L`ADEGUAMENTO ISTAT SCATTA DALLA RICHIESTA Matteo

L'ADEGUAMENTO ISTAT SCATTA DALLA RICHIESTA Matteo REZZONICO
Il
locatore richiede l'aggiornamento Istat previsto dal contratto per l'anno in corso. Non avendo
chiesto l'aggiornamento anche nei due anni precedenti, può aggiornare il canone calcolando anche
gli indici passati, senza però richiedere gli arretrati? L'immobile è un esercizio commerciale. P. P. GRADO
La corresponsione dell’aggiornamento Istat del canone nelle locazioni commerciali ne presuppone
la richiesta (articolo 32, legge 392/78).Con la conseguenza che dalla data della richiesta decorre
l’obbligo del pagamento.Se la richiesta è stata comunicata tardivamente, il locatore perde il diritto
agli aggiornamenti relativi alle mensilità pregresse. Il locatore ha però diritto a che l’aggiornamento
Istat relativo all’anno in corso venga computato sul canone base aumentato dell’aggiornamento
Istat, anche per quelle annualità per le quali l’aggiornamento Istat non è stato richiesto (Cassazione,
5 agosto 2004, n. 15.034).
L'ADEGUAMENTO ISTAT NELL'AFFITTO COMMERCIALE Matteo REZZONICO
Sono il conduttore di un locale
commerciale. Il proprietario, lo scorso mese, ha fatto richiesta di aggiornamento del canone ai dati
Istat anche per gli anni antecedenti il 2004. Pagando io un canone di 1.136 euro mensile e non
potendo il locatore richiedermi gli adeguamenti Istat per gli anni antecedenti il 2004, perché gravato
dell'onere di richiederli di anno in anno, a quanto ammonterà il canone mensile che dovrò pagare
per il 2005?
Nelle cosiddette locazioni a uso commerciale è tuttora in vigore l’articolo 32, legge 392/78, per il
quale «le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta
del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del
canone non possono essere superiori al 75%, di quelle accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al
consumo per le famiglie di operai e impiegati».E, dunque, l’aggiornamento è rimesso alla volontà
negoziale delle parti, che possono prevederlo oppure no. Anche l’entità dell’aggiornamento è
rimessa alla volontà negoziale delle parti, con il limite massimo del 75% della variazione Istat. Per
la decorrenza, è necessaria la richiesta del locatore, non necessariamente con la forma della
raccomandata.Se nel contratto è previsto l’aggiornamento del canone e non ne è mai stata fatta
richiesta dal locatore, quest’ultimo ha diritto all’aggiornamento dalla data della richiesta, ma il
canone di locazione — su cui applicare l’aggiornamento — sarà computato tenendo conto della
variazione assoluta del canone iniziale fino alla data della richiesta. In questo senso si è di recente
espressa la Suprema corte, per la quale costituisce «errata applicazione dell’articolo 32, legge
392/78, non aver ritenuto che l’aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della
richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall’inizio
del contratto fino alla data della richiesta (nella misura del 75% dell’inflazione determinata
dall’Istat» (Cassazione, 5 agosto 2004, n. 15034). Occorrerà dunque applicare il coefficiente della
variazione assoluta sul canone iniziale.In precedenza, un diverso orientamento — criticato dalla
richiamata sentenza 15034/2004 — riteneva che «l’aggiornamento del canone ex articolo 32, legge
392/78 è da effettuarsi con esclusivo riguardo alla variazione Istat, verificatasi rispetto all’anno
antecedente alla richiesta di aggiornamento» (Cassazione, 2 ottobre 2003, n. 14673).