Costruzione di posti auto nel sottosuolo del cortile

La costruzione di posti auto nel sottosuolo del cortile condominiale
Essendo diventato il problema dei parcheggi sempre più pressante, non essendo
le strade cittadine, soprattutto nelle ore notturne, più sufficienti a garantire la
sosta delle auto ed essendo ormai diventati i marciapiedi dei veri e propri
percorsi ad ostacoli, al nostro legislatore è venuta l’idea di facilitare la
costruzione di parcheggi all’interno dei condominii. Già dal 1989 è in vigore
una legge - la cosiddetta “legge Tognoli” - che riconosce la possibilità ai
proprietari di immobili di realizzare nel sottosuolo degli stessi, ovvero nei
locali siti al piano terreno ( e, da ultimo, anche nel sottosuolo di aree
pertinenziali esterne al fabbricato), parcheggi da destinare a pertinenza delle
singole unità immobiliari, cioè a loro servizio perpetuo sino al punto che non
possono essere ceduti separatamente dall’appartamento al quale sono legati,
sotto pena di assoluta invalidità dell’eventuale atto di vendita. L’esecuzione
delle opere e degli interventi finalizzati alla costruzione di tali parcheggi è
soggetta ad autorizzazione gratuita e va richiesta al Sindaco del luogo ove gli
stessi vanno costruiti. Essa si intende accolta, nel silenzio della risposta, decorsi
60 giorni dalla data della richiesta. In tal caso il condominio richiedente, e per
esso il suo amministratore,
può dar corso ai lavori dando comunicazione al Sindaco dell’inizio dei lavori.
La vera facilitazione sta però nel fatto che la delibera che decide l’esecuzione
di tali interventi può essere assunta dall’assemblea con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea stessa ( comunque
non inferiori ad un terzo dei partecipanti al condominio) e almeno la metà del
valore millesimale dell’edificio. La realizzazione dei parcheggi non deve però
pregiudicare la stabilità e la sicurezza dell’edificio, né alterare il decoro
architettonico del complesso condominiale e né, infine, limitare anche a un solo
condomino l’uso o il godimento della parte comune che si intende adibire a
parcheggio. E così, qualora simile realizzazione imponga il sacrifico del
giardino oppure l’eliminazione o la trasformazione di cantine comuni , la
relativa delibera deve essere assunta con i consenso unanime di tutti i
condomini.
Cosa succede se uno o più condomini non sono d’accordo sulla realizzazione
dell’opera ? Ebbene, se da un lato il principio maggioritario che regola il
funzionamento dell’assemblea legittima comunque l’esecuzione dei lavori in
presenza delle richieste maggioranze, dall’altro non si può imporre al
condomino dissenziente di partecipare alle spese necessarie. Va infatti tenuto
presente che, nonostante la più limitata maggioranza richiesta per la validità
della delibera, si è sempre in presenza di un’opera innovativa, talchè al
condomino dissenziente non solo è data la possibilità di non partecipare alla
spesa, ma anche quella in futuro, partecipando ovviamente alle spese sostenute
dagli altri condomini sia per la realizzazione e sia per la manutenzione dei
costruiti parcheggi, di richiedere ed ottenere l’assegnazione in proprietà di un
posto auto. La scelta diventa però assai problematica per l’iniziale dissenziente
in quanto, a ben vedere, l’unica futura possibilità sarebbe per lui quella di
ampliare il parcheggio sotterraneo a proprie spese, sempre che ciò sia
tecnicamente praticabile e economicamente opportuno e conveniente: salva
l’ipotesi in cui nell’area condominiale esista comunque altro spazio dove
costruire i residuali parcheggi, nel qual caso la riserva del dissenziente assume
concreta utilità.
Ed ancora. Il vincolo di pertinenzialità che, come si è detto, deve esistere tra il
nuovo posto auto e l’unità immobiliare a cui è legato, implica l’impossibilità di
costruire nel sottosuolo parcheggi condominiali in numero minore di quelli
degli appartamenti da servire. Ecco allora la possibile soluzione: se lo spazio a
disposizione non è sufficiente per la costruzione di tanti parcheggi quanti sono i
condomini, alcuni di quest’ultimi dovranno formalmente rinunciare ( con atto
pubblico o con scrittura privata autenticata) a far valere successivamente il loro
diritto a richiederne la successiva assegnazione. Un ultimo suggerimento: nel
caso in cui siano solo alcuni condomini a richiedere la costruzione dei
parcheggi, è meglio che ognuno di loro stipuli con l’impresa costruttrice singoli
contratti d’appalto, ad evitare che, nel caso di mancato pagamento da parte di
qualcuno, siano chiamati a rispondere in via solidale del debito altrui.
Legislazione utile in tema di parcheggi privati
Legge
Legge
Legge
Legge
6 agosto 1967 n. 765;
28 febbraio 1985 n.47;
24 marzo 1989 n. 122;
15 maggio 1997 n.127.