L`IMU / TASI 2015 E GLI IMMOBILI CATEGORIA “D”

INFORMATIVA N. 158 – 28 MAGGIO 2015
TRIBUTI LOCALI
L’IMU / TASI 2015 E GLI
IMMOBILI CATEGORIA “D”
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Art. 5, comma 3, D.Lgs. n. 504/92
Art. 13, comma 3, DL n. 201/2011
Art. 1, commi da 639 a 703, Legge n. 147/2013
DM 25.3.2015
Come noto, l’IMU relativa ai fabbricati classificabili nella categoria
catastale D, non iscritti in Catasto, posseduti da imprese e
distintamente contabilizzati, va calcolata sul c.d. “valore
contabile” risultante dall’applicazione degli specifici coefficienti
fissati ogni anno dal MEF e di seguito riportati.
Tale modalità va utilizzata anche per determinare la base
imponibile TASI.
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IF 28.05.2015 n. 158 - pagina 2 di 5
Come disposto dall’art. 13, comma 3, DL n. 201/2011, per determinare la base imponibile IMU va
fatto riferimento all’art. 5, commi 1, 3, 5 e 6, D.Lgs. n. 504/92 e pertanto:
• per i fabbricati iscritti in Catasto, alla rendita catastale rivalutata va applicato lo specifico
moltiplicatore (“valore catastale”);
• per i fabbricati classificabili nella categoria catastale “D”, non iscritti in Catasto, posseduti da
imprese e distintamente contabilizzati, è necessario moltiplicare il valore di bilancio per gli
specifici coefficienti aggiornati annualmente da un apposito DM (“valore contabile”);
• per i fabbricati non iscritti in Catasto, diversi dai precedenti, assume rilevanza la c.d.
“rendita proposta”.
Tipologia fabbricato
Base imponibile IMU
Valore catastale
(rendita rivalutata x moltiplicatore)
Iscritto in catasto
Classificabile cat. “D”
− non iscritto in Catasto
− posseduto da un’impresa
− distintamente contabilizzato
Non iscritto in Catasto, diverso dai precedenti
Valore contabile
(costo di bilancio x coefficiente ministeriale)
Rendita “proposta”
Quanto sopra è applicabile anche ai fini TASI. Infatti, come previsto dall’art. 1, comma
675, Finanziaria 2014 “la base imponibile [TASI] è quella prevista per l'applicazione
dell'imposta municipale propria (IMU) di cui all'articolo 13 del decreto-legge 6 dicembre
2011, n. 201 …”.
FABBRICATO CAT. “D” ISCRITTO IN CATASTO
Per gli immobili in esame, di proprietà di un’impresa o di un privato, la base imponibile IMU 2015 è
determinata applicando alla rendita catastale, rivalutata del 5%, il moltiplicatore fissato dal
citato art. 13, comma 4, nelle seguenti misure:
• cat. D/5 (istituti di credito, cambio e assicurazione)
• “altri” immobili cat. D
80
65
Esempio 1 La Melta srl è proprietaria di un capannone (cat. D/1), con rendita catastale di € 5.500.
La base imponibile IMU è pari a € 375.375 (5.500 x 1,05 x 65).
FABBRICATO CAT. “D” NON ISCRITTO IN CATASTO DISTINTAMENTE CONTABILIZZATO
Con riguardo agli immobili di proprietà di un’impresa, la base imponibile IMU è così determinata:
Ammontare costi di riferimento
(al lordo quote ammortamento)
all’1.1. dell’anno di tassazione
X
Coefficiente
fissato annualmente
con apposito DM
=
Base imponibile IMU
COSTI DI RIFERIMENTO
Al costo di acquisto / costruzione vanno aggiunte le eventuali spese incrementative, al lordo
delle quote di ammortamento alla data dell’1.1 dell’anno di tassazione o, se successiva, alla data
di acquisizione. Il costo complessivo tiene pertanto conto dei seguenti elementi:
• costo di acquisto / costruzione (compreso il terreno);
• spese incrementative;
• oneri diretti (imposte, prestazioni, ecc.).
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IF 28.05.2015 n. 158 - pagina 3 di 5
Spese incrementative e momento di rilevanza
Per le spese incrementative va considerato lo sfasamento tra l’anno di sostenimento e quello dal
quale le stesse hanno rilevanza per la determinazione dell’IMU come di seguito evidenziato.
Spese sostenute nel
2014
assumono rilevanza per la determinazione dell’IMU relativa al
2015
Spese sostenute nel
2015
non influenzano la determinazione dell’IMU dovuta per il 2015
(avranno rilevanza per il calcolo dell’imposta dovuta per il 2016)
Fabbricati rivalutati
Per gli immobili oggetto di rivalutazione (ad esempio, ex Legge n. 413/91, n. 342/2000, n.
448/2001, n. 266/2006, DL n. 185/2008, Legge n. 147/2013) l’importo della rivalutazione
costituisce spesa incrementativa riferita all’anno di iscrizione in bilancio.
Relativamente alla rivalutazione ex Legge n. 147/2013 si ritiene che la stessa abbia effetto
“immediato” ai fini IMU, in quanto ai sensi del comma 3 del citato art. 5 la base imponibile per gli
immobili in esame è determinata “secondo i criteri stabiliti nel penultimo periodo del comma 3,
dell’art. 17 del decreto legge 11 luglio 1992, n. 333 ...”. La citata disposizione prevede che “per le
unità immobiliari classificate o classificabili nel gruppo D possedute nell’esercizio d’impresa il
valore è costituito dall’ammontare … che risulta dalle scritture contabili …”.
Il “differimento” al 2016 del maggior valore attribuito all’immobile è riconosciuto “ai fini delle
imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive” ex art. 1, comma 143, Legge n.
147/2013.
COEFFICIENTI MINISTERIALI
Per determinare l'IMU 2015 va fatto riferimento ai seguenti coefficienti fissati dal DM 25.3.2015.
Anno
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
Coefficiente
1,01
1,01
1,02
1,04
1,07
1,09
1,10
1,14
1,18
1,21
1,25
1,32
1,36
1,41
1,44
1,49
1,51
Anno
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
1983
1982 e prec.
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
Coefficiente
1,54
1,58
1,63
1,67
1,73
1,76
1,78
1,81
1,90
1,99
2,07
2,25
2,42
2,59
2,76
2,94
3,11
Esempio 2 La Beta srl è proprietaria di un immobile, cat. D/1, non iscritto in Catasto (si ipotizzi che
l’aliquota IMU 2014 sia pari a 8,00‰). Dalla contabilità sono desumibili i seguenti dati:
Costo di acquisto (2008)
€ 400.000
coefficiente 1,14
Spese incrementative (2010)
€ 30.000
coefficiente 1,09
Valore contabile
€ 430.000
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Base imponibile IMU
Acconto IMU 2015
Costo d'acquisto
€ 400.000 x 1,14 = € 456.000
Spese incrementative € 30.000 x 1,09 = € 32.700
€ 488.700
€ 488.700 x 8,00‰ x 50% = € 1.955 (cod. tributo “3925”)
La determinazione dell’IMU con la modalità in esame è applicabile anche ai fabbricati c.d. “beni
merce” per le imprese di costruzione, nonché a quelli di interesse storico – artistico ex art. 10,
D.Lgs. n. 42/2004 (per tali ultimi immobili la base imponibile va ridotta al 50%).
Fabbricati costruiti in economia o in appalto
Per i fabbricati costruiti in economia o in appalto nel corso di più anni va utilizzato il coefficiente
relativo all’anno in cui il fabbricato è divenuto idoneo all’uso o è stato utilizzato dal possessore.
ATTRIBUZIONE DELLA RENDITA CATASTALE IN CORSO D’ANNO
Dalla precisazione contenuta nella RM 9.4.98, n. 27/E, secondo la quale per i fabbricati cat. D
posseduti da imprese la base imponibile ICI (ora IMU) va determinata sulla base della rendita
catastale a partire dall’anno successivo a quello di attribuzione della stessa (o di
annotazione della rendita proposta nel Catasto) consegue che:
fino all’anno di attribuzione
della rendita
la base imponibile IMU è determinata con riferimento al
valore contabile, applicando gli appositi coefficienti ai
costi di acquisto e incrementativi contabilizzati (il fabbricato
è considerato infatti privo di rendita catastale)
dall'anno successivo a quello
di attribuzione della rendita o di
annotazione
della
rendita
"proposta" (DM n. 701/94)
la base imponibile IMU è determinata con riferimento al
valore catastale
Conseguentemente, con riferimento all’IMU 2015, se la rendita catastale:
• è stata attribuita nel 2014, la base imponibile IMU va determinata sulla base della rendita
catastale;
• è attribuita nel 2015, il valore di riferimento rimane quello contabile. Dal 2016 l’imposta sarà
dovuta sulla base della rendita catastale.
Si rammenta che in presenza di rendita catastale (anche se non aggiornata) la base imponibile
IMU non può comunque essere determinata utilizzando il valore contabile, così come precisato
dalla Corte di Cassazione nella sentenza 12.5.2010, n. 11435, in base alla quale inoltre:
• l’attribuzione ex novo della rendita ad un immobile che ne è privo ha valore costitutivo, ossia
non può avere effetto per la determinazione dell’imposta per i periodi precedenti;
• per un immobile già censito la variazione della relativa rendita “per effetto di modifiche
materiali debitamente denunciate,” ha valore ricognitivo – dichiarativo “e quindi va riferita
all’epoca della variazione materiale che l’ha determinata, dovendosi commisurare l’imposta alla
rendita catastale attribuita «tempo per tempo», sia pure ex post, dal competente ufficio erariale”.
Effetti dell’attribuzione della rendita catastale
Considerato che i chiarimenti forniti ai fini ICI sono applicabili anche ai fini IMU, come peraltro
precisato dal MEF nella Circolare 18.5.2013, n. 3/DF, in caso di passaggio dal valore contabile a
quello catastale è possibile tener conto di quanto precisato dalla Corte di Cassazione nella
sentenza 9.2.2011, n. 3160, secondo la quale la base imponibile dei fabbricati di categoria D va
calcolata utilizzando il metodo contabile solo fino a richiesta della rendita da parte del
contribuente.
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A seguito della richiesta lo stesso, anziché continuare ad applicare il metodo contabile, seppur in
via precaria, diventa titolare di una “situazione giuridica nuova”, che gli consente di richiedere il
rimborso di quanto pagato in eccesso (fermo restando l’eventuale obbligo di pagare una somma
maggiore in presenza di accertamento in tal senso).
IMMOBILI IN LEASING
Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in leasing, in base dall’art.
9, comma 1, D.Lgs. n. 23/2011, soggetto passivo IMU è il locatario a decorrere dalla data
della stipula e per tutta la durata del contratto. Per tali immobili ai sensi dell’art. 5, comma 3,
D.Lgs. n. 504/92:
• il locatore / locatario, tramite la procedura “DOCFA”, possono determinare il valore del
fabbricato sulla base della rendita proposta a decorrere dall’1.1 dell’anno successivo a quello
nel corso del quale tale rendita è stata annotata negli atti catastali;
• in mancanza della rendita proposta, il valore va determinato sulla base delle scritture
contabili del locatore che è tenuto a fornire al locatario i dati necessari per il calcolo dell’IMU
dovuta.
Immobili riscattati
Relativamente al leasing traslativo, secondo quanto affermato dalla Corte di Cassazione nella
sentenza 26.3.2010, n. 7332, va considerato il valore contrattuale dell’immobile all’atto del
riscatto determinato, oltre che dal prezzo di riscatto, da quanto versato a titolo di canone (quota
capitale) o maxicanone, in quanto rappresentativi di un anticipato pagamento in forma rateale.
Tale interpretazione trova giustificazione nel fatto che è possibile fare riferimento non solo al valore
desumibile dalla contabilità / libro beni ammortizzabili ma anche a quanto desumibile dal
contratto di leasing essendo lo stesso ricompreso tra “le scritture dell’imprenditore, elencate
dall’art. 2214 c.c. (e più specificamente, in materia tributaria, dall’art. 14 del D.P.R. 29 settembre
1973, n. 600)”.
BASE IMPONIBILE IMU
IMMOBILE RISCATTATO
=
PREZZO DI RISCATTO
(iscritto in bilancio)
+
QUOTA CAPITALE CANONI e
MAXICANONE INIZIALE,
DESUMIBILI DAL CONTRATTO
DICHIARAZIONE IMU 2015
Il comma 12-ter del citato art. 13 prevede che la dichiarazione IMU va presentata entro il 30.6
dell’anno successivo “a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono
intervenute variazioni rilevanti” ai fini IMU.
Relativamente agli immobili di categoria D in esame va tenuto presente quanto segue.
Nel corso del 2014 è stata attribuita la
rendita definitiva o iscritta la rendita proposta
oppure sono state contabilizzate spese
incrementative (effetto dal 2015)
Non va presentata la dichiarazione
IMU (la rendita catastale o i costi
incrementativi vanno considerati per
determinare l’imposta solo a decorrere
dal 2015)
La rendita definitiva o quella proposta è stata
attribuita o iscritta nel corso del 2013, oppure
durante tale anno sono state contabilizzate
spese incrementative (effetto dal 2014)
Deve
essere
presentata
dichiarazione IMU
la
L’aumento del valore contabile degli immobili categoria D posseduti da imprese per effetto
dell’applicazione dei coefficienti ministeriali non costituisce “causa di variazione”, per la
quale è richiesta la presentazione della dichiarazione.
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