Perizia 167 kB pdf - Vendite Immobiliari

TRIBUNALE DI MODICA
Sezione Civile
***
Proc. esecutiva immobiliare n.67/2008 R.G. Es.
***
LOTTO 2-11. PIENA PROPRIETÀ DEL TERRENO SITO IN C.DA CIARCIOLO
A MODICA E INSCRITTO AL N.C.T. DEL COMUNE DI MODICA, AL FOGLIO
167, PARTICELLA N.1503, N.1505 E QUOTA PROPORZIONALE DELLE
PARTICELLE N.1496, N.1498 E N.1507
Indice
a) Individuazione
b) Descrizione sintetica
c) Stato di possesso
d) Vincoli
e) Regolarità edilizia
f) Descrizione analitica
g) Pertinenze
h) Valutazione
Allegati
Atto di provenienza [AP]
Ubicazione [RI-1]
Planimetria con indicazione dei coni ottici [RI-2]
N.5 Visure catastali [VI]
N.2 Estratti di mappa [MA]
Rilievo fotografico (n.4 foto) [FO]
Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU)
N.2 Visure Ipotecarie (V-IP)
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ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
Frazionamento [FR]
a) Individuazione.
Oggetto della presente relazione è la piena proprietà dell’immobile sito a Modica in Contrada
Ciarciolo sulla provinciale Modica Sampieri (vedi allegato RI) e distinto al N.C.T. del Comune di
Modica al Foglio 167, particelle n.1503 e n.1505 ottenute dal frazionamento della p.lla n.73
effettuato dallo scrivente e approvato in data 23.08.2012, prot. n.2012/164640 oltre alla quota
proporzionale delle particelle n.1496, n.1498 e n.1507 [vedi frazionamento (FR), visure (VI) e
estratti di mappa (MA-1 MA-2)]. Confina con la provinciale Modica Sampieri, con strada
interpoderale e con proprietà degli esecutati.
b) Descrizione sintetica
Trattasi di un terreno ubicato lungo la provinciale Modica Sampieri e raggiungibile percorrendo
il breve relitto della vecchia strada provinciale e quindi la strada interpoderale il cui ultimo tratto di
105 m deve essere allargato fino ad un interasse di m.6,00 tra i confini e il precedente di m.65 che
deve essere definito [vedi rilievo (RI)]. Il terreno di cui alla particella n.1503, estesa ha 2 are 00 e
ca 30 di qualità seminativo di 4^ classe (R.D. Euro 51,72 e R.A Euro 20,69, è caratterizzato da un
andamento leggermente degradante verso il mare e dalla presenza di poca vegetazione ad alto fusto
(vedi foto n.1 e n.2). La particella n.1505 è una vecchia costruzione destinata a serbatoio idrico, di
servizio generale a livello urbano e territoriale, avente una superficie di 20 mq lordi (vedi foto n.3
e n.4). La p.lla n.1496 estesa are 11 e ca 70 e di qualità seminativo di 4^ classe (R.D. Euro 3,02 e
R.A Euro 1,21) ha una larghezza di m.6,00 ed è caratterizzata da un andamento leggermente
degradante verso il mare e dalla presenza di poca vegetazione ad alto fusto. La p.lla n.1498 estesa
are 05 e ca 90 e di qualità seminativo di 4^ classe (R.D. Euro 1,52 e R.A Euro 0,61) ha una
larghezza di m.6,00 e comprende una antica strada interpoderale in pessime condizioni della
larghezza di m.4,50 e con ai bordi dei muri a secco tipici del luogo.
La p.lla n.1507 estesa are 31 e ca 10 e di qualità seminativo di 4^ classe (R.D. Euro 8,03 e R.A
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Euro 3,21) è, per gran parte della sua estensione, una stradella interpoderale; il resto è parte del
cortile di un fabbricato rurale.
c) Stato di possesso
Tale bene risulta intestato per intero ai debitori.
d) Vincoli
1. Vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:
• Domande Giudiziali:
causa in corso e altre trascrizioni.
• Atti di asservimento urbanistici e cessione cubatura: NO
• Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa al coniuge: NO
• Altri pesi o limitazioni d’uso: NO
2. Vincoli che per i vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento
della vendita a cura e a spese della procedura:
• iscrizioni, pignoramenti o altre trascrizioni pregiudizievoli:
P.LLA N.73.
- ISCRIZIONE del 12.08.1999 - Registro Particolare 1964 Registro Generale 12368
Pubblico Ufficiale TRIBUNALE di Ragusa Repertorio 107/99 del 22.07.1999
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO;
- ISCRIZIONE del 18.08.1999 - Registro Particolare 1974 Registro Generale 12510
Pubblico Ufficiale PRESIDENTE DEL TRIBUNALE Repertorio 16038 del 20.11.1995
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO;
- TRASCRIZIONE del 19.11.1999 - Registro Particolare 13277 Registro Generale
16924 Pubblico Ufficiale SCHEMBARI GIOVANNA Repertorio 127091 del
17.11.1999 ATTO TRA VIVI – COSTITUZIONE DI FONDO PATRIMONIALE;
- TRASCRIZIONE del 08.06.2000 - Registro Particolare 7093 Registro Generale 8843
Pubblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 657 del 20.04.2000 –
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ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO
IMMOBILI;
- ISCRIZIONE del 15.06.2007 - Registro Particolare 3844 Registro Generale 14595
Pubblico Ufficiale SERIT SICILIA S.P.A. AGENTE DELLA RISCOSSIONE
Repertorio 3209/2007 del 25.05.2007 IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA AI
SENSI DELL’ART.77 DEL D.P.R. 602/73;
- TRASCRIZIONE del 27.06.2008 - Registro Particolare 8392, Registro Generale
13458; Pubblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO; Repertorio 903 del
30.05.2008,
ATTO
ESECUTIVO
O
CAUTELARE
–
VERBALE
DI
PIGNORAMENTO IMMOBILI;
3. Altre informazioni per l’acquirente concernenti:
•
l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione (es. spese
condominiali ordinarie):
NO
•
eventuali spese straordinarie già deliberate , ma non ancora scadute: NO
•
eventuali spese condominiali scadute, non pagate negli ultimi due anni anteriori
alla data della perizia: NO
•
eventuali cause in corso: NO
•
l’individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e elencazione di ciascun
atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di
registrazione e trascrizione) e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione
notarile:
-
proveniente per Atto per Causa di Morte, Certificato di Denunciata Successione per
successione di
[vedi Dichiarazione di Successione n.671 vol.251 del 25/09/2002
Ufficio del Registro di Modica (AP)].
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e) Regolarità edilizia
Trattasi di terreno.
f) Descrizione analitica
Trattasi di un terreno ubicato lungo la provinciale Modica Sampieri e raggiungibile percorrendo
il breve relitto della vecchia strada provinciale e quindi la strada interpoderale il cui ultimo tratto di
105 m deve essere allargato fino ad un interasse di m.6,00 tra i confini e il precedente di m.65 che
deve essere definito [vedi rilievo (RI)]. Il terreno di cui alla particella n.1503, esteso ha 2 are 00 e
ca 30 di qualità seminativo di 4^ classe (R.D. Euro 51,72 e R.A Euro 20,69, è caratterizzato da un
andamento leggermente degradante verso il mare e dalla presenza di poca vegetazione ad alto fusto
(vedi foto n.1 e n.2). E’ presente una vecchia costruzione (particella n.1505) destinata a serbatoio
idrico, di servizio generale a livello urbano e territoriale, avente una superficie di 20 mq lordi (vedi
foto n.1, n.2 e n.3). La p.lla n.1496 estesa are 11 e ca 70 e di qualità seminativo di 4^ classe (R.D.
Euro 3,02 e R.A Euro 1,21) ha una larghezza di m.6,00 ed è caratterizzata da un andamento
leggermente degradante verso il mare e dalla presenza di poca vegetazione ad alto fusto. La p.lla
n.1498 estesa are 05 e ca 90 e di qualità seminativo di 4^ classe (R.D. Euro 1,52 e R.A Euro 0,61)
ha una larghezza di m.6,00 e comprende una antica strada interpoderale in pessime condizioni
della larghezza di m.4,50 e con ai bordi dei muri a secco tipici del luogo. La p.lla n.1507 estesa are
31 e ca 10 e di qualità seminativo di 4^ classe (R.D. Euro 8,03 e R.A Euro 3,21) è, per gran parte
della sua estensione, una stradella interpoderale; il resto è parte del cortile di un fabbricato rurale
(vedi rilievi RI-2).
Confina con la provinciale Modica Sampieri, con strada interpoderale e con proprietà degli
esecutati.
Dal punto di vista urbanistico la p.lla n.1496 ricade in zona denominata agricola E5 esterna al
perimetro urbano, ove l’attività urbanistico - edilizia è regolata dalle
Norme Tecniche di
attuazione del PRG.
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La n. 1503 ricade in parte in zona denominata agricola E5 esterna al perimetro urbano, in parte
sulla fascia di rispetto della strada di Livello n.5 e che in atto, a seguito della decadenza dei
vincoli, (ex art. 1 L.R. n. 38 del 05.11.1973), il terreno che ricade sulla fascia di rispetto della
strada di Livello n. 5, risulta classificata zona agricola E3 esterna al perimetro urbano, ove l’attività
urbanistico - edilizia è regolata dalle Norme Tecniche di attuazione del PRG.
La particella n. 1505, ricade in zona denominata G2, (Attrezzature di servizio generale a livello
urbano e territoriale), esterna al perimetro urbano.
Che in atto, a seguito della decadenza dei vincoli, (ex art. 1 L.R. n. 38 del 05.11.1973), il
terreno che ricade sulla zona G2, risulta classificata zona agricola E3 esterna al perimetro urbano,
ove l’attività urbanistico - edilizia è regolata dalle Norme Tecniche di attuazione del PRG.
La n.1507 e la n.1498 ricadono in parte sulla fascia di rispetto della strada di Livello n. 5, in
parte sulla sede stradale della strada di Livello n. 5.
Che in atto, a seguito della decadenza dei vincoli, (ex art. 1 L.R. n. 38 del 05.11.1973), il
terreno che ricade sulla fascia di rispetto della strada di Livello n. 5, risulta classificata zona
agricola E3 esterna al perimetro urbano, ove l’attività urbanistico - edilizia è regolata dalle Norme
Tecniche di attuazione del PRG.
Che in atto, a seguito della decadenza dei vincoli, (ex art. 1 L.R. n. 38 del 05.11.1973), il
terreno che ricade sulla sede stradale della strada di Livello n. 5, risulta classificata zona agricola
E3 esterna al perimetro urbano ove l’attività urbanistico - edilizia è regolata dalle Norme Tecniche
di attuazione del PRG.
Tutte risultano gravati dal seguente vincolo:- Piano Paesaggistico della Provincia di Ragusa
comprendente gli ambiti 15, 16 e 17 adottato con D.A. n. 1767 del 10 Agosto 2010 – Livello di
tutela n. 2, punto 10e (vedi Certificato di Destinazione Urbanistica[CDU]).
Il contesto è costituito da aree coltivabili mentre la zona limitrofa è del tipo turistico balneare,
formata soprattutto da seconde case ad uso stagionale.
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g) Pertinenze
Non vi sono pertinenze.
h) Valutazione
Le fonti di riferimento e informazione per tale analisi sono: l’Ufficio Tecnico Erariale di
Ragusa, la Conservatoria RR.II di Ragusa. Altri valori sono stati appresi da operatori immobiliari del
luogo ed integrati da “borsini” pubblicati dalla stampa locale.
L'aspetto economico attraverso il quale mi accingo ad esprimere tale valutazione è il più
probabile valore di mercato, ricercato tramite il procedimento di stima per confronto diretto.
Il procedimento è suggerito dal verificarsi dei seguenti presupposti:
1) esistono nella stessa zona del terreno oggetto di stima, altri terreni simili per condizioni
intrinseche ed estrinseche;
2) di questi beni simili si conoscono i recenti e normali valori di compravendita;
3) esiste un parametro normale in comune tra il terreno in esame e gli altri simili presi a
confronto e cioè la superficie espressa in metri quadrati.
Dalle indagini di mercato effettuate è emerso che per immobili ubicati nella zona, aventi
analoghe caratteristiche, il valore unitario medio corrente (Vuc) è di €. 10,00 per metro quadrato di
terreno.
La superficie commerciale (Sc) si calcola sommando alla superficie lorda, le singole superfici
degli spazi accessori moltiplicati per un opportuno coefficiente.
Ovvero :
V = Vuc x Sc
con,
Sc = SL + X1S1 + X2 S2+ ....+ XnSn
in cui:
SL = superficie lorda dell'unità immobiliare;
Sn = superficie accessoria;
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Xi = coefficiente applicato all'iesima superficie accessoria.
Essendo in questo caso per comodità di calcolo:
Sc = SL + X1S1+ X2S2+ X3S3
in cui:
SL = sup. lorda del terreno = mq 20.030 ;
S1 = quota proporzionale della p.lla n.1496 = 130 mq.
con X1 = 1,00
S2 = quota proporzionale della p.lla n.1498 = 176 mq.
con X2 = 1,00
S3 = quota proporzionale della p.lla n.1507 = 212 mq.
con X3 = 1,00
pertanto avremo:
V = €./mq. 10,00 x mq.(20.030 + 130 + 176 + 212) =
= €. 205.548,00 (Euro duecentocinquemilacinquecentoquarantotto/00)
QUADRO RIEPILOGATIVO
Destinazione
Superficie
Calpestabile
Superficie
Lorda
[mq]
[mq]
20.030
20.030
1,00
20.030
sud
discrete
Quota p.lla 1496
130
130
1,00
130
sud
discrete
Quota p.lla 1498
176
176
1,00
176
sud
pessime
Quota p.lla 1507
212
212
1,00
212
sud
discrete
20.548
20.548
Terreno
Totale
Coeff.
Superficie
Esposizione Condizioni
Commerciale
[mq]
20.748
superficie
commerciale
mq.
20.548
prezzo
base
€/mq.
10,00
valore
complessivo €
205.548,00
Si può pertanto assumere, arrotondando, come valore del lotto 2-11 la somma di €. 206.000,00
(Euro duecentoseimila/00).
Modica, 6 settembre 2012
Il C.T.U.
ing. Giovanni Sirugo
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