I.MU, DIRITTO DI ABITAZIONE e DIRITTI REALI DI GODIMENTO

I.MU, DIRITTO DI ABITAZIONE e
DIRITTI REALI DI GODIMENTO
Sia l’I.C.I. che l’I.MU sono delle imposte patrimoniali che gravano sul proprietario di taluni
immobili o sul titolare di eventuali diritti reali di godimento (ad es. diritto di usufrutto, uso o abitazione).
Quando su di un immobile viene validamente costituito un diritto reale di godimento il peso delle
imposte si sposta dal proprietario (che diviene il c.d. nudo proprietario) al titolare del nuovo diritto di
godimento. Se su di un fabbricato ad uso abitativo viene costituito il diritto di abitazione il titolare di questo
diritto diviene automaticamente soggetto passivo ai fini I.MU al posto del (nudo) proprietario.
Sulla stampa e su alcune reti televisive locali sono recentemente apparsi vari articoli e servizi che
invitano a creare il “diritto reale di abitazione” sulle eventuali abitazioni possedute oltre all’abitazione
principale e concesse in comodato ( c.d. uso gratuito) al fine di spostare il peso dell’I.MU dal titolare del
diritto di proprietà al soggetto utilizzatore ( in molti casi un figlio o un parente) il quale potrà così usufruire
delle agevolazioni previste per l’abitazione principale se residente in tale immobile. Tuttavia tali articoli non
hanno ben evidenziato che la costituzione di un valido diritto reale di abitazione o di usufrutto deve
rispettare la normativa vigente a pena di nullità dell’atto stesso creando aspettative non sempre corrette.
La costituzione di un valido diritto di abitazione così come previsto ai sensi dell’articolo 1022 del
Codice Civile deve farsi nelle forme di legge e rispettare una serie di obblighi dettati da norme di diversa
natura che, se non rispettati, comportano la nullità dell’atto. Ad esempio si ricorda che per costituire
validamente un diritto di abitazione è necessario attenersi alle prescrizioni dettate dagli artt. 17 della legge 28
febbraio 1985 n. 47 e 46 del T.U. dell’edilizia (D.P.R. 06 giugno 2001 n. 380); inoltre devono essere
rispettate le prescrizioni in tema di prestazione energetica dell’edificio dettate dall’art. 6 del D. Lgs. n.
195/2005 come modificato dalla legge di conversione del D. L. 63/2013.
Si ricorda, inoltre, che nel caso in cui la costituzione avvenga senza pagamento di un corrispettivo e
quindi a titolo di donazione, devono essere rispettate le diverse formalità che la legge richiede per la validità
di tali atti. Inoltre il nostro ordinamento prevede anche la trascrizione degli atti e il versamento delle varie
imposte collegate al trasferimento degli immobili e dei diritti su di essi.
Da ultimo si ricorda che la costituzione di un diritto reale di godimento comporta riflessi non solo per
quanto concerne l’I.MU, ma anche rispetto ad altre imposte (es. Imposte sui redditi).
Si rendo noto quanto sopra per avvertire che la costituzione di un diritto reale di godimento con
una semplice scrittura privata con l’unico fine di evitare il pagamento dell’I.MU può comportare alcuni
problemi in ordine alla validità stessa dell’atto e rispetto a molteplici altri aspetti connessi alla costituzione
dei diritti reali di godimento.
Al fine di evitare problemi in ordine al pagamento delle imposte collegate alla proprietà o ai diritti
reali di godimento e al loro trasferimento, che potrebbero emergere negli anni futuri in sede di controllo delle
singole imposte, prima di procedere alla costituzione di diritti reali di godimento si consiglia vivamente di
consultare i professionisti deputati alla redazione di tali atti (notai o esperti in materia immobiliare)
esponendo dettagliatamente la propria situazione immobiliare, le proprie intenzioni e i risultati che si
vogliono ottenere al fine di evitare sorprese e conseguenze non previste.
San Martino B.A.
08 ottobre 2013
Ufficio Tributi
Comune di San Martino Buon Albergo
Piazza del Popolo 36 – 37036 (VR)
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