note in tema di attestato di prestazione energetica

DONATA GALEARDI
NOTE IN TEMA DI
ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA
Sommario: Fonti normative - Regime transitorio e ultravigenza dell'A.C.E. - L'A.P.E.:
definizione, natura, forma - Ambito applicativo del Decreto Legge n.63/2013 - Casi di
esclusione - Soggetti abilitati al rilascio - Consegna - Durata - Sanzioni - Rapporti tra
normativa nazionale e regionale - Obblighi del Notaio in tema di A.P.E.
FONTI NORMATIVE
Il recente Decreto legge n. 63/2013, pubblicato nella G.U. n. 130 del 5 giugno
2013 (con entrata in vigore a partire dal successivo giorno 6), modificando il Dlgs. n.
192/2005 recante “Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento
energetico nell’edilizia”, ha introdotto l’attestato di prestazione energetica (in
acronimo A.P.E.), documento destinato a sostituire l’A.C.E. (attestato di certificazione
energetica).
Con tale decreto legge è stata data dunque immediata attuazione alla nuova ed ultima
direttiva comunitaria in materia di rendimento energetico nell’edilizia, ossia
alla direttiva 2010/31/UE.
La decretazione d'urgenza si è resa necessaria, come si evince dallo stesso titolo del
provvedimento, per porre fine alla procedura di infrazione in precedenza avviata
dalla Commissione Europea nei confronti dell'Italia, proprio a seguito del mancato
recepimento nel nostro ordinamento della suddetta direttiva 2010/31/UE.
Ciononostante il provvedimento di recepimento è giunto in ritardo e l’Italia è stata
condannata ugualmente dalla Corte di Giustizia UE con sentenza C-345/12 del 13 giugno
scorso per la mancata attuazione puntuale della precedente Direttiva.
Il nuovo decreto legge non si limita a recepire la normativa ultranazionale, ma
modifica interamente la disciplina in materia di prestazione energetica anche
mediante riscrittura:
I) delle finalità (art. 1);
II) delle definizioni (art. 2);
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III) della tipologia di immobili sui quali opera l'intervento (art. 3);
IV) del rinvio ad altre fonti (art. 4);
V) dei presupposti per il rilascio dell'APE (art. 6).
Ma analizziamo la situazione normativa all'indomani della pubblicazione del
provvedimento governativo anche avuto riguardo alla coesistenza delle precedenti
disposizioni non immediatamente abrogate per espressa disposizione del decreto stesso ed
alle disposizioni successive, di questi giorni, quali da ultimo il Decreto del Presidente
della Repubblica n.75/2013 che entrerà in vigore il 12 Luglio 2013.
REGIME TRANSITORIO E ULTRAVIGENZA DELL'A.C.E.
L'art.4, comma 1, nel testo novellato dal DL 63, stabilisce che l’attestato di
prestazione energetica dovrà essere redatto in conformità alle prescrizioni, in
tema di calcolo della prestazione energetica, contenute nella nuova direttiva
comunitaria 2010/31/UE, e non più sulla base delle prescrizioni contenute nella
precedente direttiva 2002/91/CE (recepite nel DPR 2 aprile 2009 n. 59, già emanato in
attuazione del previgente art. 4 dlgs 192/2005 e sulla cui base dovevano essere redatti gli
attestati di certificazione energetica sino a tutto il 5 giugno 2013, data precedente al giorno
di entrata in vigore del DL. 63/2013).
La portata di tale disposizione è stata chiarita di recente dalla Circolare n. 12976 del 25
giugno 2013, con la quale il Ministero dello Sviluppo Economico ha stabilito che gli indici
ed i criteri tecnici utilizzati (fino al 5.6.2013) per la redazione dell'ACE debbano essere
mutuati per la redazione anche dell'APE, almeno nelle more dell'emanazione
dei decreti ministeriali, di cui all'art. 4 co. 1 del DL. 63/2013, che disporranno la
specifica metodologia di calcolo della prestazione energetica in conformità della direttiva
2010/31/UE.
In buona sostanza, attualmente, il documento sulla prestazione energetica, pur
assumendo il nome di A.P.E., di fatto è redatto secondo le metodologie di
calcolo già adottate per l'ACE ai sensi del D.P.R. 59/2009 opportunamente
aggiornate a più recenti norme tecniche (UNI e CTI), ai sensi dell'art. 9 d.l.
63/2013.
Da ciò deriva che i tecnici abilitati potranno rilasciare un attestato di prestazione
energetica ai sensi dell’art. 1, c. 1, lett. l-bis, Dlgs 192/2005 (nuovo testo), utilizzando
ancora i criteri di calcolo contenuti nel DPR 2 aprile 2009 n. 59.
Se, da un lato, dunque, la nuova normativa sostituisce, anche dal punto di vista formale il
vecchio ACE, già definito come il “documento attestante la prestazione energetica ed
eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici dell'edificio”, dall'altro il comma
10 dell'art.6 del Dlgs, nel testo novellato, (e tra l'altro confermato anche dalla
Circolare del 25 Giugno sopra citata) fa salvi comunque quegli attestati di
certificazione energetica rilasciati prima del 6 giugno 2013 in conformità alla
direttiva 2002/91/CE, ed ancora in corso di validità, purché non siano ancora decorsi i
10 anni (salva la necessità di loro aggiornamento a seguito di interventi di ristrutturazione
che avessero modificato la prestazione energetica dell'unità o dell'edificio).
Pertanto, volendo fare un es. pratico, per una vendita posta in essere dal 6 giugno 2013, il
venditore potrà avvalersi ancora dell’eventuale attestato di certificazione energetica
rilasciato in data anteriore al 6 giugno 2013, ed ancora in corso di validità.
Tra l'altro è da segnalare che il DL 63/2013 non ha abrogato e/o comunque
modificato le LINEE GUIDA NAZIONALI PER LA CERTIFICAZIONE
ENERGETICA, approvate con il succitato D.M. 26 giugno 2009, come
ulteriormente modificate dal D.M. 22.11.2012 (che ha eliminato
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l'autodichiarazione di classe G, nonchè ha ampliato i casi di esclusione dalla
normativa), che continuano pertanto a trovare piena applicazione soprattutto in tema di
esclusione della dotazione e ciò nonostante talune disposizioni in esso contenute siano
state trasfuse nel testo del dlgs 192/2005, come sopra già ricordato.
L'APE: DEFINIZIONE, NATURA, FORMA.
La parola "A.P.E." è un acronimo e sta per "attestato di prestazione energetica".
Esso viene definito dall'art.2, lettera "l ter" del Dlgs. 192/2005 nel testo novellato dal
DL 63/2013 come “il documento, redatto nel rispetto delle norme contenute
nel presente decreto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che
attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l'utilizzo di specifici
descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza
energetica”.
Quanto al valore ed alla portata di tale documento, il recente D.P.R. 16 Aprile 2013, n.75,
che entrerà in vigore il 12 Luglio 2013, definisce l'APE alla stregua di un atto
pubblico (con le conseguenze di cui all'articolo 481 del codice penale, in tema di
falsità ideologica in certificati di fatti dei quali l’atto è destinato a provare la
verità, commessa da persone esercenti un servizio di pubblica necessità) con
responsabilità diretta del tecnico abilitato che sottoscrive il documento.
Sulla forma dell'attestato di prestazione energetica non sembra ci siano molti dubbi,
stante la lettera dell'art.15 del Dlgs. nel testo novellato dall'art.12 del DL 63/2013.
Esso dovrà essere reso, sulla base di una prima interpretazione, nella forma di
dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi dell'articolo 47 del D.P.R. 28
dicembre 2000 n.445.
Si ritiene che tale forma sia stata scelta dal legislatore al fine di assoggettare i tecnici
redattori alle sanzioni penali previste per il caso di false attestazioni (non per nulla
non è stato riproposto il precedente comma 2 dell'art. 15 che prevedeva sanzioni
amministrative in caso di rilascio di ACE non veritieri); difatti, l'art. 38 del DPR
445/2000 (richiamato appunto dall'art. 47) stabilisce che la dichiarazione
sostitutiva di atto di notorietà va sottoscritta e presentata alla PA con
fotocopia non autenticata di documento di identità.
Non manca tuttavia qualche opinione contraria, la quale piuttosto sostiene che la forma
della dichiarazione sostitutiva non sia stata obbligatoriamente prescritta dal
legislatore per tutti gli A.P.E., ma solo per quelli che dovranno essere esibiti
alla PA.
Gli A.P.E. che invece dovranno essere esibiti in sede di vendita o di nuova locazione tra
privati, saranno esenti dall'obbligo di osservare tale forma: la modulistica da utilizzare
continuerebbe ad essere quella che attualmente è prevista nell'allegato “A” delle ancora
vigenti Linee Guida Nazionali od eventualmente potrà essere quella che sarà prevista negli
emanandi decreti ministeriali attuativi.
In ogni caso, ai sensi delle Linee Guida Nazionali per la Certificazione energetica (non
abrogate) tutti gli APE (già ACE) continuano a dover essere trasmessi dai
redattori alla Regione entro i 15 giorni successivi alla loro consegna al
richiedente (paragrafo 8 delle Linee).
Non esiste, allo stato attuale, alcuna sanzione in ordine alla mancata
trasmissione dell'ACE/APE alla Regione.
AMBITO APPLICATIVO DEL D.L. N.63/2013
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L'ambito applicativo dl D.L. in commento è quello previsto dal più volte citato nuovo
articolo 6 del Decreto Legislativo 19 agosto 2005 n.192, del quale si sintetizzano qui di
seguito i punti di maggiore importanza.
Ai sensi del primo comma dell'art.6, l'APE "è rilasciato per gli edifici o le unità
immobiliari costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario e per gli edifici
indicati al comma 6."
La norma, inequivocabilmente, si esprime in termini di "vendita".
Parrebbe dunque fuor di dubbio che un immobile da donarsi o comunque da cedersi a
titolo gratuito, anche non attraverso la tipica forma dell'atto di donazione, non debba
essere dotato di APE.
E del resto la liberalità presuppone una accettazione tout court dell'oggetto del negozio
proprio per l'assenza di sacrificio patrimoniale da parte del cedente e l'arricchimento da
parte del donatario, indipendentemente da una maggiore o minore efficienza energetica
del bene oggetto.
In ordine all'unica tipologia contrattuale a titolo oneroso prevista dalla norma (la
vendita), ci si pone il problema della sua o meno estensibilità ad ipotesi ad
essa riconducibili.
Da una parte, infatti, l'opinione prevalente interpreta, così come accadeva prima,
estensivamente il termine suddetto, ritenendo che l'obbligo di dotazione dell'APE sussista
in tutti i casi di "trasferimento a titolo oneroso".
Dall'altra, c'è chi ritiene di dover interpretare letteralmente il termine predetto,
circoscrivendolo quindi alla sola ipotesi della "vendita" in senso stretto (ed alla
permuta, ex articolo 1552 codice civile).
Per cui, secondo questa teoria da ultimo enunciata, restano fuori dalla previsione della
norma tutti i negozi non tipicamente traslativi di diritti, quali, per tutti, la divisione (sia
essa o meno con conguagli, rilevando questi solo ai fini fiscali, ma irrilevanti ai fini della
qualificazione giuridica del contratto che è e rimane dichiarativo) e, per chi ritiene che a
seguito di tali operazioni non si attui un vero e proprio trasferimento, anche la
trasformazione e la fusione.
Non vi è dubbio che nell'ipotesi di vendita rientri non solo il trasferimento della proprietà,
ma altresì il caso di trasferimento di un diritto reale limitato (ad es. cessione del
diritto di usufrutto, cessione del diritto di superficie); qualche dubbio può
permanere per gli atti costitutivi di diritti reali (costituzione di servitù, ad es.,
fra tutti), mentre per gli atti con effetti obbligatori (contratti preliminari) o reali
differiti (vendita di cosa futura) si vedrà in prosieguo.
In ogni caso, stante la formulazione inequivocabile dell'articolo, sarebbe
buona norma dotare comunque l'immobile oggetto del trasferimento di ACE/
APE, escludendo solo quelle ipotesi non qualificabili, con sufficiente certezza,
come "vendita"; ricordiamoci, infatti, che una eventuale non dotazione - non
validamente supportata in senso oggettivo o peggio non giustificata - potrebbe
comportare, a carico dell'obbligato, sanzioni di rilevante misura ed
ammontare.
Gli obblighi di dotazione APE sussistono inoltre, sempre e comunque, in caso di
"locazione ad un nuovo locatario".
La novità qui è rappresentata dal fatto che, mentre la disciplina previgente in tema di
locazione prevedeva che i relativi obblighi si applicassero solo agli edifici ed alle unità
immobiliari che fossero già dotati del documento energetico, la norma attuale trova
applicazione - sempre - in caso di "nuovo Locatario".
Si discute chi possa definirsi "nuovo locatario": sicuramente si allude ad un contratto
nuovo con un nuovo soggetto, mentre rimane escluso l'obbligo di dotazione in
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caso di semplice rinnovo del precedente contratto di locazione fra le
medesime parti (semprechè l'ACE/APE sia valido).
Anche nel caso di cessione del contratto di locazione, o nell'ipotesi di
sublocazione, verificandosi il "subentro" in senso soggettivo di un nuovo
conduttore, si ritiene vigente l'obbligo di dotare l'immobile dell'ACE/APE.
A ben vedere, infatti, seppure sia vero che il rendimento energetico, valutato
da un ACE o APE che sia, non riguardi i soggetti, ma l'oggetto del contratto (il
bene locato), nel caso di "nuovo locatario" si ritiene sia opportuno
rappresentare a costui le informazioni e la documentazione energetiche
dell'immobile da locarsi, ove quest'ultimo non sia già dotato di ACE/APE di
par suo.
Tutte le considerazioni sopra svolte in tema di locazione, comunque, troveranno senz'altro
applicazione anche nelle ipotesi di affitto di azienda (o di ramo di azienda) in cui
siano compresi edifici od unità immobiliari.
L'APE inoltre, quale regola generale, può riferirsi (ai sensi del comma 4 del medesimo
art.6) a una o più unità immobiliari facenti parte di un medesimo edificio.
L’attestazione di prestazione energetica riferita a più unità immobiliari può
essere prodotta solo qualora esse abbiano la medesima destinazione d’uso,
siano servite, qualora presente, dal medesimo impianto termico destinato alla
climatizzazione invernale e, qualora presente, dal medesimo sistema di
climatizzazione estiva.
Si vedrà come nella Regione Sicilia, la regola vigente sia opposta in virtù della
vigenza del decreto assessoriale del 3 Marzo 2011 n.65 di cui infra.
Infine, salvo quanto si è osservato sopra in tema di ultravigenza dell'ACE, l’obbligo di
dotare l’edificio di un APE non sussiste “ove sia già disponibile un attestato in corso di
validità, rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE”; e, a completamento di
quanto sopra detto, nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci
tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali dovranno riportare l’indice di
prestazione energetica dell’involucro edilizio e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare
e la classe energetica corrispondente.
CASI DI ESCLUSIONE
Il Decreto Legge 4 giugno 2013 n.63 ripropone sostanzialmente i casi nei quali
non si applica la normativa in tema di attestato di certificazione (ora
prestazione) energetica già delineati dall'articolo 3 dell'originario Decreto
Legislativo 19 agosto 2005 n.192 e dalle cosiddette "Linee Guida" approvate
con Decreto Ministeriale 29 giugno 2009, per come modificate dal Decreto
Ministeriale del 22 novembre 2012, con le seguenti novità riguardanti i seguenti
edifici (che pertanto non dovranno essere dotati di APE, come detto):
a) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose (per
espressa previsione nella lett. “e” del comma 3 dell’art. 3 d) Dlgs. 192/2005);
b) gli edifici agricoli non residenziali a condizione che gli ambienti siano sprovvisti
di impianti di climatizzazione (estiva ed invernale); ne consegue che in presenza di un
qualsiasi impianto di tal fatta anche per gli edifici rurali non residenziali dovrà applicarsi la
normativa in materia di dotazione e consegna dell’Ape (lettera “c” del comma 3 dell’art. 3
d. lgs. 192/2005);
c) gli edifici ricadenti sotto il Codice dei beni culturali e del Paesaggio (lettera
“a” del comma 3 dell’art. 3 Dlgs. 192/2005); si precisa peraltro, quanto a questi edifici, che
essi solo apparentemente restano esclusi dalla normativa in esame, in quanto, in forza del
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rinvio all'art.6, contenuto nel comma 3 bis del Dlsg. novellato, quando essi siano
oggetto di vendita o permuta occorre dotarli dell’APE da consegnare all’acquirente
o al locatario.
Nulla invece cambia rispetto alla disciplina previgente (per cui rimangono ferme le
originarie ipotesi di esclusione) per:
d) i fabbricati isolati con una superficie utile inferiore ai 50 metri quadrati
(lettera “c” del comma 3 dell’art. 3 Dlgs. 192/2005);
e) gli edifici industriali ed artigianali quando gli ambienti siano riscaldati per
esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non
altrimenti utilizzabili (lettera “b” del comma 3 dell’art. 3 d. lgs. 192/2005);
f) i box, le cantine, le autorimesse, i parcheggi multipiano, i depositi, le
strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, non scorporabili da
eventuali uffici pertinenziali ai fini dell’isolamento termico, con la precisazione che dette
categorie di immobili sono oggettivamente escluse dalla applicazione della normativa
indipendentemente dal fatto che tali edifici siano o meno (nel caso concreto) dotati di
impianti; il legislatore del 2013, infatti, con una norma più che altro di tipo interpretativo,
chiarisce che ciò a cui occorre aver riguardo è l’uso standard dell’immobile stesso che,
di per sé, preveda o (come nel caso in esame) non preveda, un consumo di energia; ne
consegue che, seppure oggetto dell’atto di vendita fosse un garage dotato di riscaldamento,
il medesimo resterebbe comunque fuori dal perimetro applicativo della normativa.
Mutatis mutandis, un edificio rientrante nel suo uso standard tra quelli appartenenti alle
categorie senz’altro soggette alla normativa in materia di Ape (ad es. un
appartamento abitativo) resterà sempre assoggettato all’obbligo di dotazione e
consegna, sia o non sia, nel caso concreto, dotato di impianti di climatizzazione;
g) le porzioni scorporabili dal punto di vista termico da alcuno delle tipologie
immobiliari di cui alla precedente lettera; in tal caso l’obbligo di dotazione e
consegna scatterebbe limitatamente alle porzioni eventualmente destinate ad ufficio,
proprio perché autonomamente valutabili sotto il profilo della loro prestazione ed
efficienza energetica.
Infine, l'esclusione si ammette, pur non essendo espressamente prevista nel
Decreto, ma in virtù della normativa stabilita già in sede di riforma delle
Linee Guida, per quegli edifici nei confronti dei quali risulta tecnicamente
non possibile o non significativo procedere alla certificazione energetica,
quali i ruderi, gli edifici inagibili e quelli allo stato di scheletrato strutturale.
Per tali porzioni, si ritiene che la non necessità dell'A.P.E. debba anche prescindere da una
eventuale individuazione catastale ancora persistente nonostante lo stato di fatto (si pensi
ai ruderi ancora classati come A/5 o A/6 aventi quindi destinazione abitativa, alle unità
collabenti, agli edifici o alle costruzioni classati in categorie F), in quanto di fatto sarebbe
impossibile l'attestazione di un loro rendimento energetico.
E di tale stato di fatto deve darsi atto al momento del trasferimento con
clausola apposita, il tutto come stabilito dall'art.2 del decreto ministeriale di
modifica delle Linee Guida, di cui sopra.
SOGGETTI ABILITATI AL RILASCIO
Quanto ai soggetti abilitati, il D.P.R. 16 aprile 2013 n. 75, pubblicato nella G.U. del
27 Giugno 2013, e che entrerà in vigore il 12 luglio 2013, attuando una norma
del decreto legislativo n. 192/2005 di recepimento della Direttiva 2002/91/CE
stabilisce i requisiti professionali e i criteri di accreditamento per assicurare
la qualificazione e l’indipendenza degli esperti o degli organismi a cui affidare
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la certificazione energetica degli edifici e l’ispezione degli impianti di
climatizzazione (articolo 4, comma 1, lettera c del decreto sopraindicato).
E pertanto sono riconosciuti quali soggetti abilitati (cd. certificatori):
a) i tecnici abilitati;
b) gli Enti pubblici e gli organismi di diritto pubblico operanti nel settore dell’energia e
dell’edilizia;
c) gli organismi pubblici e privati qualificati a effettuare attività di ispezione nel settore
delle costruzioni edili, opere di ingegneria civile in generale e impiantistica connessa,
accreditati presso l’organismo nazionale italiano di accreditamento;
d) le società di servizi energetici (ESCO).
Prescindendo dall'esaminare in questa sede quali requisiti debbano avere tali tecnici per
effettuare la certificazione, viene stabilito dal decreto l’obbligo di dichiarare,
all’atto di sottoscrizione dell’attestato di certificazione energetica, l’assenza di
conflitto di interessi: il tecnico non deve avere alcun coinvolgimento nel processo di
progettazione e realizzazione dell’edificio da certificare o alcun legame con i produttori dei
materiali e dei componenti. Non sono ammessi né il coniuge né un parente fino al
quarto grado.
Anche nel caso di certificazione di edifici esistenti, il certificatore deve dichiarare
l’assenza di conflitto di interessi: non deve essere coinvolto con i produttori dei
materiali e dei componenti in esso incorporati né rispetto ai vantaggi che possano derivare
al richiedente (e comunque non deve essere né coniuge né parente fino al quarto grado).
Per quanto concerne la Regione Sicilia, in aggiunta a tale dichiarazione, è
prevista l'obbligatorietà di iscrizione ad un Albo apposito, da parte del soggetto
che intende avvalersi della qualifica di "certificatore", unico requisito formale per la
redazione di un ACE (Decreto Assessoriale 3.3.2011 n.65).
Sempre in base all'art.6, testo novellato, il nuovo attestato di prestazione
energetica dovrà essere rilasciato allo scopo di attestare la prestazione energetica di un
edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori per gli edifici o le unità immobiliari
costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario e per gli edifici utilizzati da pubbliche
amministrazioni e aperti al pubblico con superficie utile totale superiore a 500 mq. e
dovrà essere prodotto a cura:
1) del costruttore, al termine dei lavori, per gli edifici di nuova costruzione o fatti
oggetto di ristrutturazioni “importanti” (sono tali, ai sensi dell'art.2, comma 1, del
Dlgs.19272005, nel testo novellato dal DL 63/2013, 1-vicies quater, quei lavori in
qualunque modo denominati che insistono su oltre il 25% della superficie dell'involucro
dell'intero edificio, quali a titolo esemplificativo il rifacimento di pareti esterne, di intonaci
esterni, del tetto e della impermeabilizzazione della copertura);
l'obbligo a carico del costruttore sorge, a mio parere, qualora la porzione immobiliare o
l'edificio siano ceduti "in corso di costruzione" con obbligo di completamento di tale stato a
carico del costruttore alienante. A diversa soluzione dovrebbe giungersi nel momento in
cui la cessione riguardi edificio o una sua porzione ceduti al rustico, il cui completamento
venga assunto in proprio dalla parte acquirente; in tale ipotesi è su quest'ultima parte, in
qualità di proprietaria, che grava l'obbligo di dotazione, e ciò per logica essendo
presumibilmente esecutrice (anche per il tramite di successivo appalto della costruzione a
ditta diversa dall'alienante) degli impianti stessi;
3) del proprietario dell’immobile, in caso di sua vendita o di locazione a un nuovo
locatario.
In tale ultimo caso (obbligo a carico del proprietario), si ritiene tuttavia senz'altro legittimo
un accordo fra alienante ed acquirente inteso a far carico all'acquirente dell'obbligo di
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dotazione APE dell'immobile; un siffatto accordo non troverebbe invece spazio nel caso
previsto al n.2) del paragrafo in oggetto (obbligo a carico del costruttore).
In ogni caso, ai sensi del successivo comma 3 del citato art.6, nei contratti di
vendita o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità
immobiliari è inserita, come già accadeva in precedenza, apposita clausola
con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto, dai
soggetti sopra indicati, le informazioni e la documentazione, comprensiva
dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli
edifici.
Ma di tale clausola si parlerà in avanti.
CONSEGNA
Una novità del decreto 63/2013, è rappresentata dalla determinazione del momento di
consegna dell'APE.
Ai sensi del comma 2 dell'art.6, nel testo novellato, l'APE deve essere reso disponibile dal
proprietario all’avvio della trattativa.
Singolare è la circostanza che tale obbligo gravi solo sul proprietario, per litteram, e
non sul costruttore, a meno di non ritenere tale omissione una lacuna normativa.
Probabilmente, la ragione dell'esclusione di una equiparazione sul piano del "momento di
consegna" tra proprietario e costruttore, sta nel fatto che, nella maggior parte dei casi di
acquisto da costruttore oggetto della trattativa è un immobile da realizzarsi a cura dello
stesso e quindi "non ultimato" al momento dell'accordo precontrattuale.
Tale interpretazione, a mio avviso, spiega con sufficiente chiarezza anche l'ulteriore
espressione "il venditore....fornisce evidenza della futura prestazione
energetica dell'edificio e produce l'attestato di prestazione energetica
congiuntamente alla dichiarazione di fine lavori", di cui al comma 2 in fine,
del novellato art.6 Dlgs. 192/2005, ove il soggetto indicato come "venditore"
altri non sia che lo stesso "costruttore", il quale, non potendo consegnare l'attestato
per mancato completamento dell'immobile, deve dare comunque "rappresentazione"
o "evidenza" delle (future) caratteristiche energetiche dell'immobile, sempre
al fine di fornire le adeguate informazioni al potenziale acquirente.
E tra l'altro, mancando la norma di una sanzione espressa, vi è comunque chi ha
ritenuto che possa derogarsi alla consegna dell'APE durante le trattative e
rinviare il tutto al momento successivo rispetto alla vendita e cioè al momento
di stipula del contratto definitivo.
E riprendendo quanto siamo venuti dicendo finora, nel caso di vendita o locazione di un
edificio prima della sua costruzione (e quindi in ipotesi di vendita obbligatoria, di vendita
ad effetti reali differiti o di vendita "in pianta"), comunque il venditore (costruttore o
proprietario che sia) dovrà fornire evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio
nonché poi produrre l’attestato di prestazione energetica congiuntamente alla
dichiarazione di fine lavori.
DURATA
Il comma 5 del nuovo art.6 del Dlgs 192/2005 nel suo testo novellato dall'art.6 del Dl
63/2013, stabilisce che l'APE ha una validità temporale massima di dieci anni a
partire dalla data del suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione
o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare
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(sulla semplificazione del controllo di riqualificazione vedesi adesso il nuovo decreto 16
Aprile 2013 n.75).
Rispetto alla disciplina precedente viene introdotta dunque una nuova causa di
“decadenza”.
L’Ape, infatti, non sarà considerato "aggiornato" e quindi valido:
-non solo (come accadeva prima per l'ACE) in concomitanza con interventi di
ristrutturazione che abbiano inciso sulle prestazioni energetiche dell’edificio (interventi
"importanti" secondo la definizione che si è data prima), ma anche:
-se il soggetto obbligato non abbia ottemperato ai necessari controlli, entro il
31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza
utile per i controlli della prestazione energetica degli impianti, così come
prescritto, dal decreto del 16 aprile 2013 (articolo 6 comma 5 d.lgs. 192/2005,
nel testo novellato).
Di conseguenza secondo tale disposizione se, per esempio, in base alla normativa in esame,
la prestazione dell’impianto deve essere controllata nell’aprile 2015 ed entro il 31
dicembre 2016 (anno successivo a quello, il 2015, in cui andrebbe effettuato il controllo o
la revisione) il proprietario non vi abbia ottemperato, l’APE redatto prima di quella data
non è più utilizzabile, in quanto “scaduto”.
Ovviamente, per quanto ci riguarda, non sembra immaginabile che il Notaio effettui (o
comunque abbia la competenza per effettuare) tale verifica nell'APE ad esso esibito, a
meno che l'avvenuto espletamento dei controlli di efficienza energetica degli impianti
termici relativi ad una unità o ad un fabbricato, non risulti dal certificato stesso attraverso
apposizione di una serie di timbri della ditta o del tecnico incaricato periodicamente di tali
controlli.
Sotto questo profilo, risulta significativo l'ultimo periodo del comma 5 dell'art.6 in
commento, che "chiude" la disciplina della nuova decadenza, adoperando le
parole "A tali fini"; espressione che, letta unitamente al periodo precedente
sembrerebbe rimettere ad una qualche annotazione sui libretti degli impianti, da allegarsi
all'APE in originale o in copia, il compito di attestare l'avvenuto espletamento dei controlli
e degli aggiornamenti impiantistici.
Ma è persino inutile aggiungere qui che trattasi di mera interpretazione, necessitando la
questione un chiarimento a livello di fonte legislativa, come detto.
In ogni caso, l'obbligo di consegna dei libretti di impianto, di cui al comma 5,
art. 6. dlgs 192/2005, nuovo testo, non è affatto una novità in quanto
corrisponde in tutto e per tutto all'art. 6, comma 3 del Decreto 26 giugno 2009
(quello, per intenderci, che ha approvato le Linee Guida tuttora non
abrogate).
E' certo che al notaio rogante non spetti alcun controllo, né sugli effettivi interventi di
controllo prescritti, né, tanto meno, sui libretti di impianto che, secondo la formulazione
letterale della norma in esame, vanno allegati all'A.P.E., ma non necessariamente esibiti al
Notaio. Il notaio, infatti, si limita a recepire e riprodurre in atto una dichiarazione di parte
(analoga a quella formulata per la dichiarazione di vigenza dei certificati di destinazione
urbanistica) sulla quale non assume alcuna responsabilità, a meno di provare l'effettiva e
diretta conoscenza, da parte sua, di ipotesi di sopravvenuta invalidità della
documentazione energetica cui si è fatto riferimento a lui direttamente noti. Quanto, poi,
alla prescritta allegazione al'A.P.E. dei libretti di impianto, tale allegazione è
prevista per i soli fini indicati dallo stesso articolo 6, comma 5, cui più volte si
è fatto riferimento, e cioè allo scopo di consentire un controllo documentale
delle operazioni di verifica di efficienza energetica degli impianti termici in mancanza dei
quali si produce, come detto, l'invalidità dell'A.P.E. medesimo. Tuttavia, in tutti i casi
9
in cui, per esempio per effetto di disposizioni regionali in materia che
obblighino ancora all'allegazione della certificazione energetica ai contratti di
trasferimento immobiliare, l'A.P.E. debba essere materialmente esibito al
notaio rogante, l'allegazione dei libretti è prescindibile.
Probabilmente, l'unica accortezza da parte del Notaio, a parte le considerazioni che si
svolgeranno alla fine di questo lavoro, è che, in presenza di un APE datato, sarà buona
norma far dichiarare al venditore che ricorrono tutte le condizioni per la sua validità.
Sarà quindi il venditore che dovrà garantire che sono stati eseguiti tutti i controlli e che
dovrà consegnare i libretti di impianto se ne ricorrono le condizioni, pena l'applicazione
delle nuove sanzioni per mancata dotazione dell'APE; l'atto notarile è e rimane sempre
valido ed efficace.
SANZIONI
L’art. 15 del Dlgs 192/05, nel testo novellato dal DL 63, detta una nuova e più stringente
disciplina in tema di violazione di norme in sede di rilascio, di dotazione e di consegna
dell'APE, prevedendo sanzioni anche per fattispecie che prima del 6 giugno 2013 non
erano previste come sanzionabili.
Pertanto, nei casi:
-di violazione, da parte del costruttore o dl proprietario, dell'obbligo di dotazione
dell’attestato di prestazione energetica nel caso di nuova costruzione, ristrutturazione
importante o vendita, questi sono puniti con la sanzione amministrativa non inferiore a €.
3.000,00 e non superiore a €. 18.000,00 (commi 7 e 8);
-di violazione, da pare del locatore, dell'obbligo di dotazione dell’attestato di
prestazione energetica nel caso di nuovo contratto di locazione, il proprietario è punito con
la sanzione amministrativa non inferiore a €. 300,00 e non superiore ad €. 1.800,00
(comma 9);
-di violazione, da parte di chiunque, dell'obbligo di riportare i parametri
energetici nell'annuncio di offerta di vendita o locazione, il responsabile
dell'annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a €. 500,00 euro e
non superiore a €. 3.000,00 (comma 10).
Oltre una serie di sanzioni, nei primi commi dell'art. in commento, riguardanti i
professionisti redattori, il direttore dei lavori, l'amministratore del condominio, il
manutentore degli impianti o l'incaricato del controllo.
La previsione di specifiche sanzioni a carico di questi soggetti, per il caso di inosservanza
della normativa APE, tra l'altro, elimina ogni dubbio circa il rischio, paventato in
passato, (soprattutto con riferimento a quelle Regioni in cui l'allegazione
dell'APE e prima dell'ACE sia obbligatoria) della nullità di un atto stipulato in
violazione della normativa predetta (anche se la dottrina aveva già escluso una tale
possibilità pur in assenza di un sistema sanzionatorio nella disciplina previgente).
RAPPORTI TRA NORMATIVA NAZIONALE E REGIONALE
I rapporti tra la normativa nazionale e la normativa regionale in materia di rendimento
energetico degli edifici continuano ad essere disciplinati dall’art. 17 Dlgs. 192/2005
(che prevede, come vedremo, la cd. clausola di cedevolezza), norma che non è
stata modificata dal D.L. 4 giugno 2013 n. 63, non si sa se per mera dimenticanza o
per scelta consapevole, ma che è stata comunque confermata, nel contenuto, dalla recente
Circolare del 25 Giugno 2013, di cui al primo paragrafo di questo lavoro.
Stabilisce la norma in oggetto, nel suo testo non mutato, che:
1
-nelle materie di legislazione concorrente di cui all’art. 117 terzo comma della
Costituzione, le disposizioni del Dlgs. 192/2005 e dei decreti ministeriali
applicativi si applicano solo alle Regioni e Province autonome che non
abbiano ancora provveduto ad emanare proprie disposizioni normative volte
al recepimento della direttiva 2002/91/CE e ciò fino alla data di entrata in vigore
della suddetta normativa di attuazione adottata da ciascuna regione e provincia autonoma;
-le Regioni e le Province autonome sono tenute al rispetto dei vincoli derivanti
dall'ordinamento comunitario e dei princìpi fondamentali desumibili oltre
che dal Dlgs. 192/2005 anche dalla direttiva 2002/91/CE.
La clausola, dunque, consiste in una sorta di "subordinazione", in subiecta materia, della
legge nazionale nei confronti della legge regionale, per quelle Regioni che abbiano
legiferato, proprio in ossequio a quel principio costituzionale di concorrenza tra Stato e
Regioni nella potestà legislativa (avuto riguardo alla materia, naturalmente, e
segnatamente a questa materia dell'energia).
Tale "subordinazione" è però condizionata all'esistenza di una normativa regionale di
recepimento della fonte comunitaria e all'osservanza, nel recepimento, di quelli che sono i
principi fondamentali dettati dalla norma comunitaria.
In considerazione dell'esistenza di una clausola simile, il legislatore del DL. 63
avrebbe dovuto modificare l'art.17 in commento, stabilendo che, nelle materie di
legislazione concorrente, la normativa nazionale potesse sì applicarsi solo alle Regioni e
Province autonome che non avessero ancora provveduto ad emanare proprie disposizioni
normative volte al recepimento, ma non solo della direttiva 2002/91/CE, ma anche
e soprattutto della direttiva 2010/31/UE.
L’adeguamento dell’art. 17 del dlgs 192/2005 sarebbe stato, infatti, coerente con lo scopo
di obbligare tutte le Regioni all'adeguamento alla direttiva 2010/31/UE; cosa che, se non
fatta dalla Regioni, avrebbe comportato l'applicabilità automatica a tali Regioni non
legiferanti della legislazione nazionale, con conseguente neutralizzazione della clausola di
cedevolezza (quantomeno per le parti della legislazione regionale incompatibili con la
suddetta direttiva 2010/31/UE).
Invece l’art. 17 dlgs 192/2005 è rimasto inizialmente invariato nel suo testo originario, con
la conseguenza che:
-nelle materie di legislazione concorrente, la normativa nazionale si sarebbe dovuta
continuare ad applicare nei confronti di quelle Regioni e Province autonome che non
avessero ancora emanato proprie disposizioni normative volte al recepimento della sola
direttiva 2002/91/CE (e non anche della direttiva 2010/31/UE);
-nel dettare la propria normativa in materia, le Regioni e le Province autonome legiferanti
sarebbero state, peraltro, tenute al rispetto dei vincoli derivanti dalla sola direttiva
2002/91/CE, ma non anche dalla direttiva successiva, quella del 2010/31/UE.
Prima dei chiarimenti contenuti nella Circolare de qua, dunque, si era venuta a creare una
situazione a dir poco contraddittoria, poiché:
-da un lato, per le Regioni legiferanti, continuavano ad applicarsi le normative regionali
anche se non ancora adeguate alla direttiva 2010/31/UE;
-dall’altro le Regioni legiferanti erano, comunque, tenute ad adeguare detta normativa ai
princìpi fondamentali desumibili dal Dlgs 192/2005, che aveva recepito le prescrizioni
della direttiva 2010/31/UE.
Ne conseguiva che in quelle Regioni le cui normative erano conformi alla sola direttiva
2002/91/CE e sino a che non fossero state apportate le modifiche necessarie per il
recepimento anche della direttiva 2010/31/UE, avrebbe dovuto trovare applicazione una
disciplina in contrasto con quella comunitaria, venendo così reiterata quell’infrazione alla
1
definizione della quale era stata finalizzata la decretazione d’urgenza di cui al D.L.
63/2013.
Di tutto ciò si è accorto da recente il legislatore, il quale ha fatto maggiore chiarezza sul
punto con la Circolare del Ministero dello Sviluppo Economico del 25 Giugno
2013 n.12976.
La circolare ribadisce, nonostante "l'invariazione" del testo della norma contenuta all'art.17
del novellato Dlgs 19272005, il vigore della clausola di cedevolezza per la quale nelle
Regioni che hanno legiferato in materia, occorre dare applicazione alle normative
in esse vigenti in luogo di quella nazionale, che rimane l'unica applicabile nei
confronti di quelle Regioni che non hanno legiferato.
E comunque tutte le normative, regionali e nazionali, debbono essere applicate con
riferimento all'adeguamento alla nuova normativa, indipendentemente dal richiamo
contenuto nelle singole legislazioni regionali.
Per quanto riguarda la Regione Sicilia, sebbene non possa dirsi che la stessa abbia
tecnicamente legiferato in materia, tuttavia, in virtù del Decreto dell'Assessorato
dell'Energia e dei Servizi di pubblica utilità del 3 Marzo 2011 n.65, continua a
prevalere, per il principio contenuto nella clausola di cedevolezza, e quindi in deroga a
quanto dispone adesso la normativa nazionale (fino all'emanazione di una specifica
normativa regionale), il comma 4 dell'art.1 del suddetto Decreto, in ordine alla
circostanza che l'attestazione deve riguardare la singola unità immobiliare e
che il redattore dell'ACE/APE debba essere iscritto in un apposito Albo tenuto
dalla Regione.
E che la Sicilia non abbia legiferato affatto in tema di rendimento energetico
(non potendosi considerare tale, dunque, il decreto assessoriale n.65/2011) si
desume, altresì, dalla stessa espressione usata nell'incipit dell'art.4, comma 1,
del Dlgs. 192/2005, come novellato dal DL. 63/2013, il quale riserva la
statuizione in merito alle modalità di applicazione dell'APE, l'accertamento
di sua conformità, e le valutazioni in merito al fabbisogno energetico, non ad
un'altra Legge (che quindi è e rimane quella nazionale, o tutt'al più, se la
Regione legiferasse, una Legge Regionale), ma ad uno o più decreti,
mostrando così all'interprete quale sia e rimanga l'ordine delle fonti
legislative, per cui solo una Legge Regionale potrebbe "sostituire", in subiecta
materia, l'applicabilità della attuale Legge Nazionale.
E che quindi, in assenza di una Legge Regionale (e quindi anche in presenza di
eventuali decreti), i princìpi della materia, come contenuti nella Legge
nazionale, dovranno essere di fatto osservati.
Infine, da ultimo si segnalano le disposizioni, dettate per le Regioni e le Province non
legiferanti, contenute nel D.P.R. n.75/2013, le quali devono controllare la
qualità del servizio di certificazione energetica reso dai certificatori tramite:
a) accertamento documentale degli attestati di certificazione e verifica del rispetto delle
procedure;
b) valutazioni di congruità e coerenza dei dati di progetto o di diagnosi con la metodologia
di calcolo e i risultati espressi;
c) ispezioni delle opere o dell’edificio.
OBBLIGHI DEL NOTAIO IN TEMA DI A.P.E.
E veniamo, in conclusione di questo lavoro, alle problematiche derivanti dalla verifica di
una adeguata applicazione della normativa nell'esercizio della nostra professione.
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Il Notaio incaricato della stipula di un atto dovrà controllare, dunque, la validità del
documento energetico, verificando che esso:
1) sia stato reso nella forma di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà
(con le accezioni critiche si cui sopra e in attesa di chiarimenti ulteriori da parte del
legislatore);
2) sia fornito di data di redazione (onde stabilirne la validità);
3) sia completo di riferimenti catastali dell'edificio;
4) sia indicata la classe energetica di appartenenza;
5) contenga la dichiarazione di indipendenza del tecnico, e la sottoscrizione da
parte dello stesso (nonchè, per la Sicilia, il numero di iscrizione all'Albo del
soggetto certificatore).
La previsione di un sistema di sanzioni amministrative per il mancato rispetto della
normativa APE, escludendo con sicurezza la nullità dell'atto ricevuto dal notaio in assenza
delle prescrizioni suddette, può comunque esporre il notaio a responsabilità civile per non
aver adeguatamente informato le parti delle sanzioni previste.
Se pur tuttavia le parti intendessero addivenire alla stipula dell'atto senza il rispetto della
normativa APE, e quindi di fatto non dotando l'edificio di alcuna attestazione, il notaio non
potrà rifiutare il proprio ministero (ai sensi dell'articolo 27 della Legge Notarile), ma dovrà
informare le parti delle sanzioni previste dalla legge, essendo poi estremamente
opportuno che venga inserita in atto una clausola a mezzo della quale si faccia
constare che il fabbricato non è stato dotato dell'attestato di prestazione
energetica, pur avendo egli (Notaio) rese edotte le parti in merito agli obblighi
di legge in materia ed alle sanzioni ivi previste.
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