BERGAMO - Mercato immobiliare locale Isem2015

BERGAMO: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
PREZZI: -4,5% nel primo semestre 2015
2008
2009
2010
2011
-4,3%
-4,1%
-8,4%
-3,6%
2012
2013
2014
I sem 2015
-10,3%
-11,0%
-1,8%
-4,5%
Variazione percentuale dei prezzi.
Nel primo semestre del 2015 le quotazioni delle abitazioni di Bergamo sono diminuite del 4,5%
rispetto al semestre precedente. Si avverte una ritrovata fiducia verso l’acquisto immobiliare,
coadiuvata anche dalla ripresa nell’erogazione del credito da parte delle banche. Si assiste,
quando possibile, ad un rientro in città da parte di coloro che vivono in provincia.
A Borgo Palazzo sono in corso interventi per la riqualificazione ed il recupero di vecchie abitazioni.
DOMANDA E disponibilità DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sui trilocali (50,9%),
seguita dai quattro locali (24,4%). I potenziali clienti esprimono budget fino a 169 mila € nel 56% dei
casi e tra 170 e 249 mila € nel 21,9% dei casi.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
L’andamento dei canoni di locazione risulta in lieve calo sia sui bilocali sia sui trilocali.
COMPRAVENDITE: primo semestre positivo sia in città sia in provincia
In aumento le transazioni immobiliari in città e in provincia: +6,6% in città e +7,9% in provincia
Testo integrale
MERCATO IMMOBILIARE BERGAMO
Ritrovata fiducia nell’acquisto immobiliare
Nella prima parte dell’anno le quotazioni delle abitazioni di Bergamo sono diminuite del 4,5%.
Nel centro storico della città acquistano prevalentemente persone alla ricerca di soluzioni di prestigio,
ampie metrature, piani alti in immobili d’epoca. Le quotazioni per un’abitazione di questo tipo,
ristrutturata, possono andare da 2200 a 2600 € al mq.
Mercato vivace e dinamico nella zona di Borgo Palazzo e Borgo S. Anna: la ripresa dell’erogazione del
credito ha ridato fiducia ai potenziali acquirenti. Numerose le giovani coppie e i single che si avvicinano
nuovamente all’acquisto della prima casa. La tipologia più domandata è il trilocale anche se, quando
possibile, si acquista il quattro locali i cui prezzi sono ora più accessibili.
Piace molto l’area intorno a piazza S. Anna, nell’omonimo borgo: parliamo di una zona centrale , servita dal
mercato rionale e negozi di vicinato che offre sia abitazioni degli anni ’60-’70 sia immobili d’epoca dei primi
anni del 1900. Queste ultime tipologie, usate ed in buono stato, hanno prezzi medi intorno a 2500-2600 € al
mq con punte di 2800 € al mq per quelle abitazioni che affacciano direttamente su piazza S. Anna. Le
soluzioni degli anni ’70 hanno valori inferiori a 2000 € al mq.
Quotazioni simili per le abitazioni presenti nella parte centrale di Borgo Palazzo. I valori scendono a 1000 €
al mq quanto più ci si avvicina al comune di Seriate. Il ribasso dei prezzi avvenuto in città sta determinando
un rientro verso Bergamo da parte di coloro che abitano in provincia. In Borgo Palazzo sono in corso
interventi per la riqualificazione ed il recupero di vecchie abitazioni che hanno prezzi medi di 2800-2900 € al
mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Più esclusivo il mercato delle abitazioni presente su via Pignolo, a ridosso del centro della città (via Verdi e
Porta S. Agostino), dove le quotazioni possono toccare punte di 3000 € al mq. Prezzi simili anche per le
soluzioni presenti in via Mazzi dove esiste un’offerta più signorile con immobili d’epoca.
Sul mercato delle locazioni si registra un calo della domanda: chi può preferisce acquistare. A cercare casa
in affitto sono soprattutto lavoratori fuori sede alla ricerca di case arredate. Si stipulano contratti a canone
libero oppure a canone concordato. Per un bilocale si spendono intorno a 450-600 € al mese.
Nella prima parte del 2015 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Loreto, Longuelo e Ospedale
segnalano ancora un calo, soprattutto nelle parti più periferiche, dal momento che c’è un’abbondante
offerta dovuta alla bassa qualità abitativa degli immobili, quasi tutti risalenti agli anni ’70, e al fatto che chi
aveva comprato in passato per investimento sta ora pensando di dismettere le abitazioni.
Il ribasso dei prezzi sta riavvicinando al mercato numerose persone (single, giovani, famiglie) che ricercano
soprattutto trilocali.
Raccoglie numerose richieste la zona dell’Ospedale Vecchio, caratterizzata dalla presenza di contesti
condominiali di qualità medio alta. L’area residenziale e signorile ospita condomini degli anni ’60-’70 che
stanno subendo un progressivo processo di ammodernamento. I valori sono di 1600 € al mq. In quest’area
sono presenti anche delle soluzioni di nuova costruzione per le quali la richiesta è di 2600-2700 € al mq.
A Longuelo si registra un mix di offerta di soluzioni in edilizia popolare con valori inferiori a 1000 € al mq.
Prezzi simili anche nel quartiere di Loreto, dove ci sono contest civili degli anni ’70.
Il mercato delle locazioni registra un buon andamento soprattutto sulle tipologie in buono stato, ben
tenute e arredate. Apprezzata la presenza di riscaldamento autonomo al fine di contenere le spese
condominiali. Per un trilocale si spendono mediamente 500 € al mese. La domanda arriva da persone che si
trasferiscono per lavoro e che stipulano contratti a canone transitorio. Va bene anche il contratto a canone
concordato.
Il mercato della zona di Borgo Santa Caterina registra una contrazione dei valori immobiliari. Borgo
S.Caterina, molto apprezzato dai potenziali acquirenti, è il borgo storico della città caratterizzato dalla
presenza di abitazioni d’epoca, sottoposte negli ultimi anni ad importanti interventi di ristrutturazione.
Sono disponibili case di ringhiera e soluzioni degli anni ’70, alcune anche di tipologia signorile. Le case
d’epoca nel cuore del Borgo hanno valori intorno a 1500 € al mq. Piacciono gli immobili situati nel quartiere
di Monterosso, dove ci sono abitazioni degli anni ’70 ma anche soluzioni costruite negli anni 2000 che
hanno prezzi medi che variano da 1000 a 1500 € al mq per gli appartamenti a seconda della vetustà e tra
1800 e 2000 € al mq per le ville.
Maggiori difficoltà si registrano nel quartiere di Valtesse (ad eccezione della fascia collinare che offre
soluzioni indipendenti) a causa della sua posizione più periferica e alla vicinanza ad arterie molto trafficate.
La zona è comunque servita ed ha un’offerta immobiliare molto eterogena. Ci sono condomini, case
singole, in parte risalenti agli anni ’70-’80 e compravendute a partire da 1000 € al mq. Ci sono anche nuove
costruzioni del 2007, appartamenti in piccoli condomini o in villa, messi in vendita a 2500-2700 € al mq e
che risultano ancora invenduti.
Nonostante la vicinanza dello Stadio piace anche la zona di Conca Fiorita: offre la possibilità di acquistare
ville, tranquillità, la vicinanza a Borgo Santa Caterina. Ci sono condomini degli anni ’70 e soluzioni degli
anni’90.
Sempre in zone periferica sorge Redona dove ci sono abitazioni costruite dagli anni ’70 fino al 2010 e dove
si registra un discreto dinamismo soprattutto nella fascia collinare. E’ servita da negozi e mezzi pubblici , tra
cui la Teb (Tramvie Elettriche Bergamasche) che collega Torre Boldone con il centro di Bergamo.
Nella zona di Redona, che pur essendo una parte periferica della macrozona, come lo è Valtesse, gode di
molti più consensi anche per via delle tipologie abitative presenti che sono degli anni 70, 80, 90 fino al
2010, dove si vende comunque bene, soprattutto nella fascia collinare. Servita sia da negozi che da mezzi
pubblici, compreso la teb (tramvie elettriche bergamasche) treno che collega Torre Boldone al centro di
Bergamo.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa