Il recesso del conduttore nel contratto di locazione commerciale Avv

Il recesso del conduttore nel contratto di locazione commerciale
Avv. G. Fino – Dott. P. Fino
La disciplina della locazione degli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo è
contenuta nella legge n. 392 del 1978, il cui art. 27 regola le modalità di recesso del conduttore.
Come noto, la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili adibiti ad uso industriale,
commerciale e artigianale, non può essere inferiore a sei anni. Tuttavia, è nella facoltà delle parti
consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal
contratto di locazione dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi
prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Ad ogni modo, indipendentemente dalle
previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi
momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Ma quali sono i “gravi motivi” richiamati dalla suddetta norma? Per rispondere a questa domanda è
necessario esaminare alcune massime della giurisprudenza di legittimità intervenute sul punto. Al
riguardo, con la sentenza n. 3651 del 24 febbraio 2004, la Cassazione ha stabilito che in tema di
locazione ad uso diverso dall'abitazione, ai fini della configurabilità dei giusti motivi oggettivi, in
presenza dei quali l'art. 27 L. 27 luglio 1978 n. 392 consente al conduttore di recedere
anticipatamente dal contratto, è necessario che, successivamente alla costituzione del rapporto ed
imprevedibilmente rispetto a tale momento, si verifichino fatti, indipendenti dalla volontà del
conduttore, che rendano gravosa, anche soltanto per ragioni di ordine economico, la
prosecuzione della locazione. Enunciando il principio di cui in massima, la S.C. ha confermato la
sentenza del giudice di merito, che aveva ravvisato la sussistenza dei giusti motivi in un caso nel
quale, successivamente alla stipula del contratto, l'atteso sviluppo commerciale della zona era
imprevedibilmente sfumato, non essendo stato realizzato il progettato centro commerciale,
all'interno del quale erano ubicati i locali oggetto della locazione, tanto che i pochi negozi aperti
erano stati tutti chiusi. È bene precisare che la gravosità della prosecuzione della locazione va
valutata in relazione alla situazione economica complessiva del conduttore e all'eventuale necessità
di quest'ultimo di modificare (proprio a causa di detta situazione) la propria struttura (e/o
organizzazione) aziendale e ridimensionare la propria attività. Naturalmente, il giudizio in merito a
detta gravosità non può essere rimesso ad una valutazione discrezionale del conduttore, ma deve
fondarsi su motivazioni concrete e obiettive. E, infatti, la Suprema Corte ha escluso la sussistenza
dei gravi motivi nel caso in cui il recesso anticipato dal contratto di locazione veniva giustificato
dall’ampliamento dell’attività commerciale del conduttore il quale aveva la necessità di munirsi di
un immobile più grande. Con la sentenza n. 10624 del 26 giugno 2012 la Cassazione, rigettando la
domanda attorea, ha affermato che […] nell'ipotesi di andamento della congiuntura economica
favorevole all'attività di impresa, che obblighi ad ampliare la struttura aziendale così da rendere
particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo, non è sufficiente l'unilaterale
valutazione del conduttore circa la propria convenienza a lasciare l'immobile, ma la gravosità
della persistenza del rapporto locativo deve essere valutata oggettivamente e in concreto”.
Pertanto, se da un lato è possibile affermare che l’elemento della gravosità economica del rapporto
contrattuale sia un fattore che legittima il recesso dal contratto di locazione ad uso commerciale,
dall’altro, è necessario che tale gravosità sia oggettiva, sopravvenuta, concreta e, infine, estranea a
ogni valutazione di mera convenienza del condutture.