Il custode giudiziario nelle esecuzioni immobiliari

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Il custode giudiziario nelle esecuzioni immobiliari
CAPITOLO VIII
Il decreto di trasferimento
Il decreto di trasferimento è uno degli atti finali della
procedura esecutiva.
Il Custode - Professionista Delegato fra le varie attività
delegate, con riferimento al decreto di trasferimento
provvede:
1) alla verifica dell’avvenuto pagamento del saldo
del prezzo d’aggiudicazione e del tempestivo
deposito
da
parte
dell’aggiudicatario
(sollecitandolo
se
necessario)
dell’eventuale
quietanza rilasciata dal creditore fondiario ove si sia
provveduto al saldo del prezzo o di parte di esso in
base alla disciplina sul credito fondiario;
2) alla quantificazione degli oneri tributari connessi
all’aggiudicazione, alla tempestiva comunicazione
all’aggiudicatario dell’importo necessario al loro
adempimento ed alla ricezione dei relativi importi;
3) a segnalare tempestivamente al
Giudice
dell’esecuzione
l’eventuale
inadempimento
dell’aggiudicatario
agli
obblighi
derivanti
dall’aggiudicazione;
4) alla predisposizione della bozza del decreto di
trasferimento ed alla sua immediata trasmissione al
Giudice dell’esecuzione per la sottoscrizione41;
41 Il decreto di trasferimento è un atto proprio del Giudice delle
Esecuzioni.
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5) alla esecuzione, delle formalità di registrazione,
trascrizione e voltura catastale del decreto di
trasferimento, alla comunicazione dello stesso alle
pubbliche amministrazioni negli stessi casi previsti
per le comunicazioni di atti volontari di
trasferimento,
nonché
all'espletamento
delle
formalità di cancellazione delle trascrizioni dei
pignoramenti
e
delle
iscrizioni
ipotecarie
conseguenti al decreto di trasferimento pronunciato
dal Giudice dell'esecuzione ai sensi dell'articolo 586
c.p.c.;42
Il decreto di trasferimento predisposto dal Custode Professionista Delegato, deve essere redatto in
bozza/minuta, e, deve essere compilato secondo
determinati
requisiti
e
poi
sottoposto
all’approvazione del Giudice dell’esecuzione.
L’art. 586 del codice di procedura civile prevede
espressamente che sia il Giudice dell'Esecuzione a
pronunciare il decreto di trasferimento, mentre l'ultimo
comma dell’ art. 591 bis prevede che i provvedimenti
di cui all'articolo 586 restano riservati al Giudice
dell'Esecuzione anche in caso di delega al
Professionista (Notaio, Commercialista o Avvocato).
Secondo la prassi del Tribunale di Roma il Custode
o il Professionista Delegato, non appena verificato
l’avvenuto versamento del saldo prezzo e dell’importo
42 Ove all’esito del pagamento degli oneri tributari connessi alle
operazioni indicate dovesse risultare un saldo attivo dell’acconto
spese versato dall’aggiudicatario, il Custode-delegato provvederà
all’immediata restituzione delle eccedenze.
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delle spese necessarie ad assolvere gli oneri tributari
connessi alla vendita, nonché, ove previsto, del
deposito della quietanza rilasciata dal creditore
fondiario,
deve
trasmettere
al
Giudice
dell’Esecuzione:
1) l’originale del decreto di trasferimento da
sottoscrivere;
2) una bozza del decreto di trasferimento da lui
sottoscritta in minuta;
3) ove prescritto, il certificato di destinazione
urbanistica (terreni);
4) una visura catastale aggiornata dell’immobile
oggetto della vendita;
5) una dichiarazione da lui sottoscritta da cui risulti il
tempestivo ed esatto versamento del saldo del
prezzo di aggiudicazione e dell’importo delle spese
necessarie a perfezionare il trasferimento del bene.
Gli oneri tributari relativi all’acquisto del bene venduto
all’asta sono a carico dell’aggiudicatario. E’ compito del
Custode, ovvero del Professionista Delegato, comunicare
l’importo
degli
oneri
tributari
successivamente
all’aggiudicazione ed il relativo pagamento dovrà essere
effettuato entro il medesimo termine fissato per il saldo
del prezzo.
Quando l’immobile è gravato da ipoteca iscritta a
garanzia di mutuo concesso ai sensi del T.U. 16 luglio
1905, n. 646, richiamato dal D.P.R. 21 gennaio 1976 n. 7
ovvero ai sensi dell’art. 38 del Decreto legislativo 10
settembre 1993 n. 385, l’aggiudicatario dovrà versare
direttamente all’Istituto mutuante, ai sensi dell’art. 41 del
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Decreto Legislativo, nel termine previsto dall’ordinanza o
dall’avviso di vendita, la parte del prezzo corrispondente
al credito dell’Istituto per capitale, interessi, accessori e
spese di procedura, nonché depositare l’eventuale
importo residuo.
Qualora l’aggiudicatario, per il pagamento del saldo
prezzo volesse ricorrere ad un contratto bancario di
finanziamento con concessione di ipoteca di primo
grado sull’immobile acquistato (mutuo),
le somme
dovranno essere versate nel termine fissato per il
versamento del saldo prezzo, direttamente dall’istituto di
credito mutuante. Contestualmente l’istituto di credito
dovrà anche consegnare al Custode - Professionista
Delegato l’atto di assenso ad iscrizione di ipoteca con la
relativa nota di iscrizione.
Il Custode - Professionista Delegato con la
presentazione del decreto di trasferimento sottoscritto
per la trascrizione presenterà al Conservatore anche la
nota di iscrizione di ipoteca.
Conformemente a quanto previsto dall’art. 585 ultimo
comma c.p.c. il Custode delegato dovrà inserire decreto
di trasferimento, da sottoporre alla firma del Giudice
dell’esecuzione, la seguente dizione “rilevato che il
pagamento di parte del prezzo relativo al trasferimento
del bene oggetto del presente decreto è avvenuto
mediante erogazione della somma di €***** da parte di
**** a fronte del contratto di mutuo a rogito **** del ****
rep.*** e che le parti mutuante e mutuataria hanno
espresso il consenso all’iscrizione di ipoteca di primo
grado a garanzia del rimborso del predetto
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finanziamento, si rende noto che, conformemente a
quanto disposto dall’art.585 c.p.c., è fatto divieto al
Conservatore dei RR.II. di trascrivere il presente decreto
se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca di cui
all’allegata nota”.
Entriamo ora nel merito dei contenuti essenziali del
decreto di trasferimento.
Nel decreto di trasferimento, il Giudice deve ripetere
la descrizione del compendio venduto che è contenuta
nell’ordinanza di vendita o nell’avviso di vendita
indicando tutti gli elementi richiesti dal codice civile per
la identificazione del compendio pignorato.
In merito alla natura giuridica del decreto di
trasferimento, si deve tenere conto che: “La vendita
forzata non da luogo né ad un acquisto a titolo originario
né ad un rapporto negoziale, bensì ad un trasferimento
coattivo,
rispetto
al
quale
la
domanda
dell’aggiudicatario si pone come presupposto del
provvedimento del Giudice col quale si attua la
attribuzione a favore di quest’ultimo di un diritto di
contenuto eguale a quello spettante al debitore” (Cass.
3 sez. 21 luglio 1969, n. 2724). “Il decreto di trasferimento
non ha carattere decisorio perché lo stesso non è emesso
al fine di comporre contrapposte pretese soggettive fatte
valere in contraddittorio davanti al Giudice, bensì come
strumento conclusivo di una fase dell'esecuzione forzata
e precisamente della fase espropriativa intesa a
convertire in danaro l'immobile espropriato” (Cass. 22
novembre 1978, n. 5466).
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L’art. 586 stabilisce che “… il Giudice dell’esecuzione
…
pronuncia
decreto
col
quale
trasferisce
all’aggiudicatario il bene espropriato …. ripetendo la
descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la
vendita ….”.
Ora analizzando attentamente il linguaggio usato dal
legislatore, il Custode - Professionista Delegato, con la
predisposizione della minuta del decreto di trasferimento,
confeziona l’atto al Giudice ed è il Giudice stesso che lo
fa come atto suo essendo il Custode solo un ausiliario,
quindi un semplice supporto nella preparazione del
decreto di Trasferimento.
Per quanto riguarda il rapporto fra Giudice e Custode
- Professionista Delegato tra essi si instaura a tutti gli effetti
un rapporto fiduciario: rapporto che presuppone un
contatto diretto fra Giudice e Custode - Professionista
Delegato finalizzato a risolvere tutte le questioni che
incontra quest’ultimo nel corso della procedura
esecutiva.
La fiducia è palese, quando il Giudice delega al
Custode - Professionista Delegato la redazione del
decreto di trasferimento. E dunque il Custode –
Professionista Delegato in questo modo deve porre molta
attenzione a ciò che sottopone al Giudice e deve evitare
di far “pronunciare” al Giudice dell’esecuzione
circostanze e ciò che non deve o non può. In tal modo
diventa fondamentale porre la massima attenzione nella
predisposizione della minuta del decreto di Trasferimento
che rappresenta un banco di prova determinante del
rapporto fiduciario con il magistrato.
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Il decreto di trasferimento racchiude in sé un aspetto
formale che per analogia, potrebbe ricondursi alla Legge
notarile con le opportune deroghe. Infatti, per risalire a
tale aspetto del decreto di trasferimento dobbiamo
necessariamente prendere come riferimento la legge
notarile43 che detta le regole del confezionamento degli
atti ai Notai.
E’ noto che la legge notarile impone al Notaio la
redazione di documenti fortemente contrassegnati da
obblighi di natura formale e nasce dall’esigenza di dare
sicurezza e certezza all’atto che si confeziona. Nel caso
del decreto di trasferimento alcuni di questi obblighi
vengono mutuati pienamente, altri vengono mutuati
parzialmente dall’atto di compravendita immobiliare.
L’art. 51 della legge notarile indica una serie di
elementi che sono indispensabili nella redazione dell’atto
notarile.
Il primo elemento indicato al n. 1 dell’art.5144 è la
data, la quale si compone del giorno, del mese e
dell’anno.
Il secondo elemento indicato al n. 3 dell’art. 5145 è “il
nome, il cognome, il luogo e la data di nascita, il
domicilio o la residenza delle parti …”. Il nome, in caso di
più nomi è opportuno specificarli tutti proprio per evitare
problemi e sovrapposizioni nell’espletamento delle
formalità presso gli uffici ipotecari e catastali. I cognomi
43 Legge n. 89 del 16 febbraio 1913.
44 Legge n. 89 del 16 febbraio 1913
45 Legge n. 89 del 16 febbraio 1913
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devono essere tutti indicati. Non dimentichiamo che la
moglie aggiunge al proprio il cognome del marito e lo
conserva durante lo stato vedovile finché non passi a
nuove nozze (art. 143 bis. c.c.) e durante la separazione,
salvo diversa disposizione del Giudice (art. 156 bis c.c.) e
lo perde in caso di divorzio (art. 5 legge 1.12.1970 n. 898).
Fino a qualche anno fa si indicava anche la paternità
ora l’indicazione della data e del luogo di nascita è
sufficiente.
Devono essere, inoltre,
indicati il domicilio o la
residenza delle parti precisando il Comune, la via ed il
numero civico.
Deve essere, naturalmente, indicato il Codice fiscale
che identifica univocamente ogni persona fisica o
giuridica.
Quando siamo in presenza di cittadini stranieri va
accertata, inoltre, la sussistenza della reciprocità ed, in
caso negativo, è necessario indicare gli estremi del
permesso di soggiorno.
Quando siamo di fronte ad una persona giuridica è
necessario indicare l’esatta denominazione o la ragione
sociale, la sede legale, il Registro delle Imprese di
Iscrizione, il numero di iscrizione al Registro Imprese, il
Codice fiscale ed il rappresentante legale con tutte le
generalità complete (nome, cognome, residenza, codice
fiscale).
Una volta individuate le parti il n. 6 dell’art. 5146 indica
di designare l’oggetto del trasferimento con precisione
46 Legge n. 89 del 16 febbraio 1913
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compiti operativi del Custode giudiziario e del
Professionista Delegato dalla nomina alla predisposizione
del decreto di trasferimento ed approfondisce anche
alcuni aspetti psicologici interpersonali che emergono in
ogni procedura esecutiva fornendo anche suggerimenti
su come dovrebbe comportarsi il Custode giudiziario di
fronte alle situazioni critiche.
Claudio Miglio
Donatella Carriera
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