estimo immobiliare

Le valutazioni immobiliari secondo gli
International Valuation Standards e le Linee Guida ABI
IL RAPPORTO DI VALUTAZIONE
Siena, 21-22 maggio 2015
cos’è il Rapporto di Valutazione ?
Definizione (CdVI – Tecnoborsa – capitolo 11 – par. 2.0)
• Il rapporto di valutazione è un documento che raccoglie le
direttive di un incarico, le finalità della valutazione, il
procedimento estimativo e i risultati dell’analisi che ha
portato alla stima del valore
cosa contiene il Rapporto di valutazione?
• l’identificazione dei beni oggetto della stima
• l’utilizzo previsto della valutazione e ogni sua limitazione
• la definizione della base di valutazione o del tipo di valore ricercato
• la data della valutazione
• l’identificazione del campo di applicazione della valutazione e del
rapporto di valutazione
cosa contiene il Rapporto di valutazione?
• l’identificazione di ogni (ed) eventuale condizione contingente e
limitante sulla quale si basa la valutazione
• la dichiarazione di conformità
• le assunzioni
• le assunzioni speciali o straordinarie
• le condizioni limitanti
a cosa serve il Rapporto di valutazione?
• mira a condurre il lettore ad una chiara comprensione dei pareri
espressi dal valutatore
• deve essere comprensibile anche a coloro che non conoscono
l’immobile o gli immobili da valutare
specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione
deve contenere:
• la destinazione attuale dell’immobile oggetto di stima
specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione
deve contenere:
• la/e definizione/i della base/i del valore e il criterio/i di stima
dell’immobile e del diritto
specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione
deve contenere:
• le assunzioni
Sono proposizioni ritenute vere per certi fini. Comprendono fatti, condizioni, situazioni che
influiscono sull’oggetto della valutazione, la cui verifica può non essere possibile o necessaria.
Sono proposizioni che, una volta dichiarate, devono essere accettate al fine di comprendere la
valutazione.
Tutte le assunzioni alla base di una valutazione devono essere motivate
(CdVI, cap.11 par.2.5 – I.V.S., Codice di condotta 3.1)
specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione
deve contenere:
• misurazioni
Nella misura delle superfici immobiliari il valutatore deve specificare se il calcolo
della consistenza di un immobile è stato compiuto da un rilievo metrico oppure
desunto dalla misurazione grafica della planimetria.
In questa circostanza, si deve precisare la natura dell’elaborato grafico utilizzato
(es. planimetria catastale, di progetto ecc.), chi lo ha fornito (Committente,
Tecnico ecc.), e se tale metodologia è stata richiesta dalla Committenza.
specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione
deve contenere:
• misurazioni
in Provincia di Siena la determinazione della superficie commerciale viene
effettuata tenendo conto di quanto indicato dallo «Standard unico per la
determinazione della superficie commerciale» stabilito dalla Consulta
Interassociativa dei Professionisti dell’Immobiliare
specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione
deve contenere:
• definizione del segmento di mercato
(CdVI, cap.6 – Rilevazione dei dati immobiliari - par. 2.4)
Il valutatore deve individuare e definire il segmento di mercato o i segmenti di mercato
dell’immobile da valutare.
Il segmento di mercato deve essere specificato nei suoi parametri quali:
localizzazione - tipo di contratto – destinazione - tipologia immobiliare - tipologia
edilizia – dimensione - caratteri della domanda e dell’offerta - forma di mercato livello del prezzo medio di mercato
SCHEDA di Rilevazione del Segmento di Mercato
(CdVI, cap.6 – Rilevazione dei dati immobiliari - Allegato A)
Deve contenere:
1) Localizzazione (infrastrutture e servizi): indica la posizione dell’u.i. nello spazio geografico
ed economico
2) Destinazione Attuale (abitazione, ufficio, commerciale, artigianale ecc.)
3) Tipologia Immobiliare (fabbricati/terreni, mercato dell’usato/nuovo/ristrutturato, unità in
Condominio o indipendente)
4) Tipologia Edilizia (edificio multipiano, villetta, casa isolate
5) Dimensioni e caratteristiche dell’unità immobiliare: (u.i piccole/medie/grandi)
Le superfici vanno suddivise in principali, superfici secondarie, superfici esterne (esclusive e
comuni), stato di conservazione del fabbricato, stato di manutenzione dell’u.i., dotazione di
impianti, altre caratteristiche (ritenute utili ai fini della stima)
SCHEDA di Rilevazione del Segmento di Mercato
(CdVI, cap.6 – Rilevazione dei dati immobiliari - Allegato A)
Deve contenere:
6) Caratteri della Domanda e dell’Offerta (descrizione dei soggetti che operano nel mercato)
7) Forma del Mercato (regime e grado di competizione) – serve a stabilire il grado di competizione,
ossia il grado di concorrenza sul lato domanda e dell’offerta
Offerenti
numerosi
unico
numerosi
unico o pochi
unico
Richiedenti
numerosi
numerosi
numerosi
numerosi
unico
Prodotto
omogeneo
unico
differenziato
differenziato
unico
CONCORRENZA
PERFETTA
MONOPOLIO
CONCORRENZA
MONOPOLISTICA
OLIGOPOLIO
MONOPOLIO
BILATERALE
Forma di mercato
8) Rapporti Mercantili
9) Livello del Prezzo (tendenza dei prezzi espressa dalla fase ciclica del segmento di mercato)
10) Allegati (foto, planimetria ubicativa, planimetria)
specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione
deve contenere:
• dato immobiliare
(CdVI, cap.6 – Rilevazione dei dati immobiliari - par. 2.5)
Costituito dai prezzi o dai canoni di mercato VERI e dalle caratteristiche tecnicoeconomiche degli immobili.
Es. nel caso di compravendita di un appartamento in condominio, il dato immobiliare è
costituito da:
prezzo contrattato - data dello scambio - superficie principale - superficie dei balconi numero dei servizi - livello del piano - ecc.
SCHEDA di Rilevazione del Dato Immobiliare
(CdVI, cap.6 – Rilevazione dei dati immobiliari - Allegato B)
Deve contenere:
Alcuni dei dati sembrano ripetitivi ma sono riferiti (a differenza del segmento di mercato) all’u.i.
1)
Dati del quartiere o della zona
2)
Localizzazione
3)
Caratteristiche locazionali dell’immobile
4)
Dati catastali
5)
Destinazione
6)
Tipologie Edilizie e Immobiliari
7)
Caratteristiche dell’edificio
8)
Caratteristiche posizionali e tipologiche dell’u.i.
9)
Caratteristiche economiche
10)
Caratteristiche soggettive dei contraenti
11)
Caratteristiche della compravendita
12)
Prezzo di mercato e data
13)
Allegati
specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione
deve contenere:
• procedimento di stima
Il valutatore deve indicare il procedimento o i procedimenti di stima applicati alla
valutazione.
1) Metodi del confronto di mercato
MCA (Market Comparison Approach)
Sistema di Stima
Sistema di ripartizione
specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione
deve contenere:
• procedimento di stima
Il valutatore deve indicare il procedimento o i procedimenti di stima applicati alla
valutazione.
2) Metodi per capitalizzazione del reddito
3) Metodo del Costo
4) Metodo del Costo di Ricostruzione deprezzato
specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione
deve contenere:
• data
Nel rapporto di valutazione devono essere indicate le seguenti date:
- Data del sopralluogo e delle rilevazioni
- Data della stima
- Data del Rapporto di valutazione
SCHEDA di Rilevazione del Dato Immobiliare
(CdVI, cap.6 – Rilevazione dei dati immobiliari - Allegato C)
Nel rapporto di Valutazione devono essere inserite anche le schede di rilevazione
dati dei comparabili utilizzati per la stima dell’unità immobiliare.
Maggiori sono i dati rilevati, migliore e la comparazione che verrà effettuata
specifica dei contenuti del Rapporto di valutazione
deve contenere:
• Dichiarazioni del valutatore
Il sottoscritto, nella sua qualità di perito, dichiara di:
- non aver agito in modo ingannevole e/o fraudolento;
- non aver agito in conflitto di interesse;
- non aver utilizzato, né fatto affidamento, su conclusioni non fondate;
- aver svolto il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obbiettività ed imparzialità, senza accomodamenti per
interessi personali;
- possedere l’esperienza e la conoscenza necessarie per l’espletamento dell’incarico;
- aver sviluppato il presente rapporto di valutazione, per la parte relativa alle operazioni di calcolo, con l’ausilio del
software microsoft office, modulo excel;
- aver redatto la presente valutazione in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari;
- essere a conoscenza che il presente rapporto di valutazione può essere sottoposto a riesame;
- aver svolto personalmente l’incarico, e per questo lo sottoscrive;
Grazie per l’attenzione e buon lavoro
AVVISO
Si ricorda che il materiale didattico fornito è per uso personale dei PARTECIPANTI al seminario organizzato dal Collegio Geometri e Geometri laureati di Siena, al solo scopo didattico.
Per ogni diverso utilizzo saranno applicate le sanzioni previste dalla legge 22 aprile 1941, n. 633.