Piano Economico-Finanziario di fattibilità per la nuova Casa Protetta

Piano Economico-Finanziario di fattibilità
per la nuova Casa Protetta VASSALLI REMONDINI
di Castell’Arquato
Premesse
Il Consiglio di amministrazione – dopo essersi orientato, su esplicita ed argomentata
richiesta del Comune di Castell’Arquato, per abbandonare il vecchio progetto
preliminare preordinato ad appaltare la sola costruzione della nuova sede della casa
Protetta – ha scelto una differente dislocazione (nella medesima area), un qualificato
progettista ed un diverso percorso per raggiungere l’obiettivo.
Invero – non bastando le risorse a disposizione per finanziare l’intero intervento – è
stato scelto il sistema della concessione di progettazione, costruzione e gestione della
nuova casa Protetta (art. 143 e segg. del “Codice dei contratti pubblici relativi a
lavori, servizi e forniture” approvato con Dlgs 12 aprile 2006, m. 163).
Il professionista incaricato ha redatto, sulla base delle indicazioni di massima decise
dal Consiglio di amministrazione con la propria deliberazione in data 6 novembre
2009, n. 87 – il nuovo progetto preliminare, che ha riportato, già dalla prima bozza, il
pieno gradimento del Consiglio stesso.
Sono già stati delineati gli elementi fondamentali del rapporto concessivo, quanto a
durata, diritti ed obblighi del concessionario, concorso dell’Ente concedente
nell’investimento.
Si tratta di valutare la sostenibilità economica dell’iniziativa, al fine di acclarare la
effettiva realizzabilità dell’obiettivo. A ciò mira il presente Piano EconomicoFinanziario (PEF) che dovrà essere, previa approvazione del Consiglio di
amministrazione, posto a base dell’indicenda procedura ad evidenza pubblica per
individuare il concessionario, ossia il partner privato sul percorso per realizzare la
nuova sede della Casa Protetta.
Inquadramento generale e normativa di riferimento
Il Piano considera la realizzazione ex novo con il sistema della “concessione di
progettazione definitiva/esecutiva, costruzione e gestione” di una casa Protetta per
complessivi 70 posti su terreno messo a disposizione dall’Ente in diritto di superficie
al canone base annuo di euro 30.000,00 (IVA inclusa).
La struttura è suddivisa in tre nuclei (2 da 20 p.l. e 1 da 30 p.l.) e prevede la gestione
“interna” di tutti i servizi, ivi compresa la cucina.
I posti convenzionati/accreditati sono 70; la struttura dovrà essere rispettosa degli
standards strutturali ed organizzativi previsti per l’autorizzazione al funzionamento
(DGR 564/2000).
E’ prevista una durata della concessione di 30 anni.
L’Ente ha predisposto il solo progetto preliminare e deve indire un appalto per la
progettazione definitiva/esecutiva, la costruzione e la gestione della struttura per tutta
la durata della concessione.
La gestione comprende, altresì:
a. la gestione della comunità alloggio Cesare Belforti-Barani per tutta la durata
della concessione;
b. l’espletamento di eventuali servizi integrativi, proposti in gara, purchè
compatibili con la gestione della casa Protetta e di interesse per il territorio.
Se durante la procedura o durante la concessione l’Ente dovesse mettere a
disposizione del concessionario contributi stanziati da Enti pubblici o privati, ne potrà
derivare un vantaggio per l’Ente che dovrà essere indicato nello schema di
concessione-contratto.
E’ prescritto che al concessionario venga distaccato il personale attualmente alle
dipendenze dell’Ente, con l’onere di rimborsare all’Ente (che resta titolare del
rapporto di lavoro, ma non lo dirige funzionalmente perchè a ciò provvede il
concessionario-distaccatario) l’integrale costo del lavoro.
Investimenti/coperture per la nuova struttura
Investimenti (al netto dell’IVA)
Opere edili ed impianti
Attrezzature ed arredi
Spese tecniche (progettazione def./esec.
+ DL + sicurezza + collaudi)
Allacci
Spese amministrative
Canone per diritto di superficie (*)
€ 7.800.000,00
€ 6.100.000,00
€ 450.000,00
€ 255.000,00
€ 200.000,00
€ 45.000,00
€ 750.000,00
(*) Si suppone che, trattandosi di intervento ricadente in campo IVA, anche il canone
sia assoggettato ad IVA per l’aliquota normale; nell’ipotesi che la cessione del diritto
di superficie per realizzarvi un’opera di pubblico interesse sia assoggettata
all’aliquota ridotta del 10% ovvero sia fuori campo IVA al pari delle operazioni di
ERP, l’ammontare crescerebbe rispettivamente ad euro 818.181,82 ovvero ad euro
900.000,00.
Finanziamento (al netto dell’IVA)
Totale
Mutuo
Contributo Ente per beni immobili
Contributo Ente per cassa
Capitale sociale
€ 4.280.000,00
€ 2.390.909,09
€ 429.090,91
€ 700.000,00
Totale
€ 7.800.000,00
La gestione/il personale
(riferito alla nuova struttura ed alla Comunità Alloggio)
Costi di gestione
Personale complessivo (v. nota sotto)
Costi operativi (ristorazione, pulizie,
farmaci, ecc.)
Costi generali di struttura (utenze ed
imposte)
Area verde manutenzione
Manutenzione ordinaria immobile
Manutenzione arredi
Manutenzione straordinaria
Costi amministrativi e vari
€ 2.567.500,00
€ 1.715.000,00
€ 580.000,00
€ 160.000,00
€ 7.500,00
€ 30.000,00
€ 10.000,00
€ 45.000,00
€ 20.000,00
Nota: il personale dipendente dell’Ente viene “distaccato” al concessionario per tutta
la durata della concessione nella misura minima del 90%.
I ricavi della gestione
Ricavi (IVA esclusa)
Utenti Casa Protetta
convenzionati/accreditati
Utenti
Comunità
Alloggio
Rimborsi oneri sanitari
per convenzione AUSL
TOTALI
quantità
70
19
Retta media Riempimento
IVA escl.
medio
€ 85,50
Totale anno
98%
€ 2.140.835,00
90%
€ 388.000,00
€ 304.000,00
€ 2.832.835,00
La redditività minima attesa
Margine operativo lordo annuo
MOL %
Rata mutuo (*)
Utile lordo annuo primi 20 anni
(*) ipotesi mutuo di 4,3 milioni in 20 anni al tasso 3,00%
€ 265.335,00
9%
€ 227.000,00
€ 38.335,00
Resta, perciò, sostanzialmente confermata la fattibilità dell’operazione, stanti
l’attendibilità del MOL e le dimensioni dell’utile lordo (comunque residuato dopo
aver onorato l’impegno finanziario) anche nei primi vent’anni della gestione.