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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Oggetto : Espropriazione Immobiliare n. 1164/06 R.G.E. – promossa dalla Banca
Micos S.p.A. CONTRO il Sig. Grimaldi Capitello Pietro –
1) PREMESSA
Con ordinanza del 05/02/2007, notificatami il 19/02/2007, previo avviso telefonico
del 02/02/2007, venivo nominato esperto nell’espropriazione immobiliare in oggetto,
ed all’udienza del 08/02/2007, dopo il giuramento di rito, mi veniva conferito il
seguente mandato : “ Il G.E. incarica l’esperto nominato di procedere, previa una
breve descrizione e dopo aver accertato se i confini e i dati catastali indicati nell’atto
di pignoramento corrispondono alla realtà, alla valutazione dei beni pignorati, al fine
di fornire gli elementi necessari per la determinazione del prezzo base per la vendita.
Incarica altresì l’esperto ad accertare, con riferimento alla Legge sul “condono
edilizio” 28/02/85 n. 47 – 724 del ’94 e D.P.R. n. 380 del 06/06/2001 – in quale
epoca fu realizzato l’immobile, gli estremi della licenza o concessione edilizia, la
conformità della stessa agli strumenti urbanistici, e la rispondenza della costruzione
alle previsioni della concessione, nonché eventuali modifiche subite dalla costruzione
e gli estremi degli atti amministrativi autorizzativi delle variazioni o ristrutturazioni”.
In quella sede la S.V. concedeva termine allo scrivente di giorni novanta per il
deposito della relazione autorizzandomi, nel contempo, a fotocopiarmi tutte le notizie
necessarie per l’espletamento del mandato, dal fascicolo di procedura.
Successivamente comunicavo, all’esecutato e al procedente, a mezzo raccomandata
a.r. n. 12898704866 e 12676147400 del 10/02/2007 – la data del sopralluogo che
fissavo per il 23/02/2007 – ore 16,00 – in Via Rosano,4 – Caivano (NA).
2) OPERAZIONI PERITALI
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In data 23/02/2007 alle ore 16,00 – così come stabilito, mi recavo in Caivano (NA)
Via Pietro Rosano,4 – Piano Terra.
Giunto sul posto, alla presenza dell’esecutato, proprietario e inquilino dell’immobile
oggetto di esproprio, effettuavo un giro di ricognizione all’interno della casa in
questione, e contestualmente eseguivo un rilievo fotografico, sia all’esterno che
all’interno dell’abitazione. Inoltre, accertavo, la perfetta rispondenza tra stato dei
luoghi e planimetria catastale. Controllavo i confini, i dati catastali, l’epoca di
costruzione (antecedente al 1967), l’esatta ubicazione, la sua consistenza e la
distribuzione degli ambienti e chiudevo le operazioni peritali sul posto.
Precedentemente, in data 13/02/2007, mi recavo all’Agenzia del Territorio (ex
Catasto), per reperire ulteriore documentazione utile all’espletamento del mandato,
dove mi procuravo la planimetria catastale del cespite in oggetto, la relativa visura
con tutti i dati aggiornati per individuarla, e una vax per completare la
documentazione catastale relativa alla particella 141 che comprende l’unità
immobiliare in esame.
Infine in data 08/03/2007, eseguivo un indagine di mercato in zona, tra immobiliari e
“sensali” per meglio individuare il più probabile valore di mercato del cespite in
esame.
3) LEGITTIMAZIONE URBANISTICA
L’immobile, oggetto di espropriazione, fa parte di un fabbricato risalente, come
epoca di costruzione tra gli anni ’50 e ’60. Pertanto, antecedente al 1967, quindi si
può considerare legittimo sotto il profilo urbanistico.
Inoltre vi è perfetta rispondenza tra stato dei luoghi e planimetria catastale.
4) DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI
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L’immobile, oggetto di esproprio, è porzione di un piccolo fabbricato a due piani,
strutturato in tufo (strutture verticali) con solai gettati in opera(strutture orizzontali).
Risale, come già riferito sopra, come costruzione agli anni ’50 – ’60 ed è ubicato in
Caivano (centro storico) – Via Pietro Rosano,4 – piano terra.
L’appartamentino, è composto da due vani – cucina – ripostiglio (ricavato sotto la
rampa delle scale) e bagno. Sviluppa complessivamente una superficie utile abitabile
di mq. 53,00 circa (V. foto n. 1 – 2 – 3 – 4 – 5 e 6).
La superficie suddetta, coincide quindi con quella convenzionale. Il cespite infine è
da considerare libero, in quanto è abitato dallo stesso esecutato Grimaldi Capitello
Pietro con la sua famiglia.
5) TITOLI DI PROVENIENZA
Con atto del notaio Vincenzo Pulcini del 28/05/2004 – repertorio n. 20584 –
registrato il 14/06/2004 – il Sig. Grimaldi Capitello Pietro comprava l’immobile,
oggetto di esproprio.
6) I CONFINI E L’ORIENTAMENTO
Il cespite in esame, descritto nel capitolo n. 4 che precede, confina a Nord con
proprietà Parrella – a Est con cortile condominiale – a Sud con cortile condominiale e
ad Ovest con proprietà Zarrella.
7) I DATI CATASTALI
L’immobile si individua nel N.C.E.U. nel comune di Caivano – foglio 22 – particella
n. 141 – sub 9 – categoria A/4 – classe 2 – vani 3,5 – superficie catastale mq. 53,00 –
rendita € 169,91. Regolarmente intestato a Grimaldi Capitello Pietro nato a Caivano
il 21/07/67, per avvenuta voltura n. 25605 del gennaio 2005 (V. visura allegato n. 1).
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Lo stato dei luoghi, come già riferito sopra, corrisponde perfettamente alla
planimetria catastale (V. copia planimetria prodotta dallo scrivente allegato n. 2).
Infine la particella 141, evidenziata in arancione sulla vax, comprende l’unità
immobiliare in esame (V. copia vax allegato n. 3).
8) VALUTAZIONE DEL BENE PIGNORATO
Il cespite da stimare è nella fattispecie un piccolo appartamento, porzione di un
fabbricato in tufo che si eleva su due livelli.
Vi si accede da Via Pietro Rosano civico 4 a piano terra a pochi metri dal centro
storico di Caivano (NA).
E’ composto da cucina – ripostiglio – una camera da pranzo – una camera da letto e
un bagno. Sviluppa complessivamente una superficie convenzionale di circa mq.
53,00. Oltre questo importantissimo elemento, ai fini della stima del cespite in
oggetto, è necessario considerare sia le caratteristiche intrinseche del bene in esame,
che quelle estrinseche. Quelle intrinseche, costituite dalle rifiniture della casa
(pavimenti – infissi – impianti tecnologici ed attrezzature condominiali) sono da
considerare sufficienti, così come le estrinseche (mezzi di comunicazione –
infrastrutture e trasporti).
Ovviamente, si è reso necessario, per determinare il più probabile valore di mercato
all’attualità del bene, oggetto di esproprio, un’attenta ed approfondita indagine presso
alcune immobiliari della zona e da alcuni “SENSALI”. Dall’indagine espletata è
risultato che una casa, con quelle caratteristiche descritte in precedenza, ha un valore
minimo di € 1.100 al mq. ed un valore massimo di € 1.650 – quindi un valore medio
di € 1.375,00 al mq. E quindi si ha : mq. 53 X € 1.375 = € 72.875 (valore della casa
all’attualità).
CONCLUSIONI
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In risposta ai quesiti posti dall’Egr. Sig. G.E. posso riferire che il valore del bene
pignorato all’attualità è di € 72.875 .
Per gli altri punti del mandato ritengo di avere esaurientemente risposto nei capitoli
precedenti.
Gli allegati tutti ed i verbali di accesso formano parte integrante della presente
relazione di consulenza. Ritenendo di avere esaurientemente espletato l’incarico
conferitomi nell’interesse della Giustizia, e tenendo conto del prestato giuramento, io
sottoscritto rassegno la presente relazione di consulenza.
Napoli 15 marzo 2007
Allegati :
1) verbale di accesso;
2) documentazione fotografica commentata;
3) visura U.T.E. (V. all. n. 1);
4) planimetria catastale del cespite (V. all. n. 2);
5) vax della zona (V. all. n. 3).
IN FEDE
IL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO
Geometra Giovanni Buccheri
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