Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 maggio

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 maggio 2012, n. 7401
Svolgimento del processo
1) È controversa la responsabilità dell'amministrazione condominiale di via (OMISSIS) , retta dallo
Studio Bielle snc, in relazione a tre ragioni di danno fatte valere dal Condominio.
Nel 2003 quest'ultimo conveniva in giudizio lo studio Bielle, lamentando che in relazione alle spese
per la video ispezione delle canne fumarie deliberata dall'assemblea, l'amministratore aveva esposto
in rendiconto costi più che duplicati, poiché la delibera riguardava il prezzo fissato per
appartamento, mentre l'addebito della ditta incaricata riferiva il costo unitario per ogni singola
canna fumaria ispezionata.
Il condominio lamentava poi maggiori costi per sanzioni e more, conseguenti a ritardati pagamenti a
fornitori per circa 13 milioni di lire tra il 98 e il 2000; nonché oneri di un sinistro occorso nel 1996
per l'omessa cura di una pratica assicurativa caduta in prescrizione.
Il tribunale di Milano con sentenza 25 agosto 2006 rigettava ogni profilo di domanda, rilevando: A)
che il Condominio non aveva la legittimazione a far valere la lesione patrimoniale derivante al
singolo condomino, che avesse pagato più del dovuto quale proprietario di una canna fumaria
aggiuntiva rispetto al preventivo. B) che il rimprovero relativo ai ritardi nei pagamenti era
imputabile alla morosità persistente dei condomini e non alla mala gestio dell'amministratore.
C) che Studio Bielle aveva tempestivamente inviato all'assicuratore la denuncia di sinistro e che il
nuovo amministratore avrebbe dovuto verificare il buon fine della pratica, mediante trasmissione
alla compagnia assicuratrice della lettera della società AEM che quantificava il danno.
1.1) La corte d'appello Ambrosiana con sentenza 8 febbraio 2010, notificata il 9 marzo 2010,
riformava la decisione di primo grado e, ritenuta la legittimazione passiva dell'appellata Studio
Bielle SNC, la condannava al pagamento di Euro 18.481 per maggiori costi da video ispezione,
circa Euro 7.000 per sanzioni e more e Euro 925,64 per sinistro AEM.
Studio Bielle SNC ha proposto ricorso per cassazione sviluppato in 6 motivi, resistito da
controricorso del Condominio di via (OMISSIS) .
Le parti hanno depositato memorie.
Motivi della decisione
2) Con il primo motivo, lo Studio Bielle snc lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1130
e 1131 C.C., in relazione all'articolo 360 primo comma numero 3.
Sostiene che erroneamente la corte d'appello aveva ritenuto la sussistenza della legittimazione attiva
del Condominio, perché l'amministratore del condominio non poteva, in assenza di uno specifico
mandato dei singoli condomini, promuovere un'azione per ottenere il ristoro dei danni patiti
individualmente da ciascuno di essi.
Afferma che la spesa per gli interventi deliberati dall'assemblea, quand'anche sostenuta con i fondi
condominiali, doveva in ogni caso gravare individualmente sui singoli condomini proprietari delle
canne fumarie che abbisognavano degli interventi stessi. Solo costoro, secondo parte ricorrente,
erano abilitati a verificare il legittimo impiego dei fondi, in quanto soggetti incisi dal danno.
Nega che il condominio quale committente dei lavori potesse avere legittimazione attiva nei
confronti dell'amministratore, perché l'azione aveva appunto riguardato quest'ultimo e non
l'appaltatore. Infine osserva che sotto il profilo dell'obbligo del conto posto a carico del mandatario,
comunque l'amministratore non aveva titolo per svolgere la domanda di danni nei confronti del suo
predecessore perché eventuali somme da quest'ultimo dovute al condominio entrerebbero a far parte
dei fondi comuni come sopravvenienze, procurando indebiti arricchimenti ai condomini rimasti
estranei alle video ispezione.
Pertanto, dovendo tali somme essere attribuite ai singoli condomini incisi dal danno, era da
escludere la legittimazione dell'amministratore. Del pari la legittimazione doveva ritenersi
circoscritta alle sole azioni perfettamente compatibili con le attribuzioni fissate dall'articolo 1130
C.C. La censura è infondata.
2.1) L'art. 1130, n. 1, c.c., fa obbligo all'amministratore di eseguire le deliberazioni dell'assemblea,
sicché egli deve ritenersi autonomamente legittimato a resistere nelle conseguenti controversie ai
sensi del primo comma del successivo articolo 1131, il quale nei limiti delle attribuzioni stabilite
dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio (c. 1138) o
dall'assemblea, riconosce all'amministratore la rappresentanza dei partecipanti (cfr. Cass. 7 febbraio
1998, n. 1302, Foro it., 1998, I, 1103; Cass. S.U. 18331/10).
Nella specie è incontroverso che i controlli sulle canne fumarie dell'edificio vennero
congiuntamente deliberati in assemblea condominiale e che all'amministratore venne affidato il
compito di operare per l'esecuzione, tanto che dal suo agire è scaturita la doglianza circa il maggior
prezzo pagato.
3) Secondo e terzo motivo attengono all'addebito all'amministrazione odierna ricorrente del maggior
costo preteso e ottenuto dalla ditta incaricata di eseguire le viedeoispezioni delle canne fumarie
rispetto a quanto previsto in sede assembleare.
Parte ricorrente sostiene che per mero errore riconoscibile venne verbalizzato in assemblea il costo
di 150.000 lire per appartamento e non per ogni canna fumaria; che la previsione di un costo per
appartamento era illogica; che la sentenza impugnata avrebbe apoditticamente stabilito il contrario.
La censura non può essere accolta.
Si tratta invero di mera contrapposizione a una tesi, argomentatamente esposta in sentenza, di altra,
che non dimostra la illogicità della prima.
La Corte ambrosiana ha sottolineato come per tutto il corso del giudizio di primo grado Studio
Bielle non ha evidenziato né discusso il preteso errore di verbalizzazione e come il primo giudice
abbia addebitato scorrettezza e malafede ai condomini, a fronte di un tenore chiarissimo del verbale
e del comportamento omissivo successivamente adottato dall'amministrazione. Quest'ultima si era
ben guardata "dall'interpellare nuovamente il condominio", sebbene il preteso errore comportasse
un raddoppio dei costi complessivi, essendo stata pagata la somma di 67.285.000 lire in luogo de
31.500.000 lire previste.
Il ragionamento è congruo e logico e non reca vizi in relazione all'interpretazione del contratto (art.
1362 c.c.) o alla norma che disciplina l'errore riconoscibile (art. 1431 c.c.). La terza censura del
ricorso, che si riferisce a violazione di queste norme, non è fondata, giacché la motivazione resa
dalla Corte è coerente con queste disposizioni, facendo riferimento anche alla condotta successiva
alla stipula, oltre che a un tenore letterale che non era illogico, essendo possibile che per opere
condominiali inusuali e rare l'appaltatore preferisse proporre un sistema egualitario e forfettario, di
più facile appetibilità assembleare, prescindendo dall'addebito per ogni canna fumaria.
4) È invece fondato il quarto motivo, che denuncia vizi di motivazione con riguardo alle sanzioni e
alle "more" irrogate in pendenza di ritardati pagamenti di bollette di energia elettrica dei due
esercizi amministrati dallo Studio ricorrente. Si tratta di circa sedici milioni di lire di costi gravanti
sul condominio e che il tribunale ha negato siano da considerare voce di danno addebitabile
all'amministrazione.
La Corte d'appello ha capovolto tale statuizione, ritenendo che il tribunale abbia genericamente
menzionato i solleciti di pagamento fatti dall'amministratore ai condomini e la "morosità cronica"
dei condomini, che configgerebbe con la concentrazione delle sanzioni nell'annualità 1999/2000.
Il ricorso critica la sentenza d'appello e fa leva sul testo della sentenza di primo grado, puntualmente
riportato, la quale aveva specificato il riferimento ai documenti dai quali risultavano le azioni
intraprese.
Alla luce di questo testo, la valutazione di "insufficienza delle argomentazioni del primo giudice"
espresso dalla sentenza impugnata si rivela totalmente ingiustificato.
Per capovolgere la decisione del tribunale e il suo riferimento a varie risultanze di disavanzi e
ritardi, ciascuna con specifico ancoraggio a documenti prodotti, la Corte d'appello avrebbe dovuto
esaminarli uno per uno e spiegare perché non fosse vero quanto dettagliatamente riportato
dall'accurata sentenza del tribunale, dalla quale coerentemente e razionalmente era spiegato come
plurimi ritardi fossero emersi, vari solleciti di pagamento fossero stati inviati e azioni monitorie ed
esecutive intraprese. Nulla di tutto ciò risulta dalla sommaria e apodittica decisione impugnata, che
ha fatto ricorso ad argomenti impressivi circa la possibilità di costituire un fondo speciale per far
fronte ai pagamenti ed evitare le sanzioni o alla contraddizione tra il pagamento - doppio del
previsto - dell'appalto per le video ispezioni e il mancato pagamento delle bollette.
il ricorso ha facile giuoco a smontare queste approssimative argomentazioni, facendo presente che
nel volgere di tempo in cui maturarono i ritardi sarebbe stato impossibile, salvo specifica
dimostrazione del contrario, indurre parte dei condomini a versare
su un velleitario fondo speciale somme ingenti, come quelle dovute dai condomini morosi.
Né ha senso l'osservazione circa la scelta di un pagamento in luogo di un altro. Una volta stabilito
che si trattava di pagamenti dovuti e a fronte di servizi goduti, ai condomini spettava l'obbligo di
farvi fronte, salvo richiesta di danni per maggiori spese dovute a errori dell'amministratore, come
stabilito per il maggior costo delle video ispezioni. Ciò che i condomini non potevano fare era
invece sospendere i pagamenti dovuti al condominio, ben dovendo essi sapere che le carenze di
cassa espongono a mancati pagamenti dei fornitori, con conseguente taglio delle utenze o addebito
di interessi, sanzioni e costi moratori.
È alla luce di questi rilievi che dovrà quindi essere nuovamente considerato l'appello in ordine al
rigetto, da parte del tribunale, di questo capo di domanda.
5) Con riguardo alla questione testé discussa,parte ricorrente ha svolto un altro motivo di ricorso, il
quinto, che lamenta violazione dell'articolo 112 cpc, per omesso esame di domande ed eccezioni.
Trattasi di censura poco comprensibile, che si risolve nel ripetere la denuncia di cui al punto
precedente assumendo che le argomentazioni erano state già spese in appello, ma non erano state
considerate. In realtà è quindi denunciato impropriamente lo stesso vizio di motivazione già fatto
valere sub 4).
6) Fondato è il sesto motivo di ricorso, concernente violazione e falsa applicazione dell'art. 2952
c.c..
Con riferimento alla dedotta negligenza nella gestione di una pratica assicurativa, la corte d'appello
ha ritenuto che, dopo la denuncia di sinistro del 1996, l'amministratore aveva omesso di compiere
altri atti interruttivi della prescrizione. Il ricorso puntualmente osserva che tanto la sentenza, quanto
probabilmente le successive amministrazioni condominiali hanno trascurato il quarto comma
dell'art. 2952 e. e, a tenore del quale: "la comunicazione all'assicuratore della richiesta del terzo
danneggiato o dell'azione da questo proposta sospende il corso della prescrizione (c.c. 2941) finché
il credito del danneggiato non sia divenuto liquido ed esigibile oppure il diritto del terzo
danneggiato non sia prescritto".
Pertanto, posto che era pacifico l'invio da parte di Studio Bielle di una "opportuna denuncia"
all'assicuratore (così la citazione introduttiva, riportata dal ricorso a pag. 26), per poter addebitare
incuria nella gestione della pratica, il giudice di merito di secondo grado avrebbe dovuto spiegare
perché la prescrizione non fosse stata sospesa da quella comunicazione o in che termini fosse
addebitabile inerzia all'amministratore sostituito nei primi mesi del 2002 e non piuttosto al suo
successore, come ritenuto dal giudice di primo grado.
In mancanza di tale spiegazione, si deve rilevare che sia stata fatta falsa applicazione del disposto
dell'art. 2952 c.c.. Discende da quanto esposto la cassazione della sentenza impugnata in relazione
all'accoglimento del quarto e sesto motivo di ricorso e il rinvio ad altra sezione della Corte di
appello di Milano, che provvederà anche alla liquidazione delle spese di questo giudizio.
P.Q.M.
La Corte accoglie il quarto e sesto motivo di ricorso; rigetta nel resto. Cassa la sentenza impugnata
in relazione ai motivi accolti e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Milano, che
provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.