Società ALFA s.r.l. partecipato con quello del lotto "A" "pro quota

Roma, 19 gennaio 2016
Spett.le
Società ALFA s.r.l.
Via *****, n. *****
00190 - ROMA
Parere
Qui di seguito Vi espongo il mio parere sulla questione che mi è stata
prospettata.
1. In data 28.09.2009 la società ALFA s.r.l. e la società BETA s.r.l., quali proprietarie
pro quota dei terreni, hanno stipulato con il Comune di GAMMA una convenzione
concernente un Piano Attuativo di iniziativa privata di un comparto situato in loc.
DELTA.
Con la convenzione i soggetti attuatori hanno assunto l'obbligo di realizzare tutte le
opere di urbanizzazione occorrenti e necessarie per l'edificabilità stimate in euro
1.318.489,76 secondo il computo metrico redatto dalla amministrazione comunale.
Il comparto era costituito da due lotti, rispettivamente lotto "A" di proprietà di ALFA e
lotto "B" di proprietà di BETA, lotti che si sono formati a seguito del contratto
preliminare stipulato il 05.07.2001 e dell'atto rogato dal notaio ****** il 07.07.2003,
con i quali BETA aveva trasferito ad ALFA una parte dei terreni di sua proprietà
inclusi nel P.A., riservando a sé le aree formanti il lotto "B".
In tali atti le parti avevano regolato la ripartizione degli oneri conseguenti agli
obblighi di urbanizzazione che avrebbero assunto con la convenzione da stipulare in
esecuzione delle delibere consiliari di approvazione del P.A. dell'intera area.
Il contratto preliminare del 2001 prevedeva che il proprietario del lotto "B" avrebbe
partecipato con quello del lotto "A" "pro quota millesimale desumibile dai volumi
realizzabili, a tutte le opere di urbanizzazione, opere pubbliche e oneri comunque
dovuti dai lottizzanti agli Enti e Amministrazioni preposte e/o comunque derivanti
dalla progettazione ed esecuzione delle stesse".
L'atto pubblico di vendita del 2003 confermava l'obbligo di realizzazione,
manutenzione e gestione delle opere di urbanizzazione, e che "gli oneri e spese
relativi saranno sostenuti e ripartiti in proporzione alle volumetrie urbanistiche
afferenti, secondo il Piano Attuativo, le proprietà di ciascuna delle parti contraenti".
Le opere di urbanizzazione venivano eseguite a seguito di aggiudicazione dei lavori
con procedura negoziata per un importo a base d'asta per lavori a misura di euro
2.385.429,20 oltre IVA, sulla base della progettazione eseguita.
L'aggiudicazione veniva disposta, a conclusione delle operazioni di gara svolte dalla
Commissione apposita della quale erano parte ALFA e BETA, in favore della RTI
OMEGA s.r.l. e SIGMA per l'importo di euro 1.513.043,15 risultante dal ribasso del
45,312% sul prezzo posto a base di gara.
All'esito della realizzazione di tutte le opere di appalto e ulteriori l'importo
effettivamente corrisposto da ALFA è risultato sensibilmente superiore a quello
oggetto di gara per incremento di costi dovuti a varianti rese necessarie in corso
d'opera, per opere non comprese nell'appalto ma afferenti comunque
all'urbanizzazione dell'area, e per direzione lavori e sicurezza.
2. Si chiede se, in base alle obbligazioni contrattualmente assunte tra i soggetti
attuatori per la ripartizione dei costi, BETA sia tenuta a corrispondere la quota
risultante dal criterio pattuito: a) sull'intero costo sostenuto da ALFA, b) ovvero
sull'importo dell'aggiudicazione, c) ovvero sull'importo previsto nella convenzione per
la esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria.
3. I due criteri generali di interpretazione del contratto stabiliti dalla legge (cod. civ.
1362, 1363) sono rappresentati dalla indagine sulla comune intenzione dei contraenti
e dalla interpretazione complessiva delle clausole del contratto.
Inoltre il principio che presiede la materia è che il contratto deve essere interpretato
secondo buona fede (cod. civ. 1366).
Applicando la disciplina normativa al caso in esame risulta evidente che l'obbligazione
assunta dai cd lottizzanti aveva ad oggetto qualsiasi costo necessario per la
realizzazione delle opere di uu.pp. al fine di consentirne il positivo collaudo previsto
dalla convenzione e inoltre qualsiasi costo ed onere ulteriori "comunque derivanti
dalla progettazione ed esecuzione delle stesse" (contratto 05.07.2001).
Le stesse somme rappresentano l'oggetto della ripartizione da compiere tra
lottizzanti.
E ciò non solo in base ad una interpretazione della convenzione anche correlata alla
disciplina legale degli obblighi assunti dai privati, ma per la esplicita conferma che
deriva dai due testi contrattuali tra questi ultimi stipulati.
In entrambi i contratti i costi da ripartire sono chiaramente e globalmente riferiti a
tutto quanto attiene alla esecuzione delle opere di uu.pp.
4. Si tratta quindi di stabilire concretamente quali siano oneri e spese che trovano la
loro causa nell'adempimento degli obblighi assunti con la convenzione per la
urbanizzazione dell'area.
Per le opere oggetto di appalto l'importo dei lavori definito con l'aggiudicazione in
euro 1.513.043,15 non sembra consentire alcun dubbio circa la riferibilità a tali
obblighi dal momento che la gara pubblica è stata indetta con tale specifico oggetto.
Si tratta di importo superiore a quello indicato nella convenzione in quanto
commisurato alla effettiva progettazione delle opere in essa indicate.
Peraltro la soc. BETA era presente insieme ad ALFA nella Commissione di gara che ha
formato la graduatoria e proposto l'aggiudicazione in base al maggior ribasso
sull'importo di euro 2.385.429,20 posto a base di gara e ridotto per ribasso a euro
1.513.043,15.
Entrambi i lottizzanti hanno pertanto assentito la riferibilità di tali importi alla
convenzione e alle reciproche obbligazioni.
Quanto ai maggiori costi indicati al punto 1, che hanno determinato la sensibile
lievitazione dei costi oltre l'importo di gara in quanto non compresi nell'appalto, si
tratta di stabilire con i criteri interpretativi indicati al punto 3 se costituiscano importi
afferenti agli obblighi assunti in convenzione da entrambi i lottizzanti.
La circostanza che ALFA, quale lottizzante che ha gestito la fase di esecuzione delle
opere di urbanizzazione e che ha direttamente curato l'assolvimento di costi e oneri
connessi, abbia provveduto a sostenerli e a valutarne la pertinenza agli obblighi di cui
sopra, non è di per sé rilevante.
Ciò che rileva, infatti, è stabilire se tali costi fossero afferenti all'obbligo
convenzionale verso il Comune, e se la misura di essi corrispondesse ai prezzi
correnti, in quanto in presenza di tali due elementi essi vanno ripartiti tra le parti.
In tal caso, infatti, non si può dubitare che dovessero in ogni caso essere sostenuti e,
in conseguenza, posti a carico dei lottizzanti secondo le quote contrattualmente
pattuite.
______________
In quanto precede è il parere che mi è stato richiesto.
Cordiali saluti.
(Avv. ********)