Informazioni Tecniche - COLLEGIO GEOMETRI E GEOMETRI

Transcript

Cartostampa Chiandetti srl - Via Vittorio Veneto - 33010 Reana del Rojale/UD - Reg. Tribunale di Udine - n. 19/2000 del 19 luglio 2000 - Poste Italiane S.p.a. - Spedizione in Abbonamento Postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1, comma 1, DCB UDINE - Anno decimo - Periodicità mensile - € 7,00 - Direttore responsabile Luigi Chiandetti
Contiene I.P.
Informazioni Tecniche
M E N S I L E
D I
Aggiornamento professionale
e formazione permanente
3
Sistema Informativo
Pratiche Edilizie
6
I N F O R M A Z I O N E
N. 6
GI U GNO 2010
T E C N I C A
8
Compravendite e abitabilità 9
Glossario diritto di famiglia 10
Le Associazioni di categoria
e successioni
Ipoteche,
cancellazione gratuita
13
Il potere sanzionatorio
dell’autorità
sui contratti pubblici
14
La professione
decide la pensione
15
La nuova frontiera
è la quota modulare
17
Parcellazione
consulenze d’ufficio
18
Temi esami
di abilitazione 2009
20
Giurisprudenza in breve
21
23
Immobili,
accertamenti completi
Contratti di locazione
sartoriali
24
Progettazione
edifici energeticamente
efficienti
29
Organo ufficiale dei Collegi dei Geometri di:
Belluno, Biella, Cremona, Lucera, Rovigo, Sassari, Treviso, Verbano-Cusio Ossola
CONSIGLIO NAZIONALE GEOMETRI
Il Geometra
italiano,
aggiornamento
professionale
e formazione
permanente
di Fausto Savoldi (Presidente del Consiglio Nazionale Geometri
e Geometri Laureati e della Fondazione dei Geometri Italiani)
Fonte Geocentro n. 8 marzo-aprile 2010
A Sydney nel XXIV Congresso Internazionale della FIG l’attenzione è
posta sul provvedimento che il Consiglio Italiano dei Geometri e Geometri Laureati alla fine dell’anno 2009
ha assunto (in base ai poteri di autoregolamentazione attribuiti al Consiglio stesso per legge), la obbligatorietà
per tutti gli iscritti all’Albo Professionale della “formazione permanente e
continua”. Tale disposizione impone
ad oltre 100.000 iscritti che operano
nei tre tradizionali settori di attività,
un costante aggiornamento sulle materie professionali, per specializzare la
Categoria a competenze professionali
sempre più specialistiche che seguono la evoluzione delle tecnologie.
In Italia i Geometri si dedicano a tre
distinte attività:
– progettazione edilizia di strutture
di modeste dimensioni e la conseguente direzione dei lavori nei relativi cantieri edili (circa il 50%);
– topografia, cartografia, catasto
(circa il 30%);
– perizie e valutazioni (circa il 20%).
Sono attività riservate anche se in
forma non esclusiva, agli iscritti all’Albo al quale si accede:
– dopo 5 anni di formazione di base
negli Istituti Tecnici di Istruzione
Secondaria;
più due ulteriori anni di pratica professionale svolta presso un professionista iscritto ed esperto;
e dopo aver superato l’Esame di
Stato di Abilitazione all’esercizio della
professione di Geometra.
La recente riforma del sistema di formazione universitaria ha previsto
una nuova via per l’iscrizione all’Albo
riservata anche a coloro che:
– siano in possesso di laurea L, conseguita a seguito di un corso universitario triennale in materie
ingegneristiche, comprensivo di 6
mesi di tirocinio;
– abbiano comunque superato lo
stesso Esame di Stato di Abilitazione previsto per coloro che terminano il biennio di tirocinio
professionale successivo al quinquennio di Istituto Tecnico. Per
questa innovazione, la Categoria
dei Geometri ha assunto una
nuova denominazione: “Geometri e
Geometri Laureati”. Si verificherà
nel tempo che saranno sempre più
numerosi i Geometri Laureati rispetto a coloro in possesso del solo
diploma di Istituto Tecnico Secondario che gradatamente si ridurranno.
l’Albo solamente al momento di avviare l’attività di libero professionista.
Mediamente, le iscrizioni dei giovani
si aggirano intorno alle 3.000 unità
all’anno. Tale numero corrisponde
più o meno a quello dei professionisti
che ogni anno, a causa dell’età, cessano l’attività.
Il titolo professionale viene valorizzato
dall’appartenenza ad un organismo
collettivo nazionale al quale si accede
con una formazione post-secondaria
o universitaria (entrambe comprensive di tirocinio).
Il biennio di pratica professionale costituisce, dunque, una sorta di “delega” a formare i professionisti. Una
delega conferita alla stessa Categoria
dei Geometri più anziani e già affermati sul mercato. Tale compito è
stato assunto con grande serietà sia
Questa progressiva trasformazione
modifica anche la formazione secondaria che verrà incrementata con
l’insegnamento delle discipline scientifiche di base, lasciando all’Università il compito di approfondire le
materie professionali.
Tale innovazione legislativa riguardante la Scuola Secondaria introduce il concetto di una sostanziale
differenza tra il titolo di formazione
scolastico (Diploma di Istruzione
Tecnica) ed il titolo professionale di
“Geometra” (che ora spetta solo agli
iscritti all’Albo). Degli oltre 120.000
diplomati annuali degli Istituti Tecnici, infatti, solo il 10% affronta il
tirocinio professionale. Di questi ultimi, solo il 50% supera l’Esame di
Stato di Abilitazione, la maggior parte
di coloro che lo superano si iscrive al-
a livello del singolo professionista, sia
dalla struttura di Categoria che organizza, anche durante il periodo di
tirocinio, specifici corsi formativi riguardanti le nuove competenze professionali rese necessarie dall’evoluzione tecnologica e dalle moderne esigenze della committenza.
Il Geometra italiano rimane, nel suo
insieme, un esempio di professionista polivalente che si avvia sempre
più verso la competenza specialistica
che il mercato richiede, anche partecipando alla costituzione di Studi Associati con diverse altre figure professionali.
Il regolamento sulla formazione continua obbligatoria impone a tutti gli
iscritti, di età inferiore ai 60 anni, la
partecipazione ad eventi formativi e
la conseguente acquisizione di crediti
Continua pag. seguente
Geoide Geometra Informazioni Tecniche
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formativi professionali annuali (CFP)
in numero decrescente rispetto all’anzianità di iscrizione all’Albo. Un
credito formativo corrisponde generalmente a 2 ore di formazione, oppure alla redazione di articoli, alla
pubblicazione di testi o alla presenza
a convegni scientifici. L’ignorare l’obbligo di formazione costituisce una
grave inadempienza professionale e
deontologica che può sfociare nella
sospensione o nella cancellazione
dall’Albo.
Sulla visione di una Professione che
si evolve i Geometri italiani stanno
investendo energie e risorse, per incrementare le loro tradizionali competenze con nuovi saperi e nuove
conoscenze per garantire la qualità
dei servizi richiesti dalla committenza.
Gli incidenti e le vittime sui luoghi di
lavoro hanno prodotto ed accentuato
in tutto il mondo dell’edilizia la sensibilità per la sicurezza. Il valutare i
rischi connessi ad una specifica attività lavorativa ed il predisporre mezzi
e procedure per prevenire il rischio di
incidenti sono divenute una vera e
propria disciplina scientifica direttamente correlata all’attività edilizia. In
ogni cantiere edile viene obbligatoriamente e per legge nominato un responsabile della sicurezza le cui
disposizioni prevalgono addirittura
sulla volontà del committente. La formazione specifica per svolgere tali
funzioni è fissata dalla legge: con l’obbligo alla frequenza di un corso di
120 ore (con esame finale) che la Categoria organizza in collaborazione
con il Servizio Sanitario Nazionale,
con le Facoltà Universitarie, con i
servizi della Protezione Civile e dei Vigili del Fuoco.
All’attività di prevenzione e controllo
si stanno dedicando con apprezzabili
risultati molte nostre giovani colleghe
(che ormai rappresentano il 10%
degli iscritti) grazie alla loro particolare sensibilità all’argomento. In occasione del disastroso sisma che ha
distrutto la città dell’Aquila, capoluogo della regione Abruzzo, oltre 500
Geometri hanno partecipato con la
Protezione Civile come volontari,
mettendo a disposizione le loro specifiche competenze nell’opera di censimento dei danni agli edifici in
relazione alla loro abitabilità.
Negli ultimi tre anni, oltre 30.000
Geometri hanno ottenuto l’Abilitazione a svolgere la funzione di Responsabile della Sicurezza, figura che
collabora con i progettisti e i direttori
dei lavori di opere edilizie, collaborazione alla quale sono chiamati i topografi non solo per rilevare terreni
ed immobili, ma per monitorare la
presenza di altri elementi di pericolo
(sostanze inquinanti, esalazioni, rumori nocivi ecc.).
Il contenere i consumi energetici ed
utilizzare fonti di energia rinnovabile
ha completamente modificato l’approccio alla progettazione edilizia:
con la nuova figura del “certificatore
energetico”. Questi ha il compito di
assegnare ad ogni singola unità edilizia (sia di vecchia, sia di nuova co-
struzione) un “voto di qualità energetica” che ne condiziona la commerciabilità ed il valore. Attività, questa nella quale i Geometri italiani si
stanno formando e specializzando,
nella conoscenza delle caratteristiche
dei materiali e delle tecnologie costruttive, sia per quanto attiene l’involucro edilizio murario, sia per gli
impianti tecnologici. Conoscenze, che
unite alle recenti norme di legge che
impongono il raggiungimento di livelli
minimi di efficienza energetica (livelli
differenti per le varie regioni del territorio), determinano una progettazione ed un’esecuzione delle opere
totalmente innovativa rispetto a
quella di pochissimi anni fa.
Il risparmio energetico è correlato
alla riduzione delle emissioni di CO2:
settore che richiede l’ammodernamento di impianti produttivi indu-
striali ed il monitoraggio delle emissioni prima e dopo le trasformazioni
impiantistiche. La necessità di redigere certificati di risparmio delle
emissioni di CO2 anche ai fini della
loro commerciabilità costituisce una
nuova e delicata attività per i valutatori degli impianti industriali e degli
immobili civili.
Nuove costruzioni, recupero di costruzioni esistenti, impianti tecnologici civili ed industriali nel loro
complessivo impatto sul territorio richiedono da parte del tecnico conoscenze assai più ampie di quelle
solitamente ottenute dalla Scuola
Pubblica.
L’esigenza che tali conoscenze professionali siano disponibili e concentrate in una singola persona ha
creato la nuova figura del “tecnico
ambientale”, il cui parere è richiesto
dalle Amministrazioni Pubbliche per
il rilascio dell’autorizzazione a costruire.
Il Geometra, profondo conoscitore
del territorio, delle persone che lo
abitano, della cultura e delle tradizioni, riesce a coniugare le esigenze
insediative con la fondamentale necessità di proteggere l’ambiente urbano, rurale e boschivo.
I corsi formativi per creare gli esperti
ambientali sono rivolti soprattutto ai
giovani, più degli altri sensibili al problema e, che in questo settore, hanno
ben compreso la vastità delle nuove
opportunità di lavoro.
Oggi, la recente crisi economica mondiale (determinata dalla disattenzione del mondo bancario all’effettivo
valore dei beni offerti in garanzia dei
movimenti finanziari) impone regole
ben più rigide nella stima dei beni
immobili e non. Lo scrupoloso rispetto degli standard di valutazione
internazionali (IVS), recepiti anche
dalla UE in vari trattati, richiede una
nuova formazione dei tecnici, in particolare dei Geometri nella attività di
valutazione:
• per le transazioni private;
• per la redazione di bilanci aziendali;
• per l’Autorità Giudiziaria civile e
per la Pubblica Amministrazione;
• per il Sistema Bancario.
Sempre più diffusa è la convinzione
che determinare un valore, soprattutto di un immobile, costituisca una
“sentenza” e, come tale, valida solo se
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oggettivamente motivata. La motivazione non può che basarsi su un procedimento di calcolo scientifico e
documentabile. Questa è la vera novità che porta al definitivo disconoscimento delle stime effettuate da
improvvisati operatori poco interessati a determinare il valore di mercato in un preciso momento
temporale ed in una determinata situazione economica. Il numero di elementi da considerare per stabilire il
valore di un immobile è in continua
crescita ed è necessario considerarli
tutti e in rapporto tra loro.
Nasce quindi la nuova Professione del
“Valutatore Certificato”, la cui caratteristica principale è quella di essere
indipendente e senza conflitti di interessi. Anche la sua specifica formazione e certificazione deve provenire
da un organismo indipendente (quale
appunto la Categoria Professionale di
SIPEM
Sistema
Informativo
Pratiche
Edilizie
e Monitoraggio
Fonte Geocentro n. 8 marzo-aprile 2010
Comitato Tecnico
CNGeGL - Marco Nardini, Ezio Piantedosi
CIPAG - Diego Buono
GROMAsistema® - Alessandro Benvegnù
L’anno appena trascorso ha visto la
società confrontarsi con la crisi internazionale, una “grave” recessione
del mercato IT e dei servizi ad esso
connessi che, nonostante prevista,
non si è riusciti ad attenuare.
Il Governo ha varato lo scorso
anno il “Piano Casa”, dal quale si
attendono significativi contributi
per il rilancio dell’economia del
settore, ma soprattutto per soddisfare i fabbisogni abitativi delle famiglie e introdurre semplificazioni
procedurali nel campo dell’edilizia.
appartenenza). L’innovativa procedura di stima necessita del fondamentale supporto di un data-base dei
valori immobiliari (quelli provenienti
da effettive transazioni o da motivate
perizie redatte con finalità esplicitate).
In Italia, i valori immobiliari sono raccolti dall’Agenzia del Territorio
con finalità fiscali e dalle Camere di
Commercio con finalità conoscitive.
Tuttavia, essi sono redatti su indicazione delle Associazioni dei Costruttori e da quella degli Agenti Immobiliari.
Proprio per le modalità della raccolta
dei dati e per la loro provenienza, in
entrambi i casi vi è una scarsa attendibilità ed una generale imprecisione (valori identificati in un range
minimo-massimo e riferiti a singole
ampie zone di territorio). In accordo
con l’Agenzia del Territorio e con gli
Organismi rappresentativi del si-
stema bancario, la Categoria dei Geometri sta cercando di costituire un
data-base che rappresenti la realtà
dei valori immobiliari e della loro rendita. Questo data-base alimentato
dai dati provenienti da migliaia di
professionisti, costituirà un patrimonio utile per migliorare la qualità
delle perizie con valori di mercato
maggiormente aderenti alla realtà.
I Corsi Formativi su tale materia si
stanno tenendo in ogni provincia
con l’apporto delle Università e di
Geometri Liberi Professionisti appositamente formati nel ruolo di tutors.
Nel complesso, è possibile affermare
che la Categoria dei Geometri Italiani sta tenendo fede alla qualità
delle originarie prestazioni professionali e sta, tramite la formazione,
compiendo larghi passi in avanti per
continuare ad essere sempre attuale
nel mondo contemporaneo.
Bisogna comprendere che il mondo
sta cambiando e dobbiamo usare
nuovi parametri per affrontare: la
crisi energetica, la crisi dell’acqua, la
crisi dei trasporti. Un insieme di cose
che sta entrando in un’epoca di globalizzazione, dove la concorrenza
sempre più forte e sleale potrebbe accentuare i problemi.
Uno dei mezzi per contrastarla è senz’altro puntare sulla velocità di cambiamento nel mondo della comunicazione e della tecnologia che sarà
SIPEM è il nuovo sistema
di gestione telematica
dei processi connessi
al Piano Casa.
Una vera rivoluzione
in edilizia rivolta ai Geometri
Liberi Professionisti e tecnici
che consente di offrire
migliori servizi ai cittadini.
molto più elevata rispetto agli anni
passati. Internet è il mezzo più utilizzato capace di trasformare il mondo
in un ambiente interattivo dove server, client, diversi dispositivi e utenti
collaboreranno e interagiranno su
più livelli, fornendo e utilizzando software e servizi di business. Il web è
ormai la fonte di servizi che potranno
essere usati a richiesta, indipendentemente dall’ubicazione e dalla tecnologia di realizzazione.
Per questa realtà il Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati
con la Cassa Italiana di Previdenza
Geometri hanno sottoscritto, il 9 ottobre 2009, la Convenzione con ANCI
(Associazione Nazionale dei Comuni
Italiani) avente per oggetto lo sviluppo di un servizio di gestione telematica funzionale al “Piano Casa”.
I soggetti attuatori per la progettazione, la realizzazione e la gestione di
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tale servizio sono ANCITEL S.p.A.
(società di riferimento dell’ANCI per
la gestione dei processi d’innovazione
tecnologica e organizzativa) e GROMAsistema ® s.r.l. (società della
CIPAG per le attività di project management, produzione di software).
Questo nuovo servizio, denominato
SIPEM (Sistema Informativo Pratiche
Edilizie e Monitoraggio), è dedicato
alla gestione telematica dei processi
connessi alla trasmissione, acquisizione e monitoraggio complessivo dei
titoli autorizzativi riguardanti gli ampliamenti edilizi e demolizioni/ricostruzioni edilizie presentate ai
Comuni nell’ambito del “Piano Casa”.
L’obiettivo è duplice: offrire ai Comuni un servizio agevole e di qualità,
migliorandone la gestione e puntando verso una progressiva dematerializzazione e standardizzazione
del procedimento autorizzatorio in
materia edilizia e, nel contempo, fornire un servizio ai Professionisti abilitati che consentirà di usufruire di:
• attivazione e accesso via web alle
proprie cartelle 24 ore su 24, 7
giorni su 7;
• assistenza tecnica attraverso delle
FAQ ed un help-desk dedicato;
• sicurezza nell’accesso/autenticazione al servizio con l’utilizzo della
chiave usb, che per i geometri
sarà data in dotazione su richiesta a tutti gli iscritti all’Albo professionale;
• Firma Digitale dei documenti utilizzando la stessa chiavetta usb
sulla Denuncia Inizio Attività,
sulla relazione tecnica asseverata
e sul resto dei documenti elettronici da lui preparati, o su atti e
documenti cartacei scansionati
per copia conforme;
• semplificazione della fase di pre-
•
parazione e presentazione della
domanda relativa ad ogni singola
pratica con precise indicazioni
sugli allegati da preparare e informazioni aggiuntive sui contenuti
degli stessi, in base alla normativa nazionale e regionale e
alla disposizione regolamentare
del singolo Comune;
notevole risparmio di tempo visto
che tutti i documenti sono elaborati, allegati, trasmessi ed archiviati esclusivamente in formato
elettronico, con date certe e pieno
valore legale tra le parti coinvolte,
senza che possano essere ripudiati da terzi per vizi formali;
• Comodità e sicurezza nei pagamenti dato che il Professionista
potrà pagare dal proprio ufficio o
da casa il costo del servizio SIPEM
e i diritti di segreteria relativi a
ciascuna pratica, sia con carta di
credito (POS virtuale) o compilando elettronicamente un bollettino postale attraverso Pronto
Bancoposta (anche attraverso il
portale Geoweb).
Il Sistema e già in fase di collaudo, la
sua ufficiale presentazione è stata
programmata al FORUM PA (Fiera di
Roma) nel prossimo mese di maggio.
La campagna di informazione ai Comuni ed ai Collegi Provinciali dei
Geometri è già partita con l’invio di
un kit informativo.
Siamo convinti dell’efficienza di questo mezzo. La vera rivoluzione è data
dalla certezza della procedura e l’efficacia della prestazione. Il successo
dell’iniziativa dipenderà dall’adesione dei professionisti e dei geometri sempre sensibili alle innovazioni
per servire la committenza con la
migliore professionalità.
SIPEM
•
Equilibrio tra standardizzazione e personalizzazione
Il sistema incorpora formati standard della Denuncia di inizio attività e
dell’istanza di permesso di costruire, predisposti con l’ausilio di esperti
legali e di settore; tali formati sono comunque modificabili sulla base
delle specifiche esigenze del Comune.
•
Casella di Pec dedicata
È prevista, per ciascun Comune aderente al servizio, una casella di
posta elettronica certificata per il colloquio con i professionisti.
•
Garanzia sul riconoscimento della qualifica del mittente
Grazie a un processo verificato per l’adesione al sistema da parte dei
professionisti.
•
Gestione semplice e veloce delle comunicazioni
Tramite un canale sicuro ed affidabile per il colloquio tra Comune e
professionisti.
•
Monitoraggio delle pratiche e statistica
Per avere sotto controllo, in tempo reale, lo stato dei procedimenti autorizzativi.
•
Archivio elettronico delle pratiche
Che consente la conservazione sostitutiva, in un apposito archivio digitale, di tutti i documenti che compongono le pratiche.
•
Risparmio dei costi e maggiore produttività del lavoro
Assicurata dalla definizione di schemi standard per la presentazione
delle domande, la predisposizione di iter di verifica predefiniti e la possibilità di conservazione sostitutiva delle pratiche relative al piano casa.
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Le Associazioni
di categoria
Fondazione Geometri Italiani
Via Barberini, 68 - 00187 Roma (RM)
E-mail: [email protected]
Associazione Geometri Edilizia
e Lavori Pubblici
L’Associazione ha carattere culturale e scientifico, è senza fini di
lucro e si prefigge il conseguimento
dei seguenti scopi: migliorare il livello culturale e professionale degli
associati; valorizzare la professione del geometra
attraverso opportune iniziative da intraprendere
presso Enti pubblici e privati; aiutare il conseguimento degli standard professionali sul modello
degli altri paesi Europei del geometra favorendone
l’integrazione nel contesto internazionale; promuovere la crescita dell’Associazione stessa mediante proposte di collaborazione con Ministeri,
Enti locali ed altri.
Associazione Geometri Italiani
Amministratori Immobiliari
L’Associazione ha carattere culturale
e senza fini di lucro ed ha come scopo
fondamentale lo sviluppo della cultura degli amministratori in Italia e la
valorizzazione della professione dell’Amministratore Immobiliare.
Consulenti Ambiente e Territorio
L’A.G.I.C.A.T. è stata costituita per
creare un supporto al nostro operare nel mondo delle costruzioni e
degli interventi sul territorio in genere. Essa nasce dalla necessità di
avere presente oltre all’oggetto della progettazione
anche il contesto territoriale che si ha attorno e gli
impatti ambientali che vi si possono creare, per
evitarli o ridurli al minimo. L’A.G.I.C.A.T. risponde
quindi ad una esigenza attualissima: quella di ricercare uno sviluppo sostenibile e condivisibile
anche dalle generazioni future.
Topografi
L’Associazione ha carattere culturale
e senza fini di lucro ed ha come scopo
fondamentale lo sviluppo della cultura
topografica in Italia e la valorizzazione
della professione del Topografo.
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Associazione
Geometri per la Sicurezza
L’associazione ha come scopo fondamentale l’accrescimento della cultura
in materia di “sicurezza e salute sul lavoro e negli ambienti di vita” in Italia e
in Europa, la valorizzazione delle attività professionali attinenti a tali aspetti; migliorare il livello culturale e professionale tramite corsi di
formazione e informazione; sviluppare un centro servizi per la consultazione, anche telematica, degli atti
normativi attinenti le attività per la sicurezza.
Associazione
Geometri Valutatori
L’Associazione professionale “Geometri Valutatori Esperti” è stata costituita
allo scopo di condurre studi e ricerche
su tutti gli argomenti concernenti la
valutazione dei beni, dei terreni e delle
costruzioni, pubblicizzando le metodologie di stima e
le procedure poste in atto dai propri associati.
Associazione Sportiva
dei Geometri Italiani
L’Associazione è basata sui principi
solidaristici e di aggregazione sociale,
non ha finalità speculative, né di
lucro, né partitica e si propone quale
scopo unico quello di offrire ai propri
soci servizi idonei ed efficienti relativi alle loro esigenze
motorie, sportive dilettantistiche, ricreative e culturali finalizzate alla valorizzazione dell’immagine professionale del geometra italiano.
Consulta Nazionale Femminile
“Donne Geometra”
Organismo nato allo scopo di collaborare, identificare, migliorare il ruolo sociale delle donne geometra, attraverso
il pensiero della differenza, anche nel
rispetto delle direttive europee riguardo alla parità di genere.
GeoWeb Spa
La società nasce da un’iniziativa
del Consiglio Nazionale Geometri e
Sogei e rende disponibili un insieme di
servizi mirati fondamentalmente a
semplificare l’attività professionale della
categoria e a migliorare il rapporto con
al Pubblica Amministrazione.
COMPRAVENDITE
I fattori di rischio
per la stipula del rogito
illustrati dal presidente
del collegio notai
di Rimini e Forlì
Abitabilità,
se manca
non si vende
Compravendite: il referto
tecnico preventivo evita
le sorprese
Alessandro Cassano e Gianfranco Di Rago
ItaliaOggi, 28.4.2010
Rogito a rischio di blocco se la casa
non è conforme alla normativa edilizia. Un aspetto fondamentale della
compravendita è costituito dall’esame
degli elementi urbanistici che caratterizzano l’immobile, dei quali occorre
fare menzione nel contratto e che nei
casi più gravi possono comportarne
perfino l’impossibilità di alienazione.
Meglio quindi formarsi un quadro
complessivo della situazione edilizia
del fabbricato prima di sottoscrivere
l’atto di vendita, ad esempio mediante
la redazione del cosiddetto referto tecnico preventivo, testato con successo
a Parma e in alcune città toscane, che
permette di conoscere in anticipo le
effettive condizioni dell’edificio. Marco
Gori, presidente del Consiglio notarile dei distretti riuniti di Forlì e Rimini, promotore del convegno «Abitabilità: problemi vecchi e nuovi nell’ottica notarile», che si è svolto a Rimini, ha illustrato le problematiche
più ricorrenti in sede di compravendita immobiliare in relazione alla normativa di edilizia e urbanistica.
Domanda. Agibilità, abitabilità e
conformità, quali le differenze?
Risposta. L’agibilità è riferita agli immobili non abitativi, l’abitabilità a
quelli abitativi. Entrambe certificano
la possibilità di utilizzo dell’immobile
secondo le caratteristiche del progetto approvato, ad esempio che
quell’appartamento ha le caratteristi-
che previste dal piano regolatore per
poter essere abitato, che quel magazzino può essere utilizzato come
tale. La conformità, che non è prevista dalla legge statale, dovrebbe certificare invece che quel dato
immobile rispetta tutti i requisiti tecnici e amministrativi previsti dalla
normativa e che, pertanto, può essere considerato conforme alle leggi
urbanistiche.
D. In che modo le caratteristiche
urbanistiche dell’immobile possono incidere negativamente sulla
compravendita?
R. È necessario distinguere fra un
immobile che possiede i requisiti per
poter essere considerato comunque
conforme, da quello che tali requisiti
non ha. Nel primo caso, eventuali
anomalie, quali ad esempio il mancato rilascio del certificato di abitabilità o la presenza dei cosiddetti abusi
minori, comporta solamente l’irrogazione di una sanzione amministrativa; nel secondo caso, si può arrivare
fino alla sanzione più grave, ossia l’in-
commerciabilità del bene, con il rischio dell’obbligo di demolizione,
totale o parziale o dell’acquisizione al
demanio comunale, con correlativa
responsabilità penale per chi tali
abusi ha commesso.
D. In che modo può intervenire il
notaio a tutela dell’acquirente per
gli aspetti dell’edilizia e urbanistica
nella compravendita dell’immobile?
R. Riallacciandomi a quanto ho già
detto, la funzione del notaio potrà
variare a seconda dei casi. È comunque necessario premettere che
al notaio spetta solo il controllo formale della documentazione prodotta dal proprietario dell’immobile,
non avendo quest’ultimo le competenze tecniche necessarie per stabilirne la conformità o meno alla
normativa edilizia, a meno di casi,
alquanto rari, di abusivismo palese
come, ad esempio, un immobile costruito da un privato senza alcun
titolo o su suolo demaniale. Comunque, nell’eventualità, che sia
acclarata l’irregolarità edilizia, si
può fare una distinzione. Allorché
ci si trovi di fronte alla possibilità
di una sanzione amministrativa,
una volta vagliata la volontà dell’acquirente di addivenire comunque alla conclusione del contratto,
sarà compito del notaio regolare
come dovranno comportarsi le parti
nell’eventualità della sanzione, con
apposita clausola, da variare a seconda dei casi e con il suggerimento di adeguate garanzie. Nel
secondo caso, ovviamente, il notaio
non potrà procedere alla stipula
della compravendita, anzi la sua
veste di pubblico ufficiale gli impone l’obbligo del rapporto all’autorità giudiziaria.
D. Che cos’è il referto tecnico preventivo?
R. II referto tecnico preventivo non è
previsto dalla legge, ma nella pratica, in alcune parti d’Italia, come ad
esempio in Toscana e a Parma, è
stato adottato per gli immobili di
vecchia costruzione. II referto è costituito da una relazione redatta da
un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) nella quale,
sulla base dell’esame in loco del
fabbricato e della ricerca di tutta la
documentazione sia catastale che
tecnico-amministrativa, viene attestato se quell’immobile possa o
meno ritenersi conforme alla normativa edilizia e quali siano gli eventuali abusi riscontrati, quali rimedi
possano essere adottati e, in fine dei
conti, se l’immobile possa comunque
ritenersi commerciabile. Il cosiddetto referto tecnico preventivo tiene
conto della scheda tecnica descrittiva, che per i fabbricati di nuova costruzione è prevista, ad esempio,
dalla legislazione urbanistica della
regione Emilia-Romagna, ed è estremamente utile sia alle parti che al
notaio in tutti quei casi, non infrequenti nella pratica, in cui manchi
una parte della documentazione.
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ESTIMO
Glossario
del diritto
di famiglia
e delle
successioni
Analisi e commenti
Alfredo Carnevale, “Fisco Oggi.it”
ACCETTAZIONE DELL’EREDITÀ
atto negoziale unilaterale mediante
il quale il chiamato fa propria l’eredità che gli è conferita per legge o
per testamento.
ACCRESCIMENTO automatica inclusione della quota vacante nelle
quote degli altri coeredi o collegatari.
ADOZIONE CIVILE adozione di
maggiorenne.
ADOZIONE PARTICOLARE conferisce al minore lo stato di figlio
adottivo che non estingue ma si sovrappone al vincolo della filiazione
di sangue.
ADOZIONE rapporto di filiazione
giuridica che si costituisce tra soggetti non legati da filiazione di sangue.
AFFIDAMENTO FAMILIARE attribuzione provvisoria dell’ufficio di
assistenza del minore ad altra famiglia, persona o comunità di tipo
familiare.
AFFIDAMENTO PREADOTTIVO
affidamento sperimentale del minore ai richiedenti adottandi.
AFFINITÀ rapporto intercorrente
tra un coniuge e i parenti dell’altro
coniuge.
ALIMENTI prestazioni di assistenza materiale dovute per legge
alla persona che si trova in stato di
bisogno economico.
ASSEGNO SUCCESSORIO vitalizio di natura alimentare e suc-
cessoria spettante al coniuge separato con addebito che al momento della successione aveva
diritto agli alimenti legali a carico
del coniuge deceduto.
AZIENDA complesso di beni organizzati per l’esercizio di un’impresa.
AZIONE DI CONTESTAZIONE
DELLA LEGITTIMITÀ azione volta
a rimuovere lo stato di figlio legittimo in contrasto con la presunzione legale di paternità.
AZIONE DI DISCONOSCIMENTO
DELLA PATERNITÀ azione volta a
rimuovere lo stato di figlio legittimo
in contrasto con la presunzione di
paternità.
attribuzioni testamentarie ma non
possono succedere finché siano
privi della capacità successoria.
CAPACITÀ DI TESTARE idoneità
giuridica del soggetto a disporre
delle proprie sostanze mediante testamento.
CAPACITÀ SUCCESSORIA idoneità del soggetto a essere titolare
del diritto di succedere a causa di
morte. Differisce dalla capacità di
ricevere per testamento perché, ad
esempio, ci sono soggetti (come il
tutore) che, nonostante abbiano capacità successoria, sono incapaci di
ricevere per testamento.
AZIONE DI RECLAMO DELLA LEGITTIMITÀ azione volta a far conseguire al soggetto lo stato di figlio
legittimo non risultante dall’atto
della nascita.
AZIONE DI RIDUZIONE rimedio
giudiziale diretto a rendere inefficace l’atto dispositivo compiuto
dal defunto.
BENEFICIO D’INVENTARIO limitazione legale della responsabilità patrimoniale dell’erede per
i debiti ereditari e per i legati
entro il valore dell’eredità ricevuta.
BENI COMUNI DI RESIDUO beni
che divengono comuni per la parte
residua al momento dello scioglimento della comunione.
BENI PERSONALI sono beni personali del coniuge quelli che gli appartengono in modo esclusivo, e
che non ricadono quindi né tra i
beni comuni né tra i beni comuni di
residuo.
CAPACITÀ DI RICEVERE PER TESTAMENTO idoneità giuridica del
soggetto a essere destinatario di attribuzioni testamentarie. Differisce
dalla capacità successoria perchè la
legge riconosce, ad esempio, anche
ai nascituri non concepiti e agli enti
non personificati la capacità di ricevere per testamento. Gli uni e gli
altri possono essere destinatari di
CAUTELA SOCINIANA potere del
legittimario di scegliere tra dare
esecuzione alla disposizione (il testatore assegna al legittimario la
nuda proprietà e al terzo l’usufrutto
o viceversa) oppure conseguire integra la porzione di legittima abbandonando al terzo l’usufrutto o la
nuda proprietà limitatamente alla
parte disponibile.
CELEBRAZIONE dichiarazione degli
sposi di volversi prendere rispettivamente in marito e moglie e nella
susseguente dichiarazione dell’ufficiale dello Stato civile che essi sono
uniti in matrimonio.
COLLAZIONE atto mediante il quale
i discendenti e il coniuge che accetContinua pag. seguente
10
6•2010
ESTIMO
tano l’eredità conferiscono nell’asse
ereditario quanto hanno ricevuto
dal defunto in donazione.
COMMUTAZIONE atto mediante il
quale i figli legittimi estromettono
dalla comunione ereditaria i figli
naturali del defunto corrispondendo a questi il valore della loro
quota.
COMUNIONE LEGALE regime patrimoniale che conferisce ai coniugi uguali poteri di cogestione e
uguali diritti sugli acquisti.
CONVENZIONE MATRIMONIALE
atto mediante il quale viene adottato o modificato un regime patrimoniale.
DELAZIONE investitura in capo al
chiamato del diritto di succedere,
e cioè del diritto di far propria
l’eredità o di conseguire il legato.
DISPOSIZIONE FIDUCIARIA disposizione con la quale il testatore
nomina erede o legatario una persona mentre con altro atto incarica la persona designata di
ritrasferire in tutto o in parte i
beni ereditari a un terzo.
DIVORZIO scioglimento giudiziale
del vincolo coniugale quando sia
divenuta impos sibile la comunione spirituale e materiale dei coniugi.
EREDE APPARENTE colui che circostanze obiettive indicano come
successore dell’ereditando mentre in
realtà non lo è.
EREDE colui che subentra nella
generalità delle posizioni attive e
passive del defunto o in una quota
di essa, eccettuati i diritti specificatamente attribuiti ai successori
a titolo particolare.
EREDITANDO persona della cui
eredità si tratta.
ESECUTORE TESTAMENTARIO è
la persona incaricata dal defunto di
curare l’esecuzione delle sue disposizioni di ultima volontà.
LEGITTIMARIO il soggetto a cui
spetta la legittima. Sono il coniuge,
i figli e, in mancanza di questi, gli
ascendenti.
FAMIGLIA DI FATTO famiglia
sorta dalla semplice convivenza
personale.
LEGITTIMARIO PRETERMESSO
posizione del legittimario quando il
testatore abbia disposto interamente dell’eredità mediante disposizioni a titolo universale senza
includerlo.
FAMIGLIA NUCLEARE comunità
di coloro che si uniscono stabilmente e della loro prole.
LEGITTIMAZIONE acquisto della
qualità di figlio legittimo da parte
del figlio naturale.
FAMIGLIA PARENTALE gruppo di
persone appartenenti a una comune discendenza.
MANDATO “POST MORTEM” mandato destinato ad avere esecuzione
quando il mandante avrà cessato di
vivere.
FILIAZIONE rapporto intercorrente fra la persona fisica e coloro
che l’hanno concepita.
FONDO PATRIMONIALE regime
di cogestione di uno o più beni
vincolati ai bisogni della famiglia.
IMPRESA FAMILIARE comunità
paritaria di lavoro fondata sulla
solidarietà familiare, e più precisamente un gruppo di familiari
che svolgono un’attività produttiva
unitaria mediante un apporto continuativo di lavoro.
INVENTARIO atto pubblico di ricognizione di un complesso di
beni.
ISTITUTO “EX RE CERTA” (istituzione di erede ex re certa, art.
588, Il) attribuzione a titolo universale di beni determinati. Si ha
quando risulta che il testatore ha
inteso attribuire i beni come quota
del patrimonio.
LEGATO attribuzione testamentaria di specifici diritti patrimoniali.
EREDITÀ complesso delle posizioni giuridiche attive e passive
che si trasmettono dal defunto ai
suoi successori.
LEGATO DI SPECIE legato che attribuisce la proprietà o altro diritto
reale di godimento su cose specifiche facenti parte dell’asse ereditario.
EREDITÀ GIACENTE patrimonio
ereditario quando il chiamato non
ne ha il possesso e non ha ancora
accettato l’eredità.
LEGITTIMA diritto di successione
che spetta agli stretti congiunti
anche contro la volontà del defunto.
MATRIMONIO negozio solenne mediante il quale un uomo e una
donna assumono l’impegno di stabile convivenza e di reciproco aiuto
come marito e moglie.
MATRIMONIO PUTATIVO matrimonio annullato che conserva gli
effetti già verificatisi a favore del
co niuge in buona fede, e cioè del
coniu ge che abbia contratto il
matrimonio ignorandone la causa
d’invalidità non ché a favore del
coniuge vittima di violenza o timore.
NULLITÀ DEL TESTAMENTO forma di invalidità che rende l’atto privo di efficacia giuridica.
PARENTELA rapporto intercor rente tra persone legate da una comune discendenza.
PATTI SUCCESSORI negozi che attribuiscono o negano diritti su una
successione non ancora aperta.
PETIZIONE DI EREDITÀ azione
mediante la quale l’erede chiede
l’accertamento della sua qualità
per conseguire la restituzione dei
beni ereditari da chi li possiede
come erede o senza titolo.
POSSESSO DI STATO godimento
effettivo e socialmente riconosciuto
della posizione di figlio.
POTESTÀ GENITORIA autorità perContinua pag. seguente
6•2010
11
ESTIMO
SEPARAZIONE DEI BENI EREDITARI diritto di preferenza che i creditori del defunto e i legatari
possono ottenere sui beni ereditari
rispetto ai creditori dell’erede.
sonale e patrimoniale che l’ordinamento attribuisce ai genitori sul figlio minore nel suo esclusivo
interesse.
PRELEGATO legato attribuito all’erede o a uno dei coeredi.
RAPPRESENTAZIONE designa il
subingresso legale dei discendenti
nel luogo e nel grado dell’ascendente che non può o non vuole succedere.
REGIME PATRIMONIALE DEI CONIUGI disciplina delle spettanze e
dei poteri dei coniugi in ordine all’acquisto e alla gestione dei beni.
REGIME PERSONALE DEI CONIUGI disciplina degli obblighi
coniugali che derivano dal matrimonio.
REVOCA la revoca testamentaria è
l’atto mediante il quale il testatore
priva di efficacia in tutto o in parte
il suo precedente testamento.
RICONOSCIMENTO DEL FIGLIO
NATURALE atto formale mediante
il quale il dichiarante assume di essere genitore del proprio figlio naturale.
RINUNZIA ALL’EREDITÀ negozio
unilaterale mediante il quale il chiamato dismette il suo diritto di accettare l’eredità.
SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE cessazione del regime di comunione tra i coniugi.
SEPARAZIONE CONSENSUALE separazione che ha titolo nell’accordo
dei coniugi omologato dal giudice.
12
6•2010
STATO DI ADOTTABILITÀ situazione di abbandono del minore accettata con provvedimento del
tribunale.
SEPARAZIONE DEI BENI regime di
separazione della gestione e di titolarità esclusiva degli acquisti.
SUCCESSIONE A CAUSA DI MORTE indica la vicenda traslativa dei
diritti di una persona a seguito
della sua morte.
SEPARAZIONE DI FATTO interruzione effettiva e stabile della convivenza.
SUCCESSIONE LEGITTIMA successione che ha titolo nella legge
(quando cioè manca il testamento).
SEPARAZIONE GIUDIZIALE DEI
BENI la separazione giudiziale è la
conversione giudiziale del regime
della Comunione legale in quello
della separazione.
SUCCESSIONE NECESSARIA successione che spetta di diritto agli
stretti congiunti anche contro la
volontà del defunto.
SEPARAZIONE GIUDIZIALE separazione che ha titolo nella sentenza
del giudice.
TESTAMENTO atto di ultima volontà mediante il quale la persona
dispone delle proprie sostanze o di
parte di esse per quando avrà cessato di vivere.
SEPARAZIONE PERSONALE DEI
CONIUGI situazione di legale sospensione dei doveri reciproci dei
coniugi, salvi quelli di assistenza e
reciproco rispetto.
TESTAMENTO OLOGRAFO testamento scritto interamente di mano
dal testatore.
SIMULAZIONE DEL MATRIMONIO
sussiste quando gli sposi abbiano
preventivamente concordato di non
adempiere gli obblighi e di non esercitare i diritti da esso derivanti.
SOSTITUZIONE ORDINARIA è la designazione successiva fatta dal testatore per il caso in cui il primo designato non possa o non voglia succedere.
SPONSALI reciproca promessa di
matrimonio.
TESTAMENTO PUBBLICO testamento rogato dal notaio.
TESTAMENTO SEGRETO testamento redatto su scheda sottoscritta dal testatore e da questi
consegnata in un involucro chiuso
al notaio con la dichiarazione che
in esso è contenuto il suo testamento.
USUFRUTTO LEGALE usufrutto
che spetta per legge ai genitori sui
beni del figlio minore.
EDITORE - Cartostampa Chiandetti srl - Tipografia - Litografia - Editrice - Via Vittorio Veneto - 33010 Reana del
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IMMOBILI & FISCO
Il dg della spa
della riscossione spiega
le linee adottate
dopo la sentenza
della Cassazione
Ipoteche,
cancellazione
gratuita
di Giovanni Galli
ItaliaOggi, 12.5.2010
Dal 22 febbraio blocco delle iscrizioni ipotecarie sotto gli 8 mila
euro. E per chi si trova nella situazione di avere un’ipoteca per debiti
inferiori agli 8 mila euro, Equitalia
ha messo a disposizione la modulistica con cui presentare l’istanza di
cancellazione «che sarà effettuata,
spiega Marco Cuccagna, direttore
generale della società che raggruppa i concessionari della riscossione, ovviamente a spese di
Equitalia». E non solo. Per il dg,
l’ipoteca non scatta mai all’improvviso, né tantomeno all’insaputa del
contribuente, ed è una sorta di procedura di ultima istanza quando
non è possibile intervenire in altro
modo. Cuccagna spiega a ItaliaOggi
la linea della spa nella vicenda delle
mini-ipoteche dopo la sentenza
della Corte di cassazione sezioni
unite.
Domanda. La Corte di cassazione
ha stabilito, con sentenza del 22
febbraio, che sono illegittime le
ipoteche iscritte sui beni immobili
se il debito è inferiore agli 8 mila
euro. Come vi state comportando
da quel giorno?
Risposta. Equitalia si è immediatamente adeguata dando disposizione
a tutto il gruppo di bloccare le iscrizioni sotto gli 8 mila euro. Il fatto che
si sia dovuti arrivare davanti alle sezioni unite della Cassazione dimostra
che la normativa fosse effettivamente
poco chiara, ma Equitalia ha agito
fino ad allora in perfetta buona fede
sulla base di un’interpretazione supportata da numerosi e importanti
orientamenti giurisprudenziali.
D. Intanto oggi molte persone
hanno la casa ipotecata per un debito inferiore agli 8 mila euro. Per
loro cosa state facendo?
R. Dopo la sentenza abbiamo anche
messo a disposizione presso tutti i
nostri sportelli la modulistica con cui
presentare istanza di cancellazione
che sarà effettuata, ovviamente, a
spese di Equitalia.
D. Come spiega, allora, il parere
pro-ventate inviato dalla capogruppo alle partecipate?
R. Il parere era stato chiesto esclusivamente per problemi ai bilanci.
Nulla ha a che fare con la politica di
riscossione.
Cuccagna: dopo l’istanza
provvede Equitalia.
A costo zero
D. Resta il fatto che spesso le cartelle di Equitalia sono sinonimo di
ipoteche e altre procedure. Si discute molto dell’utilizzo di questi
strumenti perché il cittadino si
sente vessato dal Fisco. E possibile
che uno si trovi la casa ipotecata
senza saperlo?
R. L’ipoteca è una procedura cautelare a garanzia della riscossione dei
debiti fiscali dei contribuenti morosi.
Non scatta mai all’improvviso, ne
tantomeno all’insaputa del contribuente, e l’agente della riscossione
vi ricorre solo quando non è possibile intervenire in altro modo. Ricordo infatti che l’ipoteca viene
iscritta solo dopo che il cittadino ha
ricevuto un avviso dall’ente impositore (multa, avviso di accertamento
ecc.), non ha pagato spontaneamente, quindi ha ricevuto una cartella da Equitalia e almeno un
sollecito di pagamento. Ovviamente
Equitalia non è responsabile se
quanto richiesto dall’ente impositore
non era dovuto o è stato pagato o è
stato annullato da un giudice. Insomma il cittadino ha varie opportunità per regolarizzare la sua
posizione, ma se continua a ignorare
i suoi obblighi fiscali allora Equitalia
è tenuta per legge ad andare avanti.
Questo è un atto di giustizia nei confronti di chi le tasse le paga regolarmente e rappresenta una tutela per
le casse dello stato e la collettività.
D. Comunque in un momento di
crisi molte persone non ce la fanno
a pagare anche piccoli debiti con il
Fisco e quindi le proteste aumentano.
R. Equitalia è attenta alle difficoltà
che i cittadini possono incontrare sia
per problemi legati al pagamento sia
per intralci burocratici. Nel primo
caso interveniamo con le rateizzazioni. A oggi sono state concesse
circa 760 mila rateazioni per un importo di oltre 11 miliardi di euro di
debiti rateizzati: questo è un aiuto
concreto per famiglie e imprese in difficoltà. Nel secondo caso, nei limiti
che la legge consente, Equitalia è andata incontro a migliaia di cittadini,
siano essi piccoli o grandi debitori,
che avevano difficoltà di rapporto con
l’ente impositore. Questa esigenza ci
ha indotto di recente a varare una
specifica direttiva.
D. Si riferisce alla direttiva anti-burocrazia del 6 maggio?
R. Esatto. Con questa direttiva abbiamo consentito al contribuente che
ha ricevuto una cartella di pagamento
per tributi già pagati o interessati da
un provvedimento di sgravio o sospensione di richiedere e ottenere la
sospensione delle procedure con
un’autodichiarazione. Questo sempre
nell’ottica di agevolare il colloquio tra
debitori ed enti impositori.
D. Insomma, vi siete fatti carico di
eliminare i difetti di comunicazione tra gli uffici pubblici?
R. Sì, lo abbiamo fatto per evitare che
le disfunzioni del sistema continuino
a ricadere sul cittadino costretto a
fare la spola tra gli uffici; ma è ovvio
che l’iniziativa richiede anche una
grande collaborazione da parte degli
enti creditori. La nostra strategia è
quella di fare di tutto per migliorare i
rapporti con i cittadini.
D. Quindi è possibile coniugare
lotta all’evasione e attenzione ai
cittadini?
R. Questo è il nostro intento. Da
quando Equitalia è nata, nel 2006,
stiamo lavorando per raggiungere entrambi gli obiettivi e i risultati, al momento, ci stanno dando ragione: nel
2009 abbiamo riscosso 7,7 miliardi di
tributi evasi comprensivi di interessi e
sanzioni fissati per legge, che sono
6•2010
13
APPALTI
stati interamente versati agli enti impositori per essere messi a disposizione della collettività sotto forma di
beni e servizi.
Un esempio aiuta a comprendere
come l’attività di Equitalia vada a vantaggio di tutti: un solo giorno di riscossione consente di reperire le
risorse per la costruzione di nove
scuole.
L’attenzione alle esigenze dei contribuenti è continua e costante: abbiamo attivato una lunga serie di
attività per migliorare i servizi.
Con l’emanazione
di uno specifico
regolamento
Definito il potere
sanzionatorio
dell’autorità
per la vigilanza
sui contratti
pubblici
Giuseppe Condarelli
D. Quali?
R. Per esempio a Roma e Napoli abbiamo firmato convenzioni con altre
istituzioni, tra cui ministero della
giustizia e comuni, per fornire a nostre spese i PC al giudice di pace al
fine di creare uno scambio di informazioni che ci consenta di evitare
l’invio di cartelle non dovute a chi
ha fatto ricorso per una multa. L’iniziativa è destinata a estendersi
anche in altre realtà, per esempio
Milano. Abbiamo attivato una serie
di servizi telematici: da luglio 2009,
grazie all’estratto conto on-line, i
contribuenti possono verificare la
loro posizione dal proprio pc. Un
altro esempio riguarda gli sportelli:
grazie a 1.431 casse e punti consulenza (+16% rispetto al 2008) e a
360 sportelli attivi su tutto il territorio nazionale (+6%) Equitalia
punta a ridurre sempre di più le distanze con i cittadini. Nel 2005, cioè
prima della nascita di Equitala, sia
a Roma sia a Napoli esisteva un
unico sportello per la riscossione.
Oggi, invece, nella capitale sono
operativi cinque sportelli (compresa
Ostia), mentre a Napoli ce ne sono
otto tra sportelli standard e no-cash.
14
6•2010
Sul supplemento ordinario n. 56 alla
Gazzetta Ufficiale del 23 marzo 2010,
n. 66 è stato pubblicato il “Regolamento in materia di esercizio del potere sanzionatorio da parte dell’Autorità sui contratti pubblici di lavori,
servizi e forniture” ai sensi degli articoli 6 e 8, comma 4 del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 63 (Codice
dei contratti pubblici relativi a lavori,
servizi e forniture).
Il provvedimento, assunto con la deliberazione 2 marzo 2010 della stessa
Autorità, riveste notevole importanza
per l’argomento trattato e disciplina,
come già accennato, il potere sanzionatorio che compete all’Autorità, nel
rispetto dei principi di tempestiva
comunicazione dell’apertura dell’istruttoria, della costituzione degli
addebiti, del termine a difesa, del
contraddittorio, della motivazione,
proporzionalità ed adeguatezza della
sanzione, della tempestiva comunicazione con forme idonee ad assicurare la data certa della piena conoscenza del provvedimento, del rispetto degli obblighi di riservatezza
previsti dalle norme vigenti.
Dopo aver fornito una serie di definizioni necessarie per la migliore comprensione del testo in esame, il Regolamento precisa che il funzionario cui
è assegnata la competenza della conduzione del procedimento può avviare lo stesso procedimento sulla
base delle segnalazioni (formulate
compilando appositi moduli) ricevute
dalle stazioni appaltanti o dagli enti
aggiudicatori e dalla SOA.
Se dagli elementi contenuti nella segnalazione risulta che la fattispecie
non rientra nell’ambito di applicazione del Regolamento, il funzionario
competente ne dispone l’archiviazione.
Se invece la segnalazione risulti incompleta viene formulata una richiesta di integrazioni.
Nel caso di possibile fondatezza della
segnalazione effettuata, si provvede
all’avvio del procedimento nel termine massimo di novanta giorni
dalla data in cui la segnalazione è
completa ed a fornirne, quindi, comunicazione ai soggetti nei cui confronti il provvedimento finale è
destinato a produrre effetti, al soggetto esterno all’Autorità che ha formulato la segnalazione, nonché ai
soggetti cui possa derivare pregiuidizio dal procedimento in corso.
L’articolo 4, comma 3, del Regolamento enumera i contenuti minimi
che la comunicazione suddetta deve
indicare.
Il Responsabile del procedimento può
convocare per iscritto in audizione le
Stazioni Appaltanti, gli Operatori economici, le SOA ed ogni altro soggetto
che possa fornire elementi probanti
utili ai fini dell’esame del procedimento in corso.
Egli può, altresì, richiedere, sempre
per iscritto, documenti, informazioni
e chiarimenti in merito al procedimento in corso ai soggetti sopra indicati e ad ogni altro soggetto che ne
sia in possesso.
Il precitato articolo 4 indica al
comma 4 gli elementi da riportare
nella convocazione di audizione.
I partecipanti al procedimento istruttorio, nel rispetto dei termini riportati
nella comunicazione di avvio, possono produrre ulteriori documentazioni, memorie e controdeduzioni;
possono anche richiedere di essere
sentiti in audizione dal funzionario
competente ed avanzare richieste di
accesso al fascicolo istruttorio.
Nella fase di audizione, al termine
della quale viene predisposto apposito verbale, il Responsabile del procedimento o altro funzionario competente ed i rappresentanti delle parti
illustrano la propria posizione.
Il procedimento sanzionatorio dovrà
concludersi con l’emanazione del
provvedimento finale entro un termine non superiore a 180 giorni dalla
CASSA ITALIANA GEOMETRI
notifica del suo avvio, termine che rimane sospeso in caso di necessità di
ulteriori acquisizioni documentali e/o
richieste di audizione avanzate dalle
parti o disposte dall’Autorità.
Detta sospensione, comunque, non
potrà in ogni caso essere superiore a
120 giorni.
L’articolo 7 del Regolamento riguarda
la comunicazione del termine della
fase istruttoria.
Al riguardo il responsabile del procedimento, dopo avere approfondito la
documentazione agli atti, trasmette
alle parti una comunicazione contenente la data del termine per la acquisizione degli ulteriori elementi di
prova, per la richiesta motivata di audizione in Consiglio e per ogni eventuale ulteriore difesa.
Ultimata l’istruttoria l’ufficio competente sottopone la pratica al Consiglio
dell’Autorità per la relativa decisione.
Il Consiglio, a seguito dell’esame della
questione, può richiedere ulteriori approfondimenti o un supplemento di
istruttoria; convocare in audizione le
Stazioni appaltanti, gli Operatori economici, le SOA e ogni altro soggetto
che sia in grado di fornire utili elementi probatori; disporre il provvedimento finale.
Quest’ultimo provvedimento dovrà
essere motivato adeguatamente ed
indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno condotto
alla decisione, nonché il termine di
pagamento della sanzione, quello
entro il quale è possibile ricorrere
l’Amministrazione competente a ricevere il ricorso.
Per quantificare l’importo della sanzione e la durata dell’eventuale sospensione dalle gare, il Consiglio farà
di regola riferimento ai parametri
indicati all’articolo 6, coma 8, del Codice e nella legge 689/91 sulle modifiche al sistema penale e, cioè, al
valore economico dell’appalto cui l’infrazione si riferisce, alla gravità dell’infrazione (tra cui dolo e colpa grave), alle condizioni economiche dell’operatore coinvolto, all’eventuale ripetizione di comportamenti analoghi
a quelli contestati, all’opera svolta
dall’agente per eliminare o attenuare
le conseguenze dell’infrazione contestata.
Tutte le notizie, informazioni o dati
acquisiti nello svolgimento dell’attività istruttoria da parte dell’Autorità sono coperti dal segreto d’ufficio
anche nei confronti delle pubbliche
Amministrazioni, fatti salvi gli obblighi di denuncia previsti all’articolo
311 del Codice penale.
L’articolo 11 del provvedimento in
esame indica, infine, le modalità di effettuazione delle richieste, trasmissione di documenti e convocazioni ai
destinatari e da parte degli interessati
o di terzi all’Autorità.
l’adeguatezza delle prestazioni.
Quest’ultima è la sfida del futuro. E
per vedere quale è il punto di partenza ItaliaOggi Sette ha realizzato
uno studio per comprendere con
che tasso di sostituzione, ovvero
fatturato l’ultimo anno di attività,
oppure quella del popolo delle partite Iva che potranno contare anche
su un buon 40% (di certo superiore
al tasso su cui potranno contare
molto altre professioni ordinistiche). Vediamo meglio il perché di
tante differenze.
Viaggio di ItaliaOggi Sette
all’interno dei sistemi
previdenziali degli iscritti
agli albi e non
La professione
decide
la pensione
a cura di Ignazio Marino
“ItaliaOggi”, 10.5.2010
Professione che vai pensione che
trovi. Con assegni che in certi casi
superano di poco 50% dell’ultimo
reddito e in altri che non arrivano
al 10%. II panorama che si apre ai
lavoratori della conoscenza è dunque molto frammentato, per via dei
diversi sistemi di calcolo adottati
dai singoli enti di previdenza. Ma
almeno su un punto tutti sembrano essere d’accordo. Dopo aver
blindato i conti delle casse, attraverso una serie di riforme strutturali che hanno messo a dieta gli
assegni, si apre ora il fronte del-
Ma la sfida per tutte le
casse è l’adeguatezza
delle prestazioni
con che percentuale rispetto all’ultimo reddito percepito, i professionisti potranno smettere di lavorare.
E non mancano le sorprese. Come
quella dei notai, in pensione anche
con il 30% in più rispetto a quanto
Chi può contare su un sistema
generoso. Sono i professionisti
iscritti a una cassa di previdenza
privatizzata dal dlgs 509/94: avvocati, medici, notai, geometri, ingegneri e architetti, consulenti del
lavoro solo per citarne alcune. II
calcolo della prestazione è fatto con
il metodo retributivo che prende
6•2010
15
come riferimento per determinare
l’assegno pensionistico il reddito
maturato negli ultimi anni della
carriera, ovvero al massimo del
successo professionale e con incarichi redditizi. Nonostante una
serie di riforme incisive per adeguarsi alle condizioni imposte dalla
Finanziaria del 2006 (sostenibilità
dei bilanci almeno a 30 anni, anziché a 15), questi professionisti possono contare ancora in buona
parte su un tasso di sostituzione
(rapporto reddito/pensione) fra i
migliori in circolazione.
II caso dottori commercialisti e
ragionieri. Queste due professioni
rappresentano un caso a parte. Le
loro casse sono state privatizzate
nel 94 (sempre con il dlgs 509), ma
nel 2004 hanno deciso di passare
al metodo di calcolo delle pensioni
di tipo contributivo in modo da
mettere i conti al riparo da possibili squilibri finanziari. Quindi,
quelli che sono andati in pensione
prima della riforma continuano a
godere di un assegno generoso (in
rapporto a quanto versato). Mentre
le future generazioni prenderanno
una pensione calcolata sui soli
contributi versati a prescindere dal
reddito professionale degli ultimi
anni.
Ne consegue che i più giovani faranno i conti con dei tassi di sostituzione che non arrivano al 20%.
Gli iscritti alle casse di nuova generazione. Sono psicologi, periti
industriali, infermieri professionali,
assistenti sanitari, biologi, agronomi forestali, attuari, chimici e
geologi. E per loro l’anno zero è
stato il 1996, quando sono nati
(con il dlgs 103) i loro enti di previdenza privati con una nuova prospettiva: il calcolo contributivo
della pensione. Come per i futuri
pensionati dottori e ragionieri, anche questi iscritti dovranno fare i
conti con quanto hanno versato
durante la loro vita professionale in
termini percentuali rispetto al reddito.
La gestione separata Inps. Vi
versa i contributi il popolo delle
partita Iva, compresi quelli che
svolgono un attività professionale
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autonoma e quindi non con un datore alle spalle che contribuisce.
Questi pagano un aliquota superiore al 27% del reddito. E da
tempo (almeno i professionisti) denunciano un sistema iniquo rispetto agli iscritti agli ordini, e
quindi ad una cassa, che pagano in
media il 10-13% di contributi. La
novità è che per effetto del metodo
meno generoso previsto dalla Riforma Dini (legge 335/95) a contributi più alti corrispondono pensioni più alte. Di conseguenza le
Partita Iva potranno contare già da
oggi su un tasso di sostituzione migliore a quello di molte altre professioni.
CON LA MINI-RIFORMA LO PRESTI
L’ORIZZONTE È PIÙ SERENO
L’adeguatezza delle prestazioni al centro della miniriforma previdenziale Lo Presti in discussione alla camera. Dopo il voto favorevole di tutte le commissioni coinvolte, la scorsa settimana il relatore
Giuliano Cazzola ha riferito favorevolmente all’Assemblea sul progetto di legge 1524 (primo firmatario Antonino Lo Presti) che interviene sulla manovrabilità del contributo integrativo (quello a carico
del committente di una prestazione professionale) sia in termini di
innalzamento fino a 5 punti percentuali che di utilizzabilità dello
stesso. Con il restyling normativo si inserirà nell’ordinamento un
principio importante che avrà degli effetti pratici anche per le casse
di vecchia generazione.
Si prevede, infatti, che «al fine di migliorare i trattamenti pensionistici degli iscritti alle casse di cui al presente decreto legislativo e a
quelle di cui al decreto legislativo 30 giugno 1994, n. 509, che adottano il sistema di calcolo contributivo, è riconosciuta la facoltà di destinare parte del contributo integrativo all’incremento dei montanti
individuali, previa delibera degli organismi competenti e secondo le
procedure stabilite dalla legislazione vigente e dai rispettivi statuti
e regolamenti.
Le predette delibere concernenti la modifica della misura del contributo integrativo, e i criteri di destinazione dello stesso sono valutate dai ministeri vigilanti sulla base della sostenibilità della
gestione complessiva e delle implicazioni in termini di adeguatezza
delle prestazioni». Ciò vuol dire che l’utilizzo del contributo integrativo avrà più finalità. A cominciare da migliorare l’adeguatezza delle
prestazioni.
La nuova
frontiera
è la quota
modulare
a cura di Ignazio Marino
Si chiama «Quota modulare» la rotta
imboccata da molti enti di previdenza per migliorare gli importi delle
prestazioni. E corrisponde alla possibilità riconosciuta ad ogni iscritto di
aumentare per tempo durante l’esercizio della professione l’aliquota contributiva per accrescere il trattamento pensionistico. Su questo versante si sono mossi di sicuro Cassa
forense (avvocati) ed Enpav (veterinari). Ma anche l’Enpacl (consulenti del lavoro), che aspetta però
ancora l’ok dei ministeri vigilanti. In
attesa del via libera, l’ente ha aumentato la pensione di vecchia da 9
mila a 12 mila euro a partire dal
2014. Ma non solo. L’ente riconosce
ai fini pensionistici quanto versato
per contribuzione integrativa. E al
momento del pensionamento integra
l’assegno base con una percentuale
dell’8% di quanto complessivamente
versata a titolo di contribuzione integrativa. In casa della Cnapdc (dottori commercialisti) si lavora da
tempo alla questione adeguatezza.
Risale a due anni fa una delibera,
ancora in attesa di approvazione,
che consentirebbe di utilizzare un
meccanismo moralsuasivo volta a riconoscere sui montanti contributivi
individuali parte della contribuzione
integrativa (ovvero quella incassata
dal professionista in rivalsa sul fatturato presso la propria clientela) in
misura crescente all’aumentare dell’aliquota di contribuzione soggettiva
scelta dall’iscritto (dall’11 al 17%).
Strada alternativa per Inarcassa (architetti/ingegneri) che nell’ambito
della riforma per la sostenibilità, ha
deliberato la destinazione dello 0,5%
del contributo soggettivo ad attività
assistenziali volte a migliorare la vita
anche di chi è in pensione. In parti-
colare, si tratta di assicurare maggiori risorse in situazioni di disagio
economico per gli iscritti, in presenza
di pensioni che in prospettiva si andranno riducendo. Ecco perchè nell’ambito di queste nuove prestazioni,
già allo studio della cassa, troverà
spazio la «long term care», cioè l’assistenza di lungo periodo agli anziani
non autosufficienti e la «dread disease», volta a coprire i danni economici derivanti dal manifestarsi di
patologie particolarmente gravi, da
quelle cardio-vascolari agli ictus alle
neoplasie. C’è poi l’ipotesi di costituzione di un fondo pensione complementare integrativa per gli iscritti.
Sulla linea assistenziale si è mossa
anche l’Enpapi (infermieri). Agli interventi per stato di bisogno si affiancano quelli di nuova introduzione, cioè i trattamenti economici speciali, previsti per orfani di
professionisti iscritti o di pensionati ente, che abbiano maturato il
diritto alla pensione ai superstiti,
diretta o di reversibilità, nonché
per professionisti che abbiano maturato il diritto alla pensione di inabilità, si pongono tutti in questa
ottica. La Fondazione Enpani
(medici) ha, invece, stipulato una
serie di convenzioni con Istituti
esterni al fine di offrire agli iscritti,
ai pensionati ed ai loro familiari
condizioni più vantaggiose in vari
settori. Tali servizi, fra i quali è particolarmente apprezzato quello
della polizza sanitaria a condizioni
agevolate. Oltre alla battaglia per
poter utilizzare meglio il contributo
integrativo, l’Eppi (periti industriali) ha puntato su una serie di
iniziative. Fra queste «il prestito vitalizio». Che consiste nella possibilità di trasformare una parte del
patrimonio immobiliare in denaro
liquido disponibile. È un finanziamento riservato esclusivamente a
chi ha più di 65 anni ed intenda godere di una quota, ad esempio ad
integrazione della pensione, senza
dover provvedere ad alcun rimborso durante tutta la vita. Nell’ottica di assicurare sempre più
elevati livelli di copertura previdenziale la Cipag (geometri) sta inoltre
studiando un progetto finalizzato
alla realizzazione, a costi più contenuti, della previdenza complementare per gli associati, strumento volto a costruire una rendita aggiuntiva a quella erogata
dal sistema obbligatorio. Dal canto
suo l’Epap (agronomi e forestali,
geologi, attuari e chimici), da
qualche anno, ha adottato un
provvedimento regolamentare che
consente di elevare, su base volontaria, l’aliquota di contributo
soggettivo fino a un massimo del
25%. Tale opportunità, tenuto
conto dell’incostante andamento
dei redditi dei professionisti è manifestabile di anno in anno, può
essere confermata o variata ad
ogni trasmissione della dichiarazione annuale di reddito assoggettabile (Modello 2). Ciò permette, a
ciascuno degli iscritti di variare
secondo le proprie possibilità annuali, l’aliquota, versando di più
negli anni di «vacche grasse» e tornando al minimo (10%) negli anni
meno fortunati o, di crisi, quali
quelli che stiamo vivendo.
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C.T.U.
La
parcellazione
delle
consulenze
d’ufficio
a cura di Alberto Pavan
CT - Consulente Tecnico n. 1, gennaio-marzo 2009
TRIBUNALE DI MILANO
Sezione VII
Nella causa R.G. xxx/xx
Il Giudice,
letti gli atti, sciogliendo la riserva,
vista la documentazione prodotta,
rileva quanto segue.
Il C.T.U. ha proposto istanza per la
liquidazione del compenso dovuto
in relazione all’attività svolta per rispondere al seguente quesito: «Dica
il C.T.U., esaminati gli atti e i documenti prodotti, visitati i luoghi,
esperita ogni opportuna indagine,
sentite le parti e i loro consulenti
tecnici, quale sia il valore del ramo
d’azienda trasferito dall’Impresa_A
all’Impresa_B, dica altresì se siano
congrui i criteri utilizzati dagli Arbitratori. Determini altresì l’ammontare del danno qualora
sussista il ritardo nel trasferimento
del ramo».
Nell’istanza di liquidazione il
C.T.U. ha ricordato di aver stimato, nella relazione peritale, il
valore del ramo d’azienda in euro
511.739.065,32 e il danno subìto
dall’acquirente del ramo d’azienda
per il ritardo nel trasferimento in
euro 63.705.000,00.
Il C.T.U. ha dato atto che, riguardo
agli onorari dei periti e dei C.T.U.,
la legge 8 luglio 1980, n. 319, recante “Compensi spettanti ai periti,
ai consulenti tecnici, interpreti e
traduttori per le operazioni eseguite
a richiesta dell’autorità giudiziaria”,
come adeguata dal d.m. 30 maggio
2002, prevede, sia per la «valutazione di aziende», sia per il «risarcimento del danno» in materia
aziendale, un onorario a percentuale calcolato secondo scaglioni.
In particolare, l’art. 3 dell’allegato
al d.m. 30 maggio 2002, relativo
alla “valutazione di aziende” e al
“risarcimento del danno”, fa riferimento agli onorari, ridotti alla
metà, determinati in osservanza
degli scaglioni di cui al precedente
art. 2, che fissa come scaglione
massimo, sulla cui base calcolare
l’onorario del C.T.U., lo scaglione
fino a euro 516.456,90.
Secondo il C.T.U. occorre, tuttavia,
tenere conto dell’orientamento secondo cui «il limite massimo di un
miliardo [ora euro 516.456,90] appare “…. ormai inadeguato in relazione all’effettivo valore delle
controversie, che non può non essere considerato anche in sede di
liquidazione dei consulenti”, sicché, per importi superiori, sarebbe
da applicare “l’ultimo scaglione
progressivo della relativa voce tabellare”» (cfr. Trib. Milano, 11-17
maggio 2000).
In applicazione di tale osservazione
al C.T.U. sarebbe dovuto, quanto al
primo quesito, l’onorario tra euro
1.213.388,91 (minimo) e euro
2.426.789,66 (massimo), e quanto
al secondo quesito l’onorario tra
euro 152.221,35 (minimo) e euro
304.454,54 (massimo).
A tale pretesa del C.T.U. si sono
dapprima opposte le parti, depositando memorie sul punto; all’odierna udienza, invece, le parti
affermano di ritenere accettabile
un compenso, in applicazione della
tariffa dei dottori commercialisti, di
euro 200.000,00; tuttavia le parti
demandano, comunque al Giudice,
una liquidazione degli onorari del
C.T.U.
Il Giudice, in tale attività, non può,
però, agire discrezionalmente o in
via equitativa e, stante la natura di
munus publicum dell’incarico peritale, non assimilabile all’esercizio
della libera professione, non può
applicare le tariffe professionali
previste per i liberi professionisti.
Il Giudice è, invece, vincolato alle
leggi esistenti, per la cui interpretazione non è possibile prescindere
dall’orientamento granitico della
Suprema Corte.
La Corte di Cassazione, in tema di
liquidazione del compenso al
C.T.U., ha avuto modo di affermare
i seguenti principi:
– la liquidazione del compenso del
consulente tecnico d’ufficio deve
attenersi al criterio desunto dal
d.P.R. n. 352 del 1988, art. 13,
delle tabelle allegate che fa riferimento all’importo stimato, diverso per scaglioni con il limite
massimo di un miliardo. Peraltro
nel caso di immobili aventi caratteristiche uguali o analoghe, per
definire le quali il consulente
debba effettuare operazioni ripetitive, “l’importo stimato” è quello
che attiene alla stima cumulativa
di detto insieme; in presenza, invece, di una pluralità di immobili
molto diversi tra loro, l’importo
stimato è quello corrispondente
ad ogni singola stima di immobile
che abbia autonome caratteristiche valutative. Pertanto, ogni
“importo stimato” deve essere
sempre contenuto nel limite del
massimo scaglione di un miliardo
di Lire, salvo che, per i valori ad
esso superiore, ove ne sussistano
le condizioni, possa farsi ricorso
all’applicazione della legge n. 319
del 1980, articolo 5 (sentenza
17.4.2001, n. 5608);
– ai sensi della legge n. 319 del
1980, art. 5, costituiscono prestazioni eccezionali per le quali è
consentito l’aumento fino al doppio degli onorari previsti nelle tabelle, quelle prestazioni che, pur
non presentando aspetti di unicità o, quanto meno, di assoluta
rarità, risultino comunque avere
impiegato l’ausiliare in misura
massima, per importanza tecnico-scientifica, complessità e
difficoltà (sentenza 8.10.1997, n.
9761);
– a mente della legge n. 319 del
1980, art. 2, comma 2 (per il
quale, nella determinazione degli
onorari variabili il Giudice deve
tenere conto della difficoltà della
indagine e della completezza e del
pregio della prestazione fornita)
la ampiezza, anche se rilevante,
dell’incarico affidato all’ausiliare
costituisce un elemento di giudizio, che deve essere considerato
nella determinazione concreta
degli onorari variabili nell’ambito
dell’arco tra il minimo ed il massimo fissato nelle Tabelle.
Di conseguenza, ai fini della applicabilità della disposizione di
cui all’art. 5 della stessa Legge,
occorre che la prestazione del
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6•2010
C.T.U.
l tema della parcellazione delle consulenze d’ufficio è certamente oggetto
d’interesse tecnico in ragione di una
loro corretta formulazione in termini
monetari quale giusto ristoro per il
tempo, la responsabilità e la professionalità dedicata all’incarico ricevuto,
elementi questi che alcune volte, nella
professione libera, potrebbero comportare l’emissione di parcelle di importo
considerevole. Spesso altresì ci si dimentica la rigidità normativa entro cui
il consulente, ma soprattutto il giudice,
sono comunque costretti ad operare.
Pubblichiamo con piacere il seguente
chiarimento in materia di onorari del
dr. Giorgio Alcioni del Tribunale di Milano che esemplifica i ridotti margini di
manovra cui il magistrato è tenuto ad
operare in materia di liquidazione delle
parcelle dei consulenti tecnici.
consulente presenti un tasso di
importanza, complessità e difficoltà, che la legge prescrive
debba essere “eccezionale”, e che
è necessariamente maggiore rispetto a quello che deve essere
compensato con l’attribuzione
degli onorari variabili nella misura massima: in questa prospettiva costituiscono prestazioni
eccezionali per le quali è consentito l’aumento fino al doppio degli
onorari previsti nella tabelle,
quelle che, pur non presentando
aspetti di unicità o, quanto meno
di assoluta rarità, risultino comunque aver impegnato l’ausiliare in misura massima, per
importanza tecnico scientifica,
complessità e difficoltà (sentenza
4 giugno 1996, n. 5132);
– all’esperto che abbia provveduto
alla valutazione di una pluralità
di cose pignorate competono distinti onorari per ognuno degli
importi stimati, salva la necessità
di riaccorpare i beni artificiosamente frazionati o appartenenti a
un complesso di unità uguali o
simili, che abbiano richiesto operazioni peritali puramente ripetitive (sentenza 6.5.1999, n. 4539);
– ai fini della liquidazione degli
onorari del consulente tecnico
di ufficio, deve aversi riguardo
all’accertamento richiesto dal
Giudice e, ove si tratti di accertamento plurimo, ancorché in
base ad incarico unitario, è legittima la liquidazione degli onorari
sommando quelli relativi a ciascuno dei distinti accertamenti
richiesti (sentenza 19 dicembre
2002, n. 18092);
– nel procedimento di opposizione
al provvedimento che liquida il
compenso al consulente tecnico,
ai sensi della l. 8 luglio 1980, n.
319, art. 11, non compete al Giudice la valutazione dell’influenza
e dell’utilità della consulenza tecnica (il cui apprezzamento è riservato al Giudice della controversia in sede di cognizione del
merito), bensì quella circa la rispondenza dell’opera svolta dall’ausiliario ai quesiti postigli. Ne
consegue che, nel caso in cui
tutto l’elaborato debba ritenersi
fuori d’opera rispetto al quesito,
al consulente non spetta alcun
compenso (sentenza 11.4.1995,
n. 4166).
Giova rilevare che tali principi (cfr.
sentenze n. 9558/1993; n. 4791/
1994; n. 10277/1996) sono ribaditi
nella recente sentenza n. 7632 del
2006, successivamente, quindi,
alla citata pronuncia del Tribunale
di Milano; inoltre il limite massimo
di euro 516.456,90, pari a lire un
miliardo, è stato riconfermato nelle
Tabelle anche successivamente all’abrogazione della legge 319/1980
ad opera del d.P.R. 115/2002, sicché è smentita l’unica motivazione
addotta nella predetta ordinanza
milanese, consistente nell’essere
“… ormai inadeguato in relazione
all’effettivo valore delle controversie, che non può non essere considerato anche in sede di liquidazione dei consulenti”.
Peraltro tale decisione costituisce
un orientamento assolutamente
minoritario anche nel Tribunale di
Milano.
Infine si rileva che la Corte Costituzionale, con sentenza del 23 febbraio 1996 n. 41, ha escluso
l’illegittimità costituzionale dell’art.
4 del d.P.R. n. 352/1988, per contrasto con gli artt. 3 e 36 della
Cost., nella parte in cui stabilisce
che, in assenza di prestazioni professionali previste nelle tabelle con
retribuzione fissa o variabile, il
compenso venga determinato dal
Giudice con il sistema delle vaca-
zioni e con il divieto di liquidare più
di quattro vacazioni al giorno, ribadendo quanto affermato nella sua
precedente sentenza n. 88 del 10
giugno 1970: dalla natura pubblicistica dell’incarico consegue che “il
lavoro svolto dai consulenti tecnici
di ufficio non si presta a rientrare
in uno schema che involga un necessario e logico confronto tra prestazioni e retribuzione e quindi un
qualsiasi giudizio sull’adeguatezza
e sufficienza di quest’ultima”.
Pertanto, per quanto concerne la
valutazione del ramo d’azienda, applicandosi lo scaglione massimo
(fino a euro 516.456,90), il compenso del C.T.U. deve essere quantificato, ex art. 3, allegato al d.m.
30 maggio 2002, nella cifra tra
euro 2.555,69 (minimo) e euro
5.137,96 (massimo).
Per quanto concerne la quantificazione del danno, applicandosi parimenti lo scaglione massimo (fino a
516.456,90 euro), deve essere riconosciuto al C.T.U., sempre ex art.
3, allegato al d.m. 30 maggio 2002,
un compenso per una cifra tra euro
2.555,69 (minimo) e euro 5.137,96
(massimo).
Cumulando l’onorario per la consulenza tecnica sul primo quesito
a quello per la consulenza tecnica
sul secondo quesito, deve dunque
riconoscersi al C.T.U. un compenso
complessivamente oscillante tra la
somma minima di 5.111,38 euro e
la somma massima di 10.275,92
euro, elevabile, per le prestazioni di
eccezionale importanza, complessità e difficoltà, tali da consentire
l’aumento degli onorari, fino al doppio.
Pertanto il massimo riconoscibile al
C.T.U. è di euro 20.551,84, oltre
euro 517,00 per spese.
P.Q.M.
Il Giudice determina il compenso del
C.T.U. in complessivi euro 21.068,84,
di cui euro 20.551,84 per onorario ed
euro 517,00 per spese, oltre accessori di legge e pone l’importo a carico
di IMPRESA spa.
Il giudice
dott. Giorgio Alcioni
6•2010
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ESAMI DI ABILITAZIONE
Esame di stato per
l’abilitazione
all’esercizio della
libera professione
di geometra
Sessione 2009
SECONDA PROVA SCRITTOGRAFICA
Un fabbricato condominiale di 3 piani fuori terra,
avente un fronte stradale della lunghezza di 24 m, una
profondità di 11,5 m e un’altezza di 9 m misurati all’estradosso dell’ultimo solaio, è sopraelevabile di un
piano, con arretramento di 1,80 m dalla linea di facciata, purché non venga superata l’altezza massima
12 m.
Il diritto di sopraelevazione spetta ai condòmini dell’ultimo piano, le cui proprietà sono desumibili dalle
quote E ed F della tabella millesimale che segue; essa
è stata realizzata applicando alla superficie lorda i soli
coefficienti di altezza da terra.
I condòmini che realizzeranno le due nuove unità immobiliari, dovranno pagare ai proprietari sottostanti
l’indennità come stabilito dall’art. 1127 del codice civile.
PRIMA PROVA SCRITTOGRAFICA
Una Amministrazione Comunale vuole realizzare in
un quartiere della città una sala da concerto per 160
posti a sedere ed un percorso mostre.
Il lotto di terreno messo a disposizione è ampiamente
sufficiente sia alla realizzazione del fabbricato che del
parcheggio.
La sala deve avere una copertura a capriate ed un
volume non superiore a 3.000 m compresa la muratura esterna, alla linea di gronda.
Per desiderio della committenza il fabbricato è composto da:
• Ingresso
• Guardaroba
• Bar
• Camerini per gli artisti
• Camerino per la direzione d’orchestra
• Ufficio di direzione artistica
• Segreteria
• Servizi e locali accessori
Il candidato realizzi la sua proposta progettuale in
scala 1:100 e la illustri con una pianta, due prospetti
ed una sezione.
In una breve relazione tecnica indicherà le principali
provvidenze antinfortunistiche da predispone per la
corretta conduzione del cantiere ed i criteri adottati
per la progettazione.
Piano
Superfici Coeff.
lorde di piano
Millesimi
di proprietà
generale
A
Terra
112
1,00
144
B
Terra
130
1,00
167
C
Primo
120
1,02
157
D
Primo
140
1,02
184
E
Secondo
120
1,04
160
F
Secondo
140
1,04
188
Il candidato, infine completi l’elaborato con almeno
uno dei seguenti argomenti:
– computo metrico di una parte dell’edificio;
– sezione di una parte del manufatto in scala 1:20;
– calcolo di un elemento della struttura.
Il candidato, con riferimento ad una zona di sua conoscenza, assunti opportunamente i dati mancanti:
1. determini il valore del diritto di sopralzo spettante
congiuntamente ai signori E ed F e la quota di valore che compete a ciascuno;
2. proceda al rifacimento della tabella millesimale di
proprietà generale e rediga altresì la tabella dei millesimi per la ripartizione delle spese relative alla
scala e all’ascensore, applicando la disposizione
dell’art. 1124 del codice civile, fatta propria dal regolamento di condominio;
3. indichi le procedure da seguire per la denuncia al
Catasto dei fabbricati delle due nuove unità immobiliari.
Durata massima della prova: 8 ore.
Durante la prova sono consentiti l’uso di strumenti di
calcolo non programmabili e non stampanti e la consultazione dì manuali tecnici e di raccolte di leggi non
commentate.
Tempo massimo assegnato per la prova: 6 ore.
Durante la prova sono consentiti l’uso di strumenti di
calcolo non programmabili e non stampanti e la consultazione di manuali tecnici e di raccolte di leggi non
commentate.
20
6•2010
GIURISPRUDENZA
Giurisprudenza
in breve
Tratto dal Sito dell’Associazione Nazionale Donne Geometra
www.donnegeometra.it
CAMBIO DI DESTINAZIONE
D’USO DA ALBERGO
A RESIDENZA CIVILE
Consiglio di Stato, Sentenza n. 1369
del 09 marzo 2010
Il cambio di destinazione d’uso (da albergo a residenza civile) determina
una diversa utilizzazione dell’immobile e deve essere conforme alle disposizioni del piano regolatore per gli
immobili ad uso residenziale, altrimenti si determinerebbe l’assurdo
che un immobile che non ha le caratteristiche per essere utilizzato all’uso
residenziale otterrebbe la possibilità
di esserlo. Da ciò la conseguenza che
è corretta la posizione comunale per
cui il cambio di destinazione d’uso di
un immobile ad uso alberghiero può
senz’altro ottenere il cambio di destinazione d’uso a residenza privata (con
la mera comunicazione al Sindaco)
ma deve rispettare tutti i parametri
previsti dal Piano regolatore generale
per gli immobili di tale ultima categoria.
I parcheggi per l’albergo sono una
cosa diversa da quelli per le residenze private, per il cui il primo,
considerato in modo complessivo,
non può essere trasposto “sic et simpliciter” per un immobile residenziale, in quanto, se il secondo è
suddiviso in tanti appartamenti, bisogna dare la dimostrazione che
ogni singolo appartamento ha il suo
parcheggio, onde occorre una specificazione della superficie complessiva dei parcheggi in ordine al
numero di appartamenti derivanti
dal cambio di destinazione d’uso
dell’immobile.
RESTITUZIONE DELLE SOMME
PAGATE IN CASO DI RINUNCIA
AL PERMESSO DI COSTRUIRE
O DI DECADENZA
DEL TITOLO AUTORITÀ
T.A.R per la Lombardia, Sentenza n.
728 del 24 Marzo 2010
Allorché il privato rinunci al permesso
di costruire o anche quando sia intervenuta la decadenza del titolo edilizio – per scadenza dei termini iniziali
o finali o per il sopravvenire di previsioni urbanistiche introdotte o dallo
strumento urbanistico o da norme legislative o regolamentari, contrastanti
con le opere autorizzate e non ancora
realizzate – sorge in capo alla p.a. l’obbligo di restituzione delle somme corrisposte a titolo di contributo per
oneri di urbanizzazione e costo di costruzione e, conseguentemente, il diritto del privato a pretenderne la
restituzione (cfr. T.A.R. Abruzzo, Pescara, 15-12-2006, n. 890; CdS, sez.
V, 22-2-1988, n. 105). II contributo
concessorio è, difatti, strettamente
connesso all’attività di trasformazione
del territorio, quindi, ove tale circostanza non si verifichi, il relativo pagamento risulta privo di causa
cosicché l’importo versato va restituito (Cons. Stato, sez. V, 12 giugno
1995, n. 894; Tar Lazio, Roma, sez. Il
bis, 12 marzo 2008, n. 2294). II diritto
alla restituzione sorge non solamente
nel caso in cui la mancata realizzazione delle opere sia totale ma anche
ove il permesso di costruire sia stato
utilizzato solo parzialmente, come è accaduto nel caso di specie in cui è stato
edificato solamente un capannone industriale e non anche un edificio uso
ufficio come, invece, previsto nel titolo
edilizio. Sia la quota per oneri di urbanizzazione – che compensa l’aggravio del carico urbanistico della zona
indotto dalla nuova costruzione – che
la quota per costo di costruzione – che
si giustifica per l’aumentata capacità
contributiva del titolare ed è pertanto
commisurata al valore economico del
costo di costruzione, determinato
sulla base di parametri generali –
sono, difatti, correlati, sia pur sotto
profili differenti, all’oggetto della costruzione: la realizzazione solamente
di uno dei due edifici oggetto del permesso di costruire non può che comportare una riduzione dell’aggravio
del carico urbanistico della zona e
manifestare una minore capacità
contributiva rispetto all’ipotesi in cui
entrambe le opere assentite fossero
edificate. L’avvallimento solo parziale
delle facoltà edificatorie consentite da
un permesso di costruire comporta,
pertanto, il sorgere in capo al titolare,
del diritto alla rideterminazione del
contributo ed alla restituzione della
quota di esso che è stata calcolata
con riferimento alla porzione non realizzata. Ai sensi dell’art. 2935 c.c., il
termine di prescrizione comincia a
decorrere dal giorno in cui il diritto
può essere fatto valere e, dunque,
dalla data in cui il titolare comunica
all’amministrazione la propria intenzione di rinunciare al titolo abilitativo
o dalla data di adozione da parte della
pa. del provvedimento che dichiara la
decadenza del permesso di costruire
per scadenza dei termini iniziali o finali o per l’entrata in vigore delle previsioni urbanistiche contrastanti. La
prescrizione non può iniziare a decorrere da un momento, quello del rilascio del titolo edilizio, in cui il diritto
alla restituzione del contributo non è
ancora sorto non essendosi ancora
verificati i fatti impeditivi della edificazione sopra richiamati.
SANZIONE DISCIPLINARE
AL NOTAIO CHE ATTESTA
FALSAMENTE DI AVER
FREQUENTATO I CREDITI
FORMATIVI
Corte di Cassazione, Sentenza n.
7170 del 25 marzo 2010
Rischia una sanzione disciplinare il
notaio che attesta falsamente al Consiglio di aver frequentato dei crediti
formativi. Prima di avallare una sospensione, tuttavia, il giudice dovrà
tener conto del comportamento avuto
fino a quel momento dal professionista, se è stato cioè irreprensibile, potendo quindi essere sufficiente
soltanto una censura. La terza sezione civile della Corte di cassazione
ha dato quindi un colpo al cerchio e
una alla botte, accogliendo soltanto il
secondo e il terzo motivo di un ricorso
presentato da un notaio che aveva attestato falsamente di aver frequentato
i crediti formativi. In altre parole,
spiega il Collegio, va incontro a una
sanzione disciplinare il notaio che dichiara al Consiglio notarile la falsa
partecipazione ad un convegno, ai fini
dell’attribuzione dei relativi crediti.
Ma l’incertezza resta sulla misura
della sanzione. In questo caso in un
primo momento la professionista era
stata sottoposta a censura. Poi, su ricorso del Consiglio la Corte d’appello
di Torino, aveva deciso per la sospensione. Contro questa misura così draContinua pag. seguente
6•2010
21
GIURISPRUDENZA
stica il notaio ha fatto ricorso in Cassazione e, sul punto della quantificazione del provvedimento disciplinare,
ha vinto. Questo perché, spiegano gli
Ermellini, prima di avallare una sospensione il giudice deve tener conto
del comportamento avuto fino a quel
momento dal professionista, se è
stato cioè irreprensibile, potendo
quindi essere sufficiente soltanto la
misura disciplinare della censura. Infatti la punibilità, è collegata all’evidente compromissione della dignità e
reputazione personale, oltre che del
decoro e del prestigio notarile, presupposti inesistenti in caso di falso
ideologico circoscritto ai rapporti interni fra notaio e Consiglio dell’Ordine.
ACQUISTO DI UN IMMOBILE:
LA CANCELLAZIONE DEL MUTUO
TOCCA ALL’ACQUIRENTE
Corte di Cassazione, Sentenza n. 229
del 11 gennaio 2010
Se l’acquirente nell’atto di acquisto
dichiara esplicitamente di conoscere
le clausole e condizione del contratto
di finanziamento e successivamente
si accorge che il mutuo residuo gravante sull’immobile ha condizioni
più pesanti di quanto previsto il
mutuo rimane a suo carico e pertanto non può chiedere al venditore
di provvedere ad estinguere il prestito. Si sostiene che l’accollo da
parte dei ricorrenti del mutuo contratto dall’originaria proprietaria dell’immobile, Sig.ra Anna Putignano,
artigiana, era limitato alle somme
esborsabili a tale titolo dalla mutuante e non poteva estendersi ai
maggiori oneri derivanti dalla cessazione della qualità di artigiana di costei, stante la particolare condizione
soggettiva della mutuante.
Con il secondo motivo di ricorso si
censura la sentenza impugnata per
violazione e falsa applicazione degli
artt. 1176, 1218, 2230 e 2336 c.c. in
relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 cpc,
nel punto in cui ha esonerato il notaio dall’obbligo dell’informazione, ritenendo che gli acquirenti sarebbero
stati a perfetta conoscenza dell’accollo e delle sue conseguenze del
tutto particolari. Si sostiene che il
notaio aveva l’obbligo di verificare
non solo l’effettiva conoscenza del
contenuto del contratto di mutuo da
22
6•2010
parte degli acquirenti, ma anche di
chiarire alle parti l’oggetto delle relativa clausola contrattuale. I due motivi, essendo sostanzialmente connessi, possono essere decisi congiuntamente e vanno rigettati perché
sono infondati.
Vale, infatti, osservare che la Corte
di merito ha fornito ampia e dettagliata risposta su entrambi i punti in
discussione, significando, come fatto
ineludibile e, per ciò stesso, esaustivo di ogni altra difesa, che costoro
dichiararono in rogito “di ben conoscere e di accettare in ogni sua clausola, patto e condizione, il mutuo
gravante sull’immobile, dimostrando, per ciò, di avere assoluta conoscenza delle singole clausole del
mutuo gravante sull’immobile e,
quindi, di avere effettiva conoscenza
sia dell’obbligo di mantenere la
stessa destinazione del medesimo
sia delle conseguenze derivanti dalla
sua violazione, quali la possibilità di
risoluzione del contratto di mutuo
ovvero il mantenimento in vita del finanziamento al tasso del 17,505 in
ragione di anno.
ENERGIE RINNOVABILI:
IL PROCEDIMENTO
AUTORIZZATIVO PER LA
REALIZZAZIONE DELL’IMPIANTO
DEVE CONCLUDERSI ENTRO 180
GIORNI ANCHE IN ASSENZA
DI UNO STRUMENTO DI
PIANIFICAZIONE URBANISTICA
COMUNALE
Consiglio di Stato, Sentenza n. 1139
del 26 febbraio 2010
L’art. 12, comma 3, del Decreto legislativo 29 dicembre 2003 n. 387 di Attuazione dello direttiva 2001/77/ CE
relativa alla promozione dell’energia
elettrica prodotta da fonti energetiche
rinnovabili nel mercato interno dell’elettricità prevede che la costruzione
e l’esercizio degli impianti di produzione di energia elettrica alimentati da
fonti rinnovabili siano soggetti ad una
autorizzazione unica, rilasciata dalla
regione o altro soggetto istituzionale
delegato dalla regione, nel rispetto
delle normative vigenti in materia di
tutela dell’ambiente, di tutela del paesaggio e del patrimonio storico-artistico. Unico è anche il procedimento
autorizzativo, al quale partecipano
tutte le Amministrazioni interessate,
svolto nel rispetto dei principi di semplificazione e con le modalità stabilite
dalla legge 7 agosto 1990, n. 241 e
che deve concludersi nel termine
massimo di centottanta giorni dalla
domanda (art. 12, 4° comma).
Su quest’ultimo punto è intervenuta
la sentenza Corte Costituzionale n.
364 del 9 novembre 2006, precisando
che l’indicazione del termine contenuto nell’art. 12, comma 4 deve qualificarsi quale principio fondamentale
in materia di “produzione, trasporto
e distribuzione nazionale dell’energia”, in quanto tale disposizione risulta ispirata alle regole della
semplificazione amministrativa e
della celerità garantendo, in modo
uniforme sull’intero territorio nazionale, la conclusione entro un termine
definito del procedimento autorizzativo.
Sulla scorta di tali principi normativi
ed interpretativi il Consiglio di Stato,
nella pronuncia in esame, ha bocciato il ricorso in appello del Comune
che opponeva all’impresa interessata
alla realizzazione di un impianto eolico l’assenza, tra gli strumenti urbanistici comunali, di un piano regolatore per l’installazione degli impianti
eolici (PRIE).
Ribadisce il Collegio che la realizzazione di tali impianti è sottoposta ad
una autorizzazione unica regionale,
previa conferenza di servizi, e che tale
autorizzazione unica costituisce titolo
per la costruzione dell’impianto, sostitutivo del permesso di costruire.
Il Comune peraltro può far valere il
proprio interesse ad una corretta localizzazione urbanistica del parco eolico, e alla sua conformità edilizia,
nell’ambito della conferenza di servizi
che precede il rilascio dell’autorizzazione medesima.
D’altra parte non sarebbe neppure
concesso di subordinare la realizzazione dell’impianto alla dotazione da
parte dell’Ente comunale di un proprio e specifico strumento di pianificazione urbanistica atteso che una
tale conclusione varrebbe a sospendere sine die le richieste di autorizzazione in tale settore e ciò in contrasto
con il principio fondamentale del
D.L.vo n. 383/2003, che esige la conclusione del procedimento autorizzativo in 180 giorni, come statuito dalla
richiamata sentenza della Corte Costituzionale.
IMMOBILI & FISCO
Con l’emanazione
di uno specifico
regolamento
Immobili,
accertamenti
completi
Maurizio Tozzi
Accertamenti immobiliari, l’abrogazione della presunzione legale vale
anche per il passato. L’amministrazione finanziaria deve puntare su ulteriori elementi probatori. Solo in
presenza di tali elementi è possibile
continuare l’attività di accertamento.
Se invece i controlli, soprattutto del
passato, si fondano solo sulle stime
Omi, consegue l’abbandono del contenzioso.
Questo emerge dagli importanti chiarimenti forniti dalla circolare n. 18
del 2010 emessa dall’Agenzia delle
Entrate a commento dell’articolo 24,
commi 4 e 5, della legge 7 luglio
2009, n. 88 (Legge comunitaria
2008), con cui si era intervenuto in
materia di accertamenti sulle compravendite immobiliari, abrogando,
all’interno degli articoli 39 del dpr
600/73 (per quanto riguarda il comparto delle imposte sui redditi) e 54
del dpr 633/72 (ai fini Iva), il riferimento al «valore normale» degli immobili quale procedura per poter
accertare un maggior valore alla
compravendita effettuata rispetto al
corrispettivo indicato nel rogito.
Come è noto, tale meccanismo di accertamento era stato introdotto mediante la manovra Prodi-Bersani, dl
223/06, ed era stato interpretato
quale norma procedurale applicabile
anche per il passato, avente rango di
presunzione legale relativa, cui aveva
fatto seguito nel 2007 l’emanazione
delle stime dell’osservatorio del mercato immobiliare (Omi) gestito dall’Agenzia del Territorio, per individuare dei parametri utili ai fini del
calcolo del valore normale.
Da tale assetto normativo sono scaturiti accertamenti, anche per il passato (in quanto la norma aveva avuto
una interpretazione sperimentale),
fondati sulla totale inversione dell’onere della prova, con conseguente
difficoltà per il contribuente sul piano
probatorio, pur se a temperare la situazione era intervenuta la legge Finanziaria 2008, con la quale era
stato disposto che le presunzioni rappresentate dal valore normale e, con
specifico riferimento all’Iva, anche
dall’importo di mutuo contratto dall’acquirente, dovessero intendersi
quali presunzioni semplici per gli atti
formati anteriormente al 4 luglio
2006.
Non bastano i valori Omi
e il fisco dice
addio al contenzioso
Nel frattempo, a seguito di formale
denuncia prodotta dall’Ance e dall’Odc di Milano in ordine ad una presunta violazione della direttiva 28
novembre 2006 n. 2006/112/ Ce, la
Commissione europea aveva chiesto
formalmente alla Repubblica italiana, sotto forma di «parere motivato» (n. 2007/4575) di modificare la
disposizione in commento, atteso che
secondo la normativa comunitaria in
materia di Iva la base imponibile
comprende in linea di principio tutto
ciò che costituisce il corrispettivo versato al fornitore o al prestatore, mentre automatismi di tipo diretto come
quello ancorato al valore normale
degli immobili, sono legittimati dalla
direttiva comunitaria solo in specifiche circostanze (che non includono i
trasferimenti immobiliari), ovvero nel
caso di esplicite autorizzazioni rilasciate dalla Commissione europea a
seguito di richieste da parte degli
stati membri.
Al fine di evitare il prosieguo della procedura d’infrazione, la legge comunitaria 2008 n. 88/2009, ha abrogato
non soltanto la disposizione incriminata ai fini Iva, ma anche l’analoga
previsione ai fini delle imposte dirette,
con ciò risolvendo il dubbio residuale
seconda cui l’accertamento basato
sulle stime Omi avrebbe potuto continuare ad essere applicato in tale comparto impositivo. La circolare n. 18 del
2010 precisa, al riguardo, che per
coerenza interpretativa con il passato
e soprattutto con quanto asserito
nella circolare n. 11 del 2007, deve attribuirsi alla modifica normativa una
portata «procedurale», ossia riguardante anche gli eventuali accertamenti del passato. In sostanza, anche
nel periodo compreso tra la data di
entrata in vigore del dl Bersani (4 luglio 2006) e la data di entrata in vigore della citata legge comunitaria (15
luglio 2009 ai fini Iva e 29 luglio 2009
per le imposte sui redditi), le norme in
materia di accertamento devono considerarsi «al netto» della presunzione
legale ancorata al valore normale.
Dunque, anche in tale periodo, lo
scostamento registrato tra i valori dei
corrispettivi indicati negli atti di compravendita e quelli normali stimati
dagli Omi assumono nuovamente,
secondo l’amministrazione finanziaria, la valenza di presunzione semplice, cui è necessario affiancare
ulteriori elementi probatori per avallare gli eventuali accertamenti. Su
tale aspetto, peraltro, il documento di
prassi precisa che gli uffici periferici
dovranno adeguatamente verificare se
in relazione alle controversie pendenti, le motivazioni degli accertamenti si dimostrino comunque
adeguate e fondate, altrimenti è opportuno desistere dal contenzioso.
In pratica, il contenzioso deve essere
coltivato esclusivamente in quelle circostanze in cui la motivazione dell’accertamento, oltre allo scostamento
rispetto al valore normale, faccia riferimento ad ulteriori elementi probatori, quali, ad esempio, il valore del
mutuo se di importo superiore a
quello della compravendita, i prezzi
che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi
sulla base delle risultanze delle indagini finanziarie, i prezzi che emergono
da precedenti atti di compravendita
del medesimo immobile.
6•2010
23
LOCAZIONI
Le caratteristiche
e i vantaggi fiscali previsti
dal legislatore per inquilini
e proprietari
Contratti
di locazione
sartoriali
Alessandro Cassano
Gianfranco Di Rag
Un contratto di locazione per ogni tipo
di esigenza. C’è chi cerca un affitto
perché non è in grado di sostenere le
ingenti spese necessarie per l’acquisto della casa dei propri sogni, c’è chi
ha invece bisogno di un alloggio temporaneo per trascorrere un periodo di
vacanza, c’è infine chi cambia città
per motivi di studio o di lavoro. Proprio per assecondare ogni tipo di necessità il legislatore ha previsto
diverse tipologie contrattuali per mettere d’accordo proprietari e inquilini.
In aggiunta alla disciplina generale
dettata dal codice civile, il contratto di
locazione a uso abitativo è regolato
dalla legge n. 431/98, che a suo
tempo ha parzialmente riformato la
legge n. 392/78, ancora integralmente applicabile ai soli contratti stipulati prima del 30 dicembre 1998 e
a oggi ancora in corso di esecuzione.
L’attuale normativa prevede quindi
diverse forme di locazione distinte
sulla base della determinazione del
canone e/o della durata del rapporto.
La locazione a canone libero. Una
prima distinzione fra le varie tipologie
di contratti di locazione a uso abitativo attiene alla determinazione del
canone, che può essere concordato o
libero. II contratto cosiddetto a canone
libero è oggi sicuramente quello più
utilizzato. I contraenti possono decidere autonomamente l’importo da
corrispondere, nonché le altre condizioni contrattuali, con l’unico obbligo
di rispettare la durata minima imposta dalla legge, che rappresenta il vero
vantaggio di questa forma contrattuale, e cioè la formula del cosiddetto
4+4, ovvero quattro anni rinnovabili
per altri quattro in mancanza di disdetta. Quest’ultima può essere esercitata dal proprietario dell’apparta-
24
6•2010
mento solo nei casi tassativamente
previsti dalla legge, mentre l’inquilino
può recedere dal contratto senza
alcun vincolo. Occorre ricordare che
questo tipo di contratto è soggetto all’imposta di registro, il cui obbligo
grava su entrambe le parti e riguarda
qualunque tipologia di locazione che
sia di durata superiore ai 30 giorni.
Da un punto di vista fiscale non ci
sono particolari vantaggi, perché il
proprietario può dedurre solo il 15%
del canone annuo, mentre l’inquilino
non gode di alcuna agevolazione.
Dal canone libero
all’uso foresteria:
un tipo per ogni esigenza
La locazione a canone concordato.
In alternativa, le parti possono stipulare il contratto a canone concordato,
che consente canoni sicuramente inferiori ai prezzi di mercato. Infatti i
contraenti devono concordarne l’ammontare sulla base di quanto previsto da specifici accordi siglati dalle
organizzazioni territoriali di inquilini
e proprietari. L’ammontare mensile
da pagare al proprietario può variare
in relazione all’ubicazione dell’alloggio, ai metri quadrati, alla presenza o
meno di mobilio, ecc. La durata del
rapporto non può essere inferiore a
tre anni e, alla prima scadenza, lo
stesso si rinnova per altri due anni,
salva la possibilità di disdetta per le
stesse ipotesi previste per i contratti a
canone libero. Al fine di incentivare
l’utilizzo di questa forma di locazione,
introdotta con lo scopo di contenere i
prezzi di mercato, il legislatore ha
concesso sia al locatore che all’inquilino alcuni non trascurabili vantaggi
fiscali. Infatti, ai fini della determinazione dell’Irpef, il proprietario può giovarsi di un’ulteriore deduzione del
30% oltre a quella già prevista del
15% sul reddito derivante dall’immobile. Inoltre l’imposta di registrazione
del contratto è ridotta del 30% e i Comuni possono anche concedere
un’aliquota Ici più bassa a chi affitta
a canone concordato. Agli inquilini
con redditi più bassi, invece, sono
concesse detrazioni fiscali variabili in
relazione alla fascia di reddito di appartenenza.
II contratto transitorio ordinario.
L’altra importante distinzione fra le
diverse tipologie di locazione attiene
invece alla durata del contratto. L’esi-
genza abitativa infatti può anche essere limitata soltanto a un breve periodo. In questo caso, però, perché il
contratto sia valido, le parti devono
dichiarare per iscritto la necessità del
carattere temporaneo della locazione
e, per quanto riguarda l’inquilino,
comprovata attraverso apposita documentazione da allegare al contratto. II contratto transitorio ordinario può avere una durata variabile
da un minimo di 30 giorni a un massimo di 18 mesi, al termine dei quali
è possibile rinnovarlo purché le parti
confermino il permanere della necessità temporanea tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della
scadenza del termine stabilito. Se il
proprietario non invia la lettera, o
vengono meno le sue esigenze di transitorietà, si applicano le norme sulla
durata del contratto di locazione a canone libero. Il canone deve invece essere determinato con le stesse
modalità della locazione a canone
concordato. Tuttavia in questo, caso
non vi sono particolari agevolazioni fiscali per le parti, essendo infatti deducibile per il proprietario solo il 15%
del canone annuale.
Il contratto per studenti fuori sede.
II legislatore ha previsto anche una tipologia contrattuale specifica per gli
studenti in trasferta, intendendosi
per tali quelli universitari o, comunque, coloro che seguono corsi di perfezionamento o aggiornamento di
livello universitario. Questo tipo di locazione, la cui durata può variare da
un minimo di sei mesi a un massimo
di tre anni, ricalca la disciplina della
locazione a canone concordato e, per
il proprietario, anche gli incentivi fiscali sono gli stessi, ovvero la deducibilità di una quota maggiore del
canone. Per lo studente, invece, non è
previsto alcuno sconto fiscale.
La locazione breve. Quando però le
esigenze di temporaneità sono estremamente brevi, come nel caso di un
periodo di vacanza, è possibile stipulare un contratto che preveda una
durata necessariamente inferiore ai
30 giorni. In questo caso il contratto
di locazione avente esclusivamente finalità turistiche è regolato dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile e
non presenta quindi alcun vincolo né
di durata né di canone. Ma, allo
stesso tempo, non è neppure prevista
alcuna agevolazione fiscale. Il contratto di durata inferiore ai 30 giorni
LOCAZIONI
non deve essere registrato e non necessita nemmeno di forma scritta.
Alla scadenza fissata contrattualmente non è necessaria disdetta in
quanto non è previsto un rinnovo automatico.
II contratto a uso foresteria. Con
questo tipo di locazione il proprieta-
rio concede l’appartamento a una società, la quale metterà a disposizione
dei propri dipendenti l’abitazione locata. Perché tale contratto sia valido
però è necessario che il conduttore
sia una società di capitali. Questo
contratto (la cui legittimità è stata
confermata dall’art. 145 della Finanziaria 2001) è soggetto anch’esso
esclusivamente alle disposizioni del
codice civile di cui agli articoli 1571 e
seguenti. Non esistono quindi vincoli
particolari da rispettare nel definire
le varie condizioni contrattuali quali
durata, rinnovo, canone ecc., che
possono essere stabilite liberamente
dalle parti in sede di stipula del contratto.
TIPOLOGIE A CONFRONTO
Tipologia
contratto
Locazione
c.d.
a canone
libero
Locazione
c.d.
a canone
concordato
Il contratto
transitorio
ordinario
Determinazione
del canone
Rinnovo
e disdetta
Agevolazioni
fiscali
È prevista una
durata minima di
4 anni
rinnovabile
automaticamente
per altri 4
in assenza
di disdetta
Il canone
di locazione può
essere
determinato
liberamente
dalle parti
Il contratto si rinnova
automaticamente dopo
la prima scadenza.
Il locatore può evitare
il rinnovo solo nei casi
previsti dalla legge,
mentre il conduttore
può recedere in qualsiasi
momento.
In ogni caso è necessario
il preavviso
Non sono previste
particolari agevolazioni
fiscali. Il proprietario può
solo dedurre
il 15% del canone
annuo
È prevista
una durata
minima di 3 anni
rinnovabile
per altri 2
in assenza
di disdetta
Il canone
di locazione
deve essere
determinato
in riferimento
alle tabelle
previste
sulla base di
accordi tra
organizzazioni
territoriali di
inquilini
e proprietari
Il contratto si rinnova
automaticamente
dopo la prima scadenza.
Il locatore può evitare
il rinnovo solo nei casi
previsti dalla legge,
mentre il conduttore
può recedere
in qualsiasi momento.
In ogni caso
è necessario il preavviso
Il proprietario può
dedurre un ulteriore 30%
del canone
percepito annualmente
oltre il 15% previsto per i
redditi da locazione.
Il conduttore, invece,
in relazione alla propria
fascia di reddito,
ha diritto a una
detrazione forfettaria sul
canone pagato
Il canone
è determinato
con le stesse
modalità della
locazione c.d.
a canone
concordato
È possibile rinnovare
il contratto per
lo stesso periodo
purché le parti
confermino
il permanere
dell’esigenza
transitoria tramite
lettera raccomandata da
inviarsi prima della
scadenza del termine
Non vi sono particolari
agevolazioni fiscali
per le parti essendo
infatti detraibile
per il proprietario
solo il 15%
del canone annuo
È possibile rinnovare
il contratto
per lo stesso periodo
in assenza di disdetta
Il proprietario
può dedurre
un ulteriore 30%
del canone percepito
annualmente oltre
il 15% previsto
per i redditi da
locazione in generale.
Nessun incentivo
è invece previsto
per lo studente
Durata
La durata può
variare da
un minimo
di almeno 30
giorni a un
massimo
di 18 mesi
Il canone
è determinato
con le stesse
modalità della
locazione c.d. a
canone
concordato
Il contratto
per
studenti
fuori sede
La durata
può variare
da un minimo di
almeno 6 mesi a
un massimo
di 3 anni
La
locazione
breve
Il contenuto di questo tipo di contratto è liberamente
determinabile in ogni sua parte
Non è prevista alcuna
agevolazione fiscale
Il contratto
a uso
foresteria
Il contenuto di questo tipo di contratto è liberamente
determinabile in ogni sua parte
Non è prevista alcuna
agevolazione fiscale
6•2010
27
EDILIZIA
Raccomandazioni
per la progettazione
di edifici
energeticamente
efficienti
È stata recentemente pubblicata una
nuova ed originale raccolta di valutazioni e
schede esemplificative sulle prestazioni
termiche e sul comportamento ambientale
di soluzioni tecniche di involucro in laterizio finalizzate all’efficienza energetica
degli edifici, curata, con puntualità e competenza, da A. Campioli e M. Lavagna del Dipartimento BEST del Politecnico di Milano.
Il libro restituisce in maniera sintetica, ma approfondita, il quadro delle conoscenze necessarie per la progettazione di edifici energeticamente
efficienti, con particolare attenzione alle soluzioni
costruttive dell’involucro opaco, presentando i risultati di studi condotti da ricercatori del Dipartimento BEST (Building Environment Science and
Technology) del Politecnico di Milano.
Nel testo vengono illustrate, in modo sistematico, le normative di riferimento, le informazioni tecniche e i principi di funzionamento
relativi sia al comportamento energetico dell’edificio inteso come sistema (norme e procedure di calcolo del fabbisogno energetico), sia
al comportamento termico dell’involucro (in regime stazionario e in regime dinamico sinusoidale), sia, infine, alle prestazioni termiche dei
prodotti edilizi che vanno a comporre l’edificio
(indagine sull’offerta produttiva, sulle variabili
di prodotto, sulle caratteristiche tecniche e
prestazionali dei differenti materiali oggi disponibili sul mercato).
Allo scopo di ragionare sul ruolo dell’isolamento termico e dell’inerzia termica ai fini dei
consumi e del comfort abitativo e di guidare i
progettisti nelle scelte, il testo contiene i risultati di valutazioni energetico-ambientali relative alle prestazioni di prodotti in laterizio e di
soluzioni tecniche di involucro e all’incidenza
della scelta di tali soluzioni sul comportamento
energetico degli edifici. Vengono dettagliatamente illustrati esempi di applicazione delle
norme tecniche, con valutazione puntuale dei
prodotti in laterizio (al fine di individuare l’incidenza delle loro variabili sul miglioramento
delle prestazioni termiche) e delle possibili
“stratificazioni” di involucro (definizione di una
procedura di scelta dei prodotti, utile ai progettisti per l’individuazione di soluzioni tecniche adeguate a rispondere al DPR 59/09, e
verifica del comportamento in regime dinamico
per il dimensionamento ottimale delle stesse).
Vengono, inoltre, presentati i risultati di valutazioni della risposta energetica di edifici con
diverse tipologie di chiusura opaca (condotte
attraverso simulazioni in regime dinamico con
il codice di calcolo DOE.2) al fine di evidenziare
La copertina del volume (edizioni Laterservice).
Riduzione percentuale del fabbisogno energetico estivo di quattro soluzioni massive rispetto all’involucro con tamponamento leggero di pari trasmittanza, al variare del rapporto S/V.
6•2010
29
EDILIZIA
smittanza termica, sfasamento, attenuazione,
trasmittanza termica periodica, massa areica,
ecc.). Tale repertorio propone, più che una casistica di soluzioni conformi, una procedura di
scelta di prodotti funzionale al raggiungimento,
per l’involucro, delle prestazioni richieste dalla
normativa.
La ricerca ha, inoltre, affiancato alle valutazioni
energetiche anche la quantificazione dell’energia
incorporata nelle soluzioni tecniche analizzate,
al fine di verificare l’effettiva “soste nibilità” di
scelte finalizzate al risparmio energetico anche
sotto il profilo della riduzione degli impatti ambientali lungo l’intero loro ciclo di vita (LCA).
Quadro sintetico dei risultati dell’analisi parametrica sull’incidenza della
densità dell’impasto e della geometria degli elementi componenti sulle prestazioni termiche delle murature in blocchi di laterizio.
il contenimento dei consumi ottenibile, sia in
inverno che in estate, in relazione a diverse
strutture murarie, tenendo conto nel calcolo
anche del comportamento dinamico dell’involucro e del ruolo dell’inerzia termica.
Particolarmente utile per i progettisti è, poi, la
rassegna di chiusure verticali in laterizio finalizzate al risparmio energetico e al rispetto del DPR
59/09 (con indicazione delle prestazioni di tra-
Energia incorporata calcolata in base alle esigenze di manutenzione nell’arco di vita di 100 anni
dell’edificio, a parità di trasmittanza termica U.
“Raccomandazioni per la progettazione di
edifici energeticamente efficienti”
A cura di Andrea Campioli e Monica Lavagna
Formato UNI A4, 146 pagine, oltre 160 tra foto,
tabelle e grafici
Edizioni Laterservice, 2009
Costo 15 euro (spese di spedizione escluse)
Per maggiori informazioni è possibile contattare
i seguenti recapiti:
tel. 06.44236926 fax 06.4423 7930
e-mail: [email protected]
6•2010
31

Informazioni Tecniche - COLLEGIO GEOMETRI E GEOMETRI

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