all. 111 - imu 2013 per gli immobili categoria d

L’IMU 2013 PER GLI IMMOBILI CATEGORIA “D”
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Art. 13, comma 3, DL n. 201/2011
Art. 5, comma 3, D.Lgs. n. 504/92
DM 18.4.2013
Circolari MEF 18.5.2012, n. 3/DF e 23.5.2013, n. 2/DF
Sentenza Corte Cassazione 9.2.2011, n. 3160
Per i fabbricati classificabili nella categoria catastale D, non iscritti in
Catasto, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, la base
imponibile IMU è pari al c.d. “valore contabile” risultante dall’applicazione
degli specifici coefficienti fissati annualmente dal MEF, come di seguito
illustrato.
Come previsto dall’art. 13, comma 3, DL n. 201/2011, per determinare la base imponibile IMU va
fatto riferimento all’art. 5, commi 1, 3, 5 e 6, D.Lgs. n. 504/92 e pertanto:
• per i fabbricati iscritti in Catasto, alla rendita catastale rivalutata va applicato lo specifico
moltiplicatore fissato dal comma 4 del citato art. 13 (“valore catastale”).
Per i fabbricati rientranti nella categoria catastale “D” (ad esempio, opifici, alberghi, ecc.)
la rendita catastale è attribuita dall’Agenzia del Territorio mediante stima diretta.
• per i fabbricati classificabili nella categoria catastale “D”, non iscritti in Catasto, posseduti da
imprese e distintamente contabilizzati, è necessario moltiplicare il valore di bilancio per gli
specifici coefficienti aggiornati annualmente da un apposito DM (“valore contabile”);
• per i fabbricati non iscritti in Catasto, diversi dai precedenti, assume rilevanza la c.d.
“rendita proposta”.
Tipologia fabbricato
ISCRITTO IN CATASTO
Base imponibile IMU
VALORE CATASTALE
(rendita rivalutata x moltiplicatore)
CLASSIFICABILE CAT. “D”
− NON ISCRITTO IN CATASTO
− POSSEDUTO DA UN’IMPRESA
− DISTINTAMENTE CONTABILIZZATO
NON ISCRITTO IN CATASTO,
DIVERSO DAI PRECEDENTI
VALORE CONTABILE
(costo di bilancio x coefficiente
ministeriale)
RENDITA “PROPOSTA”
FABBRICATO CAT. “D” ISCRITTO IN CATASTO
La base imponibile IMU 2013 degli immobili in esame, di proprietà di un’impresa o di un privato, è
determinata applicando alla rendita catastale, rivalutata del 5%, il moltiplicatore fissato dal
citato art. 13, comma 4, nelle seguenti misure:
⇒ “80” per gli immobili di cat. D/5 (istituti di credito, cambio e assicurazione con fine di lucro);
⇒ “65” per gli “altri” immobili della cat. D.
VERSAMENTO IMU 2013
L’art. 1, commi 380 e 386, Legge n. 228/2012 (Finanziaria 2013) per il 2013 e 2014 ha disposto, in
particolare, che:
al Comune spetta l’intero gettito di tutti gli immobili;
è riservato allo Stato il gettito IMU, calcolato sulla base dell’aliquota “standard” (0,76%),
derivante dagli immobili ad uso produttivo appartenenti alla categoria catastale “D”. Per
tali immobili i Comuni possono aumentare l’aliquota fino allo 0,3%. Sul punto il MEF, nella
Risoluzione 28.3.2013, n. 5/DF ha precisato che in tal caso “il maggior gettito IMU è destinato
al comune stesso”.
Come precisato dal MEF nella Circolare 23.5.2013, n. 2/DF per gli immobili in esame l’IMU 2013
va determinata applicando:
⇒ per l’acconto, da versare entro il 17.6.2013 (il 16.6 cade di domenica), l’aliquota prevista per il
2012 “anche nel caso in cui … risulti inferiore a quella standard”;
⇒ per il saldo, da versare entro il 16.12.2013, “l’aliquota dello 0,76% o quella eventualmente
elevata dai comuni per l’anno 2013”.
Si rammenta che per gli immobili in esame l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 21.5.2013, n.
33/E ha istituito appositi codici tributo da utilizzare nel mod. F24 (“3925” - immobili ad uso
produttivo, cat. D e “3930” - immobili ad uso produttivo, cat. D, incremento aliquota Comune).
Fabbricato rurale ad uso strumentale cat. “D”
Per i fabbricati rurali ad uso strumentale classificati nella cat. “D” il comma 8 del citato art. 13
prevede l’applicazione di un’aliquota agevolata / ridotta nella misura dello 0,2%.
Sul punto il MEF nella citata Risoluzione, n. 5/DF ha precisato che:
⇒ è riservata allo Stato anche l’IMU sugli immobili in commento derivante dall’applicazione
dell’aliquota dello 0,2%;
⇒ il Comune non può ridurre l’aliquota dello 0,2% fino allo 0,1% come previsto dal citato
comma 8 in quanto tale possibilità “risulta ormai incompatibile, limitatamente ai fabbricati
rurali ad uso strumentale classificati nel gruppo catastale D, con quelle contenute nel comma
380 dell’art. 1 della legge di stabilità per l’anno 2013”.
FABBRICATO CAT. “D” NON ISCRITTO IN CATASTO DI PROPRIETÀ DI UN’IMPRESA
DISTINTAMENTE CONTABILIZZATO
Per gli immobili in esame la base imponibile IMU è determinata applicando gli specifici
coefficienti ai valori iscritti in bilancio o nel libro dei beni ammortizzabili, al lordo del relativo fondo
di ammortamento. Per la determinazione dell'IMU dovuta per il 2013 va fatto riferimento ai
coefficienti approvati dal DM 18.4.2013, di seguito riportati.
Anno
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
Coefficiente
1,03
1,05
1,09
1,11
1,12
1,16
1,20
1,23
1,27
1,34
1,39
1,44
1,47
1,52
1,54
1,57
Anno
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
1983
1982 e prec.
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
⇒
Coefficiente
1,61
1,66
1,71
1,76
1,79
1,81
1,85
1,94
2,02
2,11
2,29
2,46
2,64
2,81
2,99
3,17
La determinazione dell’IMU con la modalità in esame è applicabile anche ai fabbricati
costituenti “rimanenze di magazzino”, ossia ai c.d. “beni merce” per le imprese di
costruzione, nonché a quelli di interesse storico – artistico ex art. 10, D.Lgs. n. 42/2004
(per tali ultimi immobili la base imponibile va ridotta al 50%).
Si rammenta che secondo la Corte Costituzionale (sentenza 24.2.2006, n. 67) ai fini ICI il criterio
del valore contabile per la determinazione della base imponibile degli immobili in esame è
conforme ai dettami costituzionali in quanto
“non solo non è irragionevole, ma neppure comporta un tributo necessariamente maggiore di
quello calcolato in base alla rendita catastale effettiva o presunta degli stessi fabbricati”.
Considerato che quanto precedentemente previsto ai fini ICI per gli immobili in esame è applicabile
anche ai fini IMU, il MEF nella Circolare 18.5.2012, n. 3/DF ha confermato l’applicazione degli
orientamenti giurisprudenziali riguardanti il “passaggio” dal valore contabile e pertanto è possibile,
in generale, ritenere “validi” anche ai fini IMU le precisazioni ed i chiarimenti forniti nel corso del
tempo ai fini ICI.
Con particolare riferimento alla determinazione dell’imposta dovuta in base al valore catastale si
rammenta inoltre che l’attribuzione della rendita catastale impone sempre di determinare l’ICI
(ora l’IMU) utilizzando il “valore catastale” ancorché la stessa non sia “aggiornata” per effetto di
lavori effettuati sull’immobile.
Tale principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione nella sentenza 12.5.2010, n. 11435 in
base alla quale l’ICI per un fabbricato cat. D, di proprietà di un’impresa, dotato di rendita
catastale non può essere determinata sul “valore contabile” anche nel caso in cui tale
rendita non sia aggiornata.
Secondo la citata sentenza, infatti, risulta “chiaro che il comma 3 dell’articolo 5, D.L.vo n.
504/1992, impone di calcolare l’ICI in base ai valori «di libro» sol quando l’immobile non sia iscritto
in catasto con attribuzione di rendita, essendo invece applicabile a qualsiasi immobile censito con
attribuzione di rendita la norma generale contenuta nel precedente comma 2 (Cass. n.
121436/2004).
Sicché risulta inaccoglibile l’opposta pretesa della contribuente … di utilizzare quale base di
calcolo dell’imposta, per il suo immobile … dotato di rendita, i valori risultanti dalle scritture
contabili aziendali.” Si rammenta infine che la sentenza in esame sottolinea che:
• l’attribuzione ex novo della rendita ad un immobile che ne è privo ha valore costitutivo, ossia non
può avere effetto per la determinazione dell’imposta per i periodi precedenti (va comunque
osservato che nella sentenza 9.2.2011, n. 3160 la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, ha
definitivamente stabilito che la rendita attribuita ai fabbricati cat. D produce effetti retroattivi a partire
dalla data in cui è stato richiesto l’accatastamento. Ne deriva che per tali periodi sorge il diritto /
dovere di procedere al conguaglio con quanto versato con il criterio del valore contabile);
• per un immobile già censito la variazione della relativa rendita “per effetto di modifiche
materiali debitamente denunciate,” ha valore ricognitivo – dichiarativo “e quindi va riferita
all’epoca della variazione materiale che l’ha determinata, dovendosi commisurare l’imposta alla
rendita catastale attribuita «tempo per tempo», sia pure ex post, dal competente ufficio erariale”.
INDIVIDUAZIONE DEI COSTI DI RIFERIMENTO
Per determinare la base imponibile IMU è necessario individuare l’ammontare del costo di
acquisto o di costruzione e delle eventuali spese incrementative, al quale applicare il
coefficiente corrispondente all’anno in cui sono stati sostenuti.
Il costo complessivo tiene pertanto conto dei seguenti elementi:
• costo di acquisto o costruzione (compreso il terreno);
• spese incrementative;
• oneri diretti (imposte, prestazioni, ecc.).
Esempio La Alfa srl è proprietaria di un immobile, cat. D/1, non iscritto in Catasto (si ipotizzi che
l’aliquota IMU 2012 sia pari a 7,83‰). Dalla contabilità sono desumibili i seguenti dati:
Costo di acquisto (1997)
€ 500.000
coefficiente 1,61
Spese incrementative (2005) € 80.000
coefficiente 1,27
Valore contabile
€ 580.000
Base imponibile IMU
Acconto IMU per il 2013
Costo d'acquisto
€ 500.000 x 1,61 = € 805.000
Spese incrementative € 80.000 x 1,27 = € 101.600
€ 906.600
€ 906.600 x 0,783% x 50% = € 3.549 (cod. tributo “3925”)
FABBRICATI RIVALUTATI
Per gli immobili oggetto di rivalutazione (ad esempio, ai sensi delle Leggi n. 413/91, n. 342/2000,
n. 448/2001, n. 266/2006 nonché ex DL n. 185/2008) l’importo della rivalutazione costituisce
spesa incrementativa riferita all’anno di iscrizione in bilancio.
FABBRICATI COSTRUITI IN ECONOMIA O IN APPALTO
Per i fabbricati costruiti in economia o in appalto nel corso di più anni va utilizzato il coefficiente
relativo all’anno in cui il fabbricato è divenuto idoneo all’uso o è stato utilizzato dal possessore.
MOMENTO DI RILEVANZA DELLE SPESE INCREMENTATIVE
Per le spese incrementative va considerato lo sfasamento tra l’anno di sostenimento e l’anno dal
quale le stesse hanno rilevanza per la determinazione dell’IMU come di seguito evidenziato.
Spese sostenute nel 2012
Spese sostenute nel 2013
⇒
assumono rilevanza per la determinazione dell’IMU
relativa al 2013
⇒
non influenzano la determinazione dell’IMU dovuta per il
2013 (avranno rilevanza per il calcolo dell’imposta
dovuta per il 2014)
ATTRIBUZIONE DELLA RENDITA CATASTALE IN CORSO D’ANNO
Dalla precisazione contenuta nella RM 9.4.98, n. 27/E, secondo la quale per i fabbricati cat. D
posseduti da imprese la base imponibile ICI (ora IMU) si determina sulla base della rendita
catastale a partire dall’anno successivo a quello di attribuzione della stessa (o di
annotazione della rendita proposta nel Catasto) consegue che:
fino all’anno di attribuzione
della rendita
⇒
la base imponibile IMU è determinata con riferimento al
valore contabile, applicando gli appositi coefficienti ai
costi di acquisto e incrementativi contabilizzati (il
fabbricato è considerato infatti privo di rendita catastale)
dall'anno successivo a quello
nel quale è attribuita la rendita
o è stata annotata la rendita
"proposta" (DM n. 701/94)
⇒
la base imponibile IMU è determinata con riferimento al
valore catastale
Con riferimento all’IMU dovuta per il 2013, quindi:
• se la rendita catastale è stata attribuita nel 2012, la base imponibile su cui calcolare l’IMU 2013
va determinata sulla base della rendita catastale;
• se la rendita catastale è attribuita nel 2013, il valore su cui calcolare l’IMU 2013 rimane quello
contabile. Dal 2014 l’imposta sarà dovuta sulla base della rendita catastale.
Tuttavia, come evidenziato anche dal MEF nella citata Circolare n. 3/DF la questione correlata al
“passaggio” dalla determinazione della base imponibile con il valore contabile a quella con il
valore catastale, ed in particolare la possibilità per il contribuente di chiedere il rimborso per
la maggior imposta versata, è stata definitivamente “risolta” dalla Corte di Cassazione a Sezioni
Unite che, nella sentenza 9.2.2011, n. 3160, si è espressa a favore del diritto al rimborso in
capo al contribuente.
In particolare i Giudici, dopo aver evidenziato che “deve ritenersi definitivamente acquisito” che
il metodo contabile sia “… definitivo, nel senso … della immodificabilità … almeno per i periodi
di imposta antecedenti (oppure, fino) all’anno di presentazione della richiesta di attribuzione della
rendita catastale”, hanno affermato che:
“… con riferimento alla base imponibile dei fabbricati non iscritti in catasto, posseduti da imprese
e distintamente contabilizzati, l’art. 5, comma 3, del D. Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 ha
previsto, fino alla attribuzione della rendita catastale, un metodo di determinazione della base
imponibile collegato alle iscrizioni contabili valido fino a che la richiesta di attribuzione della
rendita non viene formulata” dal contribuente.
Da ciò deriva che il contribuente:
“dal momento in cui fa la richiesta … pur applicando ormai in via precaria il metodo contabile,
diventa titolare di una situazione giuridica nuova derivante dall’adesione al sistema generale
della rendita catastale, sicché può avere il dovere di pagare una somma maggiore (ove
intervenga un accertamento in tal senso) o può avere il diritto a pagare una somma minore
ed a chiedere il relativo rimborso nei termini di legge.”
Con riferimento agli immobili in esame di proprietà di soggetti privati, nella sentenza
9.2.2011, n. 3157, la Corte di Cassazione, richiamando la citata sentenza n. 67 della Corte
Costituzionale, ha affermato che “in ordine «ai fabbricati di gruppo D privi di rendita non …
posseduti o non … interamente posseduti da imprese» che «la mancanza di un obbligo
di tenuta di scritture contabili a carico del possessore non ha … consentito al legislatore di
utilizzare il più agevole criterio del valore contabilizzato e, quindi, gli ha imposto di adottare,
quale alternativa e in attesa dell’attribuzione della rendita, il criterio interinale della
rendita «presunta», ancorché di difficile applicazione”.
IMMOBILI IN LEASING
Come previsto dall’art. 9, comma 1, D.Lgs. n. 23/2011 “per gli immobili, anche da costruire o in
corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a
decorrere dalla data della stipulazione e per tutta la durata del contratto”.
Inoltre, per tali immobili l’art. 5, comma 3, D.Lgs. n. 504/92 dispone che:
⇒ il locatore / locatario, tramite la procedura “DOCFA”, possono determinare il valore del
fabbricato sulla base della rendita proposta a decorrere dall’1.1 dell’anno successivo a quello
nel corso del quale tale rendita è stata annotata negli atti catastali;
⇒ in mancanza della rendita proposta, il valore va determinato sulla base delle scritture
contabili del locatore che è tenuto a fornire tempestivamente al locatario i dati necessari per
il calcolo dell’IMU dovuta.
Immobili riscattati
Con riferimento al leasing traslativo, la Corte di Cassazione nella sentenza 26.3.2010, n. 7332 ha
affermato che va considerato il valore contrattuale dell’immobile all’atto del riscatto
determinato, oltre che dal prezzo di riscatto, da quanto versato a titolo di canone (quota capitale) o
maxicanone, in quanto rappresentativi di un anticipato pagamento in forma rateale.
Per giustificare tale interpretazione la Corte ha ritenuto di poter fare riferimento non solo al valore
desumibile dalla contabilità o dal libro dei beni ammortizzabili ma anche a quanto desumibile
dal contratto di locazione finanziaria essendo lo stesso ricompreso tra “le scritture
dell’imprenditore, elencate dall’art. 2214 c.c. (e più specificamente, in materia tributaria, dall’art. 14
del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600)”.
BASE IMPONIBILE IMU
IMMOBILE
RISCATTATO
PREZZO DI RISCATTO
=
(ISCRITTO IN BILANCIO)
+
QUOTA CAPITALE CANONI
e MAXICANONE INIZIALE,
DESUMIBILE DAL
CONTRATTO
PRESENTAZIONE DELLA DICHIARAZIONE IMU NEL 2013
Si rammenta innanzitutto che non costituisce “causa di variazione”, per la quale è richiesta la
presentazione della dichiarazione, l’aumento del valore contabile degli immobili cat. D posseduti da
un’impresa per effetto dell’applicazione dei coefficienti ministeriali.
Il comma 12-ter del citato art. 13 prevede a regime che la dichiarazione IMU va presentata entro il
30.6 dell’anno successivo “a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono
intervenute variazioni rilevanti” ai fini IMU.
Sul punto si rammenta che l’art. 10, comma 4, lett. a), DL n. 35/2013 (c.d. “Sblocca debiti”) ha
modificato il citato comma 12-ter, eliminando il precedente termine mobile dei “90 giorni” ed
introducendo un termine fisso per la presentazione della dichiarazione IMU, individuato nel 30.6
dell’anno successivo a quello in cui il possesso dell’immobile ha avuto inizio o sono
intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta.
Considerato che è possibile riscontrare l’avvenuto assolvimento dell’obbligo dichiarativo in
vigenza della precedente disposizione, per la presentazione della dichiarazione IMU va tenuto
presente quanto segue:
Immobile
categoria D
posseduto da
un’impresa,
distintamente
contabilizzato,
senza rendita
catastale
Nel corso del 2012 è stata
attribuita la rendita definitiva o
iscritta la rendita proposta oppure
sono state contabilizzate spese
incrementative (effetto dal 2013)
Non
va
presentata
la
dichiarazione IMU (la rendita
catastale o i costi incrementativi
vanno
considerati
per
determinare l’imposta solo a
decorrere dal 2013)
La rendita definitiva o quella
proposta è stata attribuita/iscritta
nel corso del 2011, oppure
durante tale anno sono state
contabilizzate spese incrementative
(effetto dal 2012)
Deve essere presentata la
dichiarazione IMU