TRIBUNALE DI BELLUNO

TRIBUNALE DI BELLUNO
ESECUZIONI IMMOBILIARI RIUNITE: RG n.81/07 e 86/07
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INTEGRAZIONE
PERIZIA DI STIMA DI BENI IMMOBILI
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Giudice dell’esecuzione: Dott. Carlo Sciavicco
C.T.U. Arch. Paolo Comel
Consegna 31/12/2009
A seguito del mandato conferitomi, quale Consulente Tecnico d’Ufficio dell’integrazione
delle esecuzioni immobiliari n.81/07 e n.86/07, dal Giudice Dott. Carlo Sciavicco
nell’udienza del 12 maggio 2009, io sottoscritto Arch. Paolo Comel ho proceduto agli
opportuni rilievi per espletare l’incarico in relazione ai quesiti proposti.
OPERAZIONI PERITALI
Si procedeva al reperimento di tutta la documentazione urbanistica presso l’Ufficio Tecnico
del Comune di Forno di Zoldo, al reperimento della documentazione catastale presso
l’Agenzia del Territorio di Belluno, venivano inoltre eseguiti gli accertamenti presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Belluno al fine del riscontro delle iscrizioni e
trascrizioni pregiudizievoli a carico degli immobili oggetto di esecuzione.
SOPRALLUOGO PRESSO I BENI
Al fine di poter prendere visione del bene un primo sopralluogo all’immobile, veniva
effettuato in data 10 agosto 2009, un secondo sopralluogo veniva effettuato in data 21 agosto
2009, infine in data 08 settembre 2009 veniva effettuato un ultimo sopralluogo per verificare
alcuni dati discordanti.
IDENTIFICAZIONE DEI BENI
L’immobile è ubicato in Comune di Forno di Zoldo nelle vicinanze di via Roma al numero
civico 18. L’accesso da via Roma è però garantito attraverso il mapp. n.308 e più
precisamente attraverso un fabbricato che tramite una porta accede direttamente al mapp.
n.536; diversamente si può accedere al terreno dalla viabilità a nord di via S. Francesco,
direttamente dalla sede stradale accedendo alla parte in pendenza del terreno (non esistono
comunque accessi segnalati da questo lato del terreno).
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L’immobile è un terreno contraddistinto dal fg. n.24 mapp. n.536, adiacente al quale si trova
un fabbricato con al piano terra le autorimesse dei fabbricati residenziali di cui al mapp.
n.308.
L’area è raggiungibile partendo da Belluno prendendo la S.S. n.50 via Vittorio Veneto,
entrando a Ponte nelle Alpi continuare per la S.S.n.50 via Caduti 14 settembre 1944 poi uscire
da Ponte nelle Alpi e prendere a sinistra per viale Cadore (S.S.n.51), entrare a Longarone e
prendere la S. n.51 via Villanova, dopo circa 500ml. prendere la S.P. n.251 verso Igne, dopo
circa 18km. si arriva a Forno di Zoldo direttamente su via Roma che è la via principale che
taglia l’intero paese, in piazza 4 novembre girare a destra e proseguire per la via S. Francesco.
Ved. allegato n.1 – mappa stradale.
DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
Il mapp. n.536 presenta un terreno in pendenza da nord verso sud con una prima parte di circa
98mq pianeggiante ricavata dallo sbancamento del pendio.
La parte pianeggiante si presenta in parte pavimentata con auto bloccanti in cemento, in parte
con ghiaia ed in parte utilizzata ad orto. La parte in pendio si presenta ormai a bosco con
essenze ad alto fusto.
Da rilevare la presenza di una porta che collega direttamente un subalterno del mapp.308
(l’immobile con le auto rimesse) alla parte di terreno pianeggiante e la presenza di una canna
fumaria sul mapp.536 sempre dell’immobile adiacente.
CONFINI DI PROPRIETA’
Il mappale n.536 confina a nord con la via S. Francesco; a sud con il mapp. n.308 con edifici
a carattere residenziale e commerciale, di cui quello con le auto rimesse risulta a confine; ad
3
est con il mapp. n.529 dove è presente un edificio a carattere residenziale e ad ovest con un
terreno (mapp. n.309) ed un fabbricato a carattere residenziale (mapp. n.571).
I confini del bene in oggetto sono delimitati sul lato nord dalla viabilità comunale di via S.
Francesco, sui lati est ed ovest della parte pianeggiante troviamo un cordolo basso in
calcestruzzo con recinzione in legno, sul lato sud a confine troviamo un fabbricato adibito ad
auto rimesse e residenza.
DATI CATASTALI
Ved. Allegato n.2 e n.3– estratto di mappa catastale e visure catastali rilasciate dall’ NCT.
CATASTO TERRENI
Descrizione
Terreno
Comune
Forno di
Fg.
24
Mapp.
Qualità Classe
536
Prato
2
Superficie
430mq
Reddito (Euro)
Domenicale
Agrario
€ 1,11
€ 0,78
Zoldo
ASPETTI URBANISTICO-EDILIZI
Dalle ricerche effettuate presso l’ufficio tecnico del Comune di Forno di Zoldo sono emerse
le seguenti pratiche edilizie:
1. Concessione per l’esecuzione di lavori edili n.53 del 28/05/1979 relativa alla costruzione
di un muro di contenimento rilasciata al
(ved. Allegato n.7);
2. permesso di costruire n.04/27 relativo alla nuova costruzione di una legnaia, del 24
settembre 2004 rilasciato
. Pratica edilizia con inizio lavori del 31/05/2005
mentre non è stata notificata in comune una chiusura dei lavori, la pratica risulta decaduta
essendo passati più di tre anni; di fatto l’unica opera realizzata è il getto della soletta in
c.a. di fondazione della struttura (ved. Allegato n.8);
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Dai sopralluoghi effettuati sono state riscontrate delle discordanze tra la documentazione
reperita presso l’ufficio tecnico del comune di Forno di Zoldo e lo stato di fatto del bene
oggetto di perizia (ved. Allegato n.9 – planimetria e sezione rilevate), se ne riporta l’elenco:
1. una serie di muretti in cls di larghezza ed altezza variabili;
2. un muro di contenimento a nord di altezza 95cm e di 25cm di spessore, essendo stato
sbancato parte del pendio;
3. una scala in c.a. per accedere alla parte in pendenza;
4. una pavimentazione in auto bloccanti a forma rettangolare;
5. una pavimentazione in lastre di porfido;
6. una serie di aiuole in manufatti di calcestruzzo;
7. una fondazione gettata di una nuova costruzione con una pratica edilizia che risulta non
chiusa e decaduta per scadenza dei tempi concessi.
Relativamente ai punti sopra esposti al fine di poter procedere velocemente con l’incarico
assegnatomi, in data 23/09/2009 è stata presentata presso l’ufficio tecnico del comune di
Forno di Zoldo una richiesta di parere preventivo (ved. allegato n.10). In data 14/10/2009 è
pervenuta una risposta da parte del comune (ved. allegato n.11).
CONCLUSIONI
In definitiva:
1) gli elementi architettonici devono essere regolarizzati con una sanatoria ai sensi
dell’art.37 c.4 del D.P.R. 380/01 risultando conformi alla disciplina urbanistica sia al
momento della realizzazione che al momento della presentazione della domanda,
versando una somma non superiore a 5.164,00 euro e non inferiore a 516,00 euro stabilita
dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile
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valutato dall’Agenzia del Territorio; la somma da corrispondere viene quantificata in
euro516,00, in ragione della lieve entità degli interventi;
2) la presenza della soletta di fondazione della legnaia può ritenersi regolare perché
realizzata in conformità e nei tempi di validità del permesso di costruire.
Servitù e vincoli.
Risultano i seguenti vincoli:

parte del mappale (verso nord) è soggetta al vincolo idrogeologico.
Servitù:
come già accennato in precedenza esiste una porta che collega direttamente il fabbricato
di cui al mapp. n.308 con il mapp. n.536.
Destinazione urbanistica.
Il terreno risulta classificato dal vigente P.R.G. per la maggior parte in zona “E1- Aree
caratterizzate da una produzione agricola tipica o specializzata” e parte in zona “SPAttrezzature di interesse pubblico” (normativa relativa alla variante parziale vigenti di Forni
Centro).
Per maggiori approfondimenti si rimanda agli allegati n.4, n.5 e n.6.
PROPRIETA’ DEI BENI
Per 1000/1000 della proprietà il seguente soggetto:
.
I seguenti beni in Comune di Forno di Zoldo Provincia di Belluno:
Terreno all’N.C.T. al foglio n° 24 mappale n° 536, qualità Prato di classe 2, metri
quadrati 430, reddito domenicale € 1,11 e reddito agricolo €. 0,78.
6
Provenienze, iscrizioni, trascrizioni, esecuzioni, ecc.:
Comune di Forno di Zoldo foglio n° 24 mappale n° 536.
Atto di donazione a rogito notaio Antonino Calcagno di Belluno, rep. N.29149 del
13/02/90 trascritto in data 15/03/90 al n.2011 R.P. e al n.2314 R.G.,
l’intero suo diritto di esclusiva e piene proprietà sulle porzioni
NCEU 308/03 e 308/5 e 536, nonché riservandosi l’usufrutto vita natural durante per
sé e alla sua morte, a favore della
sui sopra
citati BCNC nn. 308/1/2.
Ipoteca Legale presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari della Provincia di
Belluno in data 26/10/2005, repertorio generale n° 14170 e repertorio particolare n°
2657.
Promossa da: Uniriscossioni S.p.A. con sede in Torino (TO) P.iva 05165540013, in data
18/10/2005 n° di repertorio 103528/16.
A favore di: Uniriscossioni S.p.A. con sede in Torino (TO) P.iva 05165540013, domicilio
via Carrera n° 40, 32100 Belluno.
Importo: €. 14.103,52.
Proprietà/Immobili:
Per la nuda proprietà di 1/1:
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 10, Autorimessa.
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 11, Autorimessa.
Per la proprietà di 1/1:
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.T. al foglio n° 24 mappale n° 536,
Terreno.
Ipoteca Legale presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari della Provincia di
Belluno in data 20/03/2007, repertorio generale n° 4091 e repertorio particolare n°
771.
Promossa da: Riscossione Uno S.p.A. con sede in Torino (TO) P.iva 05165540013, in
data 14/03/2007 n° di repertorio 107089/16.
A favore di: Riscossione Uno S.p.A. con sede in Torino (TO) P.iva 05165540013,
domicilio via Carrera n° 40, 32100 Belluno.
Importo: €. 24.616,36.
Proprietà/Immobili:
Per la nuda proprietà di 1/1:
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 10, Autorimessa.
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 11, Autorimessa.
Per la proprietà di 1/1: P
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 5, Appartamento.
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 3, Negozio.
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.T. al foglio n° 24 mappale n° 536,
Terreno.
Per la proprietà di 1/2:
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 12, vani catastali 0,5. Abitazione.
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 13. Area in corso di definizione.
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Atto Giudiziario per Pignoramento Immobiliare presso la Conservatoria dei
Registri Immobiliari della Provincia di Belluno in data 29/08/2007, repertorio
generale n° 12250 e repertorio particolare n° 8505.
Promossa da: Ufficiale Giudiziario con sede Belluno (BL) P.iva 80004060259, in data
22/06/2007 n° di repertorio 253.
A favore di: Cassa di Risparmio di Padova & Rovigo S.p.A. con sede in Padova (PD)
P.iva 00257260821. C/o Ravagni Fabio, Via Matteotti n° 13, 32100 Belluno.
Proprietà/Immobili:
Per la proprietà di 1/1:
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 5, Appartamento.
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.T. al foglio n° 24 mappale n° 536, Terreno.
Per la nuda proprietà di 1/1:
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 10, Autorimessa.
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 11, Autorimessa.
Per la proprietà di 1/2:
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 1, Bene comune.
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 2, Bene comune.
Atto Giudiziario per Decreto Ingiuntivo presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari della Provincia di Belluno in data 29/08/2007, repertorio generale n°
12549 e repertorio particolare n° 2674.
Promossa da: Tribunale di Belluno con sede Belluno (BL) P.iva 80004450252, in data
04/08/2007 n° di repertorio 378.
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A favore di: Cassa di Risparmio di Padova & Rovigo S.p.A. con sede in Padova (PD)
P.iva 00257260821. C/o Ravagni Fabio, Via Matteotti n° 13, 32100 Belluno.
Importo: €. 36.000,00.
Proprietà/Immobili:
Per la proprietà 1/1:
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 9, Abitazione.
Per il diritto 1/1 dell’usufrutto:
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 8, Appartamento.
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 10, Autorimessa.
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 11, Autorimessa.
Per la proprietà di 1/1:
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 3, Negozio.
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 5, Appartamento.
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.T. al foglio n° 24 mappale n° 536,
Terreno.
Per la proprietà di 1/2:
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 1, Bene comune.
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 2, Bene comune.
Per la nuda proprietà di 1/1:
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Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 10, Autorimessa.
Comune di Forno di Zoldo (BL), all’N.C.E.U. al foglio n° 24 mappale n° 308
subalterno n° 11, Autorimessa.
Situazione aggiornata al 17/08/2009.
CONTRATTI DI AFFITTO O LOCAZIONE
Non risultano in essere contratti di affitto o locazione.
STIMA DEGLI IMMOBILI
Considerazioni sul probabile mercato
Si tratta di un terreno che si estende a poca distanza dalla piazza centrale del Comune di
Forno di Zoldo in prossimità del Municipio direttamente sulla viabilità comunale di via
S.Francesco. Terreno in parte rientrante in zona SP dove possono essere previste nuove
costruzioni, ampliamenti o ricostruzioni ed interventi sull’esistente, ed in parte rientrante in
zona E1.
Partendo da quello che è il mercato immobiliare per beni simili si è adottato il criterio di
stima del valore di mercato.
In pratica il valore dell’immobile allo stato attuale è stato calcolato moltiplicando il prezzo
unitario medio, rilevato dall’analisi dei prezzi di mercato di beni simili.
Superficie commerciale.
I parametri riportati nella tabella seguente sono stati calcolati attraverso le mappe catastali ed
i rilievi fatti in sede di sopralluogo.
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Descrizione
Comune
Foglio
Mappale
Zona
urbanistica
Diritto
terreno
Forno di
24
536
SP
Intera
proprietà
24
536
E1
Intera
proprietà
Zoldo
terreno
Forno di
Zoldo
Specifiche
descrittive
Area con
possibilità di
edificare
Parte agricola
Sup.comm.
nominale
mq.
165
265
VALORE DI STIMA
Confrontando i dati con alcuni operatori del settore immobiliare che operano nella zona del
Comune di Forno di Zoldo e analizzando i prezzi medi unitari rilevati in transazioni di beni
simili si è definito un valore di mercato unitario, medio, ordinario pari a:
-
euro 80,00 al mq per la parte rientrante in zona SP (parte ricavata dallo sbancamento)
-
euro 50,00 al mq per la parte rientrante in zona SP (parte sul pendio)
-
euro 1,92 al mq per la parte rientrante in zona E1
Nella tabella di seguito riportata vengono indicati i seguenti dati:
Descrizione sommaria del bene
Dati identificativi catastali
Superfici catastali o commerciali
Prezzi unitari medi
Valori di stima ordinari
Valori finali
descrizione
Fg.
Mapp.
Sup. comm.
mq.
Prezzi unitari
medi mq.
VALORE
VALORE FINALE
ORDINARIO
Rapportato alla quota
Sup. comm.x p.u.m.
di proprietà
euro
euro
8.000,00
8.000,00
Terreno in zona SP
24
536
100
80,00
24
536
65
50,00
3.250,00
3.250,00
24
536
265
1,92
508,80
508,80
pianeggiante
Terreno in zona SP
in pendenza
Terreno in zona E1
TOTALE
Euro 11.758,80
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Costi per portare l’immobile ad uno stato di regolarità edilizio/urbanistica (al netto delle
imposte di legge):
sanatoria degli elementi architettonici non autorizzati:
Costo della pratica edilizia ………………………………. € 900,00
Verifica statico costruttiva (Legge n.1086/71) …………... € 1.500,00
Somma da corrispondere calcolata dal responsabile dell’ufficio tecnico del comune di
Forno di Zoldo ………………………………………….... € 516,00
Totale costi = 2.916,00 euro
Tabella riepilogativa
Descrizione
Terreno pianeggiante in zona “SP”
Terreno in pendenza in zona “SP”
Terreno in zona “E1”
Costi da sostenere (euro)
Valore finale (euro)
Valore della quota di proprietà del sig.
Valori ordinari
euro
VALORE DI
STIMA
8.000,00
3.250,00
508,80
2.916,00
+8.000,00
+3.250,00
+508,80
-2.916,00
8.842,80
oggetto di pignoramento: euro 8.842,80
Costituiscono parte integrante della presente perizia le pagine degli allegati, di seguito
riportate.
Quanto sopra il perito Arch. Paolo Comel espone ad evasione dell’incarico e rimane a
disposizione del Giudice delle Esecuzioni per gli eventuali chiarimenti che si rendessero
necessari.
La presente relazione è depositata in cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari unitamente ad
un “compact disc” concernente tutti i dati presenti nella relazione.
Sono state inoltre trasmesse le relative copie al creditore procedente ed al debitore.
Belluno, 29 dicembre 2009
Arch. Paolo Comel
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ALLEGATI:
Allegato1 – mappa stradale
Allegato2 – Estratto di mappa catastale 1/1000
Allegato3 – Visura catastale rilasciate dall’NCT
Allegato4 – Estratto dal P.R.G. comunale
Allegato5 – Norme di attuazione del P.R.G.
Allegato6 – Certificato di destinazione urbanistica (C.D.U.)
Allegato7 – Copia della pratica edilizia del 1979
Allegato8 – Copia della pratica edilizia del 2004
Allegato9 – Planimetria e sezione rilevate della parte piana di terreno
Allegato10 – Richiesta di parere preventivo sulle irregolarità riscontrate
Allegato11 – Risposta del comune di Forno di Zoldo alla richiesta di parere preventivo
Allegato12 – Schede A-B-C
Allegato13 – Documentazione fotografica
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