SintesiRE 7

Speciale Credito Immobiliare
Sommario - Maggio 2013
Il rispetto del limite di finanziabilità del credito
fondiario si dimostra con la perizia immobiliare
Domanda di mutui in contrazione anche ad aprile:
-9%
Fallite 3.637 imprese nei primi 3 mesi del 2013,
quello dell’edilizia il settore più colpito
L’andamento del mercato immobiliare italiano: focus
sugli immobili dati a garanzia dei mutui ipotecari
Pari al 7% del totale la domanda di mutui da parte
dei nuovi Italiani
RE
Il rispetto del limite di finanziabilità del credito fondiario si
dimostra con la perizia immobiliare
Con il provvedimento numero 4/4/2013, il Tribunale di Cagliari ha ritenuto nullo un
atto di mutuo perché la Banca non ha dimostrato di aver rispettato i limiti fondiari
dell’80% del valore del bene costituito a garanzia del finanziamento a causa di una
perizia incerta. Il Tribunale ha persino respinto la richiesta della Banca di essere
ammessa al passivo per indebito arricchimento del mutuatario, specificando che la
domanda di insinuazione per indebito arricchimento non era stata proposta in sede di
verifica dello stato passivo.
Quali allora le lesson learned che emergono da questo provvedimento per le banche?
 L’Istituto finanziatore ha l’onere di dimostrare il rispetto del limite di
finanziabilità. Come riportato nella sentenza “la stipulazione di un contratto valido
ed efficace rientra tra i fatti costitutivi del diritto di credito vantato” e la validità di un
mutuo fondiario dipende in gran parte dal rispetto del limite di finanziabilità dell’80%
del valore di mercato. La perizia è il documento che attesta questo valore e perciò
fornisce la base per un contratto di mutuo fondiario.
 Più la perizia è stata fatta secondo una metodologia certa e dichiarata, più sarà
possibile difenderla in sede di verifica o contestazione. Il Tribunale ha espresso
dubbi sulla metodologia di valutazione utilizzata dal perito, ritenendo che il
perito non abbia rispettato le prescrizioni normative vigenti al momento del
finanziamento.
 La perizia in questione era priva di data certa e perciò non è stata ritenuta
opponibile al curatore fallimentare della società che aveva ricevuto il finanziamento.
 Il provvedimento afferma inoltre la necessità che la perizia di stima sia redatta da
un tecnico incaricato dalla banca e non dal richiedente mutuo.
Quindi il processo di selezione del perito, la sua competenza specifica e la
metodologia valutativa non servono solo a determinare il valore di mercato del
bene ma contribuiscono alla difesa dalla validità del contratto di mutuo stesso.
Alla luce della sentenza, si evidenziano pertanto alcuni consigli per l’istituto di credito:
 L’Istituto deve conoscere la metodologia con la quale viene determinato il
valore degli immobili per poter, anche a distanza di anni, ripercorrere il
ragionamento che ha portato a tale attribuzione di valore. La metodologia utilizzata
deve essere dichiarata, deve rispondere alla normativa vigente ed essere in linea
con le best practice del settore bancario (Linee Guida ABI). È inoltre opportuno che
nella perizia vengano dichiarati i comparabili utilizzati, la data del sopralluogo, il
perito che l’ha effettuato e che ha redatto la perizia ed in generale, ogni altro
elemento utile alla dimostrazione del processo e del risultato.
 Il perito non dovrebbe essere incaricato dalla parte richiedente il
finanziamento, per ovvie ragioni di potenziale conflitto d’interesse. Meglio se la
scelta viene effettuata dalla banca, o preferibilmente da una parte terza, come una
società di valutazione, svincolata dagli interessi di chi concede e ottiene il credito.
 Infine, sarebbe opportuno apporre una data certa alla valutazione immobiliare,
eventualmente allegandola all’atto pubblico o alla scrittura privata autenticata
relativa al contratto di finanziamento fondiario.
Speciale Credito Immobiliare
RE
Domanda di mutui in contrazione anche ad aprile: -9%
Anche aggregando l’andamento delle richieste nei primi 4 mesi dell’anno in
Il numero di domande di mutui (relative a istruttorie formalmente
corso la dinamica registrata si conferma sostanzialmente analoga.
presentate alle Aziende di credito, quindi non semplici richieste di
informazioni online) ad aprile 2013 si conferma nuovamente in contrazione
rispetto al corrispondente mese del 2012 e risulta pari a -9%. Nulla di
Var. % gennaio Var. % genna- Var. % gennaio Var. % gennaio
Domanda di
mutui (numero -aprile 2013 su io-aprile 2013 -aprile 2013 su -aprile 2013 su
nuovo, quindi, in un trend negativo che perdura senza sosta dall’inizio del
gennaio-aprile gennaio-aprile
gennaio-aprile su gennaiodi richieste a
2011 in un preoccupante susseguirsi di record negativi.
Il dato rilevato nei primi mesi del 2013 appare distante rispetto alla
flessione su valori prossimi al -50% registrato per l’intero 2012 ma non
deve trarre in inganno in quanto, appunto, la contrazione di questi mesi va
a sommarsi alla brusca frenata registrata nel corrispondente periodo
dell’anno scorso, che aveva di fatto portato ad un dimezzamento delle
richieste di finanziamenti per la casa.
Di seguito sono riportate le variazioni percentuali mensili (indicate in valori
ponderati, cioè al netto dell’effetto prodotto dal differente numero di giorni
lavorativi) relative alle domande di mutui raccolte dagli istituti di credito e
contribuite in EURISC, il Sistema di Informazioni Creditizie di CRIF che
raccoglie i dati relativi ad oltre 78 milioni di posizioni creditizie.
DOMANDA DI MUTUI
Variazione % su anno precedente
ponderata (a parità di gg. lavorativi)
parità di giorni 2012
lavorativi
aprile 2011
2010
2009
Gennaio-Aprile -10%
-52%
-54%
-54%
Fonte: EURISC – Il Sistema CRIF di Informazioni Creditizie
A ulteriore conferma della cautela adottata dalle famiglie italiane in questa
delicata fase del ciclo economico va considerata anche la progressiva
diminuzione dell’importo medio richiesto per i mutui, che a fine aprile si è
attestato a 127.749 euro contro una media di 131.803 euro rilevata nel
2012. Inoltre, analizzando la distribuzione delle richieste di mutuo in
funzione dell’importo si conferma ulteriormente lo spostamento verso le
fasce più basse: nei primi 4 mesi dell’anno, infatti, la classe in cui si sono
maggiormente concentrate le preferenze degli italiani è stata, ancora una
volta, quella compresa tra i 100.000 e i 150.000 Euro, con una quota pari
al 29,47%.
Totale 2008
-4%
Totale 2009
+7%
Distribuzione importo medio richiesto mutui – gennaio-aprile 2013
Totale 2010
+1%
0 – 75.000 €
26,19%
Totale 2011
-19%
75.000 -100.000 €
19,82%
Gennaio 2012
-44%
100.000 -150.000 €
29,47%
Febbraio 2012
-48%
150.000 -300.000 €
21,35%
Marzo 2012
-47%
Oltre 300.000 €
3,18%
Aprile 2012
-45%
Totale
100%
Maggio 2012
-38%
Fonte: EURISC – Il Sistema CRIF di Informazioni Creditizie
Giugno 2012
-42%
Luglio 2012
-44%
Agosto 2012
-39%
Relativamente alla durata dei mutui richiesti, infine, è la classe compresa
tra i 25 e i 30 anni a essere risultata essere la preferita dalle famiglie
italiane, con una quota prossima al 29% del totale.
Settembre 2012
-43%
Classi di durata domande di mutui – gennaio-aprile 2013
Ottobre 2012
-40%
Novembre 2012
-32%
Dicembre 2012
-27%
Totale 2012
-42%
Fino a 5 anni
1,4%
Da 5 a 10 anni
9,8%
Da 10 a 15 anni
16,2%
Da 15 a 20 anni
22,3%
Da 20 a 25 anni
20,0%
Da 25 a 30 anni
28,7%
Gennaio 2013
-14%
Febbraio 2013
-10%
Marzo 2013
-9%
Oltre 30 anni
1,6%
Aprile 2013
-9%
Totale
100%
Fonte: EURISC – Il Sistema CRIF di Informazioni Creditizie
Fonte: EURISC – Il Sistema CRIF di Informazioni Creditizie
Fallite 3.637 imprese nei primi 3 mesi del 2013, quello dell’edilizia il settore più colpito
Nei primi 3 mesi del 2013 in Italia hanno portato i libri in Tribunale 3.637
Fallimenti in Italia, 2009-2013
imprese, il dato in assoluto peggiore relativamente al I trimestre dell’anno
Numero
Numero
Numero
Numero
Numero
a partire dal 2009, quando la crisi stava cominciando a far sentire i suoi
fallimenti
Fallimenti
fallimenti fallimenti
fallimenti
effetti, in un trend di aumento costante che fa segnare un drammatico
2012
2013
2009
2010
2011
+65% in 4 anni.
2.202
2.825
2.988
3.212
3.637
I trimestre
Questa inesorabile escalation ha portato la media ad oltre 40 istanze al
2.391
3.001
3.411
3.109
II trimestre
giorno (considerando anche i sabati e le domeniche) ma, soprattutto,
rispetto allo stesso periodo dello scorso anno fa registrare una ulteriore
2.058
2.205
2.397
III trimestre 1.730
crescita del 13%. E così, dall’inizio del 2009 ad oggi sono state ben
3.402
3.565
3.745
IV trimestre 3.060
48.939 le imprese italiane costrette a dichiarare fallimento. È la
9.383
11.286
12.169
12.463
3.637
Totale
drammatica fotografia che emerge dall'Analisi dei fallimenti in Italia
Fonte: CRIBIS D&B
aggiornata al 31 marzo
Fallimenti in Italia, 2009-2013
2013, realizzata da
Settore
Macro2013
Totale da
CRIBIS D&B, la società del Gruppo CRIF specializzata nella business information.
settore
2009
Nei primi 3 mesi dell’anno in corso, la regione più colpita dai fallimenti è risultata essere la Lombardia
Costruzione Edilizia
447
5767
(per altro l’area del Paese che presenta la maggior densità di imprese), con 848 casi ed un’incidenza
di edifici
sul totale nazionale pari al 23,32%. Dall’inizio del 2009 in questa regione sono state ben 10.819
Installatori Edilizia
291
3711
imprese che hanno portato i libri in Tribunale.
Settore
Servizi
203
2128
Confermando le difficoltà già mostrate negli ultimi anni, ancora una volta è l'edilizia il settore più colpito
immobiliare finanziari
dai fallimenti, con 447 casi nel microsettore della “costruzione di Edifici” e 291 nel microsettore degli
“installatori”, ai quali vanno aggiunti i 203 del settore della locazione immobiliare.
Fonte: CRIBIS D&B
Maggio 2013
L’andamento del mercato immobiliare italiano: focus sugli immobili dati a garanzia
dei mutui ipotecari
Dall’analisi dei dati di CRIF Valutazione Immobili, delle informazioni
registrate in EURISC (il sistema di informazioni creditizie gestito da CRIF)
e delle rilevazioni dell’Agenzia del Territorio, si desume una fotografia
aggiornata delle tendenze in atto nel mercato italiano del credito
immobiliare.
Il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario
nel primo trimestre 2013 mostra infatti un calo pari a -3,7% rispetto
all’analogo trimestre 2012.
In particolare, la diminuzione è maggiormente accentuata per gli
immobili usati (-3,4%), rispetto a quelli di nuova costruzione (-1,8%).
Variazioni Trimestrali rispetto all'anno precedente
Compravendite
residenziali
I TRIM
2011
II TRIM
2011
III TRIM
2011
IV TRIM I TRIM
2011
2012
-3,6%
-6-6%
1,4%
-0,6%
I TRIM
2013
-19,6% -25,3% -26,8%
-30,5%
3,1%
0,02
0,5%
-19,8%
-32,5%
-58,5% -58%
-55,9%
-48,0%
‐2,5%
‐0,2%
‐3,4%
‐5,2%
‐0,08
127.502 121.079 119.837 118.422 119.041
0,5%
-2,5%
-4,7%
-6,2%
-5,7%
-5,3%
L’importo medio dei mutui erogati continua invece a registrare valori
contenuti, con un importo medio pari a € 119.041.
Andamento Erogazione Mutui - Variazioni trimestrali rispetto all’anno
precedente
130.000 127.641 127.568 ‐10,0%
127.502 128.000 ‐17,4%
‐20,0%
126.000 ‐19,8%
125.075 124.000 ‐30,0%
‐32,5%
121.079 119.837 ‐40,0%
118.422 II TRIM 2011
III TRIM 2011
IV TRIM I TRIM 2012
2011
Nuovo
II TRIM 2012
III TRIM 2012
IV TRIM I TRIM 2013
2012
Usato
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
Il calo del numero delle compravendite residenziali continua a
mostrare un trend discendente registrando un -30,5% nel quarto trimestre
2012 rispetto allo stesso periodo del 2011, segnando un ulteriore
peggioramento rispetto al -26,8% del terzo trimestre dell’anno. Per quanto
riguarda la contrazione del numero di contratti di mutui ipotecario
erogati a persone fisiche, nel quarto trimestre 2012 si registra un
miglioramento rispetto al dato del terzo trimestre, registrando un -48%
rispetto all’anno precedente, che riflette il minor calo delle domande di
mutuo rilevato nel terzo trimestre 2012.
‐0,5%
‐6,8%
‐8,5%
-3,7%
Elaborazioni CRIF su dati: CRIF Valutazione Immobili, EURISC, ATER
0,0%
‐6,5%
‐7,2%
‐0,1
I TRIM 2011
1,0%
‐1,8%
‐2,1%
‐0,04
‐0,06
125.075 127.568 127.641
1,2%
0,4%
1,4%
‐0,02
-17,4%
1,9%
1,3%
1,0%
0
Prezzo/
mq
0,3%
immobile
122.000 119.041 120.000 Per quanto riguarda invece l’andamento delle superfici degli immobili
oggetto di garanzia di mutuo ipotecario il trend appare crescente rispetto
al 2011, registrando negli ultimi mesi una superficie media di tra i 100mq e
99 mq. Gli immobili nuovi ed usati del campione analizzato hanno
superficie similare e mostrano un trend analogo di lieve crescita.
Ricordiamo che il campione di immobili analizzati da CRIF Valutazione
Immobili contiene le diverse tipologie immobiliari oggetto di Perizia CRIF
(appartamenti, attici, loft, mansarde, monolocali, ville e villette a schiera),
dove la tipologia più rappresentata è costituita da appartamenti.
Il trend di riduzione interessa anche il valore medio degli immobili forniti
in garanzia, che passa dagli oltre 200.000 euro del 2010 ai circa
184.000 euro del primo trimestre 2013.
Infine, lo spaccato seguente evidenzia il diverso andamento del prezzo/
mq per Area Nielsen mostrando un calo maggiore nel Centro Italia con 6,9% nel primo trimestre 2013, seguono il Sud e Isole e il Nord Est con 4,5%, infine il Nord Ovest con -3,3%.
Andamento Prezzo/Mq - Variazioni Trimestrali rispetto all’anno precedente
118.000 ‐50,0%
‐48,0%
‐60,0%
‐55,9%
‐58%
‐58,5%
116.000 112.000 I TRIM 2011 II TRIM 2011 III TRIM 2011 IV TRIM 2011 I TRIM 2012 II TRIM 2012 III TRIM 2012 IV TRIM 2012
Contratti Mutuo Ipotecario Erogati
Importo Medio Mutuo Erogato
Elaborazioni CRIF su dati EURISC
Analizzando l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria, il prezzo/mq mostra
ancora valori negativi, mentre la superficie media compravenduta è
sempre in leggera crescita.
Andamento Prezzo/Mq - Superficie immobile - Variazioni trimestrali rispetto
all’anno precedente
2,0%
101
1,0%
1,0%
2012
I TRIM 2013
Centro
-5,8%
-6,9%
Nord Est
-3,1%
-4,5%
Nord Ovest
-5,5%
-3,3%
Sud e Isole
-5,2%
-4,5%
Totale Italia
-5,6%
-3,7%
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione immobili
___________________________________________________________________
100
0,5%
0,3%
Aree Nielsen
114.000 ‐70,0%
0,0%
Andamento Prezzo/Mq - Immobili Nuovi e Usati - Variazioni trimestrali rispetto
all'anno precedente
0,04
Contratti
mutuo
-0,5%
ipotecario
erogati
Importo
medio
mutuo
erogato
IV
II TRIM III TRIM
TRIM
2012
2012
2012
99
‐1,0%
98
‐2,0%
‐2,5%
‐3,0%
‐3,7%
‐4,0%
96
‐4,7%
‐5,0%
‐5,3%
‐6,0%
I TRIM 2011
II TRIM 2011
III TRIM 2011
IV TRIM 2011
Prezzo/Mq
I TRIM 2012
II TRIM 2012
95
‐5,7%
‐6,2%
‐7,0%
97
94
III TRIM 2012
Superficie Immobile
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione immobili
IV TRIM 2012
I TRIM 2013
Note:
Con riferimento ai dati forniti da CRIF Valutazione Immobili, da Febbraio 2013 è
stata effettuata un’attività di normalizzazione del campione eliminando eventuali
outliers per una più coerente lettura delle elaborazioni.
I dati relativi agli Immobili e ai Mutui erogati sono riferiti alle sole persone fisiche.
Pari al 7% del totale la domanda di mutui da parte dei nuovi Italiani
Record assoluto dei Rumeni (22% della quota parte), bassa l’incidenza dei Cinesi e dei cittadini dell’Africa sub-sahariana
La domanda di credito da parte dei nuovi Italiani nel corso dell’intero anno 2012 ha rappresentato una quota pari al 12% del totale delle richieste
inoltrate dalle famiglie a banche e società finanziarie. Per quanto riguarda nello specifico i mutui immobiliari, le richieste dei cittadini non Italiani
hanno rappresentato il 7% del totale.
Del resto l’accesso al credito rappresenta un aspetto di rilevanza assolutamente cruciale nel processo di inclusione sociale dei nuovi Italiani, che non
possono prescinderne per pianificare e sostenere i consumi della famiglia o per lo sviluppo di un’attività di impresa. Ma in una fase congiunturale
estremamente delicata come quella che ha caratterizzato gli ultimi anni, la debolezza del mercato del lavoro ha colpito in modo particolarmente pesante
proprio i cittadini provenienti da altri Paesi, che hanno visto aumentare in modo significativo il rischio di perdere l’occupazione e una dinamica
decisamente negativa dei redditi e delle retribuzioni, cosa che ha contribuito a determinare una contrazione dei consumi e una minor propensione
all’investimento nell’acquisto dell’abitazione, con la conseguente diminuzione della richiesta di finanziamenti.
Bisogna però considerare che una quota significativa dei cittadini non Italiani residenti nel nostro Paese ha un’età
compresa tra i 25 e i 44 anni, ovvero proprio in quelle classi in cui si concentra maggiormente l’esigenza di consumi e
Domanda di mutui ipotecari
(ranking per numero di richieste) di investimenti anche di medio-lungo termine, legati ad un progetto di vita. Per analizzare la dinamica in atto, il “I
Rapporto sulla domanda di credito da parte di cittadini non Italiani”, realizzato da CRIF sulla base delle richieste
Ranking Paese
di credito rilevate sul proprio sistema di informazioni creditizie EURISC nel corso dell’intero 2012, mette in evidenza
1°
Romania
come nel corso dell’anno da poco concluso siano state registrate richieste di almeno 1 finanziamento da parte di
cittadini provenienti da ben 209 Paesi.
2°
Albania
3°
4°
5°
6°
Svizzera
Germania
Moldavia
India
7°
8°
9°
10°
19°
22°
25°
27°
36°
Marocco
Perù
Cina
Ucraina
Stati Uniti d’America
Ecuador
Tunisia
Bangladesh
Senegal
Fonte: CRIF
La distribuzione della domanda di mutui
Entrando maggiormente nel dettaglio, dal Rapporto CRIF emerge che per i mutui immobiliari il maggior numero di
richieste è riferito a cittadini Rumeni, con una quota parte di domanda pari al 18% del totale delle domande
effettuate da non Italiani, seguiti dai cittadini Albanesi con una quota del 12%; a distanza troviamo tutte le altre
etnie cominciando dagli Svizzeri con una quota del 6%.
Nel complesso la distribuzione della domanda di mutui trova rispondenza solo parzialmente nella numerosità delle
diverse comunità di cittadini stranieri residenti in Italia: dai dati riferiti al 2011, gli ultimi disponibili, la comunità
straniera più numerosa risultava essere quella proveniente dalla Romania, con quasi 970.000 residenti e una quota
pari al 21,19% di tutti gli stranieri presenti sul territorio nazionale, seguita da quella Albanese (10,56%). Non
sorprende, quindi, che questi 2 Paesi risultino anche ai primi posti della classifica per numero di richieste di mutuo.
Semmai spicca come siano i cittadini Tedeschi e
Svizzeri, relativamente poco numerosi sul territorio
Distribuzione percentuale della domanda per tipo operazione
nazionale (rispettivamente al 24° e 44° nel ranking per
Legenda: CR=carte rateali FC=fidi di conto MI=mutui immobiliari
presenze) a mostrare una propensione a richiedere
PF=prestiti finalizzati PP=prestiti personali
mutui decisamente sopra la media (collocandosi
rispettivamente al 3° e 4° posto della classifica).
Nazione
CR
FC
MI
PF
PP
Altro
La distribuzione della domanda per forma tecnica tra i cittadini non italiani che
maggiormente hanno richiesto credito
Nel complesso la domanda di credito da parte di cittadini non Italiani esprime la volontà
di affrontare spese per la copertura di alcuni bisogni mentre il mix di prodotti richiesti
evidenzia specificità tipiche di ogni gruppo etnico residente. Dall’analisi delle forme
tecniche dei finanziamenti richiesti nel corso del 2012 da cittadini provenienti da altri
Paesi emerge, conseguentemente, una fotografia alquanto variegata. Focalizzando
l’attenzione sui cittadini dei primi 7 Paesi che nel corso del 2012 hanno fatto registrare il
maggior numero di richiesto di credito, il Rapporto di CRIF descrive anche la
distribuzione tra le diverse forme tecniche: se per i cittadini Italiani le domande di mutuo
rappresentavano una quota pari al 5% del totale delle richieste di credito, per gli
Albanesi l’incidenza è stata pari del 6%, del 3% per i Romeni e i Peruviani, del 2% per i
Marocchini e dell’1% per i Filippini. Per i Tedeschi, invece, le domande di mutuo hanno
rappresentato il 5% del totale contro il 6% della quota degli Svizzeri.
Italia
Romania
3%
3%
7%
4%
5%
3%
41%
41%
31%
42%
13%
7%
100%
100%
Albania
Marocco
Filippine
2%
3%
4%
5%
6%
1%
6%
2%
1%
44%
41%
26%
35%
42%
58%
8%
7%
9%
100%
100%
100%
Germania
3%
6%
5%
43%
31%
12%
100%
Svizzera
Perù
Totale
Stranieri
3%
3%
3%
8%
4%
5%
6%
3%
3%
41%
35%
37%
31%
45%
41%
12%
10%
10%
100%
100%
100%
Fonte: CRIF
Speciale Credito Immobiliare
RE
SintesiRE - Newsletter © 2013 CRIF.
Tutti i diritti riservati.
Per non ricevere ulteriori edizioni
della newsletter SintesiRE scrivete a [email protected]
specificando “Cancellami” nell’oggetto
e sarete cancellati dalla mailing list.
Potrete riceverla nuovamente in qualsiasi momento,
semplicemente richiedendo la nuova iscrizione
allo stesso indirizzo email.
www.crif.com