office market overview - ASPESI

OFFICE MARKET OVERVIEW
MILANO E ROMA Q4 2015
Ufficio Studi
Office Market Overview
Il Mercato
L’andamento del mercato ad uso uffici a Milano e Roma nel 2015 ha rilevato un aumento del take up
rispetto al 2014. A Milano e Roma è inoltre positiva la variazione del numero di compravendite
registrate nel 2015 rispetto al 2014. Di seguito, un focus sui due principali mercati italiani, con
riferimento a NTN, canoni, rendimenti, take up e stock.
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Ufficio Studi
Office Market Overview
Andamento delle Transazioni
Le transazioni registrate nel 2015 sono state 1.325, in crescita del 17% rispetto a quelle rilevate durante
il 2014, pari a 1.132. Nel Q4 2015 le
transazioni sono state 484.
In termini di variazione tendenziale
annua, dopo un III trimestre positivo
(+11,6%) nel 2014, la variazione è
scesa a +0,9% nel Q4. Nel Q1 2015 si
è osservata una nuova consistente
crescita (+23,1%), mentre nel Q2 la
variazione è stata negativa (-7,1%).
Nel Q3 si è registrata una nuova
crescita (+19,3%) che si è confermata
nel Q4, dove si è raggiunto il picco
massimo per il periodo analizzato
(+30,8%).
Canoni
Dall’analisi dei contratti di locazione ed attraverso l’esperienza degli agenti Gabetti, è possibile estrarre
alcuni dati significativi riguardo ai canoni di locazione medi
RENT €/m q/a - Q4 2015
MILANO
PRIME RENT A
e prime, ripartiti per zona.
AVERAGE RENT
REGIME
Il prime rent medio registrato al Q4 2015 è di 325
CBD
375
495
Centro
345
385
€/mq/anno*, dato lievemente inferiore rispetto a quello
Sem icentro
235
290
rilevato nello stesso trimestre dell’anno precedente, pari a
Periferia
190
255
Hinterland
150
195
335 €/mq/anno.
MEDIA
260
325
Si precisa che i canoni “prime” a regime subirebbero
variazioni al ribasso in considerazione di eventuali incentivi (es. free rent, step-up ecc.).
*La macrozona CBD combina i valori del CBD del centro storico e quelli del nuovo CBD di Garibaldi – Porta Nuova.
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Ufficio Studi
Office Market Overview
Rendimenti
Rispetto al trimestre precedente i rendimenti (lordi) sono
lievemente calati; il Prime Yield della zona centrale di Milano si
attesta intorno al 5,60% e arriva fino al 7,70% nell’hinterland.
MILANO
CBD-Centro
Sem icentro
Periferia
Hinterland
MEDIA
YIELDS (%) Q4 2015
PRIME
5,60%
6,70%
7,20%
7,70%
6,80%
Take Up
Il take up stimato nel 2015 è stato di circa 305.000 mq (considerando i principali operatori ed una quota
frammentata tra operatori minori), di cui 130.000 mq nel Q4. In termini di numero di contratti chiusi, la
quota maggiore si è registrata nei due CBD (42%); seguono la periferia (28%) e l’hinterland (14%). In
termini di superficie i CBD (33%) e la periferia (30%) rappresentano le quote più sostanziose.
Vacancy
La vacancy complessiva stimata nell’area milanese è di circa 1.564.000 mq. L’analisi disaggregata del
territorio mostra una prevalenza dello sfitto, in termini di superficie, nella zona periferica della città, con
il 43%, seguita dall’hinterland con il 27% della vacancy totale.
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Ufficio Studi
Office Market Overview
Take Up per Macrozona
Il grafico mostra la serie storica degli ultimi 12 mesi relativa al take up declinato per macro zone.
Nel corso dell’ultimo trimestre in esame, il 39,3% del take up è stato registrato nel semicentro; seguono
il CBD Porta Nuova
con il 27,1%, la
periferia (19,6%), il
CBD
Historical
Center (7,5%) e
l’hinterland (4%).
Lievemente
più
statico
l’andamento
nel
resto del centro
dove si è rilevato il
2,5% del take up
totale.
Mappa degli immobili locati
La presente mappa tematica è stata costruita sulla base di alcuni dei principali contratti di locazione
stipulati negli ultimi 12 mesi nel comune di Milano e nei paesi dell’hinterland. La mappa distingue le
zone in relazione al canone medio.
Zona
Dati
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
CBD PN
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
Centro
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
Semi-centro
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
Periferia
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
Hinterland
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
Conteggio di Indirizzo totale
Somma di Superficie totale
Media di Superficie totale
Media di Canone totale
CBD
Totale
42
41.575
990
396
34
54.297
1.597
329
12
8.525
710
334
17
63.216
3.719
226
52
87.204
1.677
189
26
34.924
1.343
151
183
289.741
1.583
270
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Ufficio Studi
Office Market Overview
Andamento delle Transazioni
Le transazioni registrate nei primi nove mesi del 2015 sono state 634, +13,2% rispetto a quelle rilevate
durante il corso del 2014, pari a 559.
In termini di variazione tendenziale
annua, dopo un III trimestre positivo
nel 2014 (+37,9%), la variazione ha
subito una consistente flessione nel
Q4 (-26,2%). Nel Q1 2015 si è
rilevata una crescita (+7,3%), che si è
confermata anche nel Q2 (+13,8).
Nel III trimestre le transazioni hanno
subito un sensibile calo (-39,3%),
mentre nel Q4, grazie alle 249
transazioni realizzate, la tendenza si
è nuovamente invertita e la
variazione ha raggiunto il picco
massimo di +80,8.
Canoni
Dall’analisi dei contratti di locazione ed attraverso l’esperienza degli agenti Gabetti, è possibile estrarre
alcuni dati significativi riguardo ai canoni di locazioni medi e prime ripartiti per zona. In particolare, data
la distribuzione degli immobili ad uso direzionale nella città
RENT €/m q/a - Q4 2015
di Roma, sono state individuate 4 macroaree quali, il centro,
ROMA
PRIME RENT A
AVERAGE RENT
REGIME
il semicentro, la zona Eur e la zona periferica, che racchiude
CBD
290
390
Centro
280
355
anche i sottomercati Fiumicino Corridor, East Inner Gra e
Sem icentro
210
270
South-East Inner Gra.
Eur
225
295
Periferia
110
155
Il prime rent medio delle locazioni avvenute al Q4 2015 è di
MEDIA
225
295
295 €/mq/anno, dato lievemente superiore rispetto a quello
rilevato nello stesso trimestre dell’anno precedente, pari a 285 €/mq/anno.
Si precisa che i canoni “prime” a regime subirebbero variazioni al ribasso in considerazione di eventuali
incentivi (es. free rent, step-up ecc.).
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Ufficio Studi
Office Market Overview
Rendimenti
I valori dei rendimenti prime (lordi) rispetto al trimestre precedente
sono stati stimati stabili. In centro il rendimento si attesta sul 5,90%.
ROMA
CBD-Centro
Sem icentro
Eur
Periferia
MEDIA
YIELDS (%) Q4 2015
PRIME
5,90%
6,50%
6,70%
7,90%
6,75%
Take Up
Il take up stimato nel corso del 2015 è stato di circa 165.000 mq (considerando i principali operatori ed
una quota frammentata tra operatori minori), di cui 60.000 mq nel Q4.
E’ necessario, tuttavia, sottolineare che per la città di Roma la quota di mercato attribuita ad operatori
non istituzionali può essere considerata maggiore rispetto al mercato di Milano.
Take Up per Macrozone
Il grafico mostra la serie storica degli ultimi 12 mesi relativa al take up declinato per macro zone.
Nel corso dell’ultimo trimestre in esame, l’EUR risulta essere la macrozona di preferenza facendo
registrare il 62,4% del
take up totale. Segue
il centro con il 19,1%
e il CBD con l’11,8%.
Più staticità per
quanto riguarda la
periferia (6,7%), che
include anche le zone
di Fiumicino Corridor,
East Inner Gra e
South-East Inner Gra,
e il semicentro (0%).
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Ufficio Studi
Office Market Overview
Mappa degli Immobili Locati
La presente mappa tematica è stata costruita sulla base di alcuni dei principali contratti di locazione
stipulati negli ultimi 12 mesi nel comune di Roma. La mappa distingue le zone in relazione al canone
medio.
Zona
Dati
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
Centro
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
Semicentro
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
EUR
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
Fiumicino Corridor Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
East Inner Gra
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
Periferia
Conteggio di Indirizzo
Somma di Superficie
Media di Superficie
Media di Canone
Conteggio di Indirizzo totale
Somma di Superficie totale
Media di Superficie totale
Media di Canone totale
Totale
CBD
32
40.315
1.260
286
17
29.100
1.712
283
11
12.448
1.132
277
33
60.901
1.845
228
1
4.000
4.000
216
5
10.109
2.022
120
1
1.000
1.000
200
100
157.873
1.579
254
*si precisa che i canoni medi risultanti nella tabella in alto si riferiscono solo ai contratti analizzati e non rappresentano
necessariamente i valori medi dei canoni di zona.
Il presente report non deve costituire la base per negoziazioni o transazioni senza una specifica e qualificata assistenza
professionale. Malgrado i fatti e i dati ivi contenuti siano stati controllati, Gabetti Property Solutions S.p.A. non fornisce alcuna
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