REAL ESTATE ITA

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La compravendita di beni immobili in Italia
Scheda A
Normativa di diritto civile
1. La vendita
2. La vendita immobiliare
3. La forma del contratto
4. La conclusione del contratto
5. Il preliminare di vendita (c.d. “compromesso”)
6. I requisiti
7. La trascrizione
8. Il Notaio
Scheda B
Normativa di diritto tributario
1. La tassazione del contratto di vendita immobiliare
(Imposta di registro – Imposta ipotecaria – Imposta catastale – IVA)
2. Le aliquote
3. Esempio di tassazione
4. Il c.d. “acquisto prima casa”
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Scheda A
Normativa di diritto civile
1. La vendita
La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una
cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo (articolo 1470 del
codice civile).
2. La vendita immobiliare
La vendita immobiliare, quindi, è il contratto attraverso il quale un soggetto
(venditore) trasferisce ad un altro (acquirente) la proprietà di un immobile verso il
pagamento del prezzo.
La sottoscrizione di un contratto di vendita di un immobile fa nascere, sia in capo al
venditore che in capo all’acquirente, diritti ed obblighi: tra gli altri, il primo ha il diritto di
ricevere dall’acquirente il prezzo pattuito e l’obbligo di consegnare allo stesso l’immobile
venduto nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone e cose; il secondo ha il diritto
di ricevere dal venditore la consegna dell’immobile, nello stato di fatto conosciuto, libero
da persone e da cose e l’obbligo di pagare al venditore il prezzo convenuto.
3. La forma del contratto
Come previsto dall’articolo 1350, n. 1, del codice civile, il contratto di vendita
immobiliare, ai fini della sua validità, necessita della forma scritta (documento scritto con
qualsiasi mezzo e sottoscritto dalle parti – scrittura privata).
4. La conclusione del contratto
Ai sensi dell’articolo 1326 del codice civile, il contratto (in generale e quindi anche la
vendita) è concluso, salvo il caso della contestuale sottoscrizione della scrittura privata di
vendita, nel momento in cui chi ha fatto la proposta (atto con cui un soggetto esterna la
propria volontà di concludere un contratto) ha conoscenza dell’accettazione (atto con il
quale il destinatario della proposta dichiara di voler concludere il contratto alle condizioni
determinate nella proposta) dell’altra parte.
Se l’accettazione non è conforme alla proposta, per modifiche apportate
dall’accettante, essa equivale a nuova proposta.
Tranne il caso in cui il proponente si sia obbligato a mantenere ferma la propria
proposta per un certo tempo (proposta irrevocabile), questa può essere revocata finché il
contratto di vendita non sia concluso; l’accettazione può essere revocata purché la revoca
giunga a conoscenza del proponente prima dell’accettazione stessa.
5. Il preliminare di vendita (c.d. “compromesso”)
Può capitare, inoltre, che le parti, pur avendo raggiunto tra loro un accordo di
massima, per svariati motivi (ad esempio: indisponibilità attuale del bene oggetto del
contratto, della somma di denaro pattuita come prezzo o di documentazione e/o dati da
allegare e/o indicare nel contratto), non stipulino immediatamente il contratto definitivo di
vendita, ma si limitino a sottoscrivere un contratto preliminare di vendita immobiliare (c.d.
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compromesso: contratto mediante il quale i contraenti si obbligano a concludere, entro un
tempo determinato, un ulteriore contratto – vendita definitiva - i cui elementi essenziali
sono già predeterminati nel contratto preliminare stesso).
6. I requisiti
Sia la proposta che il contratto preliminare devono contenere, tra gli altri, i seguenti
requisiti: descrizione del bene immobile; indicazione dei dati anagrafici del proprietario e
dell’acquirente; descrizione delle obbligazioni che gravano sulle parti; accordo sul prezzo
della vendita e modalità di pagamento; prestazione delle garanzie da parte del venditore
ed, in generale, termini e modalità della vendita.
7. La trascrizione
Il contratto vincola le parti ed ha effetto solo tra di esse; non ha effetto verso i terzi.
Affinché il contratto stesso e, da ultimo, anche il contratto preliminare, nei modi ed entro i
limiti stabiliti dall’articolo 2645 bis del codice civile, siano efficaci anche nei confronti di
detti terzi, essi devono essere resi pubblici col mezzo della trascrizione (strumento di
pubblicità che assicura la conoscibilità e l’opponibilità verso i terzi degli atti relativi al
trasferimento di beni immobili) nei Registri Immobiliari del luogo in cui è situato il bene
immobile venduto o promesso in vendita.
Le scritture private aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili, pur restando
valide ed efficaci tra i sottoscrittori, non possono essere trascritte nei Registri Immobiliari,
in quanto la legge richiede che gli atti di trasferimento di immobili per essere trascritti
devono essere redatti nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
L’atto pubblico è il documento redatto, con le richieste formalità, da un Notaio o da
altro Pubblico Ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l’atto è
formato; la scrittura privata autenticata è una scrittura privata le cui sottoscrizioni sono
autenticate da un Pubblico Ufficiale a ciò autorizzato. L’autenticazione consiste
nell’attestazione da parte del Pubblico Ufficiale che la sottoscrizione è stata apposta in sua
presenza, previo accertamento, ad opera dello stesso Pubblico Ufficiale, dell’identità della
persona che sottoscrive la scrittura privata.
8. Il Notaio
In Italia, nella quasi totalità dei trasferimenti di immobili, il Pubblico Ufficiale
autorizzato a redigere un atto pubblico o ad autenticare le sottoscrizioni apposte dalle parti
su una scrittura privata è il Notaio, che, quale Pubblico Ufficiale, controlla la legalità degli
atti da trascriversi e cioè la loro non contrarietà alla legge, all’ordine pubblico e al buon
costume, e quale Libero Professionista, consiglia le parti sulla scelta degli istituti giuridici,
più idonei e meno onerosi, da porre in essere per il raggiungimento dei loro obiettivi.
Il Notaio, per la complessità ed esclusività delle funzioni a lui riservate, per la sua
duplice natura di Pubblico Ufficiale e Libero professionista, per la sua imparzialità richiesta
dalla legge, per la selezione durissima alla quale è sottoposto per essere nominato, per il
continuo controllo che lo Stato esercita sulla sua attività, è un professionista tipico ed
esclusivo della circolazione degli immobili nei Paesi di Civil Law. Per tale sua competenza
è consigliabile, prima di contrarre qualsiasi obbligazione, consultare un Notaio per essere
preventivamente informati sulla titolarità, disponibilità e libertà dell’immobile oggetto della
vendita (es.: chi è il reale ed unico proprietario dell’immobile? può il proprietario
liberamente vendere l’immobile? è libero l’immobile da ipoteche o altri gravami che
possono condizionarne la libertà o il valore?); sull’importo complessivo dell’operazione
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(es.: tasse, imposte, onorari, eventuali agevolazioni fiscali); sulla necessità di consultare
altre figure professionali per la natura o particolarità del bene oggetto della vendita (es.:
avvocati, dottori commercialisti, geometri, ecc.).
In generale, la scelta del Notaio è riservata all’acquirente in quanto è la parte più
interessata ad un valido ed efficace contratto di trasferimento e, salvo diverso accordo tra
la parti, è lo stesso acquirente che paga gli onorari del Notaio.
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Scheda B
Normativa di diritto tributario
1. La tassazione del contratto di vendita immobiliare
(Imposta di registro – Imposta ipotecaria – Imposta catastale – IVA)
La conclusione di un contratto di vendita di un bene immobile comporta l’obbligo del
pagamento allo Stato di determinate imposte e tasse che, salvo diverso accordo delle
parti, gravano sull’acquirente.
Le imposte dovute sono: l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria, l’imposta
catastale o, in alternativa a queste, l’imposta sul valore aggiunto (IVA).
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono imposte proporzionali al valore
del bene ceduto, che colpiscono indirettamente i trasferimenti di ricchezza e che vanno
versate allo Stato entro un certo termine dall’atto di vendita, aventi le seguenti funzioni:
- l’imposta di registro, quella di dare la certezza della data dell’atto;
- l’imposta ipotecaria, quella di consentire la trascrizione dell’atto di vendita nei
Registri Immobiliari e rendere, pertanto, l’atto efficace erga omnes;
- l’imposta catastale, quella di consentire l’intestazione dell’immobile in capo al
nuovo proprietario (voltura catastale) presso gli Uffici del Catasto.
L’imposta sul valore aggiunto (IVA) è anch’essa un’imposta proporzionale al valore
del bene ceduto, che colpisce indirettamente i trasferimenti di ricchezza, ma è alternativa
alle suddette imposte in quanto si applica allorquando il venditore sia un soggetto
sottoposto al regime dell’imposta sul valore aggiunto (es.: società, imprese, ecc.).
Nel caso in cui la vendita sia, per legge, sottoposta al pagamento dell’imposta su
valore aggiunto, le tre imposte di cui sopra vengono assolte con il pagamento dell’aliquota
in misura fissa (euro 168).
Il regime fiscale (“IVA” o “Registro”) di un contratto di compravendita immobiliare,
pertanto, è determinato dalla qualifica soggettiva della parte venditrice.
Nell’ambito dei due diversi regimi fiscali alternativi (“IVA” o “Registro”) si prevedono
diverse aliquote applicabili, che variano a seconda del bene oggetto del contratto e delle
condizioni soggettive sia della parte venditrice sia della parte acquirente ed a seconda
delle eventuali agevolazioni fiscali che le stesse parti possono richiedere.
2. Le aliquote
Per quanto sopra detto, le aliquote applicabili in relazione alle diverse imposte
possono essere: per l’IVA, 4%, 10% e 20%; per l’imposta di registro, 0,50%, 1%, 3%, 4%,
7%, 8% e 15%; per l’imposta ipotecaria 2%; infine, per l’imposta catastale, 1%.
3. Esempio di tassazione
Esempio di tassazione di una compravendita di una casa di abitazione del valore di
euro 300.000 con acquirente un soggetto privato
a) da un venditore soggetto privato =
- imposta di registro: aliquota 7%: euro 21.000
- imposta ipotecaria: aliquota 2%: euro 6.000
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- imposta catastale: aliquota 1%: euro 3.000
Se la casa di abitazione è di interesse artistico, storico, ecc., l’aliquota dell’imposta di
registro è agevolata al 3%, mentre restano immutate le altre due imposte.
b) da un venditore impresa costruttrice =
- imposta sul valore aggiunto (IVA): aliquota 10%: euro 30.000
- imposta di registro: aliquota fissa: euro 168
- imposta ipotecaria: aliquota fissa: euro 168
- imposta catastale: aliquota fissa: euro 168
c) da un venditore impresa non costruttrice =
- stesse imposte ed aliquote previste alla lettera a)
4. Il c.d. “acquisto prima casa”
Un caso particolare di acquisto fiscalmente agevolato si ha con il c.d. “acquisto
della prima casa”: tale agevolazione consiste nella applicazione alternativa o dell’aliquota
IVA al 4%, o dell’imposta di registro al 3%, in aggiunta al pagamento delle imposte
ipotecaria e catastale in misura fissa.
Per usufruire di tale agevolazione, la casa oggetto della vendita deve essere una
abitazione non di lusso; l’acquirente deve risiedere nel Comune nel quale si trova
l’immobile acquistato o deve impegnarsi a prendere in detto Comune la residenza entro 18
mesi dalla data della vendita oppure svolgere, sempre nel Comune come sopra, la propria
attività. L’acquirente, inoltre, non deve essere proprietario esclusivo, anche in comunione
con il proprio coniuge, di altra casa di abitazione nello stesso Comune in cui si trova
l’immobile acquistato e, inoltre, non deve essere proprietario, neppure per quote, anche in
comunione con il proprio coniuge, di altra casa di abitazione acquistata avendo già
usufruito delle agevolazioni “prima casa”. Acquistata però la casa usufruendo delle
agevolazioni di cui sopra, non è possibile rivenderla entro 5 anni dalla data dell’atto: se ciò
dovesse comunque avvenire, il soggetto che ha usufruito del regime agevolato sarà tenuto
al pagamento di una somma di integrazione pari alla differenza tra l’imposta “agevolata”
pagata e l’imposta che si sarebbe dovuta versare in mancanza di agevolazioni. A tale
ammontare, a titolo di sanzione, è aggiunta una maggiorazione pari al 30%, oltre gli
interessi maturati. Tuttavia, è possibile rivendere la casa acquistata con le agevolazioni,
senza incorrere nella sanzione prima esposta, se entro un anno dalla data della vendita
della casa il soggetto ne acquisti un’altra da adibire a propria abitazione. In tal caso,
dall’imposta dovuta per il secondo acquisto è possibile detrarre l’ammontare dell’imposta
dovuta per il secondo acquisto.
Le altre aliquote sopra indicate si applicano o a particolari trasferimenti di immobili
tra società immobiliari o ad acquisti aventi ad oggetto immobili diversi dalla casa di
abitazione (es.: terreni agricoli, terreni edificabili, negozi).
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Le informazioni contenute in questa guida introduttiva sono ritenute corrette alla data sotto
indicata. In ogni caso, siccome la guida contiene semplici riferimenti sintetici ad alcune
generali e determinate leggi italiane, gli AUTORI non assumeranno alcuna responsabilità
od obbligo per errori, omissioni od obblighi derivanti a seguito dell’uso o dell’affidamento
sulle informazioni contenute in questa guida.
Aggiornato Aprile 2005
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