stima chiarello

TRIBUNALE DI PIACENZA
Ufficio Esecuzioin Immobiliari
relazione per la valutazione di stima
nel procedimento esecutivo n. 238/2011 R.E.
relativo all'immobile sito in Roveleto di Cadeo,
via Papa Giovanni Paolo II n. 4
NCEU di Cadeo, foglio 26, part. 916, sub 23 e 47
Promosso da:
ITALFONDIARIO S.p.A.
mandataria di
CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA
S.p.A.
Nei confronti di:
...
CHIARELLO VITTORIA
e
LA PAGLIA SALVATORE
Giudice dell'Esecuzione: Dott. Giovanni Picciau
FRANCESCO CHIAPPINI, ingegnere in Piacenza – via Scalabrini 26
1
INDICE
1 – introduzione
2 – descrizione
3 – consistenze
4 – istruttoria urbanistica
5 – dati catastali e confini
6 – intestazioni
7 – atto di pignoramento
8 – oneri condominiali
9 – provenienza – relazione ventennale
10 – iscrizioni, trascrizioni ed atti concernenti la procedura
11 – locazioni
12 – servitù
13 – regime coniugale
14 – IVA
15 – valutazione
16 – allegati
2
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Accettato l'incarico conferitomi il 09/11/2011 e giurato l' 1/12/2011 (cfr. all. 1 e 2), ho
proceduto all'acquisizione della documentazione necessaria al suo espletamento,
compiendo le indagini ed i sopralluoghi necessari.
1 - INTRODUZIONE
L’immobile oggetto della stima è situato a Roveleto di Cadeo (PC), frazione del
Comune di Cadeo, situato sulla via Emilia fra Piacenza (14 km) e Fiorenzuola
d'Arda (7km). Il Comune di Cadeo conta 5.500 abitanti .
Via Papa Giovanni Paolo II è ai margini della parte sud-ovest di Roveleto, a sud
del cimitero.
3
Si tratta di una zona periferica del paese, oggetto di una lottizzazione di circa 10
anni fa.
2 - DESCRIZIONE
All'inizio di via Papa Giovanni Paolo II, al civico 4, è situata la costruzione di
cui l'appartamento in questione fa parte.
E' una costruzione a schiera di due piani fuori terra, con appartamenti al piano
4
terra ed altri al primo piano.
Sul fronte sud gli appartamenti al piano terra hanno un piccolo giardino privato.
Sul fronte nord gli appartamenti hanno un terrazzo che si affaccia sulla zona di
manovra delle autorimesse.
La palazzina ha facciate in parte intonacate al civile e tinteggiate ed in parte in
mattoni faccia a vista. Le ringhiere sono in ferro zincato, la lattoneria
preverniciata.
5
L'ingresso comune con gli altri appartamenti ha una porta in vetro e alluminio,
pavimento, gradini e zoccolini in granito di piccolo formato, ringhiera in ferro,
non c'è ascensore.
Al centro della palazzina c'è il passo carraio di accesso alla zona di manovra
delle autorimesse, pavimentata in cemento.
6
La proprietà in oggetto consiste di un appartamento e di un'autorimessa
posizionata di fronte al terrazzo dell'appartamento; è la quinto da destra. Sul
fondo dell'autorimessa è ricavato un comodo ripostiglio. L'autorimessa ha il
pavimento in cemento, impianto elettrico, intonaco al civile tinteggiato, portone
manuale.
L'ingresso dell'appartamento è direttamente in soggiorno, da cui si accede al
giardino, alla cucina ed a un disimpegno aperto con accesso su due camere da
letto ed un bagno.
7
Dalle due camere da letto si accede al terrazzo.
8
I pavimenti sono in ceramica, zoccolini in legno, gli intonaci al civile sono
tinteggiati, i serramenti esterni sono in legno con vetrocamera, zanzariera e
tapparelle in PVC, i serramenti interni sono tamburati color legno.
9
L'impianto di riscaldamento è indipendente con caldaia pensile e radiatori in
alluminio. L'impianto di condizionamento è con split a parete e compressore
esterno sul terrazzo.
L'impianto elettrico, dotato di linea di terra e interruttore differenziale, non
appare manomesso. Gli intestati mi riferiscono di non essere in possesso dei
certificati di conformità degli impianti.
10
Detti certificati di conformità sono comunque stati esibiti al Comune di Cadeo in
sede di rilascio dell'autorizzazione di agibilità (cfr. all n. 5)
Il bagno ha pavimento e rivestimento in monocottura ed è dotato di vasca.
11
Il terrazzo è pavimentato in piastrelle in gres porcellanato e dotato di una
fioriera.
L'appartamento si presenta in buone condizioni.
Esistono invece importanti problemi statici per il muro di fondo di tutto il blocco
garage. Ci sono infiltrazioni d'acqua piovana. Mi è stato riferito che è stato
comunicato al costruttore il grave difetto di costruzione.
3 - CONSISTENZE
largh
lungh
superfici
parziali
superfici
m
m
mq
mq
5,80
1,90
9,50
7,60
6,10
7,40
9,50
7,60
1,20
2,70
2,70
7,00
1,90
3,10
4,90
3,20
1,20
3,20
15,66
5,13
66,50
14,44
18,91
36,26
30,40
9,12
3,84
15,66
5,13
garage
ripostiglio
appartamento
giardino
balconi
coeff.
superfici
commerc
parziali
mq
80,94
1,00
80,94
55,17
0,10
5,52
43,36
184,60
0,25
10,84
97,30
4 - ISTRUTTORIA URBANISTICA
− Autorizzazione ambientale rilasciata dal Comune di Cadeo in data 3
febbraio 2004, prot. n. 990 (cfr. allegato 3)
− Permesso di Costruire n. 63/03 rilasciato dal Comune di Cadeo in data 9
marzo 2004, prot. n. 1951 (cfr. allegato 4)
− inizio lavori in data 5 aprile 2004 e termine in data 18 maggio 2005
− certificato di conformità edilizia ed agibilità rilasciato in data 20 dicembre
2005 come da certificato n. 63/03 prot. n. 9954. (cfr. allegato 5)
5 - DATI CATASTALI E CONFINI
Beni siti in Roveleto di Cadeo, Comune di Cadeo (PC), Via Giovanni Paolo II n.
4 (cfr. allegato 6)
Catasto Fabbricati di Piacenza - Comune di Cadeo:
− foglio 26
p.lla 916
387,34 (cfr. allegato 7, 8)
− foglio 26
p.lla 916
99,16 (cfr. allegato 9,10)
sub. 23
cat A/2
cl. 5
cons. 5 vani rend.
sub. 47
cat C/6
cl. 6
cons. 20 mq
rend.
Catasto Terreni di Piacenza - Comune di Cadeo:
− foglio 26
p.lla 916
(ex 873, ex 104, ex 81, ex 40)
sedime su cui insisnte la palazzina in cui è inserito l'immobile oggetto della
presente stima(cfr. allegato 11, 12)
12
L'appartamento è confinante in circondario con area scoperta comune, via Papa
Giovanni Paolo II, unità individuate dai mappali 916/19 e 916/24, vano scala 4,
salvo altro o come in fatto.
Il vano ad uso autorimessa del corpo di fabbricato posto in lato nord dell'area
scoperta comune, confinante con l'area scoperta stessa, autorimesse individuate
dai mappali 916/46 e 916/48, salvo altri e come meglio in fatto.
6 - INTESTAZIONI
...
− ...CHIARELLO Vittoria, nata a Messina il 15 febbraio 1977 c.f. CHR
VTR
...77B55 F158 N, proprietario per 1 / 2;
...
...
− LA PAGLIA Salvatore, nato a Messina il 14 dicembre 1969, c.f. LPG
...
SVT 69T14 F158 C, proprietario per 1 / 2;
entrambi residenti nel Comune di Cadeo, fraz. Roveleto, via Papa Giovanni
Paolo II n. 4 (cfr. allegato 13, 14)
7 - ATTO DI PIGNORAMENTO
Il pignoramento riguarda la proprietà dell'intero bene, di proprietà dei due
intestati proprietari per 1 / 2 ciascuno. (cfr. allegato 20)
8 - ONERI CONDOMINIALI
Le unità immobiliari fanno parte del “Condominio Susanna”.
Gli intestati e diversi altri condomini mi informano che non esiste una gestione
condominiale, e non esistono spese pregresse.
9 - PROVENIENZA – Relazione ventennale
− atto di divisione per Notaio Angelo Magnani di Santa Maria della Versa
(PV) in data 2 gennaio 1989 rep. 5927, debitamente registrato e trascritto
a Piacenza il giorno 26 gennaio 1989 ai nn. 1120/931, a seguito del quale
...
le signore CASTELLANA
Romanita, nata a Monticelli d'Ongina il 31
luglio 1934 e ...
CASTELLANA Maria, nata a cadeo il 30 aprile 1920, si
dividevano fra loro 21 particelle di terreno, fra cui quella al fol. 26 p.lla
81 (are 37 ca 50), che rimane in capo alla signora ...CASTELLANA
...
Romanita ...(cfr. allegato 15);
− atto di vendita per Notaio Renato Ugolotti di Fiorenzuola d'Arda in data
24 gennaio 1993 rep. 131603, debitamente registrato e trascritto a
Piacenza il giorno 8 febbraio 1993 ai nn. 1400/1130, a seguito del quale
....
la signora CASTELLANA
Romanita, nata a Monticelli d'Ongina il 31
luglio 1934 vendeva la piena proprietà del terreno di cui al fol. 26 p.lla
104 (are 68 ca 90) alla società SELTA
SPA con sede in Milano c.f.
...
...
08359330159 (cfr. allegato 16);
− frazionamento del 28 maggio 2002 n. 1634.1/2002 prot. 69628 a seguito
del quale il terreno di cui alla p.lla 104 ha generato i terreni di cui alle
p.lle 873 (are 62 ca 85) e 874 (are 06 ca 05);
13
− atto di vendita per Notaio Giuseppe Rocca di Fiorenzuola d'Arda in data 2
luglio 2002 rep. 42601/15361, debitamente registrato e trascritto a
Piacenza il 17 luglio 2002 ai nn. 8865/6270, a seguito del quale la società
...
SELTA SPA, sopra generalizzata vendeva la piena proprietà del terreno di
...
cui al fol. 26 p.lla 873 (are 62 ca 85) al signor CATTIVELLI
Ernesto,
nato a Cadeo il giorno 11 agosto 1956, c.f. CTT
RST 56M11 B332 K, il
...
quale acquistava in qualità di titolare dell'omonima ditta individuale
... allegato 17, 18);
corrente in Cadeo (cfr.
− edificazione del fabbricato di cui i cespiti in oggetto sono parte sulla 873;
− frazionamento/tipo mappale del 28 aprile 2005 n. 33117/2005 prot.
PC0033117 con il quale la p.lla 873 è variata generando le p.lle 916 e
917;
− atto di vendita per Notaio Giuseppe Rocca di Fiorenzuola d'Arda in data
12 dicembre 2005 rep. 49854/19395, debitamente registrato e trascritto a
Piacenza il 19 dicembre 2005 ai nn. 20449/13069, a seguito del quale il
signor ...
CATTIVELLI Ernesto, sopra generalizzato e nell'indicata sopra
qualità vendeva la piena proprietà dei cespiti in oggetto ai signori ...LA
...
PAGLIA Salvatore e CHIARELLO Vittoria, sopra generalizzati i quali
acquistavano in ragione di 1/2 ciascuno ed in regime di comunione legale
dei beni (cfr.
... allegato 20,21).
10 - ISCRIZIONI, TRASCRIZIONI ED ATTI CONCERNENTI LA
PROCEDURA
− atto unilaterale d'obbligo edilizio stipulato con il Comune di Cadeo in data
1° luglio 2004 giusta atto per Notaio Giuseppe Rocca di Fiorenzuola
d'Arda rep. 46823/17686, debitamente registrato e trascritto a Piacenza il
22 luglio 2004 ai nn. 11380/7970, avente ad oggetto il terreno di cui alla
p.lla 873 del fol. 26 (cfr. allegato 19);
− ipoteca volontaria iscritta a Piacenza in data 19 dicembre 2005 ai nn.
20450/4970 per Euro 247.500,00 a favore della "CASSA DI
RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA S.P.A. UNIPERSONALE" con
... PAGLIA Salvatore
sede in Parma c.f. 02113530345, e contro i signori LA
e... CHIARELLO Vittoria, sopra generalizzati a garanzia della restituzione
di un mutuo concesso con atto per Notaio Giuseppe Rocca di Fiorenzuola
d'Arda in data 12 dicembre 2005 rep. 49855/19396...(cfr. allegato 22);
− ipoteca legale iscritta a Piacenza in data 6 aprile 2010 ai nn. 5069/930 per
Euro 34.536,00 a favore di "EQUITALIA EMILIA NORD S.P.A." con
... PAGLIA Salvatore,
sede in Parma c.f. 00989820345 e contro il signor LA
sopra generalizzato, a fronte del pagamento di Euro 17.268,00 come da
atto amministrativo del 24 marzo 2010 rep. 101492/85 (cfr. allegato 23);
− atto di precetto intimato dalla "ITALFONDIARIO S.p.A." con sede in
Roma c.f. 00399750587 e contro i signori LA
PAGLIA Salvatore e
...
...
CHIRELLO Vittoria , relativo al pagamento nel termine di 10 giorni della
14
somma di € 179.365,01, notificato ai detti Signori a ministero Uff. Giud.
..
Coppi presso il Tribunale di Piacenza in data 19.05.11 (cfr.
allegato 24);
− atto di pignoramento immobili trascritto a Piacenza in data 13 settembre
2011 ai nn. 13246/9073, a favore della "CASSA DI RISPARMIO DI
PARMA E PIACENZA S.P.A." con sede in Parma c.f. 02113530345 e
...
contro i signori LA
PAGLIA Salvatore e CHIRELLO Vittoria, a seguito
dell'atto giudiziario del Tribunale di Piacenza in data 20 luglio 2011 rep.
2039 (cfr. allegato 25, 26).
11 - LOCAZIONI
Nessuna. L'immobile è abitato dagli intestati.
12 - SERVITU’
Non rilevate
13 - REGIME CONIUGALE
Gli intestati sono coniugati in regime patrimoniale di comunione dei beni.(cfr.
...
...Allegato 20, 27)
14 - IVA
Non essendo il bene strumentale all'esercizio dell'attività compiuta
dall'esecutato, il trasferimento dell'immobile non comporterà in pagamento
dell'IVA
15 - VALUTAZIONE
La zona sud di Roveleto di Cadeo, meno centrale e più economica, è stata la
zona di espansione del paese negli ultimi 10 anni. La lottizzazione non è stata
completamente edificata, e sono presenti cantieri in corso.
La palazzina a schiera “Condominio Susanna” è la prima costruzione sulla
destra di via Papa Giovanni Paolo II, in una posizione non periferica della
lottizzazione.
La palazzina, realizzate fra il 2004 ed il 2005, si presenta in buone condizioni,
salvo segni di umidità sul muro del cortile sotto i terrazzi lato nord.
L'autorimessa invege evidenzia forti assestamenti del muro di fondo; anche le
pareti divisorie presentano crepe di notevole dimensione. E' evidente un
problema statico che andrà certamente affrontato.
L'appartamento è in buone condizioni e gli impianti, pur non avendo trovato i
certificati di conformità, appaiono in buone condizioni.
L'appartamento ha un giardino, un terrazzo di circa 27 mq, un garage ed un
ripostiglio uso cantina: è completo. Il prezzo medio di mercato per abitazioni
usate in questa zona per questa tipologia è di circa 1.250,00 euro/mq., che
rapportate alla superficie commerciale di 97,30 mq, porta ad un valore
dell'abitazione di 121.625,00 euro.
15
Valutando l'autorimessa 7.000,00 euro, si arriva ad una valutazione di
128.625,00 euro per l'immobile messo sul mercato in condizioni nomali, senza
procedure esecutive.
Tenendo conto della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno
anziché sui valori catastali, dell'assenza di garanzia per vizi occulti e della natura
esecutiva e non contrattuale della vendita si indica un abbattimento forfettario
del 20% del valore del bene.
Stimo pertanto che oggi l'immobile oggetto della presente
perizia, libero da persone o cose, con un piccolo
arrotondamento per semplicità, valga 103.000,00 euro.
Stima chiusa in Piacenza, il
Francesco Chiappini, ingegnere in Piacenza
16
...
16 - ALLEGATI
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