Particolarità dei contratti locatizi in Francia

Tribunale Bologna 24.07.2007, n.7770 - ISSN 2239-7752
Direttore responsabile: Antonio Zama
Particolarità dei contratti locatizi in Francia
Il diritto d’ingresso
08 luglio 2011
Daniele Lupi
Abstract:
L’articolo illustra la particolare modalità di subentro nei contratti di affitto di locali commerciali in Francia,
esaminandone brevemente le implicazioni fiscali.
Sommario:
1.Premessa
2.“Pas de porte”
2.1. Conseguenze fiscali della qualificazione del “pas de porte”
3 “Droit au bail”
3.1. sul piano fiscale
4. "Bail a l’americaine”
1. Premessa
Quando un imprenditore intende affittare dei locali commerciali in Francia gli può essere richiesta una somma
ulteriore ai canoni di affitto pattuiti, anche detta diritto d’ingresso.
Il diritto di ingresso può assumere diverse forme:
- “pas de port”, richiesto dal proprietario dei muri, a conclusione del contratto di locazione per uno spazio
libero. Solitamente è una clausola inserita nel contratto di locazione, il cui importo è stabilito dal proprietario;
- “droit au bail”, in caso di subentro in un contratto d’affitto già esistente. Questa volta la somma è inserita in
una clausola del contratto di cessione del contratto di locazione
Questi due concetti non vanno confusi perché hanno diversa natura giuridica.
2. "Pas de porte"
L’importo del diritto d’ingresso è liberamente determinato tra le parti e può essere considerato sia come:
- affitto aggiuntivo (più comune), quando il proprietario vuole una copertura adeguata contro l’aumento degli
affitti, che non seguono l’aumento del valore effettivo dell’affitto dei locali. In questa ipotesi è ricompreso nel
calcolo del canone di locazione al momento del rinnovo.
- indennità corrispondente al "valore economico assegnato ad elementi di natura diversa, compresi i benefici
commerciali forniti dal locatore precedente estraneo alla locazione".
- risarcimento corrispondente al corrispettivo economico, al valore commerciale dei locali acquisiti per
l’inquilino precedente, consistente nel diritto di rinnovare il suo contratto di locazione. Infatti, se il
proprietario vuole prendere in consegna i locali, deve pagare l’inquilino un compenso di sfratto.
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- di natura mista (affitto aggiuntivo e danni)
Il proprietario (bailleur) e l’inquilino (preneur) hanno interesse a rendere chiaro il loro accordo quindi nel
contratto di locazione inseriscono la qualifica che essi intendono dare al diritto d’ingresso. In caso di
contrasto, è il giudice che valuterà la comune intenzione delle parti. Nella maggior parte dei casi, il pas de
porte è considerato come un affitto aggiuntivo.
2.1. Conseguenze fiscali della qualificazione del pas de porte
Pas de porte qualificato come affitto aggiuntivo
- Il proprietario dell’immobile dichiara i proventi derivanti dal pagamento del “pas de port” come reddito da
capitale (con la possibilità in determinate condizioni di dilazionare il pagamento delle somme dovute ai fini
fiscali in 4 anni). Il proprietario è responsabile dell’assolvimento dell’I.V.A. sul contratto di locazione, se
l’operazione rientra nel campo I.V.A.
- Per l’affittuario, il pas de porte è un costo deducibile risultante in percentuale dal valore del contratto (per
1/9 all’anno), a condizione che il canone fissato nel contratto di locazione sia di un ammontare
eccessivamente basso, vale a dire ben al di sotto del valore locativo.
Pas de porte qualificato come indennità
- Per il locatore, non vi è alcuna tassazione.
- Per l’inquilino, le pas de port rappresenta un’attività immateriale non ammortizzabile inclusa nelle attività
(non è soggetta a tassa di registrazione).
3. "Droit au bail"
La locazione è un elemento dell’attività appartenente al conduttore uscente, che ha diritto di occupare i locali
e di godere di un diritto di rinnovo della locazione ad esso associato; ed ha un valore patrimoniale.
L’imprenditore può acquistare un contratto di locazione novennale o acquistare il diritto all’affitto, nel qual
caso rimane in vigore il contratto di locazione tra il precedente occupante ed il proprietario per il restante
periodo.
L’inquilino che cede il suo contratto di locazione, pertanto è titolare di un diritto al risarcimento: il "droit au
bail".
3.1. Sul piano fiscale:
- per le imposte del locatario cedente al cedente, l’importo della vendita dei diritti di locazione viene preso in
considerazione per la determinazione del reddito imponibile degli utili industriali e commerciali (BIC);
- per il nuovo inquilino, la locazione è soggetta alla tassa di registro ed il droit au bail è iscritto nel bilancio
come un bene intangibile non ammortizzabile.
Non va confusa la cessione del contratto di locazione, con il pagamento di un "droit au bail" o la cessione
dell’attività nel suo complesso, il contratto di locazione è solo uno degli elementi comuni.
Quando un agricoltore cede il suo fondo ad una persona che svolge la stessa attività per lo stesso cliente
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(nozione del concetto di buona volontà), il locatore non può opporsi alla vendita. Al contrario, una clausola
nel contratto di locazione può vietare all’inquilino di cedere il contratto di locazione da solo,
indipendentemente dal proprietario
4 "Bail à l’americaine"
Si tratta di un contratto di locazione commerciale, senza “pas-de-porte” o “droit au bail”. L’inquilino non
paga una somma di denaro all’ingresso, ma paga un affitto più alto subito costituito da: l’ammontare del
valore locativo dell’immobile; più il valore corrispondente all’ammortamento di un “pas de porte” d’ingresso.
Quest’ultimo è determinato per un importo calcolato sul capitale ed è pagato a rate per la durata del contratto.
Di conseguenza si avrà un canone superiore al prezzo di mercato.
Il vantaggio di questo tipo di contratto per l’impresa è nel non dover pagare una somma notevole all’ingresso.
Mentre lo svantaggio sono le regole per la revisione del canone, per il rinnovo del contratto di “bail à
l’americaine” le quali non sono state ancora chiaramente definite dai giudici e possono risultare svantaggiose
per l’inquilino. Inoltre, in caso di vendita del suo contratto di locazione, l’inquilino non può recuperare un
"droit au bail" dal suo successore.
Articolo pubblicato in: Diritto dei contratti e delle obbligazioni, Diritto privato, Diritto tributario, Diritto dei Paesi dell’UE
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