Luca Dondi - Situazione e trend del mercato immobiliare

CITTÀ SOSTENIBILI
Situazione e trend del mercato immobiliare
Luca Dondi | Nomisma
SAN LAZZARO DI SAVENA, 27 FEBBRAIO 2016
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
CONTESTO
economico
PATRIMONIO
urbano
INDIRIZZI
strategici
2
80
T4-2015
T3-2015
T2-2015
T1-2015
T4-2014
T3-2014
T2-2014
T1-2014
T4-2013
T3-2013
T2-2013
T1-2013
Fiducia
T4-2012
T3-2012
T2-2012
T1-2012
T4-2011
T3-2011
T2-2011
T1-2011
Consumi
T4-2010
T3-2010
T2-2010
T1-2010
T4-2009
T3-2009
T2-2009
T1-2009
T4-2008
T3-2008
T2-2008
T1-2008
T4-2007
T3-2007
T2-2007
T1-2007
Numeri indice (2010 = 100)
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Spese per consumi e fiducia delle famiglie
120
Tasso di occupazione
115
110
105
100
95
90
85
Trimestri
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati ISTAT
3
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Pil pro-capite reale (2007=1): quando verrà recuperato il livello pre-crisi
1,05
Pil pro-capite reale
con una crescita dell'1,5% all'anno
1
con una crescita del 2,2% all'anno
0,95
0,9
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
0,85
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Istat e stime Nomisma
4
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Manifestazioni di interesse all’acquisto delle famiglie nei prossimi 12 mesi
14
12,2
(3.159.000)
Sì, ci stiamo già muovendo
Si', ci attiveremo nei prossimi mesi
12
10
%
8
8,0
(2.064.000)
6,6
(1.695.000)
6
5,3
(1.355.000)
4
2
4,2
(1.095.000)
0
2015
1,3
(340.000)
2014
8,0
(2.070.000)
5,1
(1.303.000)
3,0
(767.000)
2013
Fonte: Indagine Nomisma 2015
5
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Intenzione di accendere un mutuo per le famiglie che manifestano un interesse
all’acquisto di un'abitazione nei prossimi 12 mesi
80
74,6
73,3
64,8
70
%
60
35,1
50
38,5
23,7
Probabilmente si'
40
30
20
Sicuramente si'
39,5
34,8
41,1
10
0
2015
2014
2013
Fonte: Indagine Nomisma 2015
6
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Prestiti per acquisto di abitazioni (1) - Condizioni di domanda e offerta (2)
(dati trimestrali; indici di diffusione)
0,80
0,60
0,44
0,40
0,20
0,00
-0,13
-0,20
-0,40
-0,60
2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015
Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4
Domanda
Offerta
(1)
I dati si riferiscono alle sole famiglie consumatrici. (2) Per l’indice di domanda valori maggiori (minori) di zero segnalano
espansione (contrazione); per l’indice di offerta segnalano restrizione (allentamento).
Fonte: Indagine trimestrale sul credito bancario nell’area dell’euro (Bank Lending Survey) e segnalazioni di vigilanza
7
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Qualità del credito: importi, incidenze dei crediti deteriorati e tassi di copertura(1)
(miliardi di euro e valori %; novembre 2015)
Primi 5 gruppi
Totale
crediti
% Crediti
garantiti
9,0
2.008
100,0
8,6
81,6
0,6
1.646
82,0
0,6
228
18,4
46,1
361
18,0
44,7
- sofferenze
133
10,8
59,3
207
10,3
58,7
- deteriorati diversi da
sofferenze
94
7,6
27,6
155
7,7
25,9
Crediti verso clientela
- in bonis
- deteriorati
Totale
crediti
% Crediti
garantiti
1.240
100,0
1.013
Totale
Tassi di
copertura
Tassi di
copertura
(1)
Il tasso di copertura è dato dall'ammontare delle rettifiche di valore in rapporto alla corrispondente esposizione
lorda.
Fonte: Banca d’Italia
8
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Italia – Importi erogati alle famiglie per l’acquisto di abitazioni: consuntivo e
previsioni (dati trimestrali a consuntivo in milioni di euro e previsioni)
Erogazioni mutui (consuntivo)
18.000
Erogazioni mutui (previsioni)
16.000
linea di tendenza (consuntivo)
Milioni €
14.000
linea di tendenza (previsioni)
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Fonte: Banca d’Italia per dati a consuntivo; stime Nomisma per il terzo trimestre 2015; previsioni Nomisma dal quarto
trimestre 2015
9
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Italia – Numero di compravendite residenziali annuali e previsioni
Numero di transazioni normalizzate
875.000
825.000
808.827
761.522
775.000
725.000
869.308
858.476
828.037
762.086
690.478
675.000
684.034
681.264
611.878
625.000
609.456
575.000
598.224
522.954
525.000
507.919
478.590
442.546
475.000
444.018
425.000
417.524
403.124
375.000
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14 15* 16* 17* 18*
* Previsioni Nomisma
Fonte: Agenzia delle Entrate
10
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
13 grandi città – Evoluzione dei prezzi delle abitazioni nel periodo 2000-2015
12,0
10,0
8,0
+83,5%
6,0
%
4,0
2,0
0,0
-22,6%
-2,0
-4,0
-6,0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Fonte: Nomisma
11
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Peso degli investimenti immobiliari in Italia
sul totale investimenti in Europa (%)
Italia – Volume degli investimenti
immobiliari corporate (miliardi di euro)
10
7
9,5
8
5,3
3,5
3,9 3,7
4,7
4,6 4,5
4,3
2,9
2
1,5
Quota %
Miliardi €
6
4
4,7
5
6,8
4,4
5,7
6
8,1
8,0
6,6
4,1 4,3
4
3,6
3,4
3,8
3,7
3,0
3
2,1
3,2
2,8
2,2
2,4
2
1
0
0
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Nomisma, BNP Paribas
RE, CBRE e DTZ
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Nomisma, BNP
Paribas RE e CBRE
12
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Italia – Investimenti corporate per origine
dell’investitore (% sul totale)
Italia – Investimenti e disinvestimenti di operatori
stranieri in Italia (milioni di euro)
6.000
100
21
80
27
18
5.000
26
4.000
45
69
60
3.000
77
75
2.000
1.000
40
79
73
82
0
74
55
-1.000
20
31
23
25
-2.000
-3.000
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Disinvestim. dall'estero
Italiani
Stranieri
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Nomisma, BNP
Paribas RE e CBRE
Investim. dall'estero
Flussi netti di investim. dall'estero
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati BNP Paribas RE
13
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
13 grandi città – Evoluzione dei prezzi degli uffici e dei negozi nel periodo 2000-2015
UFFICI
NEGOZI
10,0
10,0
8,0
8,0
6,0
6,0
+75,8%
4,0
2,0
%
%
4,0
0,0
+79,1%
2,0
0,0
-23,5%
-2,0
-2,0
-4,0
-4,0
-6,0
-6,0
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
-19,6%
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Fonte: Nomisma
14
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Dove rilanciare la domanda?
«Città» come luogo strategico di cambiamento
e sviluppo
Edifici:
riqualificazione e
vita economica
Aree:
Territorio:
rigenerazione e
politiche
industriali
assetto e
ricucitura centroperiferie
15
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Numero concessioni rilasciate per la costruzione di nuove abitazioni in fabbricati
residenziali
300.000
278.602
250.000
200.000 184.424
150.000
100.000
47.130
50.000
0
200
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
(a)
(a) Dati provvisori
Fonte: Istat
16
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Investimenti in abitazioni (NI 2000=100 e milioni di euro)
47.895
66.572
18.677
Fonte: Ance
17
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Patrimonio immobiliare residenziale
56,7%
Fonte: Censimento ISTAT 2011
18
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Orientamenti europei
 Edifici responsabili per un’ampia quota del consumo di energia (40% nell’UE) e di
emissioni di CO2 (circa il 38%)
 Entro il 2020 l’Italia deve contribuire all’obiettivo di riduzione del 20% del consumo
energetico dell’UE, attenendosi a target nazionali vincolanti
 Immobili pubblici in prima linea nelle esigenze di riqualificazione energetica e nuove
esigenze abitative in ambito privato
 Privato-sociale per rifunzionalizzare spazi urbani «abbandonati» e dare un’anima alle città
 Qualità garantita e monitorata per uno sviluppo «intelligente», «sostenibile» e
«inclusivo»
Direttiva 2012/27
19
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Richieste di detrazioni fiscali (50%) per il recupero edilizio e l’efficientamento
energetico – Numero e milioni di euro
27.577
1.800.000
Numero di richieste
1.600.000
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
9.391
400.000
200.000
0
2007
2008
2009
55% (ora 65%)
2010
2011
2012
2013
36% (ora 50%)
Fonte: stime Cresme
20
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Il patrimonio dello Stato – Numero e milioni di euro
Numero
Valore
Patrimonio Disponibile (non strettamente correlato alla
funzione pubblica)
19.138
2.717
Patrimonio Indisponibile (destinati al perseguimento di
finalità istituzionali dell’Ente)
21.983
34.921
Patrimonio storico - artistico
5.921
21.313
Totale
47.042
58.951
Fonte: Nomisma su dati Agenzia Demanio Anno 2015
21
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Riqualificazione patrimonio immobiliare pubblico: risorse
100% INVESTIMENTO
COMPLESSIVO
~ 30%
~ 50%
RISORSE
PUBBLICHE
RISPARMIO
ENERGETICO
1. Quali risorse
pubbliche?
2. Come
qualificare la
spesa?
3. Compatibilità
con i vincoli?
~ 20%
INCENTIVI
ATTUALI
Fonte: Nomisma-Anci
22
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
«Nuovi» funzionamenti di mercato
«Ieri»
«Oggi»
L’offerta ha guidato la domanda
La domanda guiderà l’offerta
PRODUZIONE
FABBISOGNI
23
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Caratteristiche della «nuova domanda»
Contenimento spese
Sicurezza
Comodità parcheggio
Qualità materiali
Efficienza energetica
Ambiente
Comodità spostamenti
Privacy
Comodità servizi
Edificio con al massimo 10 piani
Socialità
Utilizzo temporaneo
0,0
1,0
RISPARMIO
2,0
3,0
EDIFICIO
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
CONTESTO
Fonte: Indagine Nomisma sulla famiglie 2013-2015
24
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Una «nuova» idea di riqualificazione
Esigenza di riqualificazione oltre l’efficientamento energetico
Esigenza di riqualificazione oltre la globalità dell’edificio
per una riconnessione con il contesto
Esigenza di riqualificazione con qualità garantita e
monitorata
Il ruolo degli
standard
internazionali
e della
certificazione
volontaria
Una «domanda di senso» emergente richiede di costruire
una «offerta di senso»
25
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Azioni di valore
Riqualificazione
(edificio)
Rigenerazione
(contesto)
• Miglioramento
«comfort»
• Aumento
«valore intrinseco»
• Produzione
«qualità»
RISCHIO
«FUORI
MERCATO»
E GESTIONE
PATRIMONI
• Aumento
«liquidità»
26
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Le principali operazioni immobiliari – Anno 2014
Milano – HQ2
Sale Price  47.500.000 €
Assago – U10 Milanofiori Nord
Sale Price  44.500.000 €
Milano – LightBuilding
Sale Price  45.000.000 €
Milano – HQ CreditSuisse
Sale Price  106.000.000 €
27
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Le principali operazioni immobiliari – Anno 2014
Ivrea – Portfolio Calvino IcoNuova
Sale Price  17.526.000 €
Milano – Portfolio Calvino Edificio 307
Sale Price  18.851.000 €
Milano – Uffici Diamantino
Sale Price  94.000.000 €
Milano – Via Innovazione 3
Sale Price  55.000.000 €
28
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Le principali operazioni immobiliari – Anno 2015
Milano – Via Sassetti 32/2
Sale Price  17.500.000 €
Milano – Porta Nuova
Sale Price  900.000.000 €
Milano – Via Crespi 26
Sale Price  37.000.000 €
Milano – Via Torino-Via della Palla
Sale Price  75.000.000 €
29
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Le principali operazioni immobiliari – Anno 2015
Roma – Ex Sede American Express
Sale Price  ND
Bologna – Via Rizzoli 7
Sale Price  29.400.000 €
San Donato Milanese – Torre Beta
Sale Price  32.900.000 €
Assago – Mianofiori Nord U4
Sale Price  38.530.760 €
30
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Nuovi progetti certificati LEED in Italia nel 2015
Progetto
Città
Sistema di rating
Decathlon - Ferrara
Ferrara
LEED Italia NC 2009
RESIDENZE UNIVERSITARIE FISCIANO D-E
Fisciano
LEED-NC v2009
Coop 3.0 Formigine
Formigine
LEED-NC Retail v2009
Nuova Sede Belimo Italia
Grassobbio
LEED-CI v2009
Levico Terme
LEED Italia NC 2009
HSBC Millan - CBRE
Milano
LEED-CI v2009
GARIBALDI 95 MILANO
Milano
LEED Italia NC 2009
Cascina Moncucco
Milano
LEED Italia NC 2009
CityLife Asilo Nido
Milano
LEED Italia NC 2009
Vodafone Italia Padova Lotto X
Padova
LEED-CI v2009
Nuova sede BNL Roma Capitale
Roma
LEED-CI v2009
WFP Rome - Meeting Centre
Roma
LEED-NC v2009
WFP Rome - Red Tower
Roma
LEED-CI v2009
Tessera
LEED Italia NC 2009
Vimercate
LEED-CS v2009
Hotel B612
Aeroporto M. Polo Venezia - Presido VVF
GB one
Fonte: GBC Italia
31
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Progetti certificati BREEAM in uso in Italia al 2015
Città
Numero di
certificazione
Tipologia
Rating (%)
Casalecchio Di Reno - TMW Immobilien
Weltfonds
Bologna
BIUP10000254
Uffici
32,04% Pass
Castel Guelfo The Style Outlets
Bologna
BIUI0000071
Retail
P1: 50% Good P2: 57% Very Good
Centro commerciale Le Vele
Cagliari
BIUI0000696
Retail
P1: 46% Good P2: 55% Very Good
Centro Commerciale Campania
Caserta
BIUI0000695
Retail
SPEII-Comparto A Fund
Milano
BIUI0000140
Uffici
BODIO 2 e 3
Milano
BIUP20000356
Uffici
27,35% Pass
Lindt & Sprüngli Magenta Logistics Park
Milano
BIUI0000390
Logistica
P1: 51% Good P2: 46% Good
Centro Commerciale Grandemilia
Modena
BIUI0000694
Retail
P1: 52% Good P2: 55% Very Good
Castel San Giovanni Logistics Park
Piacenza
BIUI0000391
Logistica
P1: 49% Good P2: 50% Good
Rovigo
BIUI0000389
Logistica
P1: 49% Good P2: 40% Good
Vicolungo
BIUI0000069
Retail
P1: 53% Good P2: 47% Good
Progetto
BSL - EXO GEODIS Rovigo Logistics Park
Vicolungo The Style Outlets
P1: 58% Very Good P2: 59% Very
Good
P1: 64% Very Good P2: 71%
Excellent
Fonte: BREEAM e GreenBookLive
32
San Lazzaro si Savena, 27 febbraio 2016
CITTÀ SOSTENIBILI
Livelli di «progetti green» nel portafoglio ordini delle imprese di costruzioni
Fonte: McGraw Hill Construction
33
«Quando soffia il vento del cambiamento
alcuni costruiscono muri, altri mulini a vento»
(Proverbio cinese)
34