PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA Con la presente scrittura

PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Con la presente scrittura privata, obbligandosi le parti per sé, eredi, successori ed aventi causa
a qualsiasi titolo e rimossa ogni eccezione, tra:
- GRAND PALAIS S.r.l. con sede legale in Aosta, piazza Narbonne 16, partita I.V.A.,
codice fiscale e iscrizione Registro Imprese di Aosta n. 01116680073 qui rappresentata dal
signor …………. munito di tutti i poteri di legge e di statuto, in seguito denominata anche
“Promittente Venditrice”,
e
- __________________________ nato a _______________il ______________ cod. fisc.
___________________________, coniugato in regime patrimoniale famigliare di
____________________________, residente in ________________, _________________
in seguito denominati anche “Promissaria Acquirente”,
premesso che
a) in data 01.03.2010 la GRAND PALAIS S.r.l. con atto a rogito Notaio Napolitano rep. n.
65694/39917 registrato a Milano, ha acquistato dalla Paradiso Finanziaria S.r.l. un corpo
di fabbricato a sei piani fuori terra e piano interrato sito in Aosta, corso Ivrea 146 censito
nel Catasto Fabbricati di Aosta al foglio 58, mapp. 468 e 347;
b) in data 28.01.2008, PG. 3377 è stato presentato al Comune di Aosta la richiesta di
concessione edilizia in corso di rilascio;
c) su detto edifico la promettente venditrice, in relazione al permesso di costruire di cui
sopra, e alle successive varianti che la società medesima si riserva di fare approvare per
esigenze tecnico progettuali, ha dato corso ad un intervento consistente nel recupero
generale del complesso esistente con la trasformazione residenziale. Le superfici poste al
piano terreno oltre che a zone d’ingresso e al servizio dell’edificio, saranno destinate ad
accogliere attività terziarie/commerciali;
d) per dare attuazione all’intervento la promettente venditrice ha stipula con Intesa Sanpaolo
S.p.a. un contratto di mutuo a medio termine, garantito da ipoteca di primo grado sul
fabbricato favore di Intesa Sanpaolo S.p.a. medesima;
e) per la realizzazione della costruzione, GRAND PALAIS S.r.l.. ha sottoscritto un contratto
d’appalto con la Società di costruzione GIUPPI Srl con sede in Milano – Via Lodovico il
Moro 17;
f) la promettente venditrice provvederà a frazionare l'edificio e a cedere le singole unità
immobiliari dopo l'ultimazione dei lavori eseguiti secondo le autorizzazioni edilizie e nei
termini da esse previste;
tutto ciò premesso
ART. 1° - Le premesse e i relativi allegati fanno parte integrante del presente contratto.
ART. 2° - OGGETTO DEL CONTRATTO
La Grand Palais S.r.l. promette di cedere e vendere alle sotto indicate condizioni alla
promissaria acquirente che si impegna ad acquistare pure alle sotto indicate condizioni nel
complesso immobiliare di cui in premessa
nominativamente
la porzione immobiliare costituita da:
a) un appartamento al piano ______ contraddistinto con il n. ____ comprendente un locale
ad uso cantina al piano interrato, colorato in tinta rosa nel tipo planimetrico allegato al
presente preliminare ed avente le caratteristiche tecniche di cui all’allegata descrizione
delle finiture;
b) un’autorimessa al piano interrato contraddistinta con il n. _______, colorata in tinta rosa
nel tipo planimetrico allegato al presente preliminare ed avente le caratteristiche tecniche
di cui all’allegata descrizione delle finiture;
c) la quota proporzionale di comproprietà delle parti che saranno comuni a tutti i proprietari
degli appartamenti e delle autorimesse private i quali costituiranno un unico Condominio;
la quota suddetta sarà stabilita e le parti comuni dello stabile saranno precisate sul
Regolamento di Condominio.
ART. 3° - PREZZO E MODO DI PAGAMENTO
a) Il prezzo dell’immobile oggetto del preliminare è stabilito in € __________________ (
___________________ ) oltre I.V.A. ……%, a corpo e non a misura, prescindendosi da
qualsiasi misurazione ufficiale;
b) La promissaria acquirente versa contestualmente alla sottoscrizione di questo contratto, a
titolo di caparra confirmatoria, la somma di € ______________ (__________________)
I.V.A. esclusa.
Tale pagamento verrà fatturato ed assoggettato ad I.V.A, unitamente al versamento del
primo acconto.
c) La promissaria acquirente verserà inoltre le somme seguenti alle date di seguito indicate:
entro il ………………… €. …………………………. oltre I.V.A. …………………;
entro il…………………. € …………………………. oltre I.V.A. …………………;
entro il…………………. € …………………………. oltre I.V.A. …………………;
entro il…………………. € …………………………. oltre I.V.A. …………………;
entro il…………………. € …………………………. oltre I.V.A. …………………;
alla consegna della porzione immobiliare qui promessa in vendita €………………………
oltre I.V.A.
La promissaria acquirente che si avvalga del prefinanziamento concesso a Grand Palais srl,
punto d. delle premesse, dovrà corrispondere gli interessi al tasso in corso all’atto di ciascuna
somministrazione. L’addebito degli interessi avverrà trimestralmente a partire dalla data di
scadenza della rata prefinanziata fino alla data di stipulazione del rogito notarile. La relativa
somma dovrà essere versata entro i trenta giorni successivi alla scadenza del trimestre di
riferimento.
ART. 4° - MUTUO
La promissaria acquirente che intenda avvalersi del mutuo concesso alla promittente
venditrice si obbliga a rimborsare le relative spese, specificate nel successivo articolo 9.
Nel loro esatto ammontare tali spese saranno precisate con comunicazione della promittente
venditrice - a mezzo di Raccomandata RR - 15 giorni prima della data fissata per la
stipulazione dell’atto notarile e dovranno essere rimborsate prima della sottoscrizione dello
stesso. La promissaria acquirente dovrà versare prima della sottoscrizione dell’atto anche
tutte le rate del mutuo che intercorrono dal momento del frazionamento a quello della
sottoscrizione. Il mancato versamento delle somme dovute per spese e rate di mutuo
costituisce causa di risoluzione del contratto ai sensi dell’art.1456 cod.civ.
La promissaria acquirente dà atto che è riservata all’Ente Mutuante la determinazione delle
condizioni e delle modalità di erogazione del mutuo e pertanto espressamente esonera la parte
promittente venditrice da ogni responsabilità, con particolare riguardo ad eventuali
sospensioni di erogazioni o variazioni contrattuali che siano decise dall’Ente Mutuante
nell’ambito delle vigenti norme sul credito. Ove tali ipotesi si verificassero, esse non potranno
costituire motivo per contestare la validità del contratto o per avanzare pretese di danno nei
confronti della promittente venditrice.
ART. 5° - ACQUISTO DELLA PROPRIETA’
La proprietà della porzione immobiliare in oggetto e la annessa quota di comproprietà delle
parti comuni dell’intero complesso immobiliare sarà acquistata con atto notarile di
compravendita predisposto dalla promittente venditrice da stipularsi entro il …….... salvo
proroghe dovute a cause a lei non imputabili.
2
Il notaio rogante, già depositario di tutti i documenti relativi alla proprietà necessari per la
redazione e sottoscrizione dell’atto sarà esclusivamente quello indicato dalla promittente
venditrice.
Della data fissata per la stipulazione dell’atto notarile la promittente venditrice darà
comunicazione alla promissaria acquirente quindici giorni prima mediante lettera
raccomandata con avviso di ricevimento, o a mezzo fax o telegramma.
La stipulazione dell’atto avverrà solo a condizione che sia preventivamente eseguito in favore
della promittente venditrice il totale rimborso delle spese specificate nell’art. 9 ed il saldo del
prezzo alla stessa ancora dovuto. Il mancato versamento di tali somme è causa di risoluzione
del contratto ai sensi dell’art. 1456 cod.civ.
Non costituisce giustificato motivo di rinvio della stipulazione la non ancora eseguita
annotazione di svincolo della porzione in contratto dall’ipoteca iscritta a garanzia del
finanziamento citato nelle premesse da parte della Conservatoria dei Registri Immobiliari.
La promittente venditrice esibirà la dichiarazione della Banca attestante l’avvenuta
prestazione con atto notarile dell’assenso di svincolo assumendo a proprio carico le spese
relative.
La promittente venditrice non risponde degli eventuali ritardi nella stipulazione dell’atto
definitivo di compravendita dovuti a cause di forza maggiore o di interesse comune delle
parti, fermo restando che l’atto potrà essere stipulato solo dopo il rilascio della concessione
edilizia relativa alle varianti eseguite in corso d’opera ed anche in pendenza del rilascio del
certificato di abitabilità e/o agibilità dello stabile, ancorché provvisorio da parte delle autorità
competenti; per l’ottenimento del quale la promittente venditrice garantisce anche ai sensi
dell’art .1381 c.c. che verranno adempiute tutte le obbligazioni necessarie e solleva parte
acquirente da ogni responsabilità e onere al riguardo.
La promissaria acquirente prende atto fin d’ora del contenuto delle seguenti clausole, che
costituiranno parte integrante dell’atto di trasferimento della proprietà dell’immobile:
1) L’unità immobiliare oggetto di questo contratto preliminare sarà venduta ed acquistata
nel suo stato di fatto e di diritto, con le relative accessioni e pertinenze, e con tutte le
servitù inerenti, tanto attive che passive, quali competono alla parte promittente venditrice
in forza dei titoli e del possesso, con particolare riferimento a quelle che vengono e
verranno a crearsi: in conseguenza sia della costruzione che della vendita frazionata
dell’intero complesso immobiliare in appartamenti, autorimesse, cantine e locali di uso
comune;
2) la promittente venditrice garantisce che l’immobile in oggetto è libero ed esente da oneri,
livelli, censi e pesi, ad eccezione delle pubbliche imposte e tasse, ed è libero da iscrizioni
ipotecarie salvo quella citata nelle premesse che sarà estinta al momento della stipulazione
del rogito; essa garantisce inoltre la piena disponibilità dell’immobile stesso e la sua
legittima proprietà e provenienza,
3) la parte promissaria acquirente si obbliga all’osservanza del Regolamento di Igiene e di
Polizia Urbana del Comune di Aosta;
4) è vietato destinare gli appartamenti, le autorimesse private e le cantine o qualsiasi locale
dello stabile ad uso contrario alle norme di legge o di qualsivoglia esercizio insalubre o
dal quale derivi rumore molesto o che produca emissione di fumo al di fuori dei condotti
appositamente predisposti dalla promittente venditrice o che emani esalazioni sgradevoli.
5) la promissaria acquirente che senza il benestare scritto della promittente venditrice apporti
varianti alle unità immobiliari acquistate o consegnate, risponderà dell’impedimento che
possa derivarne al rilascio del certificato di abitabilità e/o di agibilità o alla concessione di
benefici fiscali e di ogni conseguente pregiudizio a lei medesima o ad altro futuro
acquirente;
6) a garanzia del decoro degli stabili è fatto obbligo ai condomini che volessero applicare
all’esterno dello stabile (sia sulle pareti in muratura che sui serramenti o nelle zone
destinate ad uso pubblico) targhe, luci, od iscrizioni molto visibili, di ottenere la
3
preventiva approvazione della promittente venditrice oppure, dopo la costituzione del
condominio, dell’assemblea condominiale per quanto riguarda la forma, tipo, dimensione
e posizione delle stesse.
7) la promittente venditrice si riserva la facoltà nel corso della costruzione di variare i
materiali di finitura, sostituendoli con altri materiali di uguale pregio, senza che questo
possa invalidare gli accordi tra le parti.
ART. 6° - CONSEGNA
La promissaria acquirente potrà ottenere la consegna della porzione immobiliare di cui si
tratta anche prima della data fissata per la stipulazione dell’atto notarile a condizione che
abbia versato alla promittente venditrice l’intero prezzo e le somme specificate nell’art. 9.
Le finiture delle parti comuni potranno essere ultimate anche in un momento successivo ma
comunque non oltre 90 gg. lavorativi dalla data di consegna delle unità immobiliari.
Il termine di consegna è previsto per la data del……..…..salvo proroga dovuta a cause non
dipendenti dalla volontà della promittente venditrice o comunque non imputabili a sua colpa.
Il mancato funzionamento dell’ impianto ascensore in attesa del collaudo degli Enti preposti
non costituisce motivo di rinvio della consegna.
Dalla data dell’avvenuta consegna e indipendentemente dal fatto che la promissaria acquirente
occupi o meno le unità immobiliari, saranno a suo carico le spese condominiali, le imposte
(ICI compresa) ed ogni altro onere gravante proporzionalmente sulle stesse; dalla stessa data
decorrerà il termine di garanzia per vizi e difetti.
Appena l’unità immobiliare sarà pronta ed abitabile, la promittente venditrice inviterà la parte
promissaria acquirente per la compilazione dell’atto di ricognizione che, redatto e
controfirmato dalle parti, varrà quale consegna dell’unità immobiliare e accettazione di tutte
le opere del complesso immobiliare nello stato in cui si trovano.
All’atto della consegna la promissaria acquirente verificherà le opere compiute e proporrà le
sue osservazioni. La promittente venditrice si obbliga a sistemare prontamente a sua cura e
spese ogni lavoro o rifinitura che si riconosca di comune accordo non essere stato eseguito a
regola d’arte.
Le contestazioni non fatte valere in occasione della consegna sono per patto espresso prive di
effetto, salvo le garanzie di legge.
ART. 7° - PARTICOLARI COSTRUTTIVI
Le forme e le dimensioni risultanti in base al tipo planimetrico allegato sono puramente
indicative, potendo subire variazioni imposte da esigenze di tracciamento o di collocazione di
impianti comuni, con una tolleranza del 3% (trepercento) in più o in meno.
Eventuali sporgenze, rientri o altre modificazioni non risultanti in disegno ma che dovessero
successivamente crearsi per necessarie ragioni tecniche (alloggio canne, pilastri od altro)
saranno sempre contenute nella suddetta tolleranza considerata in rapporto all’area netta
complessiva.
La promittente venditrice potrà inoltre apportare a tutto lo stabile e alle singole unità
immobiliari le modifiche strutturali ed estetiche rese necessarie per la migliore realizzazione
delle opere o che fossero richieste dai competenti uffici comunali.
Qualora la promissaria acquirente intendesse apportare delle modifiche all’unità immobiliare,
rispetto a quanto stabilito per contratto, siano esse opere murarie che rifiniture, dovrà darne
comunicazione alla promittente venditrice entro il termine di 30 (trenta) giorni dalla
sottoscrizione del preliminare. Trascorso tale termine la promittente venditrice si riterrà
autorizzata a eseguire le singole opere come contrattualmente previsto. La concessione delle
varianti è riservata alla facoltà insindacabile della parte promittente venditrice, sentito il
parere della Direzione Lavori, ed è soggetta all’autorizzazione dei competenti uffici comunali.
Le varianti richieste dalla promissaria acquirente dovranno essere economicamente
concordate e definite tra la promissaria acquirente e Grand Palais S.r.l, o altra società della
stessa delegata, restando in ogni caso Grand Palais s.r.l. unica responsabile dell’esecuzione a
regola d’arte.
4
Per tutti i materiali di finitura scelti dalla parte promissaria acquirente in variante rispetto a
quanto previsto dal capitolato allegato a questo preliminare e non proposti dalla promittente
venditrice, non verrà prestata garanzia per eventuali difetti.
ART. 8° - OBBLIGHI DI - SERVITU’
La promittente venditrice si riserva il diritto di passaggio attraverso i luoghi di uso comune
dell’intero complesso immobiliare di cui è parte la porzione qui promessa in vendita e la
servitù di passaggio per tutte le condutture che essa riterrà di impiantare anche nei locali di
abitazione, cantine, autorimesse private qui promessi in vendita.
La promissaria acquirente autorizza fin d’ora la promittente venditrice a sottoscrivere gli
atti e le conferisce mandato irrevocabile a stipulare tutte le convenzioni con le proprietà
confinanti, con le Pubbliche Amministrazioni interessate, con gli altri futuri condomini ed in
genere con qualunque terzo, che essa venditrice ritenga necessarie, opportune od utili per il
miglior regolamento dei rapporti con tali soggetti e segnatamente: convenzioni edilizie,
servitù di cortile, di passaggio, di altezza, di prospetto, di gronda, di stillicidio, di destinazione
delle parti singole e di godimento anche esclusivo delle parti comuni etc.;
Il regolamento di condominio dell’immobile di cui è parte l’unità immobiliare oggetto del
contratto è predisposto da Grand Palais s.r.l. la quale nominerà anche il primo amministratore
condominiale. La promissaria acquirente ne dà atto e fin d’ora accetta l’intero contenuto del
regolamento ed in particolare le tabelle millesimali di comproprietà e spesa, i criteri di
ripartizione delle spese, gli oneri reali di limitazione alla destinazione delle proprietà esclusive
e comuni, nonché i diritti di proprietà e superficie.
ART. 9 ° - SPESE ED IMPOSTE
Le spese e le imposte relative alla stipula dell’atto notarile di compravendita e per l’eventuale
accollo della quota di mutuo saranno a carico della parte promissaria acquirente.
La promissaria acquirente si obbliga a rimborsare alla promittente venditrice le spese di
seguito elencate:
- spese di eventuale registrazione del contratto preliminare oggi sottoscritto e di richiesta di
copia autentica dell’atto.
- spese tecniche (allacciamenti generali, frazionamento catastale, tipi planimetrici)
quantificate forfettariamente in una somma pari all’1,5 % (unovirgolacinquepercento) del
prezzo di acquisto dell’immobile indicato nel precedente art. 3, oltre I.V.A. 20%.
La promissaria acquirente che usufruisce del prefinanziamento, dovrà corrispondere, anche in
caso di successiva rinuncia, oltre agli interessi alle condizioni già specificate all’art. 3, la
corrispondente quota di spese (notarili, assicurative, per imposte) sostenute dalla promittente
venditrice per ottenere il finanziamento.
Qualora la promissaria acquirente, che ha usufruito del prefinanziamento, decida di rinunciare
all’accollo o di contrarre un mutuo con un istituto diverso, dovrà comunque provvedere al
rimborso delle suddette spese.
Il conteggio dettagliato delle spese sarà inviato alla promissaria acquirente 15 giorni prima
della data stabilita per la stipulazione del rogito o di quella convenuta per la consegna , se
anteriore alla sottoscrizione dell’atto notarile.
Il relativo pagamento dovrà essere eseguito unitamente al versamento dell’ultima rata del
prezzo prima della sottoscrizione dell’atto notarile o dell’atto di ricognizione di cui all’art. 6.
Il mancato pagamento costituisce causa di risoluzione del contratto ai sensi dell’art.1456
cod.civ.
Qualunque sia la modalità di pagamento scelta, tutte le somme dovranno essere versate
esclusivamente con assegni circolari all’ordine della promittente venditrice.
ART. 10° - INTERESSI DI MORA – CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA
Qualora le rate del prezzo o quelle degli interessi sulle rate prefinanziate siano versate in
ritardo rispetto alle scadenze stabilite , la promittente venditrice applicherà gli interessi di
mora in ragione del Prime Rate ABI in vigore alla data di scadenza del pagamento ritardato
aumentato di due punti su base annua.
5
Inoltre nei seguenti casi:
a) qualora il ritardo nel versamento alle scadenze stabilite delle rate del prezzo o delle rate
degli interessi superi i 30 giorni (fatta eccezione per l’ultima rata che, unitamente alle
spese di cui all’art. 9, deve essere versata al momento della consegna o della
sottoscrizione dell’atto notarile) ;
b) qualora la promissaria acquirente non si presenti entro 15 (quindici) giorni dalla data
stabilita per la consegna, la compilazione e la sottoscrizione del relativo verbale, ed il
saldo del prezzo e delle spese di cui all’art. 9 salvo il caso di impedimento grave non
dipendente dalla sua volontà;
c) qualora la promissaria acquirente non si presenti entro 15 (quindici) giorni dalla data
comunicatale per la stipulazione del rogito notarile, per la sottoscrizione dell’atto ed il
contestuale saldo del prezzo e delle spese di cui all’art. 9, salvo il caso di impedimento
grave non dipendente dalla sua volontà.
La promittente venditrice potrà considerare il contratto risolto per fatto e colpa della
promissaria acquirente, a norma dell’art. 1456 del Cod. Civ. , senza che occorra all’uopo
giudiziale dichiarazione e trattenere a titolo di penale una somma pari al 20% (ventipercento)
del prezzo pattuito nel precedente art. 3, comunicando la decisione alla parte promissaria
acquirente mediante raccomandata con avviso di ricevimento.
ART. 11° - DOMICILIO DELLE PARTI E FORO COMPETENTE
Ai fini di questo atto Grand Palais s.r.l. elegge , ai sensi dell’art. 47 cod.civ., speciale
domicilio in Milano, via Lodovico il Moro 17; la promissaria acquirente elegge agli stessi
fini speciale domicilio all’indirizzo indicato in epigrafe. Le parti espressamente convengono
la competenza del Foro di Milano per ogni controversia relativa alla interpretazione ed
esecuzione di questo contratto.
ART. 12° - COMUNICAZIONI
Salvo quanto previsto all’art. 5) riguardo alla comunicazione della data fissata per la
stipulazione dell’atto notarile, tutte le comunicazioni tra le parti dovranno essere eseguite
lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
ART. 13° - DICHIARAZIONE AI FINI IVA
La parte promissaria acquirente, ai fini dell’emissione delle fatture inerenti il pagamento del
prezzo di cui al contratto preliminare, con applicazione dell’aliquota agevolata del 4% o
qualsivoglia aliquota le leggi successive dovessero stabilire, ai sensi e per gli effetti dell’art.
21 della Parte II della tabella A allegata al D.P.R. 26.10.1972, n. 633 e successive
modificazioni ed integrazioni, dichiara:
1. di non essere titolare esclusivo o in comunione con il proprio coniuge e di impegnarsi a
non esserlo al momento del rogito, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di
altra casa di abitazione posta nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da
acquistare;
2. di risiedere nel comune ove è ubicato l’immobile e di impegnarsi a trasferire la propria
residenza anagrafica all’atto dell’acquisto ovvero entro il maggior termine previsto dalle
vigenti disposizioni di legge; di non essere titolare, neppure per quota (anche in regime di
comunione legale) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso,
abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata da essa parte acquirente
(o dal coniuge) con le agevolazioni per l’acquisto della prima casa richiamate ed elencate
nell’art. 3, comma 131, della Legge n. 549/1995 e successive modificazioni ed
integrazioni.
La presente dichiarazione è rilasciata nella consapevolezza della responsabilità prevista dalle
vigenti norme nel caso di dichiarazioni mendaci di cui all’acquirente si assume la piena
responsabilità, mandando indenne il venditore e sarà integrata o sostituita nel caso di
applicazione della riserva di nominare altra persona ai sensi dell’art. 1402 del c.c.
Letto, confermato e sottoscritto.
Milano, ___________________
6
LA PARTE PROMITTENTE VENDITRICE
LA PARTE PROMISSARIA ACQUIRENTE
____________________________________
_____________________________________
Ai sensi dell’art. 1341 del Codice Civile il sottoscritto dichiara di approvare specificamente le clausole di cui
agli artt.: 3°) PREZZO E MODO DI PAGAMENTO – 4°) MUTUO – 5°) ACQUISTO DELLA PROPRIETA’ –
6°) CONSEGNA – 7°) PARTICOLARI COSTRUTTIVI – 8°) OBBLIGHI E SERVITU’ – 9°) SPESE ED
IMPOSTE – 10°) INTERESSI DI MORA – CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA – 11°) DOMICILIO
DELLE PARTI E COMPETENZA GIUDIZIALE – 13°) DICHIARAZIONE AI FINI IVA, nonché l’allegata
DESCRIZIONE DELLE FINITURE.
LA PARTE PROMISSARIA ACQUIRENTE
_____________________________________
7