tribunale di latina - Vendite Immobiliari

TR IB U N A L E DI L A TIN A
SEZIONE EE.II.
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. De Marchi Paolo, nell'Esecuzione Immobiliare 37/2014 del
R.G.E.
promossa da
**** Omissis ****
contro
**** Omissis ****
Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
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INCARICO
Con udienza del 08/05/2015, il sottoscritto Arch. De Marchi Paolo, con studio in Viale XXI Aprile, 53 04100 - Latina (LT), email [email protected], PEC [email protected], Tel. 077 661
501, Fax 077 661 501, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 10/06/2015 accettava
l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Cina Francesco presso il Tribunale di Latina.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

Bene N° 1 - Fabbricato Civile ubicato a Latina (LT) - traversa di via Valmontorio - strada
Molara
DESCRIZIONE
Immobile residenziale costituito da un fabbricato unifamiliare, realizzato abusivamente e non
sanabile, con relativa area cortilizia di pertinenza esclusiva, sito in località Valmontorio nel
comprensorio costiero della Marina di Latina.
LOTTO UNICO
Il lotto è formato dai seguenti beni:

Bene N° 1 - Fabbricato Civile ubicato a Latina (LT) - traversa di via Valmontorio - strada
Molara
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567
Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa.
TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

**** Omissis **** (Proprietà 1/1)
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

**** Omissis **** (Proprietà 1/1)
Regime patrimoniale di comunione legale dei beni
Il bene in oggetto appartiene al debitore **** Omissis **** in comproprietà con **** Omissis ****
CONFINI
canale Colmata, mappale 522, strada privata.
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CONSISTENZA
Destinazione
Superficie
Netta
Abitazione
Superficie
Lorda
Coefficiente
Superficie
Convenzionale
Altezza
Piano
46,70 mq
57,00 mq
1,00
57,00 mq
2,65 m
T
Box
3,60 mq
4,00 mq
0,50
2,00 mq
2,50 m
T
Giardino
0,00 mq
855,00 mq
0,05
42,75 mq
0,00 m
Veranda
54,60 mq
54,60 mq
0,30
16,38 mq
2,50 m
Totale superficie convenzionale:
118,13 mq
Incidenza condominiale:
0,00
Superficie convenzionale complessiva:
118,13 mq
T
%
I beni non sono comodamente divisibili in natura.
CRONISTORIA DATI CATASTALI
Periodo
Proprietà
Dati catastali
Dal 20/06/1996 al 13/12/2001
**** Omissis ****
Catasto Fabbricati
Fg. 245, Part. 1058, Sub. 1 - 3
Categoria A2
Cl.3, Cons. 4,5 vani
Piano T
Dal 13/12/2001 al 28/09/2015
**** Omissis ****
Catasto Fabbricati
Fg. 245, Part. 1058, Sub. 1 - 3
Categoria A2
Cl.3, Cons. 4,5 vani
Rendita € 360,23
Piano T
I titolari catastali corrispondono a quelli reali.
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi
Sezione
Dati di classamento
Foglio
Part.
Sub.
245
1058
1-3
Zona
Cens.
Categoria
Classe
Consistenza
A2
3
4,5 vani
Superficie
catastale
Rendita
Piano
360,23
T
Graffato
Corrispondenza catastale
Lo stato dei luoghi costituito dagli ambienti interni, corrisponde a quanto riportato nella planimetria
catastale. Esistono alcune difformità rappresentate da una maggiore consistenza della tettoia rispetto
al portico tratteggiato nella planimetria catastale e l'esistenza di un piccolo manufatto adiacente al
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fabbricato, adibito a wc, non riportato nella planimetria stessa. Il sottoscritto non ha ritenuto
opportuno provvedere all'aggiornamento catastale di queste difformità, peraltro non rilevanti ai fini
dell'incremento della rendita, in quanto l'immobile pignorato risulta abusivo e non sanabile.
L'area adibita a strada prospiciente l'ingresso alla corte dell'immobile pignorato, è distinta con il sub 5
(bene non censibile (strada)comune ai sub 1 e 3, come riportato graficamente nella planimetria
catastale allegata.
PARTI COMUNI
l'immobile è inserito in un contesto urbanistico formato da lotti di terreno frazionati, costituenti una
lottizzazione di villette unifamiliari, i cui ingressi si trovano in corrispondenza di una strada privata,
traversa di via Valmontorio.
SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI
l'immobile è stato realizzato all'interno di una lottizzazione abusiva ed è accessibile da una strada
privata costituita dalle aree fronte strada delle singole proprietà. Nel caso dell'immobile pignorato,
l'area prospiciente l'ingresso, destinata a strada ha una superficie di circa mq.27 e risulta distinta con
il sub 5.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
Il bene è costituito da un fabbricato unifamiliare per civile abitazione realizzato su un piano fuori terra
con struttura portante in muratura. La copertura è a tetto rifinito con manto di tegole. Il fabbricato ha
pareti interne ed esterne intonacate, pavimenti interni realizzati con piastrelle in ceramica
monocottura, infissi in alluminio con oscuranti ad ante persiane e porte interne in legno tamburato. E'
provvisto di impianto elettrico ed idrico-sanitario, è sprovvisto di impianto termico; la cucina è
alimentata da bombola di gas. Sul prospetto principale dove si trova l'ingresso, si estende un'ampia
area porticata pavimentata con lati di ml.8,55 x 4,00, realizzata con struttura lignea; tale copertura si
estende per una larghezza di circa ml.1,35, anche in adiacenza alle pareti laterali rivolte a N-O e N-E. In
corrispondenza della parete posteriore rispetto all'ingresso, si trova un piccolo manufatto in muratura
di circa mq.4, adibito a servizio igienico. L'abitazione è stata costruita all'interno di un'area recintata
con paletti e rete metallica e con fronte strada delimitato da recinzione in muratura e cancello in ferro
carrabile. L'area cortilizia di pertinenza esclusiva è pianeggiante, risulta suddivisa in area verde
utilizzata come giardino e area pavimentata.
STATO DI OCCUPAZIONE
Non risulta agli atti lo stato di occupazione dell'immobile.
L'immobile è utilizzato dal debitore. Date le caratteristiche dell'abitazione si suppone che sia usufruita
in modo saltuario come seconda casa sopratutto nel periodo estivo.
PROVENIENZE VENTENNALI
Periodo
Proprietà
Atti
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Dal 07/12/1991 al
13/12/2001
**** Omissis ****
Atto di compravendita
Rogante
Notaio Pio Seraschi
Data
Repertorio N°
07/12/1991
Raccolta N°
9152
Trascrizione
Presso
Conservatoria RR.II:
Data
Reg. gen.
18/12/1991
Reg. part.
17588
Registrazione
Presso
Dal 13/12/2001 al
28/09/2015
**** Omissis ****
Data
Reg. N°
Vol. N°
Repertorio N°
Raccolta N°
atto di divisione
Rogante
Data
Notaio Antonio
Fucillo
13/12/2001
5598
Trascrizione
Presso
Conservatoria RR.II.
Data
Reg. gen.
21/12/2001
Reg. part.
18277
Registrazione
Presso
Data
Reg. N°
Vol. N°
Successivamente al pignoramento risulta una iscrizione di ipoteca giudiziale derivante da Decreto
ingiuntivo, iscritta alla Conservatoria RR.II di Latina in data 30/07/2015 al R.P. n.2316, R.G. n.15671, a
favore di Banca Monte dei Paschi di Siena e contro **** Omissis **** per il diritto di proprietà di 1/2
sul bene in oggetto, censito in Catasto al Foglio 245 part.1058 sub 1 e sub 3.
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Latina aggiornate al 17/09/2 015,
sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:
Iscrizioni

ipoteca volontaria derivante da concessione mutuo fondiario
Iscritto a Latina il 11/10/2003
Reg. gen. 27772 - Reg. part. 5603
Quota: 1/1
Importo: € 160.000,00
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****
Capitale: € 80.000,00
Rogante: notaio Giannotti di Roma
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
Data: 07/10/2003
N° repertorio: 13937
ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo
Iscritto a Latina il 30/07/2015
Reg. gen. 15671 - Reg. part. 2316
Quota: 1/2
Importo: € 200.000,00
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Capitale: € 181.104,98
Trascrizioni

Pignoramento
Trascritto a Latina il 19/03/2014
Reg. gen. 7083 - Reg. part. 5586
Quota: 1/1
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
NORMATIVA URBANISTICA
l'immobile pignorato ricade all'interno del PPE dei comprensori costieri denominati "Marina di
Latina", approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n.24 del 20.5.1983, con destinazione
verde pubblico, in ambito di compensazione con indice territoriale di 0,25 mc/mq. Il terreno sul quale
insiste il fabbricato è soggetto ai vincoli di cui alla ex Legge 1497/39, ai sensi del D.M. 25/02/1974,
della L.R. n.52/76 e della Legge n.431/85. Tale area inoltre, ricade all'interno del PTP - ambito 10 zona
di tutela tipo C, sottozona C1.1 e a margine è interessata dal vincolo aree PAI ( area sottoposta a tutela
per pericolo d'inondazione C).
REGOLARITÀ EDILIZIA
L'immobile non risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al
01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. L'immobile non risulta agibile.
il fabbricato oggetto di esecuzione, è stato realizzato abusivamente nell'anno 1993. In data
27/02/1995 con prot.n.15399, è stata presentata da **** Omissis ****, l'istanza di condono edilizio
n.A/1168 ai sensi della Legge 724/94, per le opere abusive costruite.
Con prot.n.41340 del 26.4.2004 (reiezione n.07/04 allegata alla perizia), l'Amministrazione comunale
di Latina ha respinto l'istanza di condono suddetta, in quanto le opere non risultano suscettibili di
concessione a sanatoria.
In adempimento alla normativa vigente in materia di rendimento energetico in edilizia, il sottoscritto
CTU ha predisposto l'attestato di prestazione energetica che si allega alla perizia.
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

Esiste il certificato energetico dell'immobile.
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
Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.
Tutte le opere realizzate all'interno del lotto pignorato sono abusive e non sanabili. In considerazione
di ciò, allo stato attuale, l'intero immobile deve essere demolito.
VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI
Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.
L'immobile non appartiene ad un condominio.
STIMA / FORMAZIONE LOTTI
In considerazione delle caratteristiche del bene è stato previsto un unico lotto di vendita.
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Bene N° 1 - Fabbricato Civile ubicato a Latina (LT) - traversa di via Valmontorio - strada
Molara
Immobile residenziale costituito da un fabbricato unifamiliare, realizzato abusivamente e non
sanabile, con relativa area cortilizia di pertinenza esclusiva, sito in località Valmontorio nel
comprensorio
costiero
della
Marina
di
Latina.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 245, Part. 1058, Sub. 1-3, Categoria A2
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Valore
di
stima
del
bene:
€
29.532,50
Il fabbricato residenziale pignorato allo stato attuale, non è sanabile e non è commerciabile.
Pertanto nella determinazione del valore di mercato dell'intero bene, si è tenuto conto della
impossibilità di ottenere una regolarizzazione urbanistica delle opere abusive; tale situazione
comporta la demolizione del manufatto residenziale. I costi per l'abbattimento della
costruzione non vengono considerati ai fini della stima ritenendoli compensati da un possibile
recupero della struttura lignea che costituisce il portico.
Identificativo
corpo
Superficie
convenzionale
Valore unitario
Valore
complessivo
Quota in
vendita
Valore lotto
Bene N° 1 Fabbricato Civile
Latina (LT) - traversa
di via Valmontorio strada Molara
118,13 mq
250,00 €/mq
€ 29.532,50
100,00
€ 29.532,50
Totale lotto:
€ 29.532,50
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Valore finale di stima: € 29.500,00
Il valore commerciale del bene pignorato è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:
situazione urbanistica del terreno e del fabbricato residenziale,in considerazione della reiezione del
condono edilizio, ubicazione del lotto, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di
raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, consistenza, regolarità geometrica della forma,
sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici e la situazione del mercato e
della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni
ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, compreso l'esame della banca dati delle
quotazioni immobiliari disponibili dell'Agenzia del Territorio, hanno concorso a determinare il più
probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.
Il valore ottenuto è stato arrotondato alla cifra intera.
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia
presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a
disposizione per eventuali chiarimenti.
Latina, li 15/10/2015
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Arch. De Marchi Paolo
ELENCO ALLEGATI:
 N° 1 Foto - documentazione fotografica degli esterni e interni (Aggiornamento al 09/10/2015)
 N° 2 Planimetrie catastali (Aggiornamento al 09/10/2015)
 N° 3 Visure e schede catastali (Aggiornamento al 21/07/2015)
 N° 4 Tavola del progetto - pratica di condono
 N° 5 Altri allegati - atto comunale -reiezione domanda di Condono
 N° 6 Altri allegati - visura ipotecaria (Aggiornamento al 17/09/2015)
 N° 7 Altri allegati - Attestato di Prestazione Energetica (Aggiornamento al 23/09/2015)
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