Ottimizzare l`investimento immobiliare degli enti previdenziali

SPECIALE RE
Assoimmobiliare
C A S E S T U D I E S
ZOOM SU UN PROGETTO
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Roma Tor Vergata
Istituto EU Oncologia
Ottimizzare l’investimento
immobiliare degli enti
previdenziali pubblici:
Fondo Aristotele, esperimento
pilota di INPDAP
a cura di FABRICA IMMOBILIARE SGR
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Dato il crescente interesse degli operatori pubblici per i vantaggi dell’investimento immobiliare indiretto, il fondo immobiliare sta vivendo una fase di rapida ascesa tra gli strumenti
cui gli enti pubblici attingono per procedere
alla razionalizzazione dei propri patrimoni:
un’incidenza che sembra destinata ad aumentare, anche in relazione agli sviluppi attesi dei
temi caldi dell’agenda politica, in particolare
federalismo demaniale e social housing.
A fronte di un quadro normativo ancora in
definizione e, di conseguenza, di una serie
di annunci non ancora tradotti in fatti, già
dal 2005 INPDAP e Fabrica Immobiliare
SGR hanno dato vita ad Aristotele, un fondo
immobiliare con caratteristiche a tutt’oggi uniche nel panorama nazionale: il Fondo è infatti
il primo strumento in Italia promosso da
un ente previdenziale pubblico per realizzare
investimenti in ambiti socialmente rilevanti e con un rendimento non speculativo.
Aristotele è nato su iniziativa dell’INPDAP,
in attuazione della normativa di indirizzo per
gli investimenti immobiliari degli enti previdenziali pubblici (INPS, INAIL ed INPDAP):
Fabrica Immobiliare, in partnership con Banca
Montepaschi, è risultata aggiudicataria della
procedura competitiva promossa dall’Ente ed
ha avviato l’operatività del Fondo Aristotele
con una dotazione di liquidità per 630 milioni
di euro. A tutt’oggi, INPDAP è di fatto l’unico
Ente che si è fatto promotore di un’iniziativa di
tale portata, che recepisce un indirizzo di politica economica previsto a livello nazionale1.
UN PIANO DI INVESTIMENTI DI
PORTATA NAZIONALE
Il Fondo ha finora impegnato oltre l’85% dei
capitali raccolti, strutturando in tutta Italia
operazioni di investimento nei settori dell’università e della ricerca scientifica (coerentemente
con gli indirizzi di investimento immobiliare
propri dell’INPDAP) e contribuendo in tal
modo a:
• arginare la carenza di posti letto per studenti
universitari, mediante la costruzione di nuove
residenze: su Roma, il Fondo sta realizzando
un campus da 1.500 posti letto per l’Università
di Tor Vergata (che sarà inaugurato entro il
1 Legge 498/92 art. 3, contenente la previsione di destinare
“un’ulteriore quota non inferiore al 25% dei fondi annualmente disponibili in via prioritaria alla realizzazione o all’acquisto
di immobili destinati alle esigenze di edilizia universitaria,
anche per uso residenziale, e degli istituti pubblici di ricerca,
da concedere in uso anche mediante locazione finanziaria agli
enti interessati” e D.Lgs. 104/96, art. 11: “gli investimenti nel
settore immobiliare, fatti salvi i piani di investimento in atto
e gli acquisti di immobili adibiti a uso strumentale, vengono
realizzati dagli enti […] esclusivamente in via indiretta, in particolare tramite la sottoscrizione di quote di fondi immobiliari e
partecipazioni minoritarie in società immobiliari”.
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Gli investimenti avviati dal Fondo interessano
tutte le macroaree geografiche della Penisola.
2010) ed una cittadella da 600 posti letto presso il Polo Tecnologico
Tiburtino, mentre a Bari i nuovi posti letto per gli studenti del
Politecnico saranno 600. Il Fondo, inoltre, ha recentemente acquistato
un complesso di nuova costruzione da 200 posti letto a Milano ad
uso dell’università Bicocca e sta valutando ulteriori investimenti nel
capoluogo lombardo;
• ampliare gli spazi dedicati alla ricerca scientifica, attraverso la realizzazione di nuovi laboratori e nuove strutture mediche specialistiche: Aristotele ha realizzato una duplice operazione di investimento
in favore dell’Istituto Europeo di Oncologia di Milano, fondato dal
Professor Umberto Veronesi, acquistando la sede dei laboratori di
ricerca e realizzando lo “IEO Day Center”, una struttura ambulatoriale
con attrezzature di day surgery e day hospital d’avanguardia. Aristotele
sta inoltre investendo in un progetto di riqualificazione ed ampliamento dell’istituto scientifico della Fondazione Maugeri a Cassano
delle Murge (Bari) e detiene una partecipazione azionaria nel capitale
dell’Università Campus Biomedico di Roma;
• supportare i piani di sviluppo immobiliare dei principali atenei italiani mediante la realizzazione di nuove sedi oppure operazioni di
sale and lease back: il Fondo è impegnato nella costruzione di nuove
strutture da destinare alla didattica per l’Università di Modena e Reggio
Emilia e per la Federico II di Napoli e, nel 2009, ha acquistato la sede
delle Facoltà di Ingegneria dell’Università di Siena contribuendo a dare
slancio al piano di Risanamento dei bilanci varato dall’Ateneo;
• investire in strutture e servizi per la terza età, in particolare residenze
sanitarie assistenziali (RSA): a tale proposito, il Fondo ha in portafoglio quattro strutture, gestite dai due principali operatori nazionali del
settore, per un totale di circa 700 posti letto.
sottoposta al controllo di Banca d’Italia e Consob tramite l’obbligo
di rendicontazione semestrale, costituisce un’ulteriore garanzia della
trasparenza del processo di investimento dei capitali pubblici.
Ad oggi INPDAP è l’unico quotista di Aristotele: in linea con la valenza sociale degli investimenti target, il rendimento obiettivo del Fondo è
stato fissato ad un livello non speculativo (4% annuo) che rappresenta
un punto di equilibrio tra le esigenze di ritorno dell’INPDAP e quelle
dei partner delle singole iniziative (università ed istituti di ricerca).
“Aristotele è un’esperienza importante, assolutamente originale e che
sta dando ottimi risultati” commenta l’avvocato Daniela Becchini,
vicedirettore generale dell’INPDAP “Ne è prova anche la recente
vittoria del 1° Premio Best Practice Patrimoni Pubblici 2010,
attribuito al Fondo nell’ambito del Forum PA 2010 per la portata
nazionale del progetto e per le significative ricadute sociali degli interventi già avviati.
I risultati già raggiunti candidano il Fondo ad uno sviluppo di più
ampio respiro anche con il coinvolgimento di altri investitori istituzionali, di natura pubblica e privata, interessati a contribuire alla realizzazione di investimenti strategici per lo sviluppo del Paese.”
Le ricadute sociali del progetto:
• 3.000 nuovi posti letto per studenti universitari
• 70.000 mq di nuova edilizia universitaria
• 130.000 mq per ricerca scientifica e cliniche di alta specializzazione
• 700 posti letto in strutture sanitarie e assistenziali per la terza età
UN PROCESSO DI INVESTIMENTO EFFICIENTE E
TRASPARENTE
IL GESTORE: FABRICA IMMOBILIARE SGR
Il vantaggio principale riscontrato dall’INPDAP è che il Fondo opera
nell’interesse pubblico con l’efficienza di uno strumento privato,
consentendo all’Istituto un notevole risparmio di tempi e costi rispetto
alla gestione diretta degli interventi: avvalendosi di un team di professionisti, Fabrica gestisce l’intero ciclo di investimento ed i rapporti con
gli interlocutori esterni ed è in grado di far fronte a situazioni di emergenza. Da contro, INPDAP mantiene il monitoraggio della gestione
tramite il Comitato Consultivo, organo di governance che esprime
pareri sulla coerenza del piano di investimenti rispetto agli obiettivi.
Fabrica Immobiliare, la società di gestione del risparmio cui INPDAP
ha delegato la responsabilità di gestire il patrimonio del Fondo, è una
delle principali SGR immobiliari italiane.
Forte di un solido azionariato, composto dal Gruppo Caltagirone
e dal Gruppo Montepaschi e di una struttura interna di qualificati
professionisti, la Società attualmente gestisce 7 fondi immobiliari per
un totale di circa 2,1 miliardi di euro di asset under management e
sta per avviare, ad esito dell’aggiudicazione della gara pubblica indetta
da Inarcassa, un fondo con un obiettivo massimo di raccolta di 600
milioni di euro.
La natura stessa della SGR e del fondo immobiliare, la cui attività è
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