1 di 22 CONTRATTO PRELIMINARE DI

Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
S.p
.A
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Hines Italia SGR S.p.A., con sede legale in Milano, Via della Moscova n. 18,
capitale sociale Euro 2.049.254,00i.v., iscritta nel Registro delle Imprese di
Milano con codice fiscale e numero di iscrizione 05688240968,in persona di
…………………., nato a ………………….il …………………., domiciliato per
la
carica
a
Milano,
Via
della
Moscova
n.
18,
in
qualità
di
……………………………………, che interviene al presente atto in qualità di
GR
società di gestione e quindi per conto del fondo comune di investimento
immobiliare speculativo di tipo chiuso, riservato ad investitori qualificati (di cui
all’art. 1, lettera (h) del D.M. 24 maggio 1999, n. 228), denominato “Porta Nuova
Isola”, il cui regolamento è stato approvato dalla Banca d’Italia con delibera
2008
tal
ia
S
n. 438 del 8 luglio 2008 e notificato con provvedimento n. 745943 del 9 luglio
(di seguito Promittente Venditrice)
da una parte
il/la Signor/a……………………, nato/aa ………………, il……………, residente
a ………………, Via ………………..N……, che dichiara di possedere il
Codice
Fiscale
…………….,
es
I
seguente
indirizzo
di
posta
elettronica:
…………………………(di seguito Promissaria Acquirente)
dall’altra parte
(La Promittente Venditrice e la promissaria Acquirente congiuntamente le Parti)
Hin
PREMESSE
I)
La Promittente Venditrice è proprietaria delle aree site in Milano,
comprese tra via Confalonieri e via De Castillia, graficamente
rappresentate in tinta gialla nella planimetria dimostrativa allegata su (A)
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
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.A
(di seguito la Planimetria Dimostrativa), individuate nel Catasto Terreni
di Milano come segue: foglio 225 mappali 548, 568, 572, 571, 550, 551,
577, 576, 554, 581, 583, 584, 532, 557, 595, 596, 597, 598, 560, 586, 585,
528 e (602) situate in prossimità della tratta Garibaldi-Gioia della linea
metropolitana
2
nonché
della
tratta
Garibaldi-Isola
della
linea
metropolitana 5 attualmente in costruzione (di seguito le Aree).
II)
La Promittente Venditrice ha acquistato la proprietà delle Aree dalla
GR
società Isola S.r.l. in forza di atto di apporto stipulato in data 4 dicembre
2009 per Notaio Dott. Edmondo Todeschini di Rozzano, n. 26495, serie
1T, di repertorio, registrato a Milano in data 9 dicembre 2009, trascritto
all’Agenzia del Territorio di Milano 1 in data 10 dicembre 2009 con nota
tal
ia
S
n. 70750, in forza del quale è subentrata in tutti gli obblighi e diritti
precedentemente assunti da Isola S.r.l. con riferimento alle Aree.
III)
Con atto ricevuto in data 12 marzo 2007 dal Notaio Dott. Riccardo
Todeschini di Milano, n. 136.116/21.493 di repertorio, registrato a Milano
in data 15marzo 2007 al n. 3209, serie 1T, trascritto all’Agenzia del
Territorio di Milano 1 in data 16 marzo 2007 al n. 19391/11158, Isola S.r.l.
aveva stipulato con il Comune di Milano una convenzione (di seguito la
es
I
Convenzione Urbanistica), in attuazione del “Programma Integrato di
Intervento relativo alle aree site in Milano, Isola De Castillia e adiacenze –
Area di intervento B Lunetta unità BII – Area di via Confalonieri” (il
P.I.I.), avente ad oggetto lo sviluppo immobiliare delle Aree.
Con atto ricevuto in data 21 dicembre 2007 dal Notaio Dott.ssa Annalisa
Hin
IV)
Boschetti di Milano, n. 542/293 di repertorio, registrato in Milano 3 in data
8 gennaio 2008 al n. 3, serie 1, iscritto presso l'Agenzia del Territorio di
Milano 1 in data 3 gennaio 2008 al n. 417/88, Isola S.r.l. aveva costituito
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
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sulle Aree un’ipoteca (l’Ipoteca) a favore di Banca Monte dei Paschi di
Siena S.p.A. (già Banca Antoniana Popolare Veneta S.p.A.) a garanzia
degli obblighi assunti dalla medesima Isola S.r.l. in forza di un contratto di
finanziamento cui successivamente è subentrata la Promittente Venditrice.
V)
La Convenzione Urbanistica prevedeva - agli artt. 2 e 6 bis - l'impegno di
Isola S.r.l. a realizzare mq. 1.091,80 (metri quadrati millenovantuno
virgola ottanta) di superficie lorda di pavimentazione (s.l.p.) per edilizia
GR
residenziale convenzionata, ai sensi degli artt. 17, comma 1, e 18 del
D.P.R. 380/2001 ed in conformità ai criteri di determinazione dei prezzi
indicati dalla Deliberazione del Consiglio Comunale n. 134/2000,
aggiornata con determinazione dirigenziale n. 103 del 18 aprile 2006 P.G.
VI)
tal
ia
S
378903/2006.
In data 23 ottobre 2009 il Comune di Milano e Isola S.r.l., in attuazione
alle previsioni della Convenzione Urbanistica, hanno stipulato apposita
convenzione per la definizione delle modalità di alienazione o locazione
delle unità abitative in edilizia convenzionata con atto a rogito Notaio
Edmondo Todeschini rep. n. 2409/1339, registrata all'Agenzia delle
Entrate - Ufficio di Milano 5 - in data 28 ottobre 2009 al n. 22875 1T (di
VII)
es
I
seguito la “Convenzione”);
La Promittente Venditrice (per effetto del subentro a Isola S.r.l.) si è
impegnata a dare attuazione alla Convenzione Urbanistica e alla
Convenzione realizzando, su una parte dell’Area, un complesso di edifici
Hin
nel rispetto delle destinazioni urbanistiche e delle volumetrie previste dalla
Convenzione Urbanistica (di seguito il Complesso Immobiliare).
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
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VIII) Alla data odierna sono stati presentati al Comune di Milano i seguenti titoli
abilitativi aventi ad oggetto la realizzazione all’interno delle Aree
dell’edificio denominato “Edificio B1” (di seguito l’Edificio):
-
in data 30 settembre 2009 la Dichiarazione di Inizio Attività P.G.
727854/2009;
-
in data 24 ottobre 2010 l’integrazione in atti P.G. 150363/2010 alla
D.I.A. in atti P.G. 727854/2009;
in data 9 ottobre 2013 la Dichiarazione di Inizio Attività P.G.
647143/2013.
IX)
GR
-
In data 17 dicembre 2013 il Comune di Milano, ai sensi dell’art. 4 della
Convenzione, ha approvato il piano finanziario finale (il Piano
tal
ia
S
Finanziario Finale) fissando in 3.123,28 €/mq (tremilacentoventitre/28
€/mq) il prezzo definitivo medio di prima cessione delle unità abitative in
edilizia convenzionata.
X)
L’Edificio non è ancora iscritto al Catasto Fabbricati, essendo in corso di
costruzione, e sarà censito all’ultimazione dei lavori; l’area sulla quale
insisterà l’Edificio è attualmente individuata al Catasto Terreni del
Comune di Milano al mappale 585 del foglio 225, come meglio
es
I
individuato con margini in colore rosso nella Planimetria Dimostrativa,
mentre l’area interrata destinata a autorimesse, locali tecnici e corpi
cantine, è attualmente individuata al Catasto Terreni del Comune di
Milano al mappale (602) del foglio 225 come meglio individuato con
Hin
margini in colore blu nella Planimetria Dimostrativa.
XI)
Il progetto di costruzione prevede il classamento energetico dell’Edificio
come segue: classe energetica B - fabbisogno di energia primaria per il
riscaldamento 40,4 kWh/m2 per anno (valori di progetto).
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
In data 20 dicembre 2013 la Promittente Venditrice ha indetto un bando di
S.p
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XII)
gara per la formulazione di una graduatoria ai fini dell’alienazione delle 10
(dieci) unità abitative in edilizia convenzionata e relative pertinenze
(cantina e box auto) (il Bando).
XIII) La Promissaria Acquirente ha presentato domanda di partecipazione al
Bando, ai termini e condizioni ivi previsti.
XIV) La Promittente Venditrice, a seguito della relativa procedura di selezione,
GR
ha inserito il nominativo della Promissaria Acquirente nella graduatoria e,
conseguentemente, la Promissaria Acquirente su invito della Promittente
Venditrice ha formulato una proposta irrevocabile di acquisto di alcune
delle unità immobiliari ad uso residenziale che saranno realizzate
XV)
tal
ia
S
nell’Edificio, come meglio precisate di seguito.
La Promittente Venditrice ha dato un mandato in esclusiva alla società
Residenze Porta Nuova S.r.l. a socio unico, con sede legale in Milano, Via
della Moscova 18, capitale sociale 10.000,00 Euro i.v., iscritta nel Registro
delle Imprese di Milano con codice fiscale e numero di iscrizione
06604290962 (di seguito l’Intermediario), per assisterla nella vendita
delle unità immobiliari residenziali in corso di realizzazione nell’ambito
Complesso
Immobiliare,
es
I
del
prevedendo
espressamente
che
l’Intermediario non possa pretendere dalla Promissaria Acquirente alcuna
forma di commissione o provvigione, restando il compenso di tale
Hin
Intermediario interamente a carico della Promittente Venditrice.
TUTTO CIÒ PREMESSO
Le Parti, come sopra presenti e rappresentate, convengono e stipulano quanto
segue.
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Articolo 1: Premesse
S.p
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
Le Premesse e gli Allegati sono approvati dalla Promittente Venditrice e dalla
Promissaria Acquirente e costituiscono parte integrante e sostanziale del presente
contratto preliminare.
Articolo 2: Oggetto della compravendita
2.1 La Promittente Venditrice si impegna a vendere alla Promissaria Acquirente,
poste all’interno dell’Edificio:
GR
che si impegna ad acquistare le seguenti unità immobiliari ad uso residenziale
- appartamento ad uso abitazione identificato con la sigla _________ piano
_________°,
- cantina di pertinenza dell’appartamento di cui sopra identificata con il n.
tal
ia
S
_____________ ubicata al [] piano interrato;
- vano ad uso autorimessa di pertinenza dell’appartamento di cui sopra
identificato con il n. ___________ ubicato al [] piano interrato;
(di seguito le Unità Immobiliari).
Le Unità Immobiliari, attualmente in corso di costruzione, sono graficamente
identificate nelle planimetrie allegate sub (B).
2.2 Con la proprietà delle Unità Immobiliari si trasferirà alla Promissaria
es
I
Acquirente anche una quota in comproprietà (o altro titolo equivalente a seconda
della modalità di condivisione e gestione che verrà determinata dalla Promittente
Venditrice) delle parti comuni dell’Edificio, nonché del Complesso Immobiliare
(le cui sommarie caratteristiche sono state illustrate alla Promissaria Acquirente
Hin
prima della stipula del presente contratto preliminare), quali risulteranno definite
nel regolamento di condominio di cui all’articolo 8, nonché nel regolamento per
l’utilizzo delle parti comuni del Complesso Immobiliare di cui al medesimo
articolo 8.
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
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2.3 Per effetto della compravendita la Promissaria Acquirente assumerà, pro quota
rispetto alle porzioni acquisite, gli obblighi e vincoli derivanti dalla Convenzione
Urbanistica e dalla Convenzione e i relativi atti attuativi, integrativi ed esecutivi,
in capo ai proprietari degli immobili soggetti alla Convenzione Urbanistica ed alla
Convenzione medesime, ivi compresi gli obblighi di manutenzione delle aree
soggette a servitù di uso pubblico. Resta tuttavia inteso che la Promittente
Venditrice si impegna a terminare prima del completamento del Complesso
GR
Immobiliare tutte le opere previste a suo carico dalla Convenzione Urbanistica.
Articolo 3: Caratteristiche
3.1 La compravendita prevista nel presente contratto preliminare avrà per oggetto
le Unità Immobiliari e relative pertinenze quali risulteranno al termine delle opere
tal
ia
S
che verranno realizzate dalla Promittente Venditrice secondo:
a) le planimetrie allegate al presente contratto nonché gli elaborati grafici relativi
all’intero Complesso Immobiliare risultanti dalla documentazione allegata ai
progetti edilizi e alle sue varianti, che la Promittente Venditrice ha posto e
manterrà a disposizione della Promissaria Acquirente (Allegati [A] e [B]);
b) il capitolato descrittivo delle opere, unito al presente contratto preliminare
come Allegato [C] (di seguito in breve il Capitolato).
es
I
Ai sensi e per gli effetti dell’art. 6 comma 1 del D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, si
precisa che: (a) la descrizione delle caratteristiche tecniche essenziali
dell’intervento edilizio contenuta nel Capitolato costituisce parte integrante del
presente contratto preliminare; (b) gli elaborati grafici di cui sopra alla lettera a) e
Hin
le planimetrie allegate al presente contratto rappresentano schematicamente sia le
Unità Immobiliari sia una indicazione provvisoria, stante la riserva di cui all’art. 4
per eventuali varianti, delle parti comuni rilevanti, nel rispetto del progetto
elaborato dalla Promittente Venditrice e allegato ai titoli edilizi.
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
S.p
.A
3.2 In data 05 marzo 2010 la Promittente Venditrice ha sottoscritto un contratto di
appalto generale comprendente, tra l’altro, la costruzione dell’Edificio, con la
società ZH General Construction Company S.p.A., con sede legale in Campo
Tures (Bolzano), via Industriale 12, numero di iscrizione al Registro delle Imprese
di Bolzano e codice fiscale 02565200215, con facoltà di subappalto parziale a
favore di terzi. Tale contratto è stato consensualmente risolto in data 3 maggio
2013, e la responsabilità della costruzione è stata affidata in data 5 agosto 2013
GR
alla società Colombo Costruzioni S.p.A. con sede legale in Lecco (LC), Via Nino
Bixio n.4, numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Lecco e codice fiscale
01201550132, in qualità di main contractor. La Promittente Venditrice si riserva
comunque la facoltà di sostituire e/o integrare la predetta impresa appaltatrice, con
riguardo.
tal
ia
S
piena rinuncia della Promissaria Acquirente a qualsiasi pretesa o diritto a
Articolo 4: Varianti
4.1 La Promissaria Acquirente prende atto e accetta, con propria piena rinuncia a
eccezioni o pretese al riguardo, che la Promittente Venditrice avrà facoltà di
eseguire tutte quelle varianti progettuali che in corso d’opera si rendessero
necessarie od opportune, a suo insindacabile giudizio, per il completamento e la
es
I
fruizione delle Unità Immobiliari, dell’Edificio e dei fabbricati facenti parte del
Complesso Immobiliare, o delle aree, percorsi comuni e impianti all’interno del
Complesso Immobiliare, di togliere dalle parti comuni quelle porzioni che non
fossero di necessario uso comune, nonché, infine, di apportare al progetto ed al
Hin
Capitolato modifiche non sostanziali.
4.2 La Promissaria Acquirente prende atto e accetta, inoltre, che la Promittente
Venditrice avrà diritto di presentare al Comune di Milano, in qualsiasi momento,
tutte le eventuali varianti di natura urbanistica rispetto allo strumento attuativo
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
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vigente ritenute da essa opportune per il completamento del Complesso
Immobiliare.
4.3 La Promissaria Acquirente si impegna a conferire alla Promittente Venditrice,
contestualmente al rogito e relativamente alle opere a quella data ancora in corso,
un mandato irrevocabile, in quanto conferito anche nell’interesse della
Promittente Venditrice, ai sensi dell’art. 1723 c.c. ai fini del compimento degli atti
di cui ai precedenti paragrafo 4.1 e 4.2. Tale mandato verrà a cessare con la
GR
vendita dell’ultima porzione immobiliare dei fabbricati che saranno realizzati nel
Complesso Immobiliare. Le Parti riconoscono la natura essenziale della
previsione di cui al presente articolo.
4.4 La Promissaria Acquirente prende atto e accetta che, anche successivamente
tal
ia
S
all’ultimazione dei lavori delle Unità Immobiliari, le residue parti dell’Edificio e
le aree comuni o gli altri fabbricati del Complesso Immobiliare potranno essere
ancora ulteriormente interessati dal completamento di altri lavori edilizi svolti
dalla Promittente Venditrice tramite i propri appaltatori; in relazione a ciò la
Promissaria Acquirente rinuncia fin da ora ad ogni eccezione, riserva o richiesta
verso la Promittente Venditrice per i disturbi che le potessero essere arrecati,
nonché per l’eventuale diminuzione di godimento delle Unità Immobiliari e dei
es
I
servizi comuni che potrà verificarsi fino al termine di tutti i lavori edilizi ed
impiantistici.
Articolo 5: Ultimazione e consegna
5.1 La Promittente Venditrice prevede che la costruzione dell’Edificio sarà
Hin
completata entro il 31 Dicembre 2014 (il Termine).
5.2 Resta concordato tra le Parti che al Termine si applicherà un margine di
tolleranza di 90 (novanta) giorni.
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
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.A
5.3 Qualora, a causa di eventi diversi da fatti od omissioni della Promittente
Venditrice, si verificassero ritardi che comportino l'impossibilità di rispettare il
Termine, la Promittente Venditrice avrà diritto ad un corrispondente termine
suppletivo (fermo restando il margine di tolleranza di cui sopra), senza che ciò
possa comportare pretese o diritti di alcun genere della Promissaria Acquirente. In
ogni caso, ove decorsi dodici mesi dal Termine non sia stato possibile stipulare
l'atto definitivo di compravendita in ragione di eventi diversi da fatti od omissioni
GR
della Promittente Venditrice, la parte Promissaria Acquirente avrà la facoltà,
mediante comunicazione scritta da consegnare alla Promittente Venditrice entro e
non oltre 30 (trenta) giorni dalla scadenza del dodicesimo mese dal Termine, di
recedere dal presente contratto preliminare; in tal caso la Promittente Venditrice
tal
ia
S
dovrà restituire alla Promissaria Acquirente, entro e non oltre 30 (trenta) giorni
dalla comunicazione di recesso, ogni importo corrispostole dalla Promissaria
Acquirente a titolo di prezzo e caparra, con rinuncia sin d’ora della Promissaria
Acquirente a qualsiasi altro diritto o pretesa.
5.4 In qualsiasi momento, anche precedentemente al Termine la Promittente
Venditrice comunicherà, per iscritto con lettera raccomandata A.R. o con posta
elettronica certificata e con un preavviso di almeno 15 (quindici) giorni, alla
es
I
Promissaria Acquirente la data e l’ora in cui le Parti procederanno ad effettuare il
sopralluogo, che dovrà essere effettuato entro e non oltre 60 (sessanta) giorni dalla
scadenza del Termine per verificare in contradditorio lo stato di fatto in cui sono
state ultimate le Unità Immobiliari promesse in vendita e per redigere e
Hin
sottoscrivere apposito verbale a valere quale accettazione delle medesime, ovvero
attestante, a pena di decadenza, le eventuali difformità riscontrate e le relative
riserve e richieste di rettifica (di seguito il Verbale di Accettazione). Rimane
inteso che la mancata ultimazione o la parziale impossibilità di utilizzo di parti e/o
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
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.A
impianti comuni dell’Edificio, così come la permanenza in attività del cantiere
relativo all’Edificio, non costituirà motivo per rifiutare l’accettazione e consegna
delle Unità Immobiliari, né per rinviare la stipula dell’atto di compravendita ed il
pagamento di quanto dovuto, né titolo per richiesta di indennizzi, risarcimenti o
somme a qualsiasi altro titolo, alla sola condizione che tali circostanze non
comportino l’impossibilità di consegna delle Unità Immobiliari stesse alla
occupazione da parte sua.
GR
Promissaria Acquirente per le eventuali opere di finitura e la successiva
5.5 Le riserve o richieste di rettifica della Promissaria Acquirente non fatte valere
nel Verbale di Accettazione non potranno più opporsi alla Promittente Venditrice,
salvo che si tratti di vizi occulti non rilevabili in tale sede. Le eventuali riserve
tal
ia
S
formulate dalla Promissaria Acquirente in sede di Verbale di Accettazione non
potranno peraltro giustificare alcun rinvio da parte sua della presa in consegna
delle Unità Immobiliari o della stipula del contratto di compravendita né
autorizzare la Promissaria Acquirente a sospendere i pagamenti dovuti, a
condizione che le riserve non siano relative a difetti o mancanze tali da non
permettere la consegna delle unità stesse alla Promissaria Acquirente per le
eventuali opere di finitura e la successiva occupazione da parte sua, e sempre che
es
I
la Promittente Venditrice dichiari nel Verbale di Accettazione di accettare le
riserve e si impegni contestualmente alla rettifica dei difetti entro il termine che
verrà indicato di comune accordo. L’avvenuta eliminazione dei difetti di cui sopra
dovrà risultare da apposito secondo verbale di accettazione.
Hin
5.6 Qualora la Promissaria Acquirente non si rendesse disponibile a procedere al
sopralluogo per l’accettazione per la data e per l'ora comunicate, come previsto al
paragrafo 5.4, dalla Promittente Venditrice, quest'ultima inviterà la Promissaria
Acquirente per una successiva data e ora nel termine di 15 (quindici) giorni. In
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
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.A
caso di mancato riscontro da parte della Promissaria Acquirente anche a tale
secondo invito nonché in caso di rifiuto della Promissoria Acquirente a
sottoscrivere il Verbale di Accettazione, la Promittente Venditrice potrà dichiarare
risolto il presente contratto preliminare ai sensi dell'art. 1456 c.c. per
inadempimento della Promissaria Acquirente, trattenendo a titolo di penale le
somme costituenti la caparra confirmatoria, salvo in ogni caso il diritto al
risarcimento del maggior danno.
GR
5.7 La consegna delle Unità Immobiliari e l’immissione nel possesso delle stesse
a favore della Promissaria Acquirente avverrà contestualmente al trasferimento
della proprietà alla
stipula del
conformemente all’articolo 7.
contratto
definitivo di
compravendita
tal
ia
S
Articolo 6: Prezzo e modalità di pagamento
6.1 Il prezzo, in conformità a quanto indicato nel Piano Finanziario Finale, è
convenuto, a corpo e non a misura, in € ……………..(Euro………………/00)
oltre I.V.A., con reciproca rinuncia alle facoltà di cui all’art. 1538 c.c., nello stato
di fatto in cui le Unità Immobiliari si troveranno alla completa ultimazione dei
lavori edilizi descritti all’Articolo 3. Il prezzo delle Unità Immobiliari è da
intendersi suddiviso come segue:
es
I
- il [___%] del prezzo pari ad € …………… (Euro ……………/00) per
l’appartamento ad uso abitazione;
- il [___%] del prezzo pari ad € …………… (Euro ……………/00) per la
cantina di pertinenza dell’appartamento ad uso abitazione [identificata con
Hin
il n……….];
- il [___%] del prezzo pari ad € …………… (Euro ……………/00) per il
vano ad uso autorimessa di pertinenza dell’appartamento ad uso abitativo
[identificato con il n………………….].
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
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.A
6.2 Il prezzo delle Unità Immobiliari, così come suddiviso ai sensi di quanto
previsto nel precedente articolo 6.1., è stato, viene e verrà corrisposto (fermo
restando quanto previsto all'articolo 9.3) con le seguenti modalità:
a) quanto ad € ……………..,00 (diconsi Euro………/00), a titolo di caparra
confirmatoria infruttifera ai sensi e per gli effetti dell’art. 1385 c.c., somma pagata
mediante
assegno
circolare
n.
…………………
emesso
dalla
banca
……………………….., della quale somma la Promittente Venditrice dà
GR
quietanza;
b) quanto ad € ………………, 00 (diconsi Euro………/00) oltre I.V.A., entro
il………..a titolo di primo acconto di pagamento;
c) quanto ad € ………………,00 (diconsi Euro………/00) oltre I.V.A., entro
tal
ia
S
il………..a titolo di secondo acconto di pagamento;
d) quanto ad € ………………,00 (diconsi Euro………/00) oltre I.V.A., entro
il………..a titolo di terzo acconto di pagamento;
e) il saldo di € ………..,00 (diconsi Euro ……../00) oltre I.V.A. e all’I.V.A. sulla
caparra, previa imputazione in conto prezzo della caparra versata, all’atto della
stipula dell’atto pubblico di compravendita di cui all’Articolo 7.
Le Parti si danno atto che ciascun singolo pagamento, di cui ai precedenti punti da
es
I
a) ad e) del presente articolo, è da intendersi suddiviso pro quota nel rispetto della
percentuali stabilite nel precedente articolo 6.1.
[6.3 Ai fini dell’applicazione dell’aliquota IVA la Promissaria Acquirente
richiede l’applicazione dell’aliquota al 4% ai sensi della tabella “A”, parte II, n.
Hin
21, allegata al D.P.R. 26/10/1972 n. 633. A tal fine dichiara che al momento in
cui si realizzerà l’effetto traslativo delle Unità Immobiliari, la stessa Promissaria
Acquirente o il terzo acquirente che provvederà a nominare entro e non oltre il 31
Dicembre 2013: (A) (a) avrà la residenza nel Comune di Milano, o ivi la
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
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trasferirà entro 18 mesi dall’acquisto; oppure (b) svolgerà la propria attività nel
Comune di Milano; oppure (c) sarà trasferito all’estero in qualità di dipendente
di soggetto avente sede nel Comune di Milano; oppure (d) essendo cittadino
italiano, sarà trasferito all’estero ed acquisterà le Unità Immobiliari come prima
casa sul territorio Italiano; e (B) non sarà titolare esclusivo od in comunione con
il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di
abitazione nel territorio del Comune di Milano; e (C) non sarà titolare, neppure
GR
per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale
dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di
abitazione acquistata da sè o dal coniuge con le agevolazioni previste
dall'articolo 3 comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n.549 o dalle leggi
tal
ia
S
elencate in detto comma alla lettera C.] [Nota: da aggiungere solo in caso di
acquisto di prima casa].
6.4 Le Parti convengono che tutti i pagamenti successivi a quello in data odierna
dovranno essere effettuati esclusivamente mediante bonifici bancari sul conto
corrente intestato alla Promittente Venditrice ed avente i seguenti estremi:
Istituto di Credito …………………………, Via……………………………....,
C/C ……………………………………………………………………………....
es
I
ABI ………….. CAB………….CIN……………IBAN………………………..
o sul diverso conto corrente bancario che dovesse essere eventualmente indicato
per iscritto dalla Promittente Venditrice. Su tale medesimo conto la Promittente
Venditrice provvederà ad accreditare l’importo corrisposto dalla Promissaria
Hin
Acquirente in data odierna.
6.5 Su ogni somma dovuta e non pagata alla Promittente Venditrice alle scadenze
previste decorreranno, dal giorno di scadenza sino alla data del pagamento
incluso, gli interessi di mora calcolati al tasso legale di cui all’articolo 1284 c.c.
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
S.p
.A
maggiorato del 2% (due per cento), salvo il diritto della Promittente Venditrice di
risolvere il contratto preliminare per inadempimento della Promissaria
Acquirente. In caso di mancato pagamento da parte della Promissaria Acquirente
di una delle rate di cui al punto 6.2 lettere b), c) e d), sopra indicate, e decorsi 15
(quindici) giorni da ciascuna rispettiva scadenza, il contratto sarà risolto di diritto
ai sensi dell’art. 1456 c.c., senza bisogno di diffida o di costituzione in mora, dal
momento in cui la Promittente Venditrice dichiarerà, in forma scritta, di volersi
GR
avvalere della presente clausola. In conseguenza di detta risoluzione, e salvo
quanto previsto agli Articoli 5.6 e 7.2, la Promittente Venditrice avrà diritto di
incamerare a titolo definitivo la caparra confirmatoria, fermo restando il diritto al
risarcimento degli eventuali danni ulteriori. L’azione della Promittente Venditrice
tal
ia
S
per ottenere il pagamento non potrà pregiudicare il diritto di dichiarare risolto il
contratto ai sensi del precedente comma in caso di eventuali successive
inadempienze della Promissaria Acquirente, con diritto di incamerare la caparra
confirmatoria fermo restando il diritto al risarcimento degli eventuali danni
ulteriori.
Articolo 7: Atto definitivo di compravendita
7.1 Il contratto definitivo di compravendita delle Unità Immobiliari dovrà essere
es
I
stipulato per atto pubblico a rogito del Notaio scelto dalla Promittente Venditrice
e in data e ora che verranno comunicati per iscritto alla Promissaria Acquirente
almeno 20 (venti) giorni prima della stipula e comunque entro 30 (trenta) giorni
dalla data di sottoscrizione del Verbale di Accettazione (o del termine indicato nel
Hin
medesimo Verbale di Accettazione per l’eliminazione dei difetti eventualmente
riscontrati) di cui all’Articolo 5.4.
7.2 Qualora la Promissaria Acquirente non si rendesse disponibile a procedere alla
stipula del contratto di compravendita per la data e per l'ora comunicate dalla
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
S.p
.A
Promittente Venditrice, quest'ultima, per una sola volta, inviterà la Promissaria
Acquirente per una successiva data e ora nel termine di 15 (quindici) giorni. In
caso di inadempimento da parte della Promissaria Acquirente anche a tale
secondo invito, la Promittente Venditrice potrà dichiarare risolto il presente
contratto preliminare ai sensi dell'art. 1456 c.c. per inadempimento della
Promissaria Acquirente, trattenendo a titolo di penale le somme costituenti la
caparra confirmatoria, salvo in ogni caso il diritto al risarcimento del maggior
GR
danno.
7.3 Nell’eventualità in cui la Promittente Venditrice dovesse rendersi
inadempiente e non procedere alla sottoscrizione del contratto di compravendita,
la Promissaria Acquirente avrà diritto di recedere dal presente contratto
tal
ia
S
preliminare e di esigere il doppio della caparra confirmatoria versata, oltre al
rimborso di qualsiasi altra somma versata alla Promittente Venditrice, con
rinuncia sin d’ora a qualsiasi altra pretesa o rimedio esperibile a sensi di legge o di
contratto.
Articolo 8: Regolamento e amministrazione delle parti comuni
8.1 La Promissaria Acquirente prende atto ed accetta che la redazione del
regolamento di condominio e delle tabelle millesimali (di seguito il Regolamento
es
I
di Condominio) relativi all’Edificio di cui faranno parte le Unità Immobiliari sarà
effettuata dalla Promittente Venditrice. La Promittente Venditrice dovrà evitare di
pregiudicare la consistenza delle Unità Immobiliari a solo beneficio di altre unità
immobiliari dell’Edificio, assicurando invece che la destinazione delle parti
Hin
comuni sia a beneficio, pro quota, di tutti i futuri proprietari delle unità
immobiliari dell’Edificio.
8.2 La Promissaria Acquirente si impegna sin d’ora a rispettare il Regolamento di
Condominio e le tabelle millesimali che verranno predisposti dalla Promittente
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
millesimali ad essi allegati.
S.p
.A
Venditrice ed a partecipare alle spese condominiali sulla base dei riparti
8.3 La Promissaria Acquirente accetta, inoltre, che al momento del rogito vengano
trascritte sulle Unità Immobiliari le normali servitù conseguenti all’inserimento
delle medesime nel condominio (quali, a titolo esemplificativo: attraversamento e
passaggio di cavi elettrici e telefonici, scarichi, tubazioni, canne, servitù di uso
pubblico dei porticati e delle aree coperte e scoperte, ecc…) e dandosi atto le Parti
GR
che di detti oneri si è tenuto conto nella determinazione del prezzo delle Unità
Immobiliari.
8.4 La Promissaria Acquirente prende atto ed accetta che la Promittente
Venditrice provvederà a costituire una forma di condivisione delle aree comuni e
tal
ia
S
degli spazi pubblici che saranno realizzati dalla Promittente Venditrice all’interno
del Complesso Immobiliare, nonché a redigere il regolamento di uso,
manutenzione e gestione (di seguito il Regolamento del Complesso) di tutti gli
spazi pubblici e le aree ed impianti comuni che non fossero individuati e
classificati come aree o impianti di pertinenza esclusiva dei singoli condomini che
saranno realizzati nel Complesso Immobiliare. La Promissaria Acquirente si
impegna sin d’ora a partecipare a tale forma di condivisione delle aree comuni e
es
I
degli spazi pubblici del Complesso Immobiliare. La parte Promissaria Acquirente
si impegna ad accettare il Regolamento del Complesso eventualmente anche
partecipando al consorzio che venisse costituito per l’uso, la manutenzione e la
gestione di detti spazi, aree e impianti, e a corrispondere periodicamente alla
Hin
Promittente Venditrice (o suoi aventi causa), o al soggetto che sarà da
quest’ultima specificamente delegato a tal fine, le somme periodicamente dovute
in applicazione del Regolamento del Complesso. Nei limiti consentiti dalla forma
di condivisione e regolamentazione che verrà assunta, la Promittente Venditrice si
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
S.p
.A
riserva la facoltà di nomina del soggetto che sarà incaricato dell’amministrazione
e gestione dei beni e servizi del Complesso Immobiliare fino all’esaurimento della
commercializzazione e cessione a terzi di tutte le unità immobiliari comprese nel
Complesso Immobiliare medesimo e per un periodo di due anni ad esso
successivi. Ai fini di cui sopra la Promissaria Acquirente si impegna a conferire
alla Promittente Venditrice, contestualmente alla stipula del rogito, un mandato
irrevocabile, in quanto conferito anche nell’interesse del mandatario, ai sensi
GR
dell’art. 1723 c.c.
8.5 La Promissaria Acquirente si impegna a trasferire integralmente ai propri
aventi causa (anche a titolo di godimento) tutti i patti, gli impegni e le
obbligazioni contenute nel presente Articolo da 8.1 a 8.4; inoltre, tutte le
tal
ia
S
obbligazioni descritte in questo Articolo 8 dovranno essere ripetute e confermate
nel contratto definitivo di compravendita.
Art. 9: Legittimità e provenienza
9.1La Promittente Venditrice garantirà, alla data del rogito, la legittima
provenienza delle Unità Immobiliari e la loro libertà (fatto salvo quanto previsto
all'articolo 9.2) da ipoteche, trascrizioni ostative e pregiudizievoli, censi, livelli ed
oneri reali in genere, nonché da privilegi, anche fiscali. A tale fine la Promittente
es
I
Venditrice, terrà a disposizione della Promissaria Acquirente, sino alla data del
rogito, una copia su supporto informatico degli atti di provenienza delle Aree e
della Convenzione e della Convenzione Urbanistica.
9.2 La Promissaria Acquirente prende atto dell’esistenza dell’Ipoteca.
Hin
La Promittente Venditrice si riserva la facoltà di sottoscrivere ulteriori
finanziamenti o mutui ipotecari che potranno quindi gravare pro quota
sull’Edificio.
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
l’assenso alla cancellazione e/o restrizione
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.A
Relativamente alle ipoteche, a cura della Parte Venditrice, dovrà essere prestato
per la parte relativa alle Unità
Immobiliari, entro la data di sottoscrizione del contratto definitivo di
compravendita.
9.3 La Promittente Venditrice si impegna a garantire alla Promissaria Acquirente
l’obbligo di eventuale restituzione a quest’ultima, nelle ipotesi previste dal D.
Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, di tutte le somme corrisposte e da corrispondere a
GR
titolo di caparra ed acconto prezzo – con eccezione della rata a saldo e della
eventuale quota oggetto di mutuo e/o contributi pubblici assistiti da idonea
garanzia – mediante il rilascio di garanzie fideiussorie aventi il contenuto di cui
all’art.3 del D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122.
tal
ia
S
Conseguentemente la Promittente Venditrice consegna alla Promissaria
Acquirente, contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto preliminare,
la garanzia fideiussoria per un massimale di Euro ………………. (diconsi Euro
……………………………./00) emessa da ………………………………………,
corrispondente alla somma dell’importo versato dalla Promissaria Acquirente alla
data odierna e di ogni successivo pagamento in acconto.
La garanzia potrà essere escussa unicamente in presenza dei requisiti previsti
es
I
dall’art. 3 del D. Lgs. 20 giugno 2005 n.122, conserverà validità fino alla
avvenuta stipulazione del contratto definitivo di vendita e dovrà contestualmente a
tale adempimento essere restituita in originale alla Promittente Venditrice.
9.4 Ai sensi dell’art. 4 del D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, la Promittente
Hin
Venditrice si impegna a consegnare alla Promissaria Acquirente, contestualmente
alla stipulazione del contratto definitivo di vendita, una polizza assicurativa
indennitaria decennale a copertura dei rischi da rovina totale o parziale oppure da
gravi difetti costruttivi delle opere per vizio del suolo o per difetto della
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
1669 c.c.
Articolo 10: Spese
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.A
costruzione di cui essa Promittente Venditrice debba rispondere ai sensi dell’art.
10.1 Le spese di registrazione del presente contratto preliminare e di quietanza
sulla caparra, della stipulazione notarile e ogni altra imposta, spesa ed onere
(secondo le norme e le aliquote vigenti al momento del rogito) occorrente per il
trasferimento della proprietà delle Unità Immobiliari e dipendenti dalla stessa,
GR
saranno esclusivamente a carico della Promissaria Acquirente. Per quanto attiene
alle spese relative alle parti comuni dell’Edificio e del Complesso Immobiliare, le
Parti espressamente convengono che gli importi pagati da parte della Promittente
Venditrice a titolo di acconto, così come gli eventuali importi a saldo che questa
tal
ia
S
dovesse pagare successivamente alla data del rogito, verranno rimborsati pro
quota dalla Promissaria Acquirente per la parte imputabile al periodo successivo
al rogito.
10.2 La Promissaria Acquirente dovrà provvedere a propria cura e spese a
compiere con le società erogatrici dei vari servizi tutto quanto necessario per
l’allacciamento delle Unità Immobiliari alle utenze.
Articolo 11: Cessione del contratto e rivendita
es
I
11.1 In ragione dei vincoli imposti dalla Convenzione e dai relativi atti attuativi in
merito ai requisiti in capo alla Promissaria Acquirente per l’inserimento in
graduatoria ai fini della presente compravendita, la Promissaria Acquirente non
potrà cedere il presente Contratto e i diritti dallo stesso nascenti.
Hin
11.2 La Promissaria Acquirente prende atto e accetta che, fino al 23 ottobre 2029,
le Unità Immobiliari potranno essere alienate o concesse in locazione
esclusivamente con le modalità indicate nella Convenzione e che tale
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
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obbligazione dovrà essere ripetuta e confermata nel contratto definitivo di
compravendita.
Articolo 12: Trattamento dei dati personali
La Promissaria Acquirente dichiara di avere ricevuto completa informativa ai
sensi dell’art.13 D. Lgs. 30 giugno 2003 n. 196 ed esprime il consenso al
trattamento e alla comunicazione dei propri dati qualificati come personali del
citato decreto con particolare riguardo a quelli cosiddetti sensibili, nei limiti, per
GR
la finalità e per la durata precisati nell’informativa.
Articolo 13: Foro Competente
Foro competente per qualunque controversia dovesse insorgere tra le Parti
sull'interpretazione, applicazione ed esecuzione del presente contratto preliminare
tal
ia
S
di compravendita è in via esclusiva quello di Milano.
Articolo 14: Varie
14.1 Il presente contratto preliminare annulla e sostituisce integralmente ogni
precedente accordo tra le Parti in ordine alla futura compravendita delle Unità
Immobiliari in oggetto.
14.2 Ogni modifica del presente contratto preliminare per essere valida ed efficace
dovrà risultare da atto sottoscritto da entrambe le Parti.
es
I
14.3 La Promissaria Acquirente dichiara di aver preso visione e di essere a
conoscenza, per averne dato lettura, del contenuto, delle condizioni, modalità e
termini degli allegati, e di averli discussi con la controparte.
14.4 Il presente contratto preliminare, redatto e sottoscritto in triplice copia
Hin
originale, uno per ciascuna delle Parti ed una per l'Ufficio del Registro, si
compone dei seguenti allegati:
A) Planimetria Dimostrativa
B) Planimetrie
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C) Capitolato
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Allegato F - Contratto preliminare di compravendita
14.5 La Promissaria Acquirente dichiara di non essersi avvalsa, ai fini
dell’acquisto delle Unità Immobiliari, di nessun intermediario diverso da
Residenze Porta Nuova S.r.l. o comunque di soggetti che possano a qualunque
titolo pretendere provvigioni o altre somme da parte della Promittente Venditrice,
impegnandosi sin d’ora a manlevare la Promittente Venditrice in relazione a
qualsiasi pretesa dovesse subire al riguardo.
GR
Milano, ........................................................................................................
La Promittente Venditrice………………………………………………………..
tal
ia
S
La Promissaria Acquirente………………………………………………………...
La Promissaria Acquirente dichiara espressamente di conoscere ed accettare le
seguenti condizioni del presente contratto (clausole vessatorie): Articolo 4 (facoltà
di effettuare varianti e relativo mandato irrevocabile), Articolo 5 (facoltà di
posticipare il termine di ultimazione dei lavori, margine di tolleranza, facoltà di
risoluzione del contratto e penale), Articolo 6 (interessi di mora, facoltà di
risoluzione del contratto e penale), Articolo 7 (facoltà di risoluzione del contratto
e penale), Articolo 8 (regolamento di condominio e del complesso immobiliare,
assunzione pro-quota dei relativi oneri), Articolo 11 (limitazione della facoltà di
es
I
cessione del contratto, locazione e rivendita), Articolo 13 (foro competente),
Articolo 14.5 (manleva).
Hin
La Promissaria Acquirente
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