Mercato immobiliare - Scheda di lavoro

MERCATO IMMOBILIARE
Scheda di lavoro
Esercizio 1
Perché i beni immobili giocano un ruolo importante nell’economia svizzera? Citate tre esempi.
Esercizio 2
a) Perché il livello dei tassi di interesse influenza la domanda di beni immobili?
b) Perché il processo di costruzione di un immobile è così lungo, anche se si esclude la durata del cantiere?
c) Quali sono le conseguenze di queste lunghe attese necessarie alla costruzione di un immobile?
Versione marzo 2016
iconomix, in collaborazione con Peter Eisenhut
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Esercizio 3
I prezzi delle abitazioni sono, negli ultimi anni, decisamente aumentati. Questo fenomeno si spiega con l’aumento della domanda di beni immobili. Poiché l’offerta in questo settore è inelastica, ciò ha generato un forte innalzamento dei prezzi del
settore immobiliare. Quali elementi o eventi possono stimolare la domanda di immobili?
Esercizio 4
Quando il comportamento di una persona ha degli effetti sugli altri, senza tuttavia che tutti questi effetti siano contabilizzati
nei prezzi, si parla di esternalità. Citiamo ad esempio l’inquinamento prodotto dalle automobili. Oltre ai costi per il carburante, i conducenti non sono tenuti a farsi carico personalmente dei costi generati da questo tipo di inquinamento.
a) Anche i beni immobiliari producono delle esternalità. Citate almeno un esempio.
b) A livello macroeconomico, le esternalità producono una distorsione nell’allocazione delle risorse e, di conseguenza, una
riduzione del livello di benessere. Per compensare questi inconvenienti, lo Stato deve generalmente imporre delle regolamentazioni. Che cosa può fare lo Stato per contrastare le esternalità negative sul mercato immobiliare?
Possibili interventi dello Stato
Versione marzo 2016
iconomix, in collaborazione con Peter Eisenhut
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c) All’opposto delle esternalità negative, esistono anche delle esternalità positive. Chiunque fornisce servizi a terzi, senza
che questi ultimi debbano pagare, produce delle esternalità positive. Quali potrebbero essere queste esternalità positive in
relazione ai beni immobili?
Esternalità positive possibili
Esercizio 5
Per stimolare l’offerta di abitazioni nelle zone urbane che hanno scarsità di alloggi (per esempio Ginevra o Zurigo), molte
città incoraggiano la costruzione di abitazioni di utilità pubblica. Quando contribuiscono alla sovvenzione di questa tipologia
di abitazioni, le città esigono però dal proprietario, ad esempio, che l’affitto non superi il costo dell’unità abitativa. La priorità
in questo caso è rendere disponibili degli alloggi e non sono i benefici economici realizzabili. L’alternativa a incoraggiare la
costruzione di alloggi di utilità pubblica è mettere a disposizione spazio abitativo sul mercato libero.
Quali sono i vantaggi e gli inconvenienti di incoraggiare la costruzione di abitazioni di utilità pubblica?
Vantaggi
Inconvenienti
Esercizio 6
Allo scopo di contrastare le esternalità negative, lo Stato regola il mercato dell’immobiliare. Va tuttavia considerato che un
eccesso di buone intenzioni può produrre effetti perversi. Se le regole sono troppe, esse rischiano di impedire le ristrutturazioni e la costruzione di nuove abitazioni.
a) Quali sono le conseguenze di un eccesso di regolamentazione sul mercato immobiliare?
Versione marzo 2016
iconomix, in collaborazione con Peter Eisenhut
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b) Come combattere questo eccesso?
c) Grazie alla protezione di cui godono gli affittuari, i proprietari non possono aumentare le pigioni quando vogliono, ma
essenzialmente solo quando c’è un nuovo affittuario. Che conseguenze ha questa tutela?
Esercizio 7
Max e Claudia desiderano acquistare un appartamento di 900 000 franchi, e hanno il 20% della somma in fondi propri.
Potrebbero affittare lo stesso appartamento per una cifra annuale di 30 000 franchi.
Alla prudenza di Max, Claudia contrappone un pronunciato ottimismo. Seguendo le loro inclinazioni personali, Max e Claudia
fanno separatamente i conti, utilizzando rispettivamente le seguenti cifre (tasso di interesse ipotecario in percentuale
dell’ipoteca, costi dei fondi propri in percentuale dei fondi propri, altre poste in percentuale del prezzo d’acquisto):
Costi annuali attesi
Max
Claudia
3,0%
2,0%
1,5%
1,0%
Costo dei fondi propri
0,7%
0,5%
Evoluzione attesa dei prezzi
0,0%
0,8%
Interessi ipotecari3
Costi di mantenimento
4
Risparmi fiscali
0,3%
Ammortamenti
8000 franchi4
Quali sono rispettivamente i costi annuali dell’abitazione in caso di acquisto?
Finanziamento dell’acquisto dell’appartamento:
Fondi propri:
Ipoteca:
3
4
Media ponderata per le ipoteche di primo e di secondo grado. La seconda ipoteca è generalmente remunerata ad un tasso superiore.
Costi di ammortamento: la seconda ipoteca deve essere rimborsata in 15 anni.
La prima ipoteca copre 2/3 del valore del pegno = 900000 x 2/3 = 600000.
Seconda ipoteca = 720000-600000= 120000
Ammortamento annuale su 15 anni = 120000/15= 8000.
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iconomix, in collaborazione con Peter Eisenhut
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Costi annuali attesi
Max
Claudia
Interessi ipotecari
21 600
14 400
Costi di mantenimento
13 500
9000
Costo dei fondi propri
1260
900
8000
8000
0
–7200
Risparmi fiscali
–2700
–2700
Costo annuale dell’appartamento in caso di acquisto
41 660
22 400
Ammortamento
Evoluzione attesa dei prezzi
Che conclusioni si posso trarre da questo calcolo?
Esercizio 8
Attualmente il tasso d’interesse per i prestiti ipotecari si aggira attorno al 2,3%. Questo tasso è molto inferiore al valore della media di lungo periodo del 5%. Paolo guadagna 5800 franchi al mese. Per l’acquisto della sua abitazione Paolo sottoscrive
un’ipoteca a tasso variabile del valore di 600 000 franchi. Dal momento che dispone di sufficienti fondi propri, non ha bisogno di sottoscrivere anche un’ipoteca di secondo grado.
a) Quanti interessi ipotecari deve rimborsare Paolo mensilmente?
b) Nella media di lungo periodo, i tassi di interesse ipotecari sono circa il 5%. Se gli interessi dovessero raggiungere la
media di lungo periodo, quale sarebbe allora la spesa mensile?
c) In che proporzione sono aumentati i costi dell’abitazione in seguito all’incremento dei tassi d’interesse?
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iconomix, in collaborazione con Peter Eisenhut
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d) Si considera che in generale i costi per l’abitazione non dovrebbero superare il 35% del reddito lordo. Paolo potrebbe
ancora onorare i pagamenti degli interessi se il tasso d’interesse ipotecario salisse al 5%?
Versione marzo 2016
iconomix, in collaborazione con Peter Eisenhut
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