Italy Retail MarketView

Italy Retail
MarketView
CBRE Global Research and Consulting
Q2 2013
PRIME YIELD CC
7%
Quick stats

Migliora la fiducia dei
consumatori a giugno e
rallenta il trend negativo
delle vendite

L’attività di sviluppo rimane
debole ed i progetti in corso
di costruzione procedono
più lentamente rispetto alle
aspettative iniziali

La diffusione del commercio
online sta crescendo:
sempre più retailers
investono nella strategia
multicanale

IT RETAIL COMPLETIONS
-
PRIME RENT CC
800 € sqm pa
I volumi di investimento
rimangono ancora
contenuti, ma i deals in
pipeline si confermano
elevati e già nel terzo
trimestre si attendono
chiusure importanti

IT RETAIL SALES
-2,9% y-o-y Aprile
Retailers ancora cauti in attesa di segnali concreti che tornino a
far crescere la domanda interna
La domanda da parte dei retailers anche nel secondo trimestre dell’anno ha confermato lo
stesso trend dei mesi precedenti: maggiore cautela nella scelta della location dove espandere
il network e attenzione agli sviluppi della politica interna che potrebbero influenzare le scelte
future dei consumatori. A giugno 2013 rimane ancora incerto il futuro della tassa sulla
proprietà degli immobili (IMU) che dovrebbe essere reso noto il 31 agosto mentre parrebbe
confermato l’aumento dell’Iva da ottobre. La domanda dei retailers per posizioni nelle vie
migliori delle città che beneficiano di un maggiore flusso turistico (Milano, Roma, Firenze,
Venezia) rimane sostenuta così come quella per unità in centri commerciali ben posizionati e
con fondamentali solidi. Si conferma invece debole la domanda nel resto delle città e dei
centri.

Migliora la fiducia delle famiglie
A giugno il clima di fiducia dei consumatori è migliorato significativamente, con l’indice
passato da 86,4 di maggio a 95,7 nel mese di giugno*. Rispetto ai mesi scorsi, è migliorata
in modo deciso la componente riferita al quadro economico e, in misura più contenuta,
quella relativa al clima personale. Il miglioramento è diffuso a livello territoriale.
Probabilmente l’insediamento di un nuovo Governo, pur con le sue contraddizioni, ha infuso
una maggiore fiducia e speranza nelle famiglie.
•
Rallenta il trend negativo delle vendite
Sia i dati ufficiali sia le stime di CBRE riflettono un miglioramento nel trend delle vendite in
Italia nel secondo trimestre dell’anno. Relativamente alla sola grande distribuzione, ad aprile
la contrazione delle vendite (Fonte Istat) si è attestata a -3.9% rispetto ad Aprile 2012. Le
stime di CBRE disponibili per i mesi di maggio e giugno, mettono in evidenza un progressivo
miglioramento anche in questi mesi. Ciò ha contribuito a ridurre la contrazione delle vendite
nei primi sei mesi dell’anno. In questo trimestre hanno agito positivamente sul trend delle
vendite un mix di fattori: il miglioramento delle condizioni climatiche, le promozioni diffuse
come anticipo dei saldi e un timido ritorno di fiducia delle famiglie.
Grafico 1: Indice di confidenza dei consumatori in Italia
*
A partire dal mese di giugno 2013 l’Istat ha introdotto
innovazioni riguardanti il campione e le tecniche di
rilevazione che potrebbero causare discontinuità nel
confronto con i risultati dell’indagine relativi ai mesi
precedenti
110
105
100
95
90
80
1
Jan 2010
Feb 2010
Mar 2010
Apr 2010
May 2010
June 2010
July 2010
Aug 2010
Sept 2010
Oct 2010
Nov 2010
Dec 2010
Jan 2011
Feb 2011
Mar 2011
Apr 2011
May 2011
June 2011
July 2011
Aug 2011
Sept 2011
Oct 2011
Nov 2011
Dec 2011
Jan 2012
Feb 2012
Mar 2012
Apr 2012
May 2012
June 2012
July 2012
Aug 2012
Sept 2012
Oct 2012
Nov 2012
Dec 2012
Jan 2013
Feb-13
Mar-13
Apr-13
May-13
Jun-13
85
Fonte: ISTAT
© 2013, CBRE Spa
Indicatori del consumo La pressione inflazionistica continua
e l’indice dei prezzi al consumo è diminuito, portandosi a
giugno sul livello dell’1,4%, al di sotto della media dell’area
Euro. L’inflazione acquisita per il 2013 risulta pari all’1,5%,
superiore alle stime dei mesi precedenti (la previsione
incorpora l’aumento dell’IVA previsto ad ottobre).
0
(2)
(4)
(6)
Q1 2013
Q3 2012
Q2 2012
Q1 2012
Q4 2011
Q3 2011
Q2 2011
Q1 2011
Q4 2010
Q3 2010
Q2 2010
Q1 2010
Q4 2009
Q3 2009
Q2 2009
Q1 2009
(8)
Q4 2012
Vendite nel Commercio Ad aprile l'indice delle vendite al
dettaglio è diminuito dello 0,1% rispetto al mese
precedente. Rispetto ad aprile 2012, l'indice registra una
calo del 2,9%, migliore rispetto al mese scorso, come
risultato di un calo delle vendite di prodotti non alimentari (4,5%), ed una contrazione (-1,9%) di beni alimentari. La
flessione ha interessato sia la piccola distribuzione che la
grande. Infatti, nel confronto con aprile 2012, la variazione
dell’indice è stata del -2,1% per le imprese operanti su
piccole superfici e del -3,9%, per le imprese della grande
distribuzione.
2
Feb
2013
Apr
2013
Grafico 3: Indice delle vendite al dettaglio
101
100
Indice delle vendite nel Commercio al dettaglio
PIL Nel primo trimestre 2013 l’attività economica ha
continuato a contrarsi, ma ad un ritmo inferiore rispetto ai
mesi precedenti, con il calo annuo che si attesta a -2,4%.
Rispetto al trimestre precedente la domanda interna ha
continuato a contrarsi, con i consumi delle famiglie calati
dello 0,5% anche nel primo trimestre dell’anno, rispetto al
quarto 2012. Deboli anche gli investimenti e le esportazioni
mentre la variazione delle scorte ha sostenuto la dinamica
del Pil. Per la fine dell’anno, il FMI ha rivisto le stime di
crescita per l’Italia al ribasso, -1,8% ma per il 2014 la
previsione è migliorata, portandosi su una crescita del
+0,7%.
4
Pil (Var %)
Italy Retail | MarketView
A giugno migliora la produzione industriale, ponendo fine al
periodo di contrazione che dura da 20 mesi. Infatti l’indice
PMI* sul manifatturiero in Italia è aumentato a giugno
portandosi sul valore più alto in 23 mesi, dal 47,3 di
maggio al 49,1. La soglia di 50 per l’indice indica se
l’industria di un Paese è in declino (valori inferiori) o in
espansione (valori superiori). La situazione generale
dell’industria italiana rimane quindi critica però il segnale di
giugno è positivo. Anche le stime della Banca d’Italia
confermano timidi segnali positivi. Infatti, il PIL sarebbe
diminuito nel secondo trimestre, meno intensamente che nel
primo e la produzione industriale avrebbe smesso di
diminuire negli ultimi mesi. Rimane ancora critica la
condizione del mercato del lavoro, con il tasso di
disoccupazione, che al netto dei fattori stagionali ha
superato il 12% a maggio 2013 e che potrebbe sfiorare il
13% nel corso dei prossimi mesi.
99
98
97
96
95
94
Feb
2011
Apr
2011
June
2011
Aug
2011
Oct
2011
Dec
2011
Feb
2012
Apr
2012
June
2012
Aug
2012
Oct
2012
Dec
2012
Grafico 4: Tasso di disoccupazione %
12.0
Tasso di disoccupazione %
Q2 2013
Grafico 2: Evoluzione trimestrale del Pil,
variazione annua
ECONOMIA
11.0
10.0
9.0
8.0
Apr 2013
May 2013
Feb 2013
Mar 2013
Jan 2013
Nov 2012
Dec 2012
Aug 2012
Sept 2012
Oct 2012
June 2012
July 2012
Apr 2012
May 2012
Mar 2012
Jan 2012
Feb 2012
*Il report Purchasing Managers' Index® (PMI®), Markit/ADACI sul settore
manifatturiero si basa su dati raccolti da questionari mensili inviati ai
responsabili acquisti di oltre 450 aziende manifatturiere. Il campione
d’indagine è raggruppato secondo il SIC (Standard Industrial Classification), e
si basa sul contributo del settore al PIL.
Nov 2011
Dec 2011
2
Sept 2011
Oct 2011
7.0
Fonte: ISTAT
© 2013, CBRE Spa
GLA
45
40
35
800
30
600
25
N°unità
GLA .000 mq
1,000
20
400
15
10
200
5
0
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013E 2014E 2015E
Tabella 1: Distribuzione dei FOCs in Europa, 2012
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Altri paesi
Portogallo
Olanda
Irlanda
Grecia
Belgio
Svizzera
Polonia
Germania
Francia
Spagna
Italia
3
Relativamente ai Retail Parks, a giugno 2013 lo stock
registrato comprende 62 centri per una GLA totale di circa
1,3 milioni di mq. Il 62% circa dello stock totale è
concentrato nelle regioni del nord Italia, prevalentemente in
Lombardia, Piemonte, Emilia Romagna, il 23% nelle regioni
meridionali. Le regioni centrali sono poco rappresentate con
il 7% dello stock totale. Il settore non è particolarmente
sviluppato in Italia e sono pochi i Parchi Commerciali
indipendenti dal Centro Commerciale. La densità media di
offerta per 1.000 abitanti si attesta sul livello di 23 mq.
Considerando i progetti attualmente in corso di costruzione,
la densità di offerta crescerà solo fino a 25 mq ogni 1.000
abitanti.
50
N°unità
UK
Pur confermandosi quella dei Centri Commerciali la
tipologia retail dominante, oggi si sta registrando un
rinnovato interesse nelle altre tipologie retail: i Factory Outlet
Centers (FOCs) ed i Parchi Commerciali. Il settore dei FOCs,
si conferma per l’Italia una nicchia importante del settore
retail. Infatti in Europa l’Italia, con 23 FOCs (> 10,000 mq
GLA) è il secondo paese dopo l’Inghilterra come presenza di
questo tipo di centro. Lo stock totale si attesta sul livello di
circa 607.000 mq, con un unico progetto in pipeline,
Occhiobello (circa 12.000 mq), ormai quasi completato e
fermo da oltre un anno per problemi autorizzativi. La
dimensione media dei centri in Italia, circa 25.500 mq, è
una delle maggiori in Europa. La distribuzione geografica
dello stock è bilanciata fra le aree territoriali: Nord-ovest
(28%), Nord-Est (17%), Centro (25%), Sud (20%) e Isole
(10%). Il mercato è maturo e alcuni centri in Italia hanno
performance in linea con la media dei migliori FOCs
Europei, in termini di densità media di vendita.
1,200
N° Unità
Italy Retail | MarketView
Rispetto al trimestre precedente, non sono emersi
cambiamenti significativi relativi all’offerta di grandi strutture
commerciali e anche nel secondo trimestre non sono state
registrate aperture rilevanti di nuovi centri in Italia. Il volume
dei progetti in costruzione (superficie maggiore di 10.000 mq
di GLA) è diminuito leggermente rispetto al trimestre scorso
come effetto congiunto di un mix di fattori: ritardo nei lavori
di costruzione, difficoltà dei developer a proseguire lo
sviluppo, problemi autorizzativi con le amministrazioni
pubbliche locali, sospensione dei lavori, revisione dei
progetti. Tutto ciò ha contribuito a portare il volume totale
dei progetti in costruzione (considerando solo centri e parchi
Commerciali e FOC ed escludendo i parchi tematici e/o
misti e/o polifunzionali) con GLA maggiore di 10.000 mq su
una GLA complessiva di circa 736,000 mq, con consegna
attesa nei prossimi tre anni. L’88% della superficie totale in
costruzione è rappresentata da centri commerciali, pari a
quasi 651,000 mq.
Grafico 5: Evoluzione e previsioni dei centri
commerciali realizzati, GLA > 10.000 mq, Italia
Grafico 6: Evoluzione e previsioni dei parchi
commerciali realizzati, GLA > 5.000 mq, Italia
350,000
300,000
GLA mq
Q2 2013
OFFERTA E PIPELINE
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0
© 2013, CBRE Spa
2015E
2014E
2013E
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
< 2002
E: Stime dei progetti che saranno completati, basate sui volumi
in costruzione a giugno 2013
DOMANDA
Q2 2013
Italy Retail | MarketView
4
Come previsto nel trimestre scorso, i dati definitivi relativi alle vendite nei centri commerciali (solo la galleria) nel primo
trimestre 2013, hanno mostrato una forte contrazione, pari al 6%, rispetto allo stesso periodo dello scorso anno (Fonte
CNCC). Pur non essendo ancora disponibili dati ufficiali, secondo alcune stime di CBRE le vendite dovrebbero essere
migliorate nel secondo trimestre dell’anno, e la contrazione rispetto al secondo trimestre 2012 dovrebbe attestarsi intorno
al -1%. Il dato semestrale invece, sempre dalle stime di CBRE, mostra una contrazione delle vendite inferiore al 3% rispetto
al primo semestre 2012. In particolare, il miglioramento nel trend osservato soprattutto nei mesi di maggio e giugno,
riflette una serie di fattori: le promozioni anticipate, il miglioramento delle condizioni climatiche e la ritrovata fiducia dei
consumatori. Certo, il rallentamento riflette anche un 2012 particolarmente negativo. Un ulteriore elemento positivo
rilevato negli ultimi mesi interessa l’andamento delle presenze: nonostante la contrazione dei consumi, l'affluenza registrata
nel corso del 2013 nelle gallerie si è mantenuta sostanzialmente stabile, confermando la capacità attrattiva delle gallerie
commerciali in Italia.
La domanda dei retailers per spazi sia nelle vie principali delle città sia nei centri commerciali si conferma in linea al
trimestre scorso, sostenuta quella per spazi prime e più debole quella per spazi secondari. Il settore HS conferma la
particolare vivacità soprattutto come effetto della scarsa offerta rispetto alla domanda che, pur se con un approccio più
improntato alla cautela rispetto al passato, rimane interessata al mercato italiano. In particolare, molti retailers continuano
a voler rafforzare la presenza e/o entrare per la prima volta nei mercati principali di Milano e Roma, dove l’offerta di spazi
nelle top streets è scarsa. A Milano, dopo mesi di rumors e trattative con il Comune, è confermata la locazione di uno
spazio di 720 mq nella galleria Vittorio Emanuele da parte di Prada, che così aumenta la sua presenza nella prestigiosa
location meneghina. Sempre a Milano, è stato inaugurato a luglio l’ Oriental Mall, nella Chinatown di via Paolo Sarpi,
negli spazi precedentemente occupati da Standa/OVS. Si tratta di un’iniziativa promossa da famiglie cinesi ed il format è a
metà tra un tradizionale supermercato ed una mall della moda. A Roma invece, il gruppo H&M ha acquistato da Benetton
un edificio in via del Corso dove realizzerà il primo flagship store nella Capitale. Sempre a Roma, il gruppo Fendi-Arnault
avrebbe firmato un contratto di locazione per occupare un trophy building nella zona EUR, il Palazzo della Civiltà Romana,
noto come Colosseo Quadrato dove probabilmente sarà realizzato uno spazio espositivo oltre all’HQ della società.
Nonostante il momento economico poco favorevole, l’interesse dei retailers nel mercato italiano si conferma quindi
sostenuto. Come emerge da un’indagine condotta da CBRE* su un campione di consumatori Europei, relativamente al solo
abbigliamento, gli italiani risultano i consumatori che spendono di più rispetto ai colleghi europei per capi di lusso e per
quelli definiti aspirational (ad esempio Hugo Boss, Tommy Hilfiger): rispettivamente il 7% ed il 15% della loro spesa
complessiva in abbigliamento contro una media Europea del 3% e 8%. Ciò conferma la particolare attenzione che gli
italiani dedicano alla moda e all’estetica rispetto agli altri consumatori Europei, driver che in parte giustifica il continuo
interesse dei retailers verso l’Italia.
Prosegue la crescita del canale online per il commercio. Secondo alcune stime (GfK & Kantar Worldpanel,2011) le
vendite online nel fashion in Italia rappresentano circa l’1,2% del totale (solo fashion), inferiore al 19,2% della Germania
ed il 12,9% del Regno Unito ma con un tasso di crescita annuale elevato. I retailers stanno adeguandosi al cambiamento
investendo soprattutto nelle strategie multi-canale, che si stanno diffondendo con successo anche in Italia. Infatti, secondo
alcune indagini condotte da CBRE su un panel di retailers attivi in Italia, quelli che stanno investendo nella piattaforma
online, non abbandonano i piani di espansione del loro network fisico. Sorprendentemente è emerso che alcuni retailers,
soprattutto nel settore dell’ abbigliamento, stanno ampliando la dimensione dei loro negozi anziché ridurla. Infatti il
negozio è ancora il luogo in cui vivere l’esperienza del prodotto (chiedere informazioni, toccare etc), dove il consumatore /
cliente che ha deciso di acquistare on-line può sentirsi rassicurato dal personale del negozio. In alcuni casi, lo stesso
canale di vendita on-line può diventare un generatore di cassa per il cliente che sceglie di ritirare il prodotto in negozio
(quando si acquista on-line con modalità di ritiro presso il punto vendita). Come effetto negativo però, il luogo fisico dello
shopping potrebbe nel lungo periodo diventare meno produttivo, riducendosi in parte a finestra / magazzino per le vendite
online. Il diffondersi del commercio on-line produrrà quindi, con molta probabilità, nel lungo periodo un cambiamento
anche sul tenant mix dei centri/negozi: più servizi alla persona e distribuzione alimentare, meno vendita. Nel futuro, ciò
potrebbe riflettersi sulle negoziazioni creando un maggiore stress sui canoni di locazione che però oggi non è ancora
visibile. Infatti, anche nel secondo trimestre dell’anno i canoni di locazione prime hanno proseguito nel trend di stabilità. La
continua polarizzazione della domanda degli utilizzatori, sempre più focalizzata verso gli spazi prime nei mercati primari e
consolidati, sia nel settore dei centri commerciali/retail park, sia nei negozi nelle strade principali delle città sta
continuando a sostenere questo trend. La situazione invece peggiora nelle location secondarie, dove il maggiore stress sui
canoni deriva prevalentemente dal deterioramento dei fondamentali del commercio come i consumi, i fatturati e la
localizzazione (il bacino d’utenza).
* L’indagine è stata condotta tra i mesi di marzo ed aprile 2013, su un campione di 10,000 consumatori in 10 paesi Europei. I primi risultati sono
contenuti nel report HOW WE SHOP – Inside the minds of Europe’s consumers. L’obiettivo principale dello studio è di capire dove e come i
consumatori fanno shopping con focus su alimentari e abbigliamento.
Nel ciclo attuale di mercato, come si evince dal grafico
accanto, il valore dei centri commerciali è caratterizzato
prevalentemente dalla de-compressione dei rendimenti
mentre nel ciclo passato la forte crescita nel valore è stata
favorita dall’effetto congiunto di un aumento dei canoni e
compressione dei rendimenti. Rispetto al passato, oggi il
mercato retail è caratterizzato da una minore attività di
sviluppo e da un contesto economico più debole. Ciò
probabilmente continuerà a favorire la stabilità dei canoni
prime nei prossimi mesi. I rendimenti invece potrebbero
continuare a crescere fino alla metà del 2014, pur se ad un
ritmo inferiore rispetto all’anno passato, o rimanere stabili.
Di conseguenza i valori potrebbero toccare un picco minimo
nel 2013 e tornare gradualmente a crescere dalla seconda
metà del 2014. In ogni caso, il valore con molta probabilità
non raggiungerà i livelli del ciclo passato.
Investimenti Retail, Italia
1,200
1,000
800
600
400
Q2 13
Q1 13
Q4 12
Q3 12
Q2 12
Q1 12
Q4 11
Q3 11
Q2 11
Q1 11
Q4 10
Q3 10
Q2 10
Q1 10
Q4 09
Q3 09
Q2 09
Q1 09
Q4 08
Q3 08
Q2 08
Q1 08
Q4 07
Q3 07
0
Q2 07
200
Tabella 2: Rendimenti lordi prime nel settore
retail in Italia, %
Q2 2013
Centri Commerciali
Prime
7.00
Centri Commerciali
Good Secondary
8.50
High Street Prime
5.75
High Street Secondary
7.75
Retail Park Prime
8.00
Retail Park Secondary
9.25
Grafico 8: Evoluzione del contributo alla creazione
del valore dei centri c. e numero indice del valore
0.25
160
0.20
140
0.15
120
0.10
100
0.05
80
0.00
60
-0.05
40
-0.10
Numero Indice del valore (base Q4 05=100)
Dall’analisi dell’attività in pipeline, emergono alcune
considerazioni. In particolare, rispetto all’inizio della crisi
iniziata nel 2009, il 2013 è caratterizzato da un rinnovato
interesse verso tipologie immobiliari di nicchia, come Parchi
Commerciali e FOCs. Per il primo tipo, oggi registriamo tre
operazioni sulle quali sono in corso trattative avanzate per
un valore di circa 260 mln di Euro. Si tratterebbe del
volume maggiore investito in Italia in questo settore dal
2005. I rendimenti per questa tipologia, rispetto al picco
minimo raggiunto nel 2007 (5,75% lordo) riflettono oggi
uno spread di 225 Bps. Per il settore dei FOCs invece, entro
l’anno dovrebbe concludersi l’acquisto di Franciacorta
outlet Village, provincia di Brescia, da parte di un primario
investitore internazionale, primo deal in questo settore dal
2009. Inoltre, è di giugno la notizia della creazione di una
JV tra Simon Property Group e McArthurGlen Group.
L’accordo prevede che SPG acquisirà l’interesse nella
proprietà di 6 centri e diventerà partner di McArthurGlen
nella gestione e sviluppo dei centri. Tra i centri oggetto
dell’accordo, anche alcuni centri Italiani. Ciò conferma
l’interesse degli stranieri nel settore retail e le potenzialità
che l’Italia può esprimere in un’ottica di lungo periodo.
Interesse non confermato dagli operatori domestici.
Grafico 7: Evoluzione degli investimenti retail
Q1 07
Italy Retail | MarketView
Nel secondo trimestre del 2013 il volume degli investimenti
retail in Italia è aumentato in modo significativo rispetto al
trimestre scorso come effetto prevalentemente dell’acquisto
da parte del gruppo H&M dell’immobile in via del Corso a
Roma dal gruppo Benetton per un valore di 180 milioni di
Euro. Il volume trimestrale registrato si è attestato sul valore
di 267 Mln di Euro, il 33% inferiore alla media trimestrale
degli ultimi quattro anni. Ciò ha portato il volume totale
semestrale investito nel retail sul livello di 360 Mln di Euro.
Rispetto ai mesi passati, si conferma elevato il volume di
investimenti retail stimato nella pipeline, pari a circa un
miliardo di Euro.
.000 €
Q2 2013
5
INVESTIMENTI
20
-0.15
0
-0.20
Q4 2005
Q4 2006
rendimenti
Q4 2007
Q4 2008
canoni
Q4 2009
Q4 2010
Q4 2011
Q4 2012
capital value (indice Q4 05 = 100)
© 2013, CBRE Spa
Q2 2013
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Italy Retail| MarketView
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Raffaella Pinto
Head of Research
Italy
CBRE
Via del Lauro 5/7
20121 Milano
t: +02 303 777 38
e: [email protected]
Italy Retail Capital Markets
Silvia Gandellini
Head of Retail Capital Market
Italy
CBRE
Via del Lauro 5/7
20121 Milano
t: +39 02 303 777 99
e: [email protected]
Italy Retail Leasing Agency
Anna Paltrinieri
Head of Retail Leasing Agency
Italy
CBRE
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41122 Modena
t: +39 059 2924 856
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This report was prepared by the CBRE Italy Research Team which forms part of CBRE Global Research and Consulting – a
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