Riunione di Consiglio di Condominio Centrale

Riunione di Consiglio di Condominio Centrale del 31 gennaio 2008
Presenti: Bonasia, Borrelli, Filippi, Lambri, Malgara, Muzzarelli, Politi e Procopio.
La riunione inizia alle ore 21.15
1. Rapporto dell’ing. Rendina in merito alle rilevazioni dei rumori relativamente alle
rotte aeree
A seguito di quanto concordato nel corso dell’ultima assemblea plenaria, dietro
suggerimento del relatore dr. Casiroli Stefanini, il Condominio Centrale aveva fatto
predisporre una propria stazione di rilevazione dei rumori provocati dagli aerei in decollo
da Linate. Detta stazione era stata posta sul terrazzo di una Torre in 2° Strada, in
corrispondenza appunto di un’area di sorvolo ed e’ rimasta attiva dal 31/10/07 al 9/1/08.
Relativamente a questo periodo sono stati estratti 56 giorni utili di registrazione ritenuta
“buona”. L’ing. Rendina ha intanto anticipato al Consiglio i dati relativi a questa attività da
lui personalmente seguita per conto del Condominio Centrale.
Al fine di completare queste rilevazioni fonometriche, l’amministrazione Centrale ha
provveduto a richiedere a SEA i tracciati radar del medesimo periodo.
Solo tramite i tracciati radar sarà infatti possibile collegare ogni singola registrazione ad un
preciso decollo (rotta, tipo di aereo, ecc.) e, tra l’altro, eliminare dall’analisi i rumori non
riconducibili ad un aereo (i cosiddetti “falsi positivi”) che l’ing. Rendina circoscrive
nell’ordine dell’1%. L’ing. Rendina ha avuto modo di rilevare che, pur nella regola
generale, i comportamenti soggettivi dei singoli piloti influenzano l’effetto sonoro del
decollo. In tal modo si assiste, per la stessa rotta a diversi tipi di effetto sonoro, dovuti
all’altitudine del sorvolo, alla rapidità (ratio) di salita ed all’ampiezza della virata a destra. Il
sistema adottato è definito dall’ing. Rendina oggettivo perché tiene in considerazione tutte
le rilevazioni fatte dallo strumento. Questo sistema e’ diverso da quello adottato da Arpa
che, mediante un “trigger” adeguatamente impostato, registra solamente i rumori al di
sopra di 58 db e che perdurano almeno 13” (secondo quanto ufficiosamente dichiarato da
ARPA). Il risultato dell’osservazione verrà riepilogato in un rapporto che verrà consegnato
al Condominio Centrale una volta che sia stato vagliato con i tracciati radar richiesti a
SEA. Qualora però, questi dati non venissero forniti entro le prossime due settimane da
SEA, si procederà alla pubblicazione del report tal quale. L’indicazione espressa dall’ing.
Rendina è che lo spostamento di alcune rotte su aree precedentemente non sorvolate non
ha migliorato sensibilmente la situazione di San Felice, mentre stanno aumentando le
lamentele di molti comuni che sono stati interessati dallo spostamento.
2. Situazione generale
2.1 Velette dell’area Centro Commerciale.
La veletta in questione, e’ sotto gli occhi di tutti, si presenta in pessimo stato di usura e in
certe aree rappresenta un evidente rischio per l’incolumità’ dei passanti. Il Condominio
Centrale ha già comunicato più volte agli amministratori dei periferici pertinenti,
Capocasale per il lato Pub, Lo Martire, Rossi, Beltrami e Nardio per il lato Standa e
Farmacia, la proposta tecnica per il necessario ripristino estetico e parzialmente
strutturale. Per la risistemazione completa ed uniforme della veletta lato Standa e
Farmacia (il cui stato di usura e’ assolutamente pessimo) e’ stato valutato un intervento il
cui costo complessivo ammonterebbe a circa 46.000 € oltre IVA. L’amministratore Borrelli
rileva che, nonostante la gravità del problema, solo Capocasale e Lo Martire dei cinque
amministratori contattati hanno fin qui dato riscontro alla sollecitazione. Il Consiglio
concorda con l’amministratore di procedere ad informare intanto i rappresentanti ed i
Consiglieri dei Condominii Periferici interessati che per quanto riguarda il condominio 53
sono Fazio rappresentante, Siena sostituto e consiglieri Bottigelli, Fagone e Scarpato. Con
sorpresa si evince tuttavia che i condomini 50, 51 e 58 non hanno nominato ne
rappresentanti e neppure consiglieri.
2.2 Parcheggio per disabili.
Si concorda per procedere alla costituzione di un parcheggio riservato per disabili nei
pressi dell’asilo della 9° strada.
2.3 Contatore dell’acqua in centrale termica.
A seguito del problema riscontrato questo autunno, quando per poter effettuare un
intervento di manutenzione, il CAP aveva chiuso senza preavviso, la mandata generale
dell’acqua, provocando l’arresto in protezione della caldaia in funzione in quel momento.
Si e’ provveduto ad effettuare un collegamento a questo sistema di sicurezza delle caldaie
prelevando l’eventuale mandata d’acqua dall’impianto antincendio, revisionato di recente.
Questa operazione ha, di fatto, eliminato l’esigenza di richiedere ed installare un nuovo
contatore, separato dal generale CAP.
2.4 Canali televisivi
La disponibilità attuale di canali televisivi nell’etere e’ sicuramente superiore a quello che il
Condominio Centrale, con i suoi box di ricezione, riesce a fornire sull’antenna
centralizzata. Di fatto però, a fronte dell’investimento già effettuato dal Condominio
Centrale per potenziare questo servizio e distribuirlo con cablaggio in fibra ottica, solo
pochi Condominii Periferici hanno provveduto ad estendere il servizio alle abitazioni dei
singoli utenti. Il Consiglio pertanto suggerisce di attendere che tutti i Condomini Periferici
adeguino gli impianti alla nuova rete di distribuzione televisiva, che potrebbe trasportare
un numero infinito di canali, prima di espandere il numero di canali visibili. Si allega come
parte integrante del presente verbale la situazione dei Condomini Periferici relativamente
all’adeguamento degli impianti.
2.5 Graffiti
Vista la diffusione generalizzata di graffiti su pareti, porte, colonne e superfici varie
(cartelli, panchine, cestini, ecc.) in tutto il quartiere, si ritiene di dover intervenire per il
decoro generale. Il geometra Lambri ha richiesto all’Amsa un’offerta (solo in Milano l’Amsa
effettua questi interventi gratuitamente) relativa alla pulizia ed al susseguente trattamento
anti-graffiti delle superfici interessate. E’ stato preso come riferimento il trattamento del
Tunnel Tabacchi, per ripulire il quale viene richiesto da Amsa un impegno totale di 1.040
€. Su questa base, si ritiene opportuno organizzare una prova significativa in un’area non
colorata che possa essere delimitata fisicamente senza creare evidenti contrasti con le
aree contigue, prima di poter pensare di applicare il metodo su larga scala. La
sperimentazione verrà eseguita con costi a carico del Condominio Centrale, anche nel
caso in cui la pertinenza del luogo prescelto dovesse essere dei Condominii Periferici.
2.6 Asfalti
Anche la situazione disastrosa degli asfalti e’ sotto gli occhi di tutti. Le strade risentono del
dissesto generato dal rifacimento delle reti di distribuzione del calore (primaria e
secondaria), degli interventi di manutenzione sui circuiti fognari e quant’altro, oltre alla
normale usura. La mancanza di righe e segnaletica orizzontale genera disorientamento e
cattivo utilizzo degli spazi (es. parcheggio delle auto). Da una verifica effettuata dal
geometra Lambri risulta che i precedenti interventi di rifacimento risalgono a:
2001, strada Anulare
2000, 7° strada
1999, 8° strada
1998, strada Malaspina e tunnel Tabacchi
e solo precedentemente Centro Commerciale e Tunnel Standa.
Il Consiglio esorta l’amministratore a tenere conto della reale situazione al fine di poter
pianificare future manutenzioni alle strade da prevedere nei prossimi bilanci preventivi.
L’Amministratore comunica di essere già in possesso di preventivi per la riasfaltatura della
1^ / 2^ Strada dato che queste strade risultano quelle che da più anni non vengono rifatte.
2.7 Posacenere
La sostituzione dei cestini porta rifiuti è in atto nel quartiere e riscuote il generale
consenso. Il geometra Lambri ha illustrato una soluzione pratica ed economica per poter
applicare un posacenere coordinato con i nuovi cestini. Questa soluzione verrà
sperimentata presso il Centro Commerciale al fine di poterne verificare rapidamente
l’effettivo utilizzo e la praticità di pulizia.
2.8 Parco giochi golfo 7° e 8° strada
In vista della stagione favorevole ormai imminente, si stabilisce di sostituire lo scivolo del
parco giochi, ormai vetusto e fuori norma. In occasione dell’installazione del nuovo scivolo
verrà anche rimossa la sabbiera la cui antigienicità, in modo particolare per i bambini, è
stata più volte evidenziata.
2.9 Revisione stipendi dei dipendenti.
In seguito alla richiesta di revisione delle retribuzioni dei tre dipendenti della manutenzione
del Condominio Centrale, si richiede all’amministratore Borrelli di approntare una tabella
delle situazioni reali (Ral, ultimi passaggi di merito e di categoria, ecc.) che contenga
anche una comparazione con livelli e retribuzioni di mercato relativi a competenze
equivalenti. Il Consiglio ritiene di dover analizzare con la dovuta attenzione la richiesta, al
fine di poter supportare l’amministratore in questa delicata decisione. Il Consiglio si
impegna ad analizzare congiuntamente le informazioni comparate nel momento in cui
saranno approntate.
2.10 Mezzi di trasporto
L’attuale dotazione di mezzi di trasporto (fiorino e trattore) in dotazione al gruppo della
manutenzione interna è giudicata adeguata e sufficiente alle esigenze del Condominio;
non si ritiene pertanto necessario alcun nuovo investimento.
2.11 Verde
Il condominio al civico 32 dell’8° strada richiede di sostituire a loro spese l’albero ubicato
all’ingresso dello stabile con un frassino: l’amministratore non trova da eccepire purché si
preservi la continuità fra i tipi di piante. In ogni caso la richiesta di sostituzione deve essere
rivolta all’amministratore del periferico (Beltrami) e non è competenza del centrale.
2.12 Spese
Procopio richiede che vengano scorporate in un paragrafo a parte, comunque non nella
manutenzione del verde, tutte le voci di manutenzione che seppure eseguite nelle aree
verdi, verdi non sono quali panchine, muretti, fontane, vialetti, illuminazione. Si suggerisce
l’arredo urbano o similare. L’amministratore accoglie la richiesta di carattere puramente
contabile.
3 Valvole di regolazione per la taratura dell’assorbimento delle sottostazioni.
Lo sbilanciamento della rete di distribuzione del calore genera situazioni di prelievo
eccessivo (in molte abitazioni si e’ costretti a tenere costantemente le finestre aperte per il
troppo calore rilasciato dai radiatori) e di carenza di disponibilità (in altre zone dl quartiere
si vive al freddo). Il progettista Puggioni e’ stato invitato a proporre una soluzione tecnica
che consenta il controllo costante del bilanciamento dei prelievi nelle sottostazioni. Si
raccomanda di procedere con rapidità al fine di poter vagliare la proposta e procedere in
tempi brevi alla sua realizzazione. L’eliminazione degli sbilanciamenti e’ alla base di un
corretto e razionale utilizzo del sistema centralizzato di gestione del calore (riscaldamento
ed acqua calda sanitaria) .
4 Certificazione energetica
E’ ormai noto che la nuova normativa in tema di risparmio energetico obbliga ad una
maggiore cura nel limitare gli sprechi ed incentiva l’utilizzo, dove possibile, di fonti
alternative ai combustibili fossili. Inoltre la “Certificazione Energetica” degli stabili e delle
abitazioni diventerà a breve obbligatoria per ogni atto di compra-vendita o solamente per
la locazione di un immobile. L’amministratore informa di avere ricevuto già alcune richieste
per la presentazione di certificazione energetica da parte di notai pronti ad applicare la
nuova normativa.
L’Amministratore informa che si è già attivato, anche a seguito della riunione tenutasi con
gli Amministratori Periferici nel mese di dicembre 2007, a chiedere offerta a tecnici abilitati
affinché venga incaricato un solo soggetto per tutto il comprensorio.
L’amministratore sollecita affinché il problema venga affrontato in maniera consapevole.
5 Viabilità centro commerciale.
Al fine di migliorare la viabilità nel Centro Commerciale e per favorire l’utilizzo pedonale di
parte di esso verrà messo in atto, in via sperimentale, un nuovo schema di circolazione
veicolare. In particolare verranno trasferite le due fermate dell’autobus per Milano San
Babila, dal lato Standa/Farmacia al lato pub. Il nuovo percorso verrà approntato nelle
prossime settimane al fine di poter realizzare la nuova viabilità sperimentale nella
settimana di Pasqua. Verranno installate, presso le fermate dell’autobus, due nuove
pensiline la cui fornitura, si pensa, possa essere a titolo gratuito. L’amministratore
provvederà a breve a dare informazione a tutti condomini circa i cambiamenti in atto.
Le valutazioni di questa sperimentazione saranno analizzate nella prossima Assemblea
Ordinaria.
6 Causa Malaspina
È fissata per il 29/2/2008 l’udienza per verificare l’ammissibilità del ricorso in Cassazione
presentato dall’avvocato Fischetti. L’amministratore informa che nel frattempo e’ in atto un
tentativo di transazione dell’avv. Fischetti con l’avv. Cappa di controparte. Il Consiglio fa
presente che in caso di transazione, l’avvocato Fischetti dovrà spiegare all’assemblea
plenaria le ragioni di questa nuova proposta ed ottenerne il dovuto beneplacito.
7 Informazione all’amministratore da parte del Consiglio.
7.1 Incontro con BNP Parisbas REM:.
Il Consiglio informa l’amministratore Borrelli di avere realizzato il preannunciato incontro
organizzato per presentare la struttura di gestione di BNP ai Rappresentanti dei condomini
periferici. L’incontro ha avuto l’obiettivo d’informare tutti i rappresentanti circa l’attività
iniziata nel giugno scorso dal Consiglio e mirata a valutare le possibili alternative ad una
gestione individuale della complessa realtà di San Felice. Il Consiglio conferma la propria
intenzione a supportare una sola candidatura alla prossima assemblea elettiva e che
porterà avanti l’analisi di fattibilità per un passaggio ad una struttura di servizi
specializzata, confrontandosi direttamente con i Rappresentanti. Nel prossimo incontro
che si terrà in febbraio, verranno prese in considerazione le indicazioni ed i suggerimenti,
nonche’ le richieste di chiarimenti che i rappresentanti stanno facendo pervenire al
Consiglio a seguito della presentazione del 24 gennaio u.s.
Con l’occasione il sig. Borrelli conferma la sua disponibilità a ricandidarsi per il prossimo
mandato e, a tal proposito, il Consiglio fa presente come sia indispensabile potersi
presentare all’assemblea elettiva con risultati positivi ed inconfutabili e coglie l’occasione
per chiedere al sig. Borrelli un’offerta economica relativa al suo emolumento per il
prossimo esercizio.
7.2 Commissione calore
Filippi e Politi, in qualità di referenti per la Commissione Calore, informano l’amministratore
in merito al coinvolgimento, nella Commissione, dei sigg. Leoni e Ricciardi i quali si
incaricheranno, nell’ambito delle attività della Commissione, di condurre importanti azioni
di verifica delle impostazioni e delle regole di conduzione degli impianti. Verrà quindi
organizzata a breve una riunione della Commissione per riprendere anche gli argomenti
ancora in sospeso quali le offerte per un servizio di teleriscaldamento basato su
cogenerazione, il controllo dei fumi, il bilanciamento delle sottostazioni, il software di
controllo comparativo dei consumi nelle sottostazioni.
L’amministratore informa che:
l’offerta ArcoServizi per la nuova centrale è disponibile,
l’offerta FEN già disponibile da tempo,
l’offerta RESS arriverà entro i prossimi 7gg,
l’ing. Puggioni ha formulato, come promesso, le ipotesi di base su cui impostare i possibili
investimenti futuri.
Si richiede all’amministratore di organizzare un’incontro con i tecnici della Bono per
affrontare i temi prima visti (fumi, cogenerazione) ed un incontro con i fornitori del sistema
elettronico di raccolta dei dati dei consumi dalle sottostazioni (Siemens). Inoltre si richiede
al geometra Lambri di fornire al Consiglio e alla Commissione calore i primi rilievi relativi ai
consumi delle sottostazioni anche se per il momento eseguiti ed elaborati in maniera semimanuale, e comunque in attesa della realizzazione del sistema computerizzato integrato.
Per questo sistema in fase di realizzazione a cura dell’ing. Puggioni. Politi e Filippi
chiedono un piano dettagliato delle attività relative in quanto intendono partecipare
direttamente alle fasi di realizzazione di tale sistema computerizzato.
7.3 Varie dalle riunioni di Consiglio precedenti.
Il Consiglio ricorda, a questo punto della riunione, gli argomenti già trattati in riunioni
precedenti e sui quali richiede un piano d’azione da parte dell’amministrazione. Gli
argomenti trattati sono di seguito riportati al punto “Varie” dell’ODG.
8 Varie
8.1 Si richiede all’amministratore di divulgare un’informativa che ricordi l’applicazione della
zona disco al centro commerciale giacché dal 1° febbraio i vigili saranno più rigorosi
nell’applicare contravvenzioni. L’amministratore provvederà con una lettera circolare
indirizzata a tutti.
8.2 Viene richiesto di affrontare l’argomento “campo di calcio” in modo da definire quando
sarà agibile e stabilire le regole per il suo utilizzo in maniera appropriata.
8.3 Multe per immondizia esposta fuori dagli orari stabiliti: l’amministratore provvede a
richiedere all’ufficio ecologia del Comune di Segrate, l’intervento per far sì che la polizia
municipale possa emettere le dovute contravvenzioni alle amministrazioni periferiche.
8.4 I lavori per illuminare le zone buie nei golfi sono in corso: sono già stati eseguiti gli
scavi e posato il tubo corrugato per il passaggio dei cavi elettrici.
8.5 Il Consiglio chiede all’amministratore che venga realizzato il ricorso ai dissuasori di
velocità in maniera più incisiva in quanto la tipologia di quelli attualmente installati non
riesce a rallentare le autovetture nelle aree di maggior pericolo per i pedoni. In particolare
viene segnalato il tratto di strada anulare subito a destra dell’ingresso in San Felice.
8.6 Il Consiglio richiede di riprendere in considerazione l’idea di video sorvegliare il
quartiere almeno in aree specifiche dove sono frequenti assembramenti sospetti ed atti di
vandalismo.
8.7 La sostituzione delle panchine non puo’ essere ancora attuata in quanto quelle nuove
disponibili sono terminate. Si richiede di prevedere questa attività nel prossimo preventivo
di spesa.
8.8 Si rende necessario definire una formulazione univoca da proporre quale delibera nelle
assemblee dei condomini periferici per poter passare all’addebito diretto delle spese di
riscaldamento e acqua calda da Condominio Centrale a condomino utente. Una cosa
analoga dovrà essere deliberata nell’assemblea del Condominio Centrale. L’attuale debito
ancora inevaso nei confronti del Condominio Centrale da parte dei condomini periferici
ammonta purtroppo a cifre importanti e rende questa operazione urgente e necessaria per
sanare il bilancio relativo.
8.9 L’amministratore conferma che entro i prossimi 15 giorni verrà identificato il nuovo
pacchetto software con cui potenziare l’attività di amministrazione del Condominio
Centrale. I software a suo tempo identificati sono attualmente in fase di test per cui si
prevede di poter decidere con ragione di causa in merito alla loro validità
8.10 Si richiede di fornire quanto prima la situazione dei morosi al 31/12/2007 sia per
quanto riguarda i condomini, per i quali l’amministratore afferma che la percentuali di
insolventi è scesa dal 16% al 6%, e soprattutto per quanto riguarda le sottostazioni. Cio’al
fine di proseguire nell’intransigente attività di recupero che ha già portato all’attuazione di
un decreto ingiuntivo nei confronti dell’amministrazione della sottostazione di 1^ e 2^
strada.
Le prossime riunioni di Consiglio vengono fissate per il 27 febbraio e per il 20 marzo p.v.
La riunione si chiude alle ore 1.00.