetto morfologico e urbanistico;
•
opere di urbanizzazione primaria: nel rispetto dei fondamenti del dimensionamento
della pianificazione vigente e sulla base dell’analisi dell’attuale assetto viabilistico, sono
stati individuati alcuni ambiti dove è necessaria una specifica valutazione da parte
dell’ufficio Lavori Pubblici circa l’adeguatezza delle opere di urbanizzazione primaria
esistenti. Si precisa inoltre che l’accertamento dell’esistenza delle opere di urbanizzazione
primaria ovvero la previsione progettuale del loro adeguamento in ragione dl maggior
carico urbanistico connesso con l’ampliamento, è competenza del progettista asseverante
e che rimane comunque facoltà dell’ufficio tecnico, in fase istruttoria, controllare l’attuale
dotazione delle opere e verificarne la reale adeguatezza;
•
aderenza e pertinenzialità: si definiscono i concetti di “continuità - contiguità” e di
“pertinenzialità” fondamentali nei casi di un intervento di ampliamento con utilizzo di
edifici esistenti limitrofi o attraverso la realizzazione, nei casi specificati dalla Legge, di
corpi separati di carattere accessorio e pertinenziale. Si precisa che la definizione delle
caratteristiche dimensionali e funzionali della pertinenza, deriva da una giurisprudenza
civilistica oramai consolidata che trova fondamento sia dal Codice Civile che dallo stesso
Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/01);
•
sottotetti: si precisa che, affinché il volume del sottotetto che rispetta i requisiti di cui
all’art. 2, comma 1, lett. a) e b) della L.R. n°12/99, possa essere compreso nel calcolo del
volume da ampliare, è obbligatorio il recupero del sottotetto medesimo, il quale può
consumare in tutto o in parte l’ampliamento così determinato;
•
edifici composti da più unità immobiliari: sono state inserite alcune disposizioni di
natura procedurale (verbale dell’assemblea condominiale, presentazione unica dell’istanza,
…) e alcune indicazioni circa il concetto di “armonia architettonica”, in merito alla quale, si
precisa, rimane comunque facoltà dell’ufficio tecnico esprimersi in sede istruttoria. Si
precisa che il verbale dell’assemblea condominiale viene richiesto quando la stessa,
ovviamente, è esistente: in caso contrario è comunque necessario il consenso di tutti i
vicini.
Nella seconda parte dell’allegato “Modalità applicative della L.R. 8 Luglio 2009, n°14 nel
Comune di Sommacampagna” si definiscono le norme generali e l’ambito di applicazione degli
interventi previsti dalla Legge.
In particolare si premette che sul territorio del Comune di Sommacampagna non sono presenti
strutture turistico-ricettive, così come definite dalla L.R. n°33/2002 nell’ “Allegato S/4 Allegato sul demanio marittimo a finalità turistica - Tipologie di insediamento sul demanio
marittimo”, e, pertanto, l’art. 4 della Legge non risulta applicabile.
Così come precisato anche nella circolare regionale esplicativa della L.R. n°14/09, gli
interventi di cui agli artt. 2 e 3 devono essere realizzati in conformità alle disposizioni di
tutela paesaggistica e ambientale previste dalla pianificazione vigente: in tal senso si
conferma la tutela delle visuali panoramiche, de i coni ottici e degli elementi vegetazionali
esistenti, individuati dal PRG vigente e dal PAT adottato, per tutte le tipologie di intervento
previste. Si precisa che questa disposizione non implica necessariamente l’impossibilità della
realizzazione dell’intervento, ma semplicemente la vincola al rispetto dei suddetti elementi
paesaggistico-ambientali.
APPLICAZIONE LEGGE PER PRIMA CASA DI ABITAZIONE
Nell’ottica del principio della cd. “edilizia di necessità”, non sono state inserite ulteriori
limitazioni all’applicazione della Legge per gli interventi che riguardano la prima casa di
abitazione, salvo le disposizioni generali di cui sopra ed i casi di esclusione previsti dalla
legge medesima all’art. 9, come più sotto esplicitato.
SECONDE CASE ED EDIFICI ADIBITI AD USO DIVERSO
Per quanto riguarda le seconde case e gli edifici adibiti ad uso diverso, la realizzazione degli
interventi previsti dalla Legge è consentita solo all’interno delle aree definite dal PAT adottato
come:
−
aree di urbanizzazione consolidata a destinazione residenziale e produttiva
−
aree di edificazione diffusa di natura agricolo/residenziale e/o produttiva
−
aree idonee per interventi diretti al miglioramento della qualità urbana e territoriale.
Tale disposizione, sulla scorta degli elementi di analisi derivanti dal Quadro Conoscitivo del
PAT adottato, è intesa a salvaguardare il territorio dal fenomeno dell’edificazione diffusa,
ammettendo l’eventuale aumento del carico antropico (sia di natura residenziale che
produttiva), solo all’interno di realtà già urbanizzate o di nuclei abitati consolidati e già
individuati dal PRG e dal PAT (nuclei rurali, corti, zone E4, …): si precisa che in questo caso la
realizzazione degli interventi a fini residenziali non rientra nell’ambito dell’edilizia di necessità,
precedentemente definita, per la quale tale limitazione non ha effetto (vedi sopra).
Sono comunque esclusi gli edifici che seppur ricadenti all’interno delle aree dove sono
possibili gli interventi previsti dalla Legge, rientrano nei seguenti ambiti:
−
crinali, in quanto, data l’alta valenza storico-ambientale del paesaggio collinare, si
conferma la tutela dall’edificabilità prescritta sia dal PRG vigente che dal PAT adottato;
−
aree boscate, in quanto tutelate per l’alta valenza ecosistemica (rete ecologica
comunale), paesaggistico-ambientale e idrogeologica sia dalla normativa nazionale
(D.Lgs. n°42/04), sia dalla normativa regionale (L.R. n°52/78), sia dalla pianificazione
comunale (Variante Paesaggistica al PRG e PAT adottato).
Sono stati esclusi, inoltre, gli edifici adibiti ad altro uso ricadenti nelle seguenti zone:
−
di espansione produttiva in atto, in quanto in tali ambiti di recente edificazione non si
ravvisano esigenze di rivitalizzazione, ricostituzione e/o riqualificazione del patrimonio
edilizio esistente, assunte come finalità dalla Legge, da perseguire attraverso gli
interventi in deroga previsti;
−
D5 – “aree produttive esistenti non organicamente inserite”, in quanto trattasi di
insediamenti produttivi non inseriti organicamente in aree produttive idoneamente
attrezzate e, pertanto, non è assentibile un ulteriore ampliamento delle strutture
esistenti, oltre a quanto già disposto dalla pianificazione vigente.
Alla luce di quanto disposto dall’art. 9 comma 2, sono stati valutati compatibili con la zona
rurale nella quale vengono realizzati, gli interventi di ampliamento che seguono, in quanto non
ritenuti impattanti nei limiti percentuali concessi dalla Legge.
Con l’obiettivo di ottimizzare e riqualificare le strutture ricettive, di ristorazione, agrituristiche
esistenti, al fine di incentivare la fruibilità turistica del territorio, sono consentiti gli
ampliamenti di tali attività anche in zona agricola e/o in area di crinale.
Per l’importanza della attività di vinificazione nella zona, in deroga al divieto imposto
all’interno delle aree di crinale, è consentito l’ampliamento delle attività di vinificazione
esistenti anche con nuove costruzioni purché adiacenti e armonicamente inserite negli
aggregati.
Con la finalità di incentivare la riqualificazione e l’ottimizzazione dei processi produttivi di
realtà aziendali strettamente legate al territorio, è altresì consentita la realizzazione degli
interventi per gli edifici adibiti ad uso diverso dal residenziale anche in zona agricola, qualora
l’edificio
da
ampliare
ricada
anche
parzialmente
in
zona
“D4
–
Agroindustriale
di
trasformazione”.
AMBITO DI APPLICAZIONE
Particolarmente significativo risulta il contenuto dell’art. 9 con il quale viene definito l’ambito
di applicazione della Legge Regionale: i casi di esclusione previsti riguardano in sintesi edifici
sottoposti o ricadenti in aree a tutela monumentale, storico-culturale o specifica (vincoli o
fasce di rispetto di varia natura che implicano l’inedificabilità assoluta); edifici di carattere
abusivo; edifici commerciali se in tal modo si elude la disciplina regionale in merito alla
programmazione commerciale; edifici ricadenti in aree ad elevata pericolosità idrogeologica.
Mentre i casi di esclusione definiti dalle lettere a), b), e), f) e g) dell’art. 9 comma 1 sono
direttamente individuabili sul territorio (vedasi allegato planimetrico), per i casi di cui alle
lettere c) e d) è necessario fornire alcune precisazioni.
La lettera c) esclude dall’applicabilità della Legge quegli edifici sottoposti a specifiche norme di
tutela da parte degli strumenti urbanistici e territoriali che non consentono gli interventi edilizi
previsti. Per il territorio di Sommacampagna sono stati pertanto individuati i seguenti ambiti:
1.
Corti Rurali ex art. 10 della L.R. n°24/85 (Varianti n°19 e n°22 al PRG vigente) ove la
Legge:
−
non è applicabile per gli edifici con grado di protezione 1 e 2 in quanto soggetti a
tutela assoluta e pertanto l’intervento ne comprometterebbe la natura architettonica
(assimilabile alla tutela monumentale);
−
non è applicabile per gli edifici con grado di protezione 7 e 8 in quanto soggetti ad
obbligo di demolizione e/o spostamento e pertanto l’intervento di ampliamento non
sarebbe congruente con l’obiettivo generale di riassetto urbanistico della corte;
−
è applicabile per gli edifici con grado di protezione 3, 4, 5 e 6 nel rispetto delle
sagome e delle modalità di intervento previste dal piano, con la possibilità del
cambio di destinazione d’uso per l’utilizzo dei rustici adiacenti: in tal modo, pur
consentendo l’ampliamento, viene salvaguardato l’impianto planivolumetrico previsto
dal progetto generale della corte.
2.
il piano attuativo denominato “B.A.O. delle Tezze”, ove la Legge può essere applicata
unicamente
agli
edifici
per
i
quali
è
ammesso
l’intervento
di
“ristrutturazione/ricostruzione nell’area di sedime”, purché nel rispetto delle sagome
planivolumetriche (planimetria ed altezza) complessive: in tal modo, pur consentendo gli
interventi di ampliamento per quegli edifici non destinati dal piano alla demolizione,
viene salvaguardato l’impianto planivolumetrico che sta alla base dell’intero progetto
generale del piano;
3.
il Piano Particolareggiato della Valbusa, ove la Legge non è applicabile per gli edifici con
grado di protezione 1, perché di notevole valore storico e artistico, e 4, se per gli stessi
sono previsti interventi di demolizione senza ricostruzione (per le stesse motivazioni di
cui rispettivamente ai gradi di protezione 1, 2 e 7, 8 per le Corti Rurali). Per tutti gli altri
gradi di protezione o interventi ammissibili secondo le Norme d’Attuazione del piano,
valgono le stesse prescrizioni e per la stessa finalità di conservazione dell’impianto plani
volumetrico sopra esposte per il caso “B.A.O. delle Tezze”.
4.
i corridoi infrastrutturali individuati nel PAT, ove la Legge è applicabile unicamente agli
edifici adibiti a prima casa di abitazione e previa rinuncia al plusvalore in caso di futuro
esproprio, al fine di salvaguardare l’effettiva realizzabilità delle opere infrastrutturali
previste.
La lettera d) esclude dall’applicabilità della Legge quegli edifici ricadenti nelle aree di
inedificabilità assoluta di cui alla Legge 28 febbraio 1985, n°47. Si precisa pertanto che sono
esclusi tutti quegli edifici ricadenti negli ambiti elencati, fatto salvo l’ottenimento, nei casi
specificati, dell’eventuale nulla osta dell’ente proprietario o tutore del vincolo preposto.
Si escludono infine dall’applicazione delle disposizioni previste dalla Legge gli ambiti di
intervento dei P.I.R.U.E.A.
•
Area Uffici ex Pollo Arena in via Caselle
•
Area complesso industriale dismesso “ex macello SIPA” in Via Osteria Grande
•
Area fabbricato industriale dismesso sito in loc. Tezze di Caselle
in quanto oggetto di recenti interventi di riqualificazione e riconversione atti al miglioramento
della qualità territoriale e urbana, dove, pertanto, gli obiettivi di “… miglioramento della
qualità abitativa per preservare, mantenere, ricostituire e rivitalizzare il patrimonio edilizio
esistente …” enunciati nella Legge, risultano già esser stati concretizzati.
Si è ritenuto opportuno, per una puntuale identificazione sul territorio degli ambiti all’interno
dei quali gli edifici possono fruire o sono esclusi dall’applicazione della Legge, predisporre
due elaborati cartografici “Tavola 1 - Ambito di Applicabilità” e “Tavola 2 - Modalità
Applicative”, che precisano ed integrano quanto disposto nelle “Modalità Applicative”.
Si è provveduto infine ad aggiornare la modulistica per la richiesta del permesso di costruire
e la denuncia di inizio attività, scaricabili dal sito del comune, integrandola con quanto
richiesto dalle disposizioni della Legge, al fine di rendere maggiormente aderenti alle
disposizioni normative i relativi procedimenti amministrativi.
IL RESPONSABILE DEL SERVIZIO
Arch. Paolo Sartori
IL TECNICO INCARICATO
Ing. Luca Lonardi