Relazione di C.T.U.

123/2010
CTU
PROCEDURA ESECUTIVA
Giudice Esecuzione
Dott. Elio Bongrazio
[Relazione di C.T.U.]
Procedura esecutiva 123/2010 - C.T.U. – Geom. Giuseppe D’Aloisio
Procedura esecutiva 123/2010
Tribunale di Vasto
Tribunale di Vasto
Oggetto: Procedura di esecuzione immobiliare n.ro 123/2010
Giudice delle esecuzioni immobiliari: Dott. Elio Bongrazio
Io, Geom. Giuseppe D’Aloisio, iscritto All’Albo dei Geometri della Provincia di
Chieti con il nº 888, studio in Cupello alla Via Giordano Bruno 16, ad espletamento
dell’incarico di C.T.U. conferitomi in data 02/12/2011, riferisco quanto segue:
Come sopra evidenziato la presente richiesta interessa la procedura esecutiva n.
123/2010 promossa dalla BANCA POPOLARE DI LANCIANO E SULMONA nei
confronti dell’ esecutata debitrice:
1. ROSSELLI MARIA PIA
2. Creditrice intervenuta EQUITALIA PRAGMA Via Giulio Cesare 77 - Vasto.
I quesiti posti nell’incarico di cui sopra sono di seguito integralmente riportati:
a)
Controlli prima di ogni attività la completezza dei documenti di cui all’art.lo
567, 2º comma, C.P.C., segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o
inidonei. Ai fini della verifica di tempestività del deposito della documentazione
ipo-catastale o della certificazione notarile sostitutiva, l’esperto dovrà tenere
conto della sospensione feriale dei termini processuali prevista dall’art. 1 della
Legge n. 742 del 1969, che va dal 1 agosto al 15 settembre di ogni anno e che si
applica anche al termine previsto dall’art. 567, comma 2° c.p.c..
b)
Rediga altresì, previo accesso all’immobile, una relazione di stima fornendo
specificatamente le informazioni previste dall’art. 173 bis disp. Art. c.p.c., come
modificato con Legge 80/95 e Legge 263/05 acquisendo inoltre documentazione
prevista dal n. 6 del comma 1 dello stesso art. 173 bis disp. Att. C.P.C., anche
quello aggiornato ed in particolare:
1.
Proceda all’esatta individuazione dei beni pignorati sulla base della nota di
trascrizione del pignoramento che ha dato inizio alla procedura; riferisca della
regolarità o meno della trascrizione della stessa rispetto ai titoli di proprietà.
2.
Indichi il titolo di acquisto della proprietà sugli immobili pignorati in capo al
debitore esecutato verificando la serie continua di trascrizione ex art. 2650 c.c.:
dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (p.e. omessa denuncia
di successione o simile) e relativi costi.
3.
Verifichi l’accatastamento degli immobili pignorati e se l’indicazione dei dati
catastali corrisponde a quella attuale; qualora i dati fossero variati nei vent’anni
antecedente la trascrizione del pignoramento indichi quali fossero detti dati nel
periodo predetto; occorrendo, provveda all’eventuale regolarizzazione
dell’accatastamento anche in relazione alla L. 1249/39 acquisendo la relativa
scheda ovvero predisponendola se mancante.
4.
Provveda, in caso di difformità e mancanza di idonea planimetria del bene,
alla correzione o alla redazione della planimetria medesima.
5.
Accerti se l’immobile sia stato costruito previa licenza o concessione edilizia
ed in conformità della stessa; nel caso negativo descriva l’illecito e dica se sia
C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
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Procedura esecutiva 123/2010
Tribunale di Vasto
suscettibile di sanatoria edilizia ai sensi della Legge 47/85 e della Legge 724/94 ed
i relativi costi, assumendo le opportune indicazioni presso gli uffici comunali
competenti.
6.
Nell’ipotesi di comunione dei beni, dica chi siano i comproprietari
specificando l’entità della quota di ciascuno di essi, la divisibilità o meno del bene
in natura come indicazione della spesa eventualmente necessaria e delle
conseguente perdita o acquisto di valore commerciale.
7.
Esaminati gli stati ipotecari, elenchi i pesi gravanti sugli immobili (iscrizioni
ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli) indicando per ciascuna iscrizione e
trascrizione, gli estremi di identificazione delle formalità,
(data, numero,
beneficiario e importo garantito) e i beni pignorati interessati (se tutti o solo alcuni
e in tal caso quali) e precisando, per le servitù attive e passive, il relativo
contenuto.
8.
Accerti se gli immobili pignorati siano occupati da persone diverse dal
proprietario ed a quale titolo, identificando gli occupanti.
9.
Precisi se l’immobile è occupato a titolo di locazione e se il contratto relativo
è stato registrato ed in data anteriore alla trascrizione del pignoramento
allegando copia del contratto medesimo; dica altresì se penda procedura di
rilascio ed i relativi termini.
10.
Indichi, nell’ipotesi di pluralità dei beni se sia opportuno la vendita di un solo
lotto o più lotti; descriva quindi per ciascun lotto, natura e consistenza dei beni
precisando i singoli dati catastali, le relative iscrizioni ipotecarie e quant’altro
occorrente per procedere alla redazione del decreto di trasferimento per la
cancellazione delle formalità pregiudizievoli: dica se, ai fini del successivo
trasferimento, gli immobili necessitino di frazionamento catastale e provveda,
sentito il Giudice ed il Creditore procedente, all’eventuale frazionamento
medesimo in relazione ai lotti proposti.
11.
Rediga, quindi, rispondendo analiticamente a ciascuno dei singoli quesiti
formulati, una relazione descrittiva e di stima dei beni pignorati e soltanto di essi,
comprensivo dei relativi accessori e pertinenze, avendo cura di esprimere il valore
attribuito a ciascun lotto e ad ogni singolo bene compreso nel lotto medesimo;
riferisca i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la loro stima,
il calcolo delle superfici per ciascuno immobile, il valore a metro quadrato ed il
valore totale.
12.
Proceda ai rilievi fotografici del bene anche eventualmente da utilizzare
nella pubblicità sulla stampa quotidiana o su manifesti che dovrà essere espletata
prima della vendita.
13.
Controlli l’avvenuta notifica ai creditori iscritti e non intervenuti ex art. 498
c.p.c..
14.
Al solo fine del successivo inserimento nell’avviso pubblicitario predisponga
una breve scheda contenente, in modo sintetico, per ciascun lotto, i dati
necessari per l’ordinanza di vendita: ubicazione, natura, consistenza, tipologia e
collocazione sull’immobile, e trascritti, occupazione dell’immobile da parte di
C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
3
Procedura esecutiva 123/2010
Tribunale di Vasto
persone diverse dal proprietario ed il relativo titolo eventuale presenza di abusi
edilizi.
15.
Alleghi, inoltre, alla propria relazione almeno due fotografie esterne e due
fotografie interne di ciascun bene nonché la relativa planimetria, due copie
cartacee della bozza dell’ordinanza e dell’avviso di vendita, e le giustificazioni di
spesa, (ricevute fiscali, spese postali e di viaggio, etc.).
16.
Provveda, terminata la relazione di stima, a tutte le comunicazioni previste
dall’art. 173 bis 3º comma, disp. Att. C.P.C., nei termini stabiliti, dandone atto a
questo G.E..
17.
Provveda a depositare l’originale della relazione, con allegati, presso la
cancelleria del Giudice dell’esecuzione, in uno con copia su supporto informativo
in formato PDF.
18.
Formuli, ove assolutamente necessario, tempestiva istanza di rinvio
dell’udienza ex art. 569 c.p.c. in caso di impossibilità di osservanza del termine di
deposito; la mancata osservanza del termine originario, ovvero di quello
prorogato, comporterà la determinazione delle vacazioni e degli onorari, nonché
l’applicazione delle sanzioni previste dal c.p.c..
A-
verifica dei documenti ex art.lo 567 c.p.c. quesito “a”
Per riferire su tale fondamentale quesito va evidenziato che ho dovuto ricostruire e
in base agli atti catastali e in base alle concessioni edilizie la cronologia degli
aggiornamenti in quanto la particella 4149 del foglio 3 è stata soppressa e a far
data dal 05/04/2007 con protocollo CH0201625 l’intestataria ha presentato
denuncia definitiva di accatastamento con cui ha variato la natura del terreno e
dell’intervento turistico insistente sul lotto.
Va evidenziato che tutti gli atti di aggiornamento catastale sono stati eseguiti in
data antecedente sia alla redazione del Certificato Notarile, ai sensi del
richiamato articolo del C.P.C., del 01/06/2011, sia della trascrizione dell’atto di
pignoramento del 12/01/2011.
B-
relazione di stima del bene quesito “b”
1. INDIVIDUAZIONE DEI BENI
Gli immobili oggetto della presente stima ricadono all’interna di un’area in agro
del Comune di Pollutri individuate tutte al foglio 3 come segue:
foglio
Particella
3
4149
3
4148
3
3
3
3
56
57
58
62
3
66
sub
Qualità classe
categoria
SOPPRESSO
2
D/8
ha
--
ca
00
00
Fabb rurale
seminativo
seminativo
uliveto
seminativo
note
Variazione del 23/02/2007 n.
3676
ampliamento del 24/7/2012 CH
0116543
D/8
1
AA
AB
a
30
01
86
34
3
1
C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
00
70
10
20
28
52
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Procedura esecutiva 123/2010
Tribunale di Vasto
I beni coincidono con quanto pignorato compreso l’immobile individuato con la
particella 4149 del foglio 3 in quanto soppressa ed accorpata alla particella di
maggiore estensione 4148 stesso foglio 3 rilevando che quest’ultima è stata
aggiornata per ampliamento degli edifici esistenti e quindi variato da sub 1 a 2.
C -
Titolo di acquisto della proprietà e variazione UTE
1. I terreni sono pervenuti all’intestataria per atto Notaio QUAGLIONE Pierluigi
del 21/01/2003 repertorio n.ro 2159.
2. Gli edifici sono stati dichiarati dall’intestataria con costituzione del
30/12/2004 quali edifici in corso di costruzione e in data 24/04/2007 al n.
5963.1/2007, protocollo CH0215029 per edifici ultimati.
3. Edifici dichiarati al Dipartimento per il Territorio di Chieti rilevabili in mappa
numero undici corpi di fabbrica di cui 8 di modeste dimensioni.
D -
Confini
I beni confinano con proprietà Marchioli Luigi, proprietà Santini Barbara a lato
nord, a sud con proprietà Marchioli Luigi e proprietà Moretta Luigi.
Tra le particelle di proprietà dell’esecutata vi è una striscia di terreno, individuate
dalle particelle 59 e 60 del foglio 3, che è di proprietà di Cieri Pietro.
Valutata l’entità dell’incarico ho richiesto, attraverso il sito della Geoweb, la
sovrapposizione della planimetria IGM con una foto aerea.
Col rilascio di tale documento ho immediatamente riscontrato che non vi sono 11
corpi di fabbrica, così come censiti, ma 12 e che due di questi censiti hanno subito
consistenti ampliamenti.
L
C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
5
Procedura esecutiva 123/2010
Tribunale di Vasto
E -
inizio operazioni di sopralluogo
Il giorno 04 gennaio, data fissata per il sopralluogo, è intervenuta la figlia, della
proprietaria esecutata, unicamente per avvisarmi che l’amministratore della s.a.s.
Villaggio Natura Paola, Sig. Coccia Gabriele, era fuori Italia e che il tutto doveva
essere rinviato al rientro previsto per il giorno 12 / 13 o 14 gennaio 2012.
Alla luce di quanto preliminarmente verificato ho richiesto all’intervenuta di
effettuare una ricognizione e di poter fare delle foto in modo da avere un quadro
più preciso sulle cose da verificare anche sulla scorta delle informazioni raccolte.
Prima delle operazioni di rilievo e restituzione planimetrico delle stesse ero convinto
che avrei dovuto unicamente intervenire nel dichiarare gli ampliamenti e per tale
motivo ho chiesto una breve proroga.
Ma le operazioni di rilievo, in particolare per un edificio, ha richiesto molto più
tempo di quanto previsto, tutte le mura in fuori squadro e la presenza di masserizie
mi hanno sensibilmente rallentato il poter restituire graficamente la planimetria
dell’edificio.
F -
Relazione descrittiva per la stima degli immobili
Gli immobili in perizia insistono su un’area, così come riepilogato nel precedente
punto, e descritti nell’allegato certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal
Comune di Pollutri è parte ricadente in zona agricola e parte è di competenza del
Consorzio ASI - COASIV di VASTO per avere destinazione di Zona Industriale
/Artigianale, certificato prodotto dalla parte esecutata e verificata la rispondenza
col tecnico del Comune di Pollutri
Foglio 3 particella 56 per mq 4.500 contraddistinta come zona E – Agricola e
per mq 5.800 all’interno della Zona Industriale /Artigianale – Consorzio ASI COASIV VASTO del PRG.
Foglio 3 part.lle n.ri 57 e 66 per mq 650 all’interno della Zona Industriale
/Artigianale – Consorzio ASI - COASIV VASTO del PRG.
Foglio 3 part.lla 4148 (ente urbano) per mq 9.260 all’interno della zona E –
Agricola e per mq 3.200 all’interno della Zona Industriale /Artigianale –
Consorzio ASI - COASIV VASTO del PRG..
Dati rilevati da un certificato di destinazione urbanistica, pur tuttavia rilevo che
il Tecnico Comunale ha di sicuro effettuato errori di calcolo in quanto l’intera
area assoggettata alla gestione ASI – COASIV non supera i 2.400 mq..
F1-
Verifiche catastali degli immobili
Dall’esame dell’elaborato planimetrico, Prot.llo CH201625 del 05/04/2005 si
evidenziano che gli edifici realizzati, e regolarmente denunciati, erano nel numero
di 11 edifici tutti insistenti nella particella 4148 del foglio 3 e che l’edificio insistente
sulla particella 4149 Cat. C/6 di mq 164 non è più sulle mappe per essere stata
accorpata con la 4148, pur se ancora presente agli atti dell’urbano, errore
C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
6
Procedura esecutiva 123/2010
Tribunale di Vasto
Foto 1 - Rudere insistente sulla part.lla 57 del foglio 3
attribuibile ad una grossolana svista degli impiegati del Dipartimento del territorio
di Chieti.
Il fabbricato rurale insistente sulla particella 57 del foglio 3 in realtà è solo un
rudere, come si evince dalla documentazione fotografica qui sotto riportata.
G-
7
Dati urbanistici e regolarità delle concessioni edilizie
Le autorizzazioni edilizie sono state richieste dalla s.a.s Villaggio Natura Paola nella
persona dell’amministratore Sig. Coccia Gabriele per la realizzazione di una
struttura turistica.
Vi è stata una prima concessione edilizia, la n.ro 44 del 03/12/2012 cui ha fatto
seguito quella di variante in corso d’opera precisamente la n. 15 del 20/06/2006
che dalle date si evidenzia che è stata concessa dopo la fine dei lavori poiché la
data di presentazione di edifici ultimati è risalente al 30/12/2004 limitatamente al
magazzino insistente sulla 4149, mentre gli edifici di cui alla particella 4148 del
foglio di mappa n.ro 3 risultano dichiarati in epoca successiva e precisamente in
data 05/04/2007.
La particella 4149 del foglio 3 è ancora censita all’urbano ma non più presente
nelle mappe catastali tant’è che ho allegato visura aggiornata dove la stessa
risulta SOPPRESSO.
Nelle operazioni di rilievo ho riscontrato anche, dal confronto delle planimetrie di
censimento, che il tecnico aveva erroneamente posizionato tutti gli edifici
presenti, per tale motivo e per la presenza degli ampliamenti ho dovuto rettificare
le planimetrie catastali e per la posizione e per gli ampliamenti presentando atto
di aggiornamento all’UTE di CHIETI in data 24/07/2012 con prot.llo CH0116543.
C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
Procedura esecutiva 123/2010
Tribunale di Vasto
Oneri a carico dell’eventuale aggiudicatario per il ritiro della
concessione edilizia a sanatoria.
Accertato le difformità ho presentato richiesta preliminare con tavole di progetto
a sanatoria cui ha fatto seguito parere positivo e il comune ha anche quantificato
il relativo costo (ALLEGATO A) e nello specifico i costi sono i seguenti:
SPESE DA SOSTENERE
N. 2 MARCHE DA BOLLO DA EURO 14,62
N. 10 MARCHE DA BOLLO DA EURO 1,81
OBLAZIONE
ONERI DI URBANIZZAZIONE
PARZIALE
€ 14,62
€ 18,10
€ 516,46
€ 1.088,20
TOTALE
PROGRESSIVO E TOTALE
€ 14,62
€ 32,72
€ 549,18
€ 1.637,38
1.637,38
Il costo, all’infuori della prestazione tecnica, è di euro 1.637,38.
A cui dovranno aggiungersi la produzione di documentazione a corredo ed
indispensabili per il rilascio della concessione edilizia.
I -
entità e divisibilità del bene
8
La planimetria qui sopra riportata, in fuori scala, è la situazione aggiornata dove in
verde ho evidenziato l’unica area che potrebbe essere oggetto di vendita
separata ricadente nella zona di competenza ASI ma di fatto non praticabile e
C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
Procedura esecutiva 123/2010
Tribunale di Vasto
per le servitù di passaggio che dovrebbero essere costituite e per la striscia di
terreno di diversa proprietà che intercorre tra i beni pignorati.
I-
individuazione del lotto di vendita
Accertato che i beni offerti in garanzia hanno subito consistenti ampliamenti oltre
alla realizzazione di un nuovo manufatto, e che tali modifiche sono sanabili a
livello urbanistico si procede all’individuazione del lotto di vendita.
foglio
Particella
3
3
4148
56
3
57
3
3
58
62
3
66
sub
Qualità classe
categoria
2
A
B
C
D/8
2
1
1
Fabb.
rurale
seminativo
seminativo
uliveto
seminativo
D/8
Uliveto
Semin.
Semin.
AA
AB
L-
ha
--
a
ca
63
14
26
01
00
00
00
70
86
34
3
1
10
20
28
52
Rendita €
8.336,00
24,40
9,76
18,13
16.27
6.51
12.09
60.03
23.34
1.27
1.06
40.02
15.90
0.85
0.71
vincoli gravanti sull’immobile
Sempre tenendo presente che i beni hanno subito variazioni catastali e tutti
sistemati con rettificata dei dati, ritengo in ogni caso che alla data del 25/07/2012
non vi sono altri vincoli pregiudizievoli oltre a quelli noti per cui è in corso la
procedura esecutiva.
Si allegano visure ipotecarie relative ai beni in oggetto.
M-
occupazione degli immobili
Nella struttura turistica vi alloggia, in uno degli otto bungalow, il Sig. Coccia
Gabriele, amministratore della s.a.s. Villaggio Natura Paola.
Per rispondere al quesito se gli edifici erano occupati e a quale titolo, trovando,
nelle mie molteplici visite per i rilievi, sempre personale diverso e dagli stessi ho
sempre ricevuto risposte evasive mi son procurato una ricevuta fiscale dove si
evince che è emessa dal Villaggio Natura Paola S.a.s. con Partita IVA
02032300697, di seguito riprodotta.
Segue scansione della ricevuta fiscale
C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
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Procedura esecutiva 123/2010
Prova sulla gestione della struttura
Tribunale di Vasto
Centro Accoglienza
Foto da n.ro 1 a n.ro 7
1) EDIFICIO su 2 piani adibito a centro accoglienza – piano terra ricettivo
rilevabile in un primo corpo per mq 112,098 cui vi è stato un ampliamento di
mq 37,80 e di un piano primo interamente allo stato grezzo, pur se dotato
degli infissi, suddiviso in due locali entrambi privo di massetto collaborante
ma con solaio realizzato in tavole, da 4 o 5 cm, ed allo stato grezzo.
La superficie complessiva dei due piani è di mq 149,898 + 112,098 = 261.996
L’edificio ha una prima porzione riportato nelle varie concessioni edilizie,
seppure non perfettamente coincidenti, consta di una porzione su due livelli
e di una porzione in ampliamento. Questo ampliamento è stato di sicuro
realizzato in epoca successiva anche alla denuncia di accatastamento per
non essere riportato e nelle mappe IGM e negli elaborati planimetrici
integranti.
L’edificio presenta problemi statici attribuibili ad una deficienza nella
esecuzione nel collegamento tra la porzione esistente e quella ampliata.
Vi sono, infatti, lesioni in corrispondenza del collegamento dei due corpi di
fabbrica ma anche lesioni attribuibili ad un assestamento generale e ad un
non perfetto collegamento tra le murature del piano terra con quelle del
primo.
Considerazioni sulla metodologia di stima
*** Il prezzo a metro quadro considerato è quello rilevato dall’osservatorio
immobiliare della Provincia di Chieti e per il Comune di Pollutri, zona Rurale con
Case sparse, Zona 1 e microzona 1, gli immobili con destinazione commerciale,
sono così valutati:
Valore di
Valori di
Stato
Superficie
Sup.
mercato
locazione
Tipologia
conservativo
Lorda
Netta
Minimo Max
Minimo Massimo
Magazzini NORMALE
340
500
LORDA
1,2
1,6
NETTA
Negozi
NORMALE
650
960
LORDA
2,9
4
NETTA
C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
10
Procedura esecutiva 123/2010
Tribunale di Vasto
Al fine di fornire un valore stimato congruo, veritiero e difendibile in presenza della
totale mancanza di dati storici di confronto relativi a prezzi di trasferimento di beni
analoghi a quelli oggetto di stima, quindi con l’impossibilità di formare una scala
prezzi in funzione di parametri predefiniti e non ritenendo potermi affidare ad una
stima in funzione della capitalizzazione del reddito netto, medio, normale o atteso
e ritraibile del bene in quanto la destinazione e la natura stessa degli immobili ha
come caratteristica che il saggio di capitalizzazione cresce col livello di rischio.
Alla luce, anche, della considerazione che il tipo di struttura turistico / ricettivo
realizzato in un territorio a vasta estensione agricola ha una elevata facilità di
ripetizione costituisce una influenza negativa sulle probabilità di acquisto a valori
superiori alle quotazioni indicate dall’osservatorio immobiliare.
Il valore fornito dall’osservatorio immobiliare va, in ogni caso, aggiornato tenendo
presente stato di conservazione, dotazioni fisse e caratteristiche costruttive stesse.
Elemento che, senza alcun dubbio, influisce in diminuzione è dato dal fatto che gli
edifici sono dotati di impianti di condizionamento ad inverter caldo/freddo e non
di impianti fissi.
Lo stato di conservazione non è adeguato a soddisfare la clientela, esigente o
meno, evidenti segni di abbandono lo si rileva anche dalla documentazione
fotografica prodotta.
I bungalow mostrano maggiormente i segni del tempo seppure di recente
costruzione. Va evidenziato che sono consistenti i costi per riattivare e portare in
funzione tutte le unità che compongono il centro ricreativo.
Ho applicato coefficienti riduttivi che prendono in maggior considerazione la
qualità dei materiali utilizzati e il loro stato generale.
Altro elemento che influisce sulla stima unitaria di ogni singolo fabbricato del
centro ricettivo è quello dell’assenza di collegamento alla rete fognaria, vi è,
difatti, il ricorso a diverse fossa imhoff.
Stima centro accoglienza – edificio “A”
La superficie convenzionale considerata come base di calcolo per la valutazione
ed è stata prudentemente ridotta di un 20% per le caratteristiche sopra enunciate.
P
Superficie
lorda / m²
Superficie
utile / m²
Coefficiente
di calcolo
Sup.
convenz.
Valore
O.I. €
Coeffic.
di calc.
T 149,898
1° 112,098
125,90
98,167
0,98
0,60
146,90
67,259
960,00
340,00
0.8
0,8
261,996
€ / m²
768,00*** 112.819,20
272,00*** 18.294,45
Totale parziale
C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
Valore
per
piano / €
131.113,65
11
Foto 3 - edificio “A” – centro accoglienza
Foto 2 - edificio “A” – centro accoglienza
Tribunale di Vasto
Procedura esecutiva 123/2010
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C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
Foto 5 - edificio “A” – centro accoglienza
Foto 4 - edificio “A” – centro accoglienza
Tribunale di Vasto
Procedura esecutiva 123/2010
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C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
Procedura esecutiva 123/2010
Foto 6 - edificio “A” – centro accoglienza
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Bungalow
foto da n.ro 8 a n.ro 13
Numero 8 (otto) edifici a piano terra realizzati tutti in legno, compresa la
pavimentazione in tavole levigate – all’esterno è stato pavimentato con porfido giallo
il cordolo perimetrale per assicurare una protezione dall’acqua piovana e un
“portico” in legno egualmente pavimentato.
Ogni bungalow è diverso dall’altro e nelle misure in pianta e nelle altezze. In comune
hanno la stessa modalità costruttiva e lo stesso tipo di pavimentazione fatto in tavole
di legno.
Identificativ
o
Superf.
Lorda /
m²
B)
Superficie
netta / m²
Portico
Snr m²
Coef
f.
snr
B1
B2
B3
B4
B5
B6
B7
B8
37,91
20,50
34,43
38,82
33,05
38,12
22,97
20,26
33,10
18,15
29,91
34,06
28,66
33,00
19,75
17,10
20
11,84
15,67
11,15
16,05
13,50
13,50
11,95
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
0,4
C)
convenzion
ale
Tot.
Superf.
B+C
Totale
8,00
41,10
17.467,50
4,74
22,89
9.728,25
6,27
36,18
15.376,50
4,46
38,52
16.371,00
6,42
35,08
14.909,00
5,40
38,40
16.320,00
5,40
25,15
10.688,75
4,78
21,88
9.299,00
Totali
218,10
110.160,00
Il valore unitario è stato considerato come base quello di € 650,00 ma trattandosi di
strutture in legno ho applicato il costo di costruzione per un massimo di € 275,00 per metro
C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
14
Procedura esecutiva 123/2010
Tribunale di Vasto
quadrato e incrementato per il valore del suolo e per le autorizzazioni e impianti fino ad
un valore massimo di € 425,00 per metro quadro.
Il valore totale degli 8 bungalow è, quindi, di euro centodieci mila centosessanta euro e
zero centesimi / € 110.160,00.
Foto n.ro 7 - bungalow - lettera B
Seguono alcune foto dei bungalow
Foto n.ro 8 - bungalow - lettera B
15
C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
Procedura esecutiva 123/2010
Foto n.ro 9 - bungalow - lettera B
Tribunale di Vasto
Foto n.ro 10 - bungalow - lettera B
16
C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
Procedura esecutiva 123/2010
Tribunale di Vasto
edificio attività ricreative
“C”
foto da n.ro 14 a n.ro 19
Questo è l’edificio che sulla mappa si individua con la lettera “C” ed è quello che
ha la difformità più rilevante e per avere una porzione con mura portanti in
muratura e la porzione ampliata è in legno lamellare e tavole come nel prospetto
che segue.
All’interno dell’immobile trova una ripartizione con ambienti così destinati:
Un ufficio amministrativo, sei servizi igienici, una cucina, ampi locali d’accoglienza,
un salone tipo ristorazione, un locale selleria e un locale ricovero masserizie e
attrezzi di lavoro.
L’edificio non è mai entrato in funzione e presenta segni di abbandono.
Per il valore di stima ho equiparato le superfici da reali a convenzionali applicando
coefficienti di rettifica in presenza di una struttura originaria in muratura con una in
legno prefabbricato in ampliamente, ho preso come prezzo per metro quadrato
quello fornito dall’osservatorio immobiliare di Chieti di euro 960,00/mq.***
opportunamente rettificato anche con aggiornamento delle superfici per la
diversa tipologia costruttiva.
Identificativo
Edificio
C
B)
Superf.
Lorda /
m²
Superficie
netta /
203,458
170,852
159,857
**
C)
Convenzionale
Incremento
diminuzione
Tot.
Superf.
C x 0.8
%
convenzional
e
203,458
0,80
162,77
138,33+
9,724
148,054
0,70**
103,64
Totali
318,904
m²
Valore
di
Stima
€
17
Totale
muratura
Edificio C
Ampliamen
to in legno
266,41
900,00
€ 239.769,00
** Caratteristiche costruttive con utilizzo di materiali di qualità ma bisognoso di
interventi manutentivi straordinari.
*** dati forniti dall’osservatorio immobiliare di Chieti per il Comune di Pollutri e per
immobili con destinazione commerciale, ridotto a 900,00 per metro quadro tenuto
presente che la struttura è priva di collegamento alla rete fognaria. Riduzione oltre
quella considerata e applicata alla superficie lorda della struttura.
C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
Procedura esecutiva 123/2010
Tribunale di Vasto
Foto n.ro 11 - centro ricreativo -
Seguono foto della struttura ricreativa
Foto n.ro 12-
centro ricreativo -
18
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Foto n.ro 14 Edificio C
centro ricreativo
Foto n.ro 13- Edificio C
centro ricreativo -
Tribunale di Vasto
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19
C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
Procedura esecutiva 123/2010
Stalla per ricovero cavalli
foto da n.ro 20 a n.ro 21
Foto n.ro 15 - Edificio C
centro ricreativo -
Tribunale di Vasto
L’edificio è adibito a ricovero-stalla per cavalli e alle varie date del sopralluogo ve ne
erano presenti diversi.
Le pareti esterne sono tutte rivestite in porfido di colore chiaro, infissi in ferro con vetri quasi
tutti rotti.
Le pareti ha inserti in legno che sono puramente decorativi, presenta segni di usura dovuti
ad una assenza di manutenzione ordinaria.
Adiacente alla stalla vi è un’area recintata dove vengono custodi i cavalli liberi quando
fuori dai box.
La superficie in concessione edilizia era di mq 186,48 di fatto è stata realizzata una
maggiore superficie di mq. 195,57. Per questa struttura ho ritenuto di applicare una
riduzione del 20% al prezzo considerato che tiene conto dello stato conservativo e
dell’assenza di una pavimentazione seppure in cemento come per una rimessa agricola.
EDIFICIO “D”
piano
Superficie
lorda / m²
Coefficiente
di calcolo
Superficie
convenzionale
Prezzo per metro
quadro / €
Valore totale
per piano / €
T
195,575
0,80
156,46
340.00
53.196,40
53.196,40
Totale parziale
Seguono foto della stalla per cavalli
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20
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Foto n.ro 16
- stalla -
Tribunale di Vasto
Foto n.ro 17
stalla
21
C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
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Tribunale di Vasto
Fienile edificio “E”
È la struttura realizzata in assenza di concessione edilizia, due mura ed un tetto in
legno senza infissi e mura di tamponatura, utilizzato come fienile ed è posto nelle
immediate vicinanze dell’area recintata tipo maneggio per cavalli e a ridosso
della stalla. Le sue dimensioni sono di mt. 5,00 x 5,00
piano
Superficie
lorda / m²
T
25,00
Coefficiente
di calcolo
Superficie
convenzionale
1,00
Prezzo per metro
quadro / €
25,00
250,00
6.250,00
6.250,00
fienile
Foto n.ro 18
Totale parziale
Valore per piano / €
22
RIEPILOGO VALORI DI STIMA
Si procede alla somma dei valori stimati considerando gli edifici così come censiti.
Edificio
A
B
C
D
E
a
scomputo
Destinazione
Valore stimato €
CENTRO
ACCOGLIENZA
BUNGALOW
CENTRO RICREATIVO
STALLA PER CAVALLI
FIENILE
A sottrarre oneri per
rilascio concessione a
sanatoria
Sommano totale
Valore escluso i costi
€ 131.113,65
€ 110.160,00
€ 239.769,00
€ 53.196,40
€
6.250,00
€
-1.637,38
Valore di stima totale pari a
€ 538.851,67,
dicasi euro cinquecento
trentotto mila ottocento
cinquantuno / 67 centesimi
€ 538.851,67
€ 540.489,05
C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe
Procedura esecutiva 123/2010
Tribunale di Vasto
scheda sintetica
esecuzione immobiliare n. 123/2010
LOTTO
UNICO
COMUNE DI
Pollutri
natura e consistenza
diritto reale
tipologia del bene
dati catastali
servitù - diritti
occupazione
regolarità urbanistica
STIMA
BASE D’ASTA
PROVINCIA
Chieti
€ 538.851,67
REGIONE
ABRUZZO
CENTRO TURISTICO SU AREA AGRICOLA
Proprietà 100%
Centro turistico – ricettivo
Comune di POLLUTRI Foglio 3 particella 4148 sub 2
Comune di POLLUTRI Foglio 3 particella 56
Comune di POLLUTRI Foglio 3 particella 57
Comune di POLLUTRI Foglio 3 particella 58
Comune di POLLUTRI Foglio 3 particella 62
Comune di POLLUTRI Foglio 3 particella 66
non vi sono vincoli o diritti trascritti
dall’amministratore della S.a.s. Villaggio Natura Paola
immobili da regolarizzare con condono edilizio già
quantificati, salvo modifiche ed integrazioni non note alla
data della C.T.U..
EURO 538.851,67
Comunicazioni alle parti
23
Prima del deposito della C.T.U. presso la Cancelleria delle esecuzioni immobiliari
del Tribunale di Vasto ho inviato copia della stessa alla Banca Popolare di
Lanciano e Sulmona, alla Sig.ra ROSELLI Maria Pia e a creditore intervenuto
EQUITALIA PRAGMA, tutti a mezzo raccomandata.
Nella note spese e richiesta di liquidazione onorario, si allegano copia di tutte le
pezze dimostrative delle spese occorse, compreso quelle di comunicazione alla
parti.
In adempimento a quanto demandato si rimette la su estesa Consulenza Tecnico
d’Ufficio.
Cupello / Vasto 30 luglio 2012
C.T.U
Geom. Giuseppe D’Aloisio
C.T.U. – D’Aloisio Geom. Giuseppe