Il concetto di social housing

L'housing
sociale
in Europa
Seminario “Housing sociale”
Chianciano 10/11 marzo 2011
Il concetto di
social housing
varia nei Paesi europei che si
caratterizzano per eterogeneità di
situazioni abitative e politiche adottate.
Il CECODHAS (Comitato europeo per la promozione del diritto alla
casa) definisce il social housing: soluzioni abitative per nuclei i
cui bisogni non possono essere soddisfatti a condizioni di
mercato e per i quali esistono regole d'assegnazione
Tale definizione si fonda sulle peculiarità comuni ai diversi Paesi:
ruolo specifico che gli è attribuito,
obiettivo di aumentare l'offerta di alloggi a canoni sostenibili
definizione di criteri di assegnazione e di target groups.
Le diversità si realizzano in termini di:
dimensione del settore
forme legali e organizzative (operatori)
forme di diritto di occupazione
contesto delle politiche abitative
Il Paese col maggiore settore di affitto
sociale sono i Paesi Bassi, 35%.
I Paesi dell’Europa settentrionale e
occidentale tendono ad avere un
settore sociale di dimensioni maggiori
rispetto ai Paesi mediterranei.
Dimensione
del settore
dell'affitto sociale
Nei Paesi in transizione dell’Est, il
vasto settore abitativo pubblico si è
dissolto con la caduta dei regimi
comunisti:
Negli ultimi anni le risorse pubbliche sono state sostituite da
investimenti privati, che tendono però a concentrarsi su
costruzioni di abitazioni private per nuclei benestanti: la
costruzione di alloggi sociali a prezzi accessibili è limitata
innanzitutto per la scarsità del finanziamento pubblico.
Funzione delle
politiche abitative...
garantire alla popolazione un
alloggio adeguato per qualità,
dimensioni, costi.
soddisfare i bisogni abitativi delle famiglie in
abitazioni adeguate e a prezzi accessibili, in
particolare per quei nuclei i cui bisogni non
possono essere soddisfatti alle condizioni di
mercato, perché al di sotto di certe soglie di
reddito o in condizioni di vulnerabilità”.
… funzione del
social housing
Ma politiche abitative e social housing si pongono altri obiettivi:
- qualitativi, di alloggi e ambiente, con priorità di rinnovare in base a
standards più attuali lo stock esistente e migliorare l’efficienza
energetica degli edifici
- di coesione sociale, con priorità di incrementare il mix sociale e
responsabilità di contribuire allo sviluppo di “comunità sostenibili”
locali, incrementando la vivibilità di tali aree.
Soggetti
coinvolti
Negli ultimi anni si è assistito ad un progressivo
decentramento di competenze da Stato centrale
ad amministrazioni regionali e locali.
Lo Stato centrale resta il responsabile della strategia nazionale,
implementata dai Länder (Austria e Germania), dagli enti locali
(Francia e Paesi Bassi), dalle Regioni (Italia).
Il settore privato è sempre più coinvolto, in
particolare nelle attività di costruzione e finanziamento
Le organizzazioni volontarie senza scopo di lucro hanno l’obiettivo
di migliorare il benessere sociale piuttosto che quello dei profitti
(Europa occidentale, Regno Unito, Paesi scandinavi).
Le cooperative hanno un ruolo importante nell’offerta,
per affitto e/o acquisto (Paesi in transizione dell’Est
europeo, Polonia, Repubblica Ceca, Svezia).
I nuclei familiari sono affittuari o proprietari.
Gli affittuari sono essenzialmente consumatori, mentre attraverso
le cooperative alcuni nuclei rivestono un ruolo anche nella proprietà e
gestione. Altri nuclei sono invece diventati proprietari con il
processo di privatizzazione dello stock pubblico:
Paesi dell’Est: la responsabilità di finanziamento e gestione è
trasferita ai nuclei che spesso non hanno risorse per la manutenzione
Regno Unito: i nuclei diventati proprietari dividono col proprietario
dei rimanenti alloggi il finanziamento dei lavori di manutenzione
comuni, restano responsabili della gestione le autorità locali.
Nel complesso, in termini di fornitura di social housing, la più
importante distinzione può essere tracciata tra:
Paesi (Regno Unito, Paesi Bassi, Irlanda) nei quali i
proprietari e gestori dello stock restano formalmente nel
settore sociale ma utilizzano finanziamenti privati
Paesi (Germania, Austria) dove operatori privati sono
ampiamente coinvolti nello sviluppo e nella proprietà.
Il finanziamento del social housing si presta a
molte soluzioni che vedono ai propri estremi
l’impegno pubblico e quello privato.
Il
finanziamento
Fino agli anni ’80, nei Paesi dell’Europa occidentale il finanziamento
avveniva soprattutto attraverso prestiti statali. Negli ultimi decenni si
sono affermati i prestiti resi disponibili sul mercato dei capitali:
- mobilitazione dei risparmi, istituzionali (fondi pensione e
compagnie di assicurazione) e privati (depositi a breve termine
vengono utilizzati, coperti da garanzie pubbliche, per il finanziamento
di prestiti a lungo termine);
- revolving funds ricevono sussidi successivamente convertiti in
prestiti a lungo termine e a basso tasso di interesse. Il rimborso del
prestito va ad aumentare le risorse del fondo (Francia, Austria).
- il ruolo dei sussidi dal lato dell’offerta per ridurre costi per la
costruzione e operativi. Una tendenza vede uno spostamento dai
sussidi “all’oggetto” ai sussidi “al soggetto”, legati più
direttamente al reddito e ad altre caratteristiche del nucleo familiare.
Sistemi
integrati d'offerta
Il patrimonio sociale si è sviluppato
seguendo vari modelli, definibili sistemi
integrati dell’offerta d’affitto sociale
I livelli d’offerta intrecciano operatori dal settore pubblico a quello
non-profit (associazioni, fondazioni, cooperative sociali), limited
profit (cooperative) fino a soggetti che operano in libero mercato
passando attraverso procedure varie di regolamentazione e controllo.
Vi sono varie possibilità per organizzare il settore e
trovare punti di convergenza tra interesse pubblico e
privato, con temi che vedono al centro la presenza di
organizzazioni private e non–profit, in grado di agire in modo
autonomo, raccordato col territorio ma anche con le politiche
abitative pubbliche. Sistemi di accreditamento e vigilanza
presidiano il funzionamento e la trasparenza del settore,
anche perché non sempre risultano applicabili le regole del
mercato e la presenza di rilevanti sussidi rende necessario
assicurare l’opportuno impiego delle risorse.
Sviluppi recenti
A partire dagli anni ’80 si è
assistito ad un generale
riassetto delle politiche,
caratterizzato da una
riduzione dell’intervento
pubblico.
Decentramento delle politiche
abitative, privatizzazione dello
stock abitativo pubblico e
riduzione
del
finanziamento
pubblico, oltre l’implementazione
più generale di politiche di
sostegno alla proprietà, sono i fatti
principali che negli ultimi decenni
hanno interessato il social housing
nei Paesi europei.
Decentramento
Il processo che ha visto il cambiamento del ruolo dello Stato ha
comportato il trasferimento, integrale o parziale, di
competenze e responsabilità dal livello centrale a quello
regionale o locale con l’intenzione di rendere le politiche
abitative più flessibili e rispondenti alle esigenze locali. Le
housing associations inglesi e olandesi forniscono un esempio
di istituti senza scopo di lucro che possono essere rispondere
alle nuove domande abitative.
Dagli anni ’80 si è affermata la dinamica di privatizzazione
dello stock abitativo sociale, con diverse modalità:
forme di proprietà condivisa (Regno Unito, Irlanda,
Finlandia): l’individuo acquista parte dell’abitazione e sulla
restante paga un affitto scontato all’organizzazione
responsabile, spesso l’housing association. Nel tempo, quote
ulteriori possono essere acquisite fino alla completa proprietà.
diritto di occupazione intermedio (Olanda): gli alloggi sono
venduti con uno sconto del 25-30% sul prezzo di mercato, ma
in cambio di tale sconto l’acquirente dividerà ogni futuro
incremento (o decremento) di prezzo con l’housing association.
Privatizzazione
trasferimento di tutti i diritti di proprietà agli affittuari
residenti: nel Regno Unito c'è la possibilità per gli affittuari di
acquistare a prezzi scontati gli alloggi di housing sociale nei
quali risiedono da un sufficiente periodo di tempo; in tempi
recenti una privatizzazione di massa ha avuto luogo nei
Paesi in transizione: la maggior parte di essi ha venduto ai
residenti il 75-95% dello stock abitativo pubblico in affitto,
I sussidi all’offerta sono stati affiancati e talvolta sostituiti
da sussidi alla domanda.
Il decentramento delle politiche e la riduzione dei finanziamenti
pubblici hanno nel complesso significato maggiori libertà e
responsabilità per molti operatori di social housing, ma anche
la sfida di perseguire i propri obiettivi sociali con minori risorse
pubbliche.
A partire dagli anni ’80 il controllo gerarchico e la produzione
standardizzata che caratterizzavano il social housing hanno
lasciato il posto ad un numero crescente di rapporti contrattuali
tra operatori indipendenti e le autorità competenti.
Riduzione dei finanziamenti pubblici
Parallelamente alla privatizzazione, che ha contribuito a
restringere il settore del social housing in molti Paesi negli
ultimi decenni, il sistema abitativo si è progressivamente
aperto alle pressioni economiche e al mercato, diventando
più competitivo.
Negli ultimi tempi, queste dinamiche
hanno portato i governi a rivedere le
proprie priorità in materia abitativa.
Nuove priorità
La necessità di ridurre i costi abitativi ha portato a concentrare la
fornitura di alloggi sociali su gruppi con bisogni speciali
(disabili, anziani, giovani nuclei) o con redditi bassi.
I governi hanno previsto nuovi finanziamenti e programmi: nuove
costruzioni, ma anche rinnovamento dello stock esistente (Piano per la
Coesione Sociale, 2004 Francia, Piano Abitativo 2005-2008 Spagna).
Diversificazione
dell’offerta
Gli operatori hanno risposto ai
cambiamenti degli ultimi decenni
diversificando
l'offerta
per
accrescere l'efficienza economica:
ricorrendo alla vendita di parte del proprio stock
per generare nuove risorse finanziarie, oppure a
fusioni per realizzare economie di scala.
..attraverso
la vendita
..attraverso
altre attività
che vanno oltre la fornitura tradizionale di social
housing ed i servizi ad essa associati,
concentrandosi in particolare su due aspetti:
Servizi alla 1- assistenza per utenti più deboli (assistenza
persona
domiciliare, aiuto all’accesso di servizi sanitari);
2- servizi “di lusso rivolti ad affittuari benestanti per accrescere
l’attrattiva dell’unità abitativa: servizi per gli acquisti (Paesi Bassi);
3- servizi che perseguono l’inclusione sociale: fornitura di servizi
per l’infanzia, sostegno all’inserimento nel mercato del lavoro;
4- servizi che permettono minore spesa per gli affittuari: contratti
collettivi per energia o assicurazioni, servizi di lavanderia e pulizie.
Agendo sulle condizioni dell’area o della comunità
Servizi al
con ruolo nel rinnovamento del territorio urbano,
territorio
Ambiente: per migliorare la qualità e l’aspetto dello stock abitativo, ma
anche per migliorare l’efficienza energetica degli edifici,
Sicurezza e coesione sociale fornendo abitazioni di buona qualità,
a prezzi accessibili, in aree prossime alle opportunità lavorative,
Per realizzare tutto il proprio potenziale, però, il social
housing deve essere integrato con altre politiche
pubbliche riguardanti l’occupazione, i trasporti, la
salute, l’istruzione e la pianificazione urbana: ciò è
necessario per soddisfare i bisogni locali di ciascuna
area urbana.
Un approccio integrato, quindi, per quanto riguarda
diversi ambiti delle politiche, ma un approccio
integrato anche a livello attori: tali iniziative
richiedono infatti il coinvolgimento di attori locali
pubblici e privati, quali enti ed associazioni locali, forze
dell’ordine, imprese e servizi, scuole nonché la
partecipazione dei singoli privati cittadini.
Dalla cooperazione e dal coordinamento di tutti
questi attori dipende buona parte del successo delle
azioni implementate.