Rapporto di Valutazione Immobiliare
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Rapporto di Valutazione Immobiliare
Rapporto di Perizia e Valutazione n. [1412 - 2262 - 1758] Dati Generali Oggetto 1 - TORINO (TO) c.so francia, 105 [Fabbricato, f. 1224, n. 19, sub.4, z.c.1, cat. C/1,classe 5,mq.37, rendita catastale € 787,29 Identificazione Immobile TO - TORINO CORSO FRANCIA, 105 - 0 F fgl. 72 map. 268 sub. 4 Data apertura pratica 05-09-2012 Data perizia 05-09-2012 Data valutazione 06-09-2012 Committente: , , - NON INDICATO Altri dati del committente: CASSA DI RISPARMIO DI FOSSANO, tel. 011/3186810, [email protected] Committente Ist. Credito: Pomaro Raffaella, Collaboratore: Pomaro Raffaella, Perito valutatore: Pomaro Raffaella, Tipologia perizia richiesta: STANDARD Pagina 1 di 11 Dati Preliminari Quesito di stima: Determinazione del piu' probabile Valore di Mercato Modalita' di sopralluogo: sopralluogo avvenuto in presenza del sig. Dell'Ava Renato (comproprietario dell'immobile) Asserzioni preliminari: dopo aver preso visione della documentazione, il tecnico accetta l'incarico Conformita' da accertare Urbanistica: Si -Edilizia: no Impiantistica: no-Ambientale: no Manutentiva: no-Legale: no Titolarita' prov. proprieta':no-Certificaz. sicurezza:no Catastale: Si -Altro: no Il tecnico e' esentato dall'accertare le conformita': no Accertamenti Accertamenti eseguiti: sopralluogo, presa visione dell'atto di provenienza e planimetria catastale fornita dalla proprietà Documentazione analizzata: note: Allegati Descrizione Allegato Lettera Incarico Perizia moduloincarico316Torino782684.html Descrizione Allegato Titoli di provenienza 30186_atto provenienza.pdf Planimetrie immobile 30187_planimetria catastale corso francia.pdf Protocollo Data Note Visure Catasto urbano e terreni 30189_visura corso francia (2).pdf Altro 30193_preliminare.pdf Pagina 2 di 11 Dati del Comune Comune di TORINO (TO) Macro regione Nord Ovest Regione Piemonte Altitudine 239,00 Posizione territoriale del Pianura comune Superficie (Kmq) 130,17 Densita' abitativa 6972,1 (abitanti/Kmq) Fascia demografica > 250000 Pericolosita sismica Molto Bassa (4) Gradi giorno 2617 Zona climatica E - Accensione Impianti Termici: il limite massimo consentito e' di 14 ore giornaliere dal 15 ottobre al 15 aprile Viabilità di accesso al comune <?xml version="1.0" ?><griglia><riga><autostrade><![CDATA[presenteentro]]></autostrade><stradeextraurbane><![CDATA[principali]]></str Trasporti pubblici <?xml version="1.0" ?><griglia><riga><mezzipubblici><![CDATA[presente autobus]]></mezzipubblici><stazioneferroviar velocita]]></stazioneferroviaria><aeroporto><![CDATA[presente]]></aeroporto></riga></griglia> Servizi di pubblica utilità per comuni non capoluogo di provincia <?xml version="1.0" ?><griglia><riga><farmacie><![CDATA[Presenti farmacie]]></farmacie><ospedali><![CDATA[osped soccorso]]></ospedali><scuole><![CDATA[scuole di ogni ordine e grado]]></scuole><strutturericreative><![CDATA[Presenti]]></strutturericreative></riga></griglia> Reddito medio dichiarato ultimo censimento 14993,00 Numero famiglie ultimo censimento 441915 Numero abitazioni Pagina 3 di 11 ultimo censimento 426756 Pagina 4 di 11 Dati di Perizia Identificazione Immobile TO - TORINO CORSO FRANCIA, 105 - 0 Sez. Foglio Particella Sub Categoria 72 268 4 Vani m. quadri m. cubi Rendita (Lire) Rendita (Euro) C1 - C/1 - NEGOZIO E BOTTEGA - 0,00 37 Latitudine: Longitudine: 0 787,29 45.0756397 7.6500081 Caratteristiche di ZONA descrizione Zona centrale comoda ai servizi Fascia geografica * Semicentrale Tipo Zona * tipo C - Espansioni urbane Destinazione prevalente * Tipologia dei fabbricati prevalente * Residenziale contesto tipo prevalente fabbricati Residenziale Edifici plurifamiliari Caratteristiche di EDIFICIO Descrizione edificio * trattasi di fabbricato d'epoca elevato a 5 piani f.t. non provvisto di vano ascensore e in discreto stato di manutenzione Tipologia edilizia * Edificio plurifamigliare Destinazione prevalente fabbricato * Residenziale Immobile costruito in data antecedente il 1967 * SI Segmento di mercato Usato Qualità Tipologica del fabbricato * Civile Piani totali fuori terra (num.) * 5 Piani totali Pagina 5 di 11 entro terra (num.) * 1 Stato conservazione Normale generale del fabbricato * DESCRIZIONE DEL CIRCONDARIO DELL'EDIFICIO Trasporti * mezzi trasporto presenti Intensità traffico presenza strade extraurbane Autobus, Tram e Metropolitana Alta Servizi pubblici * Assenti presenza ospedale o ambulatori presenza farmacie presenza asili nido presenza scuole materne presenza scuole elementari Si' Si' Si' Si' Si' Servizi commerciali * presenza negozi/centri commercaili presenza mercato presenza servizi di ristorazione Vincoli esistenti * vincoli Dotazione pertinenze comuni pertinenze comuni presenti Servizi comuni servizi comuni presenti Si' Si' Si' tipo vincolo Assenti Assenti Assenti PARTI COMUNI INTERNE Impianti * Ascensore * impianto idrico impianto gas impianto tv impianto riscaldamento impianto antincendio Presente collegato a rete pubblica Assente Assente Centralizzato con costo ripartito in base ai millesimi Assente ascensore tipo ascensore vetusta' ascensore Assente Descrizione ingresso edificio descrizione ingresso materiale portone ingresso Normale Legno PARTI COMUNI ESTERNE Prospetto principale * prospetto principale stato manutenzione prospetto principale Tinteggiato Normale Tetto * struttura tetto tipo falde tetto tipo copertura tetto stato manutenzione tetto Non rilevabile Aree verdi condominali * aree verdi Parcheggi * parcheggi condominiali Assenti Assenti Caratteristiche di IMMOBILE Stato avanzamento lavori (Obbligatorio per SAL) A - DATI DESCRITTIVI Descrizione * trattasi di unità commerciale adibita a negozio con una vetrina su strada. L'immobile è composto di un due vani; l'ingres secondario è dal cortile. All'interno del negozio vi è un wc che in origine aveva l'accesso dal balcone lato cortile Segmento di mercato * Usato Destinazione d'uso * Commerciale Tipologia Pagina 6 di 11 Commerciale * Livello piano principale (num.) * Stato Immobile * Commerciale: Negozio 0 disponibilità immobile se affittata anni residui o note se affittata canone annuo Occupata dal Venditore Eventuali dati di vendita Dati ulteriori Descrizione confini immobile Confini ambiente orientamento descrizione fonte Negozio corso francia, androne e vano scala, cortile e condominio corso Francia 107 Atto d Cantina corridoio comune, vano scala, cantina B bis, cortile e condominio corso Francia 107 Atto d Descrizione Atti di provenienza Provenienze rilevabili * Provenienze SI data atto repertorio fascicolo particolare quota 23-121987 1/1 tipo diritto tipo regime notaio cognome not Piena Proprieta' Comunione dei beni Ricciotti Gio Bat Descrizione gravami Ricerca Gravami * Ricerca gravami Data aggiornamento conservatoria Ricerca non eseguita perche' non richiesta B - INQUADRAMENTO URBANISTICO Edilizia Convenzionata edilizia convenzionata specifiche se convenzionata No B.1 - CONFORMITA' 1) DATI CATASTO, 2) PLANIMETRIE CATASTALI, 3) URBANISTICA E 4) DICHIARAZIONI ELEMENTI DI PRE BENE Conformità Catasto 1) catasto 1) motivazione Si' 2) planimetria 2) motivazione 3) urbanistica No ?? stato eliminato il muro di divisione dei due locali e l'ingresso del wc ?? stato portato all'interno Si' 3) motivazione operazioni per rip pratica di sanator ingresso wc e rip del muro di divisi C - RILEVAZIONE CONSISTENZA C1 CONSISTENZA LOCALI computati nella SUPERFICIE PRINCIPALE Servizi igienici 1 (num.) * D - STRUTTURA E FINITURE Impianti * qualita' impianto idrico radianti tipo riscaldamento caldaia Depuratore Termosifoni Taglio * e posizionamento potenza conformità manutenzione alimentazione m caldaia caldaia caldaia caldaia condizionamento im e Camera Interna stagna Non rilevabile Normale Piccolo ( < = 45mq ) Stato di manutenzione Da ristrutturare * Specifica tipo di superficie * Superficie Convenzionale Vendibile (SCV) Pagina 7 di 11 Criteri di stima Note di valutazione: Definizione del criterio di stima: "Il valore di mercato e' il piu' probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprieta' immobiliare puo' essere compravenduta alla data della stima, posto che l'acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un'adeguata attivita' di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacita', con prudenza e senza alcuna costrizione". (IVS 1 3.1 e EVS S4.10) Determinazione del criterio di stima: Vista la disponibilita' di dati comparabili, si procede alla determinazione del Valore di mercato attraverso il procedimento di comparazione di mercato "Market Comparison Approach" ( MCA ), che prende in considerazione immobili simili a quello di stima e oggetto di recenti compravendite di cui sono noti i prezzi pagati; tali dati reali di mercato e le caratteristiche degli immobili, vengono considerati dal valutatore quali termini di paragone nel confronto estimativo. Dati di mercato: Caratteristiche domanda: DISCRETA Caratteristiche offerta: BUONA Fase ciclo immobiliare: Recessione Forma mercato: CONCORRENZA MONOPOLISTICA Grado competizione mercato: MEDIO Tipo residenza: PRIMARIA Pagina 8 di 11 Perizie Comparabili scelte id tipo perizia tipo stima Zona MICROZONA 'TO - TORINO 2263 Semplice SEMPLICE Corso francia, Semicentrale, via Cialdini, Corso Racconigi' Immobile categoria CORSO FRANCIA, 1 - C1 0 tip. comm. Commerciale: Negozio data stima valore stima 05-0983500,00 2012 Superfici Superficie Principale Superfici Secondarie Superficie Commerciale Sup. Esterna LORDA Sup. Condominiale - QUOTA nome 42,00 misura rapp. merc. Balcone comunicante fino a 25 mq (mq) 2,00 30,00% Cantina non comunicante (mq.) 5,00 25,00% Sup. esterna netta di Proprietà (mq.) 0,00 10,00% 43,85 0,00 0,00 Pagina 9 di 11 Stima MCA Tabella dei dati e delle differenze caratteristica Target Data 06-09-2012 05-09-2012 1 0 1 -1 Livello piano principale (num.) * Servizi igienici (num.) * Comparabile 1 1 1 0 42,00 43,85 -1,85 Balcone comunicante fino a 25 mq (mq) 2,00 0,00 2,00 Cantina non comunicante (mq.) 5,00 0,00 5,00 Sup. esterna netta di Proprietà (mq.) 0,00 0,00 0,00 Sup. di sedime di proprietà (mq.) 0,00 0,00 0,00 Sup. Esterna Condominiale (mq.) 0,00 0,00 Tabella dei parametri estimativi e dei prezzi marginali (Teorema 1) caratteristica Target Comparabile 1 0,00 Superficie Principale (mq.) * Data 2,00% 1670,00 Livello di piano 2,00% 1670,00 Numero servizi igienici 25,00% 20875,00 Superficie Principale 100,00% 1904,22 Superficie Balcone comunicante 30,00% 571,27 Superficie Cantina non comunicante 25,00% 476,05 Superficie Esterna netta di Proprietà 10,00% Superficie di sedime relativa alla Proprietà 10,00% Superficie Esterna Condominiale 10,00% Pagina 10 di 11 Tabella di valutazione caratteristica Target Comparabile 1 Prezzo 83500,00 Data 4,58 Livello di piano -1670,00 Numero servizi igienici 0,00 Superficie Principale -3522,81 Superficie Balcone comunicante 1142,53 Superficie Cantina non comunicante 2380,27 Superficie Esterna netta di Proprietà 0,00 Superficie di sedime relativa alla Proprietà 0,00 Superficie Esterna Condominiale 0,00 Risultati Superficie Commerciale (mq.) 43,85 43,85 Aggiustamento del prezzo -1665,42 Prezzo corretto 81834,58 Sintesi Valutativa Divergenza percentuale assoluta 0,00% Valore stimato 81834,58 Conclusioni Si determina in euro 81830,00 il piu' probabile valore di mercato del bene oggetto della presente valutazione immobiliare. Il valore calcolato e' stato aggiustato manualmente con la seguente motivazione: "€ 82000 valore arrotondato". Altro Altro (immagine II) Bagno Pagina 11 di 11