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Sentenza n. 4567/2014 pubbl. il 03/04/2014
RG n. 16001844/2010
N. R.G. 16001844/2010
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
- Sezione specializzata in materia di impresa B Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Alessandra Dal Moro
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 16001844/2010 promossa da:
IRENA EVTIMOVA (C.F.VTMRNI73L71Z104B), con il patrocinio dell’avv. GRASSI MANUELA
(GRSMLM68M71E063I) VIA MASCHERONI, 31 20145 MILANO ivi elettivamente domiciliata
attore
GABRIEL GHENEA (C.F.GHNGRL72A16Z129V), con il patrocinio dell’avv. REPOSSINI
SANDRA ALDA MARIA elettivamente domiciliato in Via Garibaldi, 33 20017 RHO
attore
NUOVA IDEA SAS DI EVTIMOVA IRENA (C.F.00543670129), con il patrocinio dell’avv.
REPOSSINI SANDRA ALDA MARIA elettivamente domiciliata in Via Garibaldi, 33 20017 RHO,
attore
contro
CREDITO VALTELLINESE SOCIETA' COOPERATIVA (C.F. 00043260140), con il patrocinio
dell’avv. MAZZA MICHELE elettivamente domiciliata in LARGO AUGUSTO, 7 20122 MILANO,
convenuto
SMERALDA IMMOBILIARE (C.F. 04291020966), con il patrocinio dell’avv. DI GAETANO
LORENZO, elettivamente domiciliata in VIA VENEZIA, 11/D 21052 BUSTO ARSIZIO
convenuto
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d’udienza di precisazione delle conclusioni.
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http://bit.ly/1lGHTu1
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Firmato Da: PRIMAVERA ROBERTO Emesso Da: POSTECOM CA3 Serial#: 4c83e - Firmato Da: ALESSANDRA DAL MORO Emesso Da: INFOCERT FIRMA QUALIFICATA Serial#: 2c0c64
REPUBBLICA ITALIANA
RG n. 16001844/2010
Gli attori, la sig.ra Irena Evtimova e il sig. Gabriel Ghenea, hanno chiesto di accertare che Smeralda
Immobiliare S.r.l. non ha diritto di escutere la fideiussione ottenuta a garanzia degli obblighi dagli
stessi assunti in relazione all'acquisto di Nuova Idea s.a.s., e che il Credito Valtellinese non deve
provvedere al pagamento.
Nuova Idea s.a.s., a sua volta, ha chiesto di accertare l'inadempimento di Smeralda Immobiliare al
preliminare relativo al trasferimento di un immobile, e di condannare quest'ultima al risarcimento dei
danni patiti in conseguenza della presenza di agenti inquinanti nel sottosuolo dell'immobile stesso.
A fondamento delle loro domande gli attori hanno dedotto le seguenti circostanze di fatto:
 in data 26 settembre 2007, la sig.ra Evtimova e il sig. Ghenea hanno stipulato con Smeralda
Immobiliare un atto di acquisto di quote di partecipazione del capitale sociale di Nuova Idea
s.a.s., per il corrispettivo di Euro 253.300,00 ciascuna;
 la sig.ra Evtimova ha versato contestualmente alla stipulazione dell'atto un acconto di Euro
86.600,00, e si è obbligata a pagare la differenza a saldo entro il termine essenziale di trenta
giorni, mentre il sig. Ghenea non ha versato nessun acconto al momento della stipula dell'atto, e
si è obbligato a pagare l'intero l'importo entro lo stesso termine di trenta giorni;
 l'acquisto delle quote di Nuova Idea, era funzionale ad acquistare la metà della proprietà
dell'unico cespite della società, costituito da un immobile sito nel comune di Busto Arsizio, per
procedere alla sua demolizione e ricostruzione secondo un piano di recupero;
 in considerazione della dilazione di pagamento concessa, le parti pattuivano che l'efficacia
dell'atto di acquisto di quote sociali fosse sospensivamente condizionato all'avveramento della
condizione dell'esatto e puntuale adempimento dell'obbligo di pagamento da parte dei signori
Evtimova e Ghenea;
 il 17 ottobre 2007 i sig.ri Evtimova e Ghenea consegnavano alla Smeralda una fideiussione del
Credito Valtellinese a garanzia del pagamento del prezzo ancora dovutole (Euro 166.700,00
dalla sig.ra Evtimova e Euro 253.300,00 dal sig. Ghenea, per un totale di Euro 420.000,00).
 in data 22 ottobre 2007, la Smeralda e i sig.ri Evtimova e Ghenea avrebbero modificato la
precedente pattuizione stabilendo che alla Smeralda, in luogo del prezzo pattuito nel contratto
di compravendita di quote sociali, venissero attribuite una serie di unità immobiliari di pari
valore, che avrebbero dovuto essere costruite da Nuova Idea;
 tale modifica dell'obbligazione relativa al pagamento del prezzo sarebbe stata realizzata
attraverso un preliminare di compravendita tra Smeralda e Nuova Idea, che prevedeva che la
seconda trasferisse alla prima per il prezzo di Euro 420.000,00 (lo stesso prezzo di cui la
Smeralda era creditrice per la vendita delle quote di Nuova Idea) la proprietà di tre appartamenti
e di tre box che avrebbero dovuto essere costruiti da Nuova Idea stessa;
 all'atto dell'accordo le parti stipulavano anche un atto di accertamento dell' avveramento della
condizione sospensiva, con il quale dichiaravano e riconoscevano come avverata la condizione
dell'esatto adempimento dell'obbligo di pagamento degli acquirenti delle quote
 la fideiussione veniva prorogata fino alla consegna degli immobili;
 i lavori di costruzione delle unità immobiliari, tuttavia, non avevano potuto avere tempestivo
inizio, dal momento che il sottosuolo dell'immobile su cui gli appartamenti avrebbero dovuto
essere realizzati, è risultato contaminato da idrocarburi pesanti, e Nuova Idea aveva dovuto
procedere a bonifica, e chiedere una certificazione, concessa solo il 19 marzo 2009;
 la costruzione delle unità immobiliari in progetto non aveva, quindi, potuto essere iniziata
prima del 20 marzo 2009, e non è stata ovviamente ultimata nei tempi previsti;
 a dire di parte attrice (e della Banca convenuta) benché Smeralda ben conoscesse lo stato dei
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Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
luoghi, avendo ceduto essa stessa Nuova Idea ai due attori, ha improvvisamente escusso la
fideiussione bancaria: gli attori, hanno, quindi, eccepito la mala fede del venditore, ovvero
opposto l'exceptio doli, essendo la prestazione pecuniaria originariamente prevista in contratto
estinta e sostituita con altra e diversa prestazione di dare, in relazione alla quale essi (i sig.ri
Evtimova e Ghenea) non potevano essere considerati inadempienti o in colpevole ritardo
nell'adempimento;
 a fronte del comportamento doloso di Smeralda, i sig.ri Evtimova e Ghenea hanno cercato di
ottenere un provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c. dal Tribunale di Sondrio, che inibisse
alla Banca il pagamento, ma il ricorso è stato respinto.
Sulla base di queste premesse di fatto, gli attori hanno chiesto:
1. di accertare e dichiarare che Smeralda non ha diritto di pretendere dai signori Evtimova e
Ghenea il pagamento di Euro 420.000,00 a titolo di saldo del prezzo delle quote di Nuova Idea,
e che, quindi , non ha diritto di escutere la garanzia rilasciata da Creval;
2. di accertare e dichiarare che Creval ha il diritto e dovere di opporre a Smeralda l'exceptio doli a
fronte della escussione abusiva di garanzia, e quindi di non pagare l'importo garantito;
3. di accertare e dichiarare che Nuova Idea della sig.ra Evtimova non è inadempiente al contratto
preliminare di compravendita stipulato in data 22 ottobre 2007 con Smeralda;
4. condannare Smeralda al risarcimento dei danni patiti e patiendi da Nuova Idea per effetto delle
opere di bonifica che ha dovuto eseguire sull'immobile sito nel comune di Busto Arsizio.
*
La convenuta, Smeralda Immobiliare s.r.l., ha chiesto il rigetto di tutte le domande di controparte,
rilevando che:
 i ricorrenti sig.ri Evtimova e Ghenea si sarebbero “evidentemente accordati” con l'istituto di
credito convenuto per sottrarsi all'obbligo di pagamento della somma pattuita per la cessione di
quote societarie di Nuova Idea s.a.s.
 la Creval si sarebbe sottratta indebitamente al pagamento della fideiussione a prima richiesta.
in particolare:
1. quanto alla exceptio doli ha rilevato che la fideiussione oggetto di causa dovrebbe considerarsi
come contratto di garanzia autonomo: dunque, stante l'assenza di accessorietà, sarebbe
impossibile per il garante opporre alla richiesta di pagamento del creditore qualsiasi eccezione
derivante dalle vicende del rapporto sottostante, dal quale il contratto di garanzia resta
svincolato;
2. quanto al preliminare di vendita con Nuova Idea ( vendita "di cosa futura"), ha rilevato che
l'unico effetto rimasto sospeso sarebbe stato quello traslativo: il mancato avveramento
dell'evento nel termine convenuto (ovvero la venuta ad esistenza della cosa oggetto del
contratto entro il 31 dicembre 2009), avrebbe, quindi, determinato la risoluzione del contratto
per inadempimento con conseguente obbligo di risarcimento del danno;
3. con riferimento ai vizi occulti, ha affermato che la presenza di idrocarburi pesanti nel sottosuolo
del terreno oggetto dell'accordo, che a dire di controparte avrebbero causato il ritardo nella
consegna degli immobili, sarebbe solo un pretesto per ritardare l'adempimento contrattuale; nè
la mera presenza di idrocarburi nel terreno proverebbe che Smeralda ne fosse a conoscenza al
momento della cessione;
4. ha inoltre eccepito che il compratore sarebbe decaduto dal diritto di far valere la garanzia per
vizi della cosa venduta non avendoli denunciati entro otto giorni dalla scoperta; il diritto alla
garanzia, inoltre, in questo caso sarebbe prescritto, essendo decorso il termine di un anno
previsto dalla legge, ex art.1495 c.c;
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In conclusione, la convenuta Smeralda S.r.l. ha chiesto di:
 accertare e dichiarare il diritto al pagamento della somma di Euro 420.000,00 da parte di Creval
quale garante in favore di Smeralda.
 accertare e dichiarare che il preliminare di vendita sottoscritto il 22 ottobre 2007 si è risolto per
inadempimento della Nuova Idea s.a.s.
In subordine, di:
 accertare e dichiarare che gli attori sono tenuti al pagamento della somma di Euro 420.000,00 a
favore della Smeralda in forza della cessione di quote della Nuova Idea e del trasferimento di
proprietà del terreno annesso e, per l'effetto, dichiarare nullo l'atto di accertamento
dell’avveramento della condizione in data 22 ottobre 2007 per il mancato effettivo pagamento.
 accertare e dichiarare l'intervenuta prescrizione della domanda di risarcimento dei danni
avanzata dagli attori essendo trascorso il termine di cui all'art. 1495 c.c.
in via " riconvenzioanle"di:
 condannare in solido i due attori e la banca Creval a risarcire il danno patito dalla Smeralda dal
mancato guadagno della somma di Euro 420.000,00 e dall'impossibilità del successivo
investimento di tale somma che ha comportato grave disagio economico.
*
La Creval, convenuta in giudizio da entrambe le parti, ha chiesto di accertare e dichiarare che la
fideiussione non deve essere pagata e ha rinnovato, in relazione alla sua escussione, l'exceptio doli,
deducendo:
1. l'infondatezza della pretesa di pagamento della fideiussione oggetto di causa: la garanzia qui
considerata, non sarebbe " autonoma" ma accessoria rispetto al rapporto di debito principale; le
clausole “a semplice richiesta” e “ senza opporre eccezioni” non varrebbero a trasformare la
garanzia in un contratto autonomo; in ogni caso non varrebbero ad escludere un riverberarsi sul
contratto di garanzia delle vicende del rapporto garantito laddove quest'ultimo risulti, come nel
caso di specie, estinto per accordo tra le parti (donde la legittimità dell'exceptio doli,):
l'obbligazione pecuniaria per la quale Creval aveva prestato garanzia si era, infatti, estinta in
quanto sostituita da altra e ben diversa obbligazione di dare (nella specie, il trasferimento della
proprietà dell'immobile da costruire);
2. nullità della proroga della fideiussione oggetto di causa: la fideiussione era stata rilasciata
esclusivamente per il pagamento di una specifica obbligazione pecuniaria, quindi la proroga
della garanzia sarebbe inefficace o nulla dal momento che essa è stata rilasciata a fronte di una
prestazione di pagamento ormai estinta.
In conclusione, la Creval ha chiesto di:
 accertare e dichiarare la inefficacia e la nullità della fideiussione oggetto di causa e comunque
accertare e dichiarare che il Creval nulla deve a Smeralda in virtù della fideiussione medesima;
 in subordine, condannare i sig.ri Evtimova e Ghedea a manlevare il Creval e a tenerlo sollevato
e indenne rispetto a qualunque somma esso dovesse essere tenuto a pagare a Smeralda.
*
La controversia riguarda un contratto di cessione di quote di una società che ha come unico bene un
immobile che doveva essere demolito e ricostruito.
1) Gli attori hanno anzitutto chiesto di accertare e dichiarare che Smeralda non ha diritto di
pretendere dai signori Evtimova e Ghenea il pagamento di Euro 420.000,00 a titolo di saldo del
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la interpretazione della volontà negoziale alla luce dei loro patti e del contraddittorio non è
agevole, e tuttavia si può rilevare che :
 nel contratto di cessione delle quote le parti hanno stabilito che l’efficacia dello stesso “è
subordinata all’avveramento della condizione sospensiva costituita dall’esatto e puntuale
adempimento dell’obbligo di pagamento da parte dei signori Evtimova e Ghenea delle
dilazioni di prezzo concordate”;
 nel contratto è, altresì, stabilito che nell’ipotesi di avveramento della condizione “le parti si
obbligano a sottoscrivere entro trenta giorni dall’avveramento apposito atto notarile dal
quale consti l’avveramento della condizione medesima”;
 in data 22.10.2007 (prima della scadenza del termine di adempimento dilazionato) le parti
hanno concluso avanti al notaio “l’Atto di accertamento di avveramento della condizione
sospensiva” nel quale i “Comparenti dichiarano e riconoscono che la condizione
sospensiva di cui in premessa si è avverata e che quindi il contratto ha definitiva e piena
efficacia e che gli effetti dell’avveramento della condizione retroagiscono al tempo in cui il
contratto è stato concluso ( 26.9.2007)”;
 in pari data Nuova idea s.a.s ha assunto l’obbligo di cedere alla Smeralda Immobiliare (che
ha assunto l'obbligo di acquistarli ) la piena proprietà di alcune unità immobiliari facenti
parte del fabbricato in costruzione in Busto Arsizio ad opera di Nuova Idea; il corrispettivo
della compravendita era stato fissato in euro 420.000,00, pari al prezzo residuo che era
dovuto dalla Sig. Evtimova e dal sig. Ghenea per l'acquisto delle quote di Nuova Iidea da
Smeralda Immobiliare, oggetto della condizione sospensiva di efficacia del contratto di
cessione che le parti avevano - con l'atto di cui al punto che precede - considerato come
avverata;
 deve ritenersi perciò che le parti abbiano inteso modificare i loro accordi nel senso
che:
i. Nuova Idea si accollava il debito dei soci Evtimova e Ghenea verso Smeralda che dando atto dell'avveramento della condizione sospensiva dell'efficacia della cessione
di quote - "liberava" i precedenti debitori (invero l'ipotesi della "novazione"
caldeggiata da parte attrice non si concilia con il fatto che Nuova Idea aveva
assunto non un mero obbligo di consegna in luogo del pagamento del residuo
prezzo, bensì stipulato con Smeralda un contratto preliminare di vendita degli
immobili verso un corrispettivo) ;
ii. Nuova Idea si obbligava nel contempo a cedere a Smeralda alcuni immobili
oggetto di costruzione entro due anni dall'inizio dei lavori (non oltre il 31.12.2009)
per un corrispettivo pari al credito vantato da Smeralda: dimodochè compensate le
opposte pretese creditorie di identico importo, Smeralda sarebbe rimasta soddisfatta
del residuo credito vantato per la cessione delle quote attraverso la consegna degli
immobili;
 che questa fosse l'intenzione negoziale delle parti lo conferma il comportamento successivo
delle parti:
i. parte convenuta Smeralda Immobiliare ha atteso la scadenza del 31.12.2009 prima
di considerare controparte inadempiente ed escutere la fideiussione;
ii. la fideiussione non si estinse ma venne prorogata dal CREVAL fino alla scadenza
del termie per l'adempimento dell'obbligo di consegna degli immobili : nella lettera
13.3.2008 il Credito Valtellinese, invero, comunica a Smeralda Immobiliare di
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prezzo delle quote di Nuova Idea, e che, quindi, non ha diritto di escutere la garanzia rilasciata
da Creval e questa ha il diritto e dovere di opporre a Smeralda l'exceptio doli a fronte della
escussione abusiva di garanzia, e quindi di non pagare l'importo garantito;
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si può pertanto concludere sul punto che:
1. Smeralda non ha diritto di pretendere il pagamento della somma di euro 420.000,00 dagli
attori;
2. Smeralda vanta un credito verso Nuova Idea nonchè il diritto di ottenere dalla stessa il
trasferimento degli immobili indicati nel preliminare per un prezzo pari al credito vantato,
entro un termine pacificamente scaduto;
3. la fideiussione prestata dal Credito Valtellinese non si è estinta, perchè ex art. 1275
c.c. la parte che l'ha prestata (CREVAL) ha espressamente acconsentito a mantenerla
prorogandola;
4. la convenuta può escutere la garanzia poichè:
a. si tratta di garanzia di "garanzia autonoma", come dimostra il tenore del contratto
che prevede:
i. il dovere del garante di pagare "a semplice richiesta";
ii. esplicitamente esclude la possibilità che questi possa far valere " ogni
eccezione anche in ordine al rapporto sottostante";
iii. nella clausola n. 2 delle condizioni generali di contratto (approvato
espressamente per iscritto anche ai sensi dell'articolo 1341 secondo comma
c.c.) stabilisce "resta fin d'ora convenuto che potrete corrispondere per
nostro conto al beneficiario della fideiussione, dietro sua semplice richiesta
scritta e con espressa deroga all'articolo 1952 c.c. le somme che questo
richiedesse in forza e nei limiti della fideiussione da voi prestata.. con
esonero dall'obbligo di alcuna preventiva autorizzazione da parte nostra e
senza obbligo di chiedere al beneficiario la dimostrazione delle sue ragioni
di credito o altre motivazioni, rinunciando da parte nostra irrevocabilmente
a qualsiasi eccezione e/o contestazione nei vostri confronti anche in
relazione ad ogni clausola del contratto in forza del quale la fideiussione
viene prestata"
b. come tale si differenzia dalla fideiussione per il venir meno del requisito
dell’accessorietà rispetto all’obbligazione principale, e per la natura "indennitaria" e
non "satisfattoria" della prestazione dedotta in obbligazione: invero nella specifica
fattispecie appare chiaro che il debitore - con la polizza stipulata con la compagnia
di assicurazione - ha inteso garantire al creditore non l’adempimento
dell’obbligazione principale - che alla luce degli accordi successivi al contratto di
cessione era una prestazione infungibile ( consegna degli immobili ), rispetto alla
quale il creditore può tutelarsi solo attraverso un risarcimento del danno - bensì
un'indennizzo a semplice richiesta, senza possibilità di sollevare alcuna eccezione,
salvo l' exceptio doli;
c. con la Sentenza n.15216 del 12/09/2012 la Cassazione ha chiarito che l' "exceptio
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prorogare "dal 26.3.2008 al 26.3.2010 la validità della fideiussione di euro
420.000,00 ...prestata nell'interesse dei sig.ri Evtimova Irena e Ghenea Gabriel.."; è
dunque chiaro che la banca concesse la proroga della garanzia indennitaria
(concessa con un contratto autonomo) su richiesta dei due interessati e a beneficio
di una prestazione (quella di adempimento dell'obbligazione del pagamento del
prezzo di cessione accollatosi da Nuova Idea, da estinguere per compensazione con
il pari corrispettivo di vendita degli immobili da costruire) che non era ancora stata
adempiuta e il cui termine di adempimento scadeva il 31.12.2009;
doli generalis seu praesentis" ha ad oggetto la condotta abusiva o fraudolenta
dell'attore, che ricorre quando questi, nell'avvalersi di un diritto di cui chiede tutela
giudiziale, tace, nella prospettazione della fattispecie controversa, situazioni
sopravvenute alla fonte negoziale [id est contratto di garanzia,] del diritto fatto
valere ed aventi forza modificativa o estintiva dello stesso, ovvero esercita tale
diritto al fine di realizzare uno scopo diverso da quello riconosciuto
dall'ordinamento o comunque all'esclusivo fine di arrecare pregiudizio ad altri, o,
ancora, contro ogni legittima ed incolpevole aspettativa altrui. Ne consegue che, in
materia di contratto autonomo di garanzia, non possono essere addotte a
fondamento della "exceptio doli" circostanze fattuali idonee a costituire oggetto di
eccezione di merito opponibile nel rapporto principale dal debitore garantito al
creditore e beneficiario della garanzia, in quanto elemento fondamentale di tale
rapporto è la inopponibilità da parte del garante di eccezioni di merito proprie del
rapporto principale. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che
aveva accolto l'"exceptio doli" sollevata dal garante dell'obbligo di restituzione delle
anticipazioni alla esportazione erogate ai sensi del Regolamento CE n. 3665/87 della
Commissione del 27 novembre 1987 al debitore principale, evidenziando che il
dedotto legittimo affidamento di questi sulla regolarità dell'operazione doganale e
sul diritto all'aiuto comunitario all'esportazione, fondato sul decorso di un lungo
lasso di tempo dall'operazione prima della richiesta da parte dell'Amministrazione di
produrre documentazione integrativa in ordine alla prova dell'avvenuta esportazione,
e nonostante una precedente prassi che si accontentava di una prova documentale più
limitata, investe le modalità di attuazione del rapporto principale);
d. nella specie è evidente che nè il garante nè coloro che hanno ottenuto tale garanzia a
beneficio di Smeralda possono far valere l'exceptio doli: nè sotto il profilo
dell'estinzione della garanzia azionata ( che, come detto non si è estinta affatto ) nè
sotto il profilo della non imputabilità del ritardo di Nuova idea nell'adempimento
dell'obbligazione di consegnare gli immobili promessi, che- evidentemente - è
questione che attiene al rapporto principale garantito; nè invocando la mala fede
della Smeralda che agirebbe abusando del diritto a far valere la garanzia ben
sapendo che il ritardo dei lavori e quindi la decorrenz del termine sono a lei
imputabili, poichè parte attrice non ha in alcun modo provato che la parte venditrice
sapesse della situazione di inquinamento del sottosuolo e della necessità
dell'intervento di bonifica: anzi è ragionevole ritenere che non lo sapesse, e che lo
avesse appreso -come Nuova Idea - a partire dagli accertamneti dell'ARPA, proprio
in considerazione del fatto che aveva accettato in luogo del pagamento a breve dietro consegna di garanzia a prima richiesta - di ottenere "in pagamento" gli
immobili da consegnarsi entro il 31.12.2009, prestazione che non avrebbe avuto
interesse ad accettare qualora avesse saputo che i lavori non avrebbero certo potuto
iniziare a breve;
5. se quindi va respinta la domanda in punto degli attori e quella simmetrica di CREVAL
deve accogliersi la domanda della convenuta volta ad accertare e dichiarare il diritto al
pagamento della somma di Euro 420.000,00 da parte di Creval quale garante
autonomo, oltre interessi di mora nella misura legale dalla data della domanda al saldo;
nonchè quella di quest'ultima di condannare i sig.ri Evtimova e Ghenea a manlevarla
rispetto al pagamento della somma stessa: invero con la proroga della garanzia
(mantenuta art. 1275 c.c. come detto poca sopra) i sg.ri Evtimova e Ghenea hanno
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***
2) Nuova Idea s.a.s ha, altresì, chiesto di accertare e dichiarare che Nuova Idea della sig.ra
Evtimova non è inadempiente al contratto preliminare di compravendita stipulato in data 22
ottobre 2007 con Smeralda;
3) simmetricamente Smeralda ha chiesto di accertare e dichiarare che il preliminare di vendita
sottoscritto il 22 ottobre 2007 si è risolto per inadempimento della Nuova Idea s.a.s.
la domanda degli attori è fondata, onde va respinta la domanda volta a far dichiarare la risoluzione
del contratto preliminare: come risulta dal contraddittorio dai documenti e dall'istruttoria, il terreno
sul quale doveva sorgere nell'edificio risultò inquinato, e ciò rese necessaria l'esecuzione di
complessi e costosi interventi di bonifica, all'esito dei quali vennero rilasciate le certificazioni e le
autorizzazioni amministrative che pacificamente consentirono a Nuova Idea di iniziare i lavori
soltanto il 19 marzo 2009 ( doc. n. 5);
poichè dunque il termine di 24 mesi stabilito nel contratto doveva decorrere dall'inizio dei lavori e
non doveva superare la data del 31.12.2009 "salvo cause di forza maggiore non imputabili alla parte
promittente venditrice" quali va senz'altro considerata la presenza di agenti inquinanti nel terreno e
la necessità della sua bonifica onde procedere alla riqualificazione in senso residenziale dell'area,
non può che respingersi la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e dichiararsi
che Nuova Idea non è inadempiente al contratto preliminare (che evidententemente obbliga parte
convenuta all'acquisto degli immobili realizzati al prezzo convenuto);
***
4) Nuova Idea s.a.s ha, infine, chiesto anche di condannare Smeralda al risarcimento dei danni patiti
per effetto delle opere di bonifica che la stessa ha dovuto eseguire sull'immobile sito nel comune di
Busto Arsizio .
Anzitutto non si comprende sulla base di quale titolo la società agisca nei confronti della precedente
socia, Smeralda Immobiliare, poichè questa non ha venduto alcunchè a Nuova Idea, avendo piuttosto
ceduto le quote di Nuova Idea ai sig. Evtimova e Ghenea, nè è dedotto abbia inquinato il suolo del
terreno della società.
Se ciò basterebbe a rigettare la domanda per carenza di legittimazione attiva di Nuova Idea, si osserva,
comunque, che la stessa, quand'anche volta a far valere i vizi del terreno quale oggetto mediato della
cessione ( quindi nell'ottica della tutela dell'acquirente, ottica in cui si è difesa parte convenuta peraltro
con argomenti non condivisibili ) è del tutto infondata:
 secondo il costante orientamento della giurisprudenza anche di questo Tribunale in materia (cfr.
Trib. Milano, 17.10.2002, n.12326; Trib. Milano, 26.11.2001, in Soc., 2002, 568, sulla linea di
Cass., Sez.I, 21.6.1996 n.5773), il contratto di compravendita di azioni o quote di società di
capitali ha come oggetto immediato la partecipazione sociale -intesa come insieme di diritti,
poteri ed obblighi sia di natura patrimoniale sia di natura c.d. amministrativa in cui si
compendia lo status di socio- e soltanto quale oggetto mediato la quota parte del patrimonio
sociale che la partecipazione rappresenta.
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mantenuto il ruolo negoziale di obbligati in via di regresso a fronte dell'eventuale
inadempimento del debitore Nuova Idea.
6. va invece respinta la del tutto generica domanda di Smeralda - rimasta priva di specifica
allegazione e prova - volta alla condanna in solido degli attori e della banca al
"risarcimento del danno patito per il mancato guadagno della somma di Euro 420.000,00
e dall'impossibilità del successivo investimento di tale somma che ha comportato grave
disagio economico "
 il cessionario, quindi, ove le quote sociali cedute non abbiano le qualità promesse, per essere il
patrimonio sociale, o i singoli beni da cui è composto, risultato diverso da quello rappresentato
dal venditore al momento della stipulazione del contratto, non può far valere gli eventuali vizi o
la mancanza delle qualità promesse, salva l’ipotesi in cui le parti abbiano espressamente
previsto garanzie in ordine alla consistenza patrimoniale della società, ovvero si verta in materia
di dolo;
 alla luce di tale orientamento - che mostra come siano del tutto infondate le questioni di
decadenza e prescrizione dell'azione redibitoria invocate da parte convenuta - si osserva che
nella specie, poichè le parti venditrici non hanno offerto alcuna specifica garanzia sullo stato
dell’immobile, si tratta di verificare se si possa individuare nella condotta della parte venditrice
quella responsabilità precontrattuale, quale va ritenuta quella che parte attrice pone a base
della pretesa: nel chiedere il risarcimento del danno subito per aver dovuto provvedere alla
bonifica del terreno inquinato da idrocarburi pesanti, infatti, parte attrice fa valere, la
responsabilità precontrattuale dei venditori, che avrebbero dolosamente taciuto in sede di
trattative e in sede di acquisto lo stato di inquinamento del terreno, violando il precetto di buona
fede;
 in effetti sussiste, alla luce dell’art. 1337 c.c., un obbligo delle parti a tenere nel corso delle
trattative e nella formazione del contratto, un comportamento coerente con i principi di
solidarietà e salvaguardia dell’altrui interesse negoziale, che si oggettivano essenzialmente in
obblighi di informazione, lealtà e chiarezza; la preesistenza di questo obbligo e della sua
eventuale violazione, fa si che non sempre e necessariamente la stipulazione successiva del
contratto determini l’assorbimento di ogni lesione nella responsabilità “contrattuale” da
inadempimento, poiché detta stipulazione lascia ferma la responsabilità “precontrattuale”
relativamente a quella lesione dell’altrui interesse che non coincida con l’inadempimento o
l’inesatto adempimento;
 poichè la venditrice avrebbero taciuto il fatto che il terreno -su cui gli attori intendevano
costruire e che sapevano essere l’unica ragione per la quale si erano determinati all’acquisto
delle quote della Nuova Idea - non era conforme alla normativa speciale in tema di ambiente,
dovrebbe risarcire
il danno subito in termini di costi di bonifica, di ritardata
commercializzazione degli appartamenti, maggiori oneri finanziari, maggiore durata
dell’occupazione del suolo pubblico, penale pattuita con la società appaltatrice per il fermo
cantiere;
 l’assunto è infondato: infatti l'attrice (che invero neppure è legittimata) non ha provato che la
parte venditrice conoscesse lo stato del terreno, e dunque la male fede; anzi, come detto, il
fatto che quest'ultima abbia sostanzialmente accettato di ricevere in pagamento la consegna di
immobili da costruire su quel terreno, pare elemento assai eloquente del fatto che essa non
conoscesse lo stato di inquinamento che avrebbe ritardato ( contro il suo stesso interesse) le
autorizzazioni ad edificare.
Stante la reciproca soccombenza sussistono giustificati motivi per compensare le spese tra parte
attrice Irena Evtimova. Gabriel Ghenea, Nuova Idea s.a.s., e Smeralda Immobiliare S.r.l., nonchè
tra Irena Evtimova. Gabriel Ghenea, Nuova Idea s.a.s., e Credito Valtellinese;
mentre stante la soccombenza Credito Valtellinese va condannata a rifondere le spese di lite in
favore di Smeralda Immobiliare spese che si liquidano, in considerazione delle tariffe professionali
e dell’impegno in concreto profuso, in euro 12.000,00, per onorari, oltre CPA e IVA come per
legge.
P.Q.M.
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9 di 10
RG n. 16001844/2010
Il Tribunale di Milano, sez. VIII civile, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) accoglie la domanda degli attori di accertare e dichiarare che Smeralda Immobiliare s.r.l. non ha
diritto di pretendere dai signori Evtimova Irena e Gabriel Ghenea il pagamento di Euro 420.000,00
a titolo di saldo del prezzo delle quote di Nuova Idea;
2) respinge la domanda degli attori volta ad accertare e dichiarare che Smeralda Immobiliare s.r.l.
non ha diritto di escutere la garanzia rilasciata da Credito Valtellinese;
3) respinge la domanda degli attori di accertare e dichiarare che Credito Valtellinese ha il diritto e
dovere di opporre a Smeralda Immobiliare s.r.l. l'exceptio doli a fronte della escussione abusiva di
garanzia, e quindi di non pagare l'importo garantito;
4) accoglie la domanda della convenuta Smeralda Immobiliare s.r.l. e per l'effetto accerta e dichiara
il diritto della stessa al pagamento della somma di Euro 420.000,00 da parte di Credito Valtellinese,
oltre interessi di mora nella misura legale dalla data della domanda al saldo;
5) accoglie la domanda del Credito Valtellinese e per l'effetto condanna i sig.ri Evtimova e Ghenea a
manlevarla rispetto al pagamento della somma di cui al punto 4);
6) accoglie la domanda di Nuova Idea s.a.s di Evtimova Irena e per l'effetto accerta e dichiara che
Nuova Idea s.a.s di Evtimova Irena non è inadempiente al contratto preliminare di compravendita
stipulato in data 22 ottobre 2007 con Smeralda Immobiliare s.r.l.;
7) respinge la domanda di Smeralda Immobiliare s.r.l. volta alla dichiarazione di risoluzione del
contratto preliminare predetto per inadempimento di Nuova Idea s.a.s ;
8) respinge la domanda di Nuova Idea s.a.s di Evtimova Irena di condanna di Smeralda Immobiliare
s.r.l. al risarcimento dei danni subiti per l'attività di bonifica;
9) respinge la domanda di Smeralda Immobiliare s.r.l. volta alla condanna in solido degli attori e del
Credito Valtellinese al "risarcimento del danno patito per il mancato guadagno della somma di
Euro 420.000,00 e dall'impossibilità del successivo investimento di tale somma che ha comportato
grave disagio economico";
10) dichiara compensate le spese di lite tra Irena Evtimova. Gabriel Ghenea, Nuova Idea s.a.s., e
Smeralda Immobiliare S.r.l., nonchè tra Irena Evtimova. Gabriel Ghenea, Nuova Idea s.a.s., e
Credito Valtellinese;
11) condanna Credito Valtellinese a rifondere le spese di lite in favore di Smeralda Immobiliare s.r.l.
spese che si liquidano, in considerazione delle tariffe professionali e dell’impegno in concreto
profuso, in euro 12.000,00, per onorari, oltre CPA e IVA come per legge.
Milano, 2 aprile 2014
Il Giudice
dott.ssa Alessandra Dal Moro
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RG n. 16001844/2010

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