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TRIBUNALE DI TREVISO
Sezione Esecuzioni Immobiliari
Esecuzione Immobiliare n° 213/2009
G. E. dott. ADREA VALERIO CAMBI
(prossima udienza in data 25.09.2013)
promossa da
BANCA DELLA MARCA CREDITO COOPERATIVO SOC. COOP.
contro
MARCON NICODEMO
RELAZIONE DEL CONSULENTE
Il sottoscritto geometra GINO FARAON di Vittorio Veneto, con studio in Via N.
Nannetti n° 4, libero professionista, iscritto al n° 1158 del Collegio dei Geometri della
provincia di Treviso, con provvedimento del Giudice dell’esecuzione del Tribunale di
Treviso, dott. ANDREA VALERIO CAMBI, in data 17.01.2013, veniva nominato
Consulente, esperto stimatore, nell’esecuzione in corso.
Il conferimento dell’incarico ed il giuramento di rito venivano effettuati all’udienza del
15.02.2013.
Premessa
Si precisa che i beni in comune di Santa Lucia di Piave sono stati pignorati per l’intera piena
proprietà, mentre in capo all’esecutato Sig. Marcon Nicodemo risulta solamente una parte della
stessa ossia, l’intera nuda proprietà. Detti beni, infatti, sono gravati dall’usufrutto totale a
favore della Sig.ra Colmagro Onorina nata a Vazzola il 20.05.1927.
Si precisa, inoltre, che la Sig.ra Colmagro Onorina è terza datrice di ipoteca in tutti e tre i
contratti di mutuo citati nel pignoramento e che pertanto i beni risultano colpiti dalle ipoteche
per l’intera piena proprietà.
Il valore della nuda proprietà viene calcolato come percentuale sul valore della piena proprietà,
sicché la presente perizia sarà idonea sia nel caso di proseguo della procedura con la sola nuda
proprietà in capo all’esecutato, sia nel caso la procedura venga integrata con un pignoramento
anche a carico dell’usufruttuaria.
ESECUZIONE DELL’INCARICO
Al fine di espletare l’incarico ricevuto, il sottoscritto accedeva, personalmente o in modalità
telematica ove possibile, presso i seguenti uffici:
-
Agenzia del Territorio di Treviso – uffici catastali, per effettuare consultazioni attuali e
storiche nonché per richiedere e ritirare le planimetrie catastali, l’elaborato planimetrico
1
-
e la mappa catastale;
Agenzia delle Entrate di Conegliano per verificare l’esistenza di contratti di locazione
-
registrati non risolti ed eventualmente richiederne copia;
Studio notarile Ferretto per richiedere copia di un titolo di provenienza;
Archivio Notarile distrettuale di Treviso per richiedere copia di un titolo di provenienza;
-
Uffici Tecnici dei Comuni di Susegana e Santa Lucia di Piave al fine di verificare la
destinazione urbanistiche e la sussistenza di eventuali vincoli nonché al fine di richiedere e
ritirare copie della documentazione progettuale e tecnico-amministrativa relativa agli
immobili;
Previo accordo con il custode nominato, Istituto Vendite Giudiziarie, ed unitamente ad un
funzionario dello stesso, in data 19 giugno 2013 è stato eseguito il sopralluogo presso gli
immobili.
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE art. 567 C.P.C.
Nel fascicolo risulta depositata la certificazione delle iscrizioni e trascrizioni la quale è stata
integrata, unicamente con quanto mancava nella stessa con riferimento alla continuità delle
trascrizioni nel periodo “ultraventennale” antecedente al pignoramento, mediante certificazione
notarile sostitutiva. Le due certificazioni pertanto risultano complementari.
La certificazione è stata integrata anche con un certificato di morte e con un certificato di
residenza che di fatto attesta l’esistenza in vita di un’usufruttuaria.
Il tutto risulta completo ed idoneo.
Come da quesito vengono allagati i titoli di provenienza.
DIVISIBILITÀ E FORMAZIONE LOTTI
divisibilità
Relativamente ai beni in comune di Susegana il problema non si pone dal momento che i beni
immobili sono oggetto di esecuzione per l’intera piena proprietà.
Relativamente ai beni in comune di Santa Lucia di Piave risulta pignorata la sola nuda
proprietà, tuttavia, come evidenziato in premessa, è probabile che la procedura venga integrata
con il pignoramento anche dell’usufrutto. Quand’anche ciò non avvenisse non risulta possibile
separare le quote in natura in quanto non ci sono beni di valore compatibile con i rispettivi
valori dei diritti vantati dagli intestatari.
Formazione lotti
Quanto alla possibilità di vendere i beni in più lotti va detto che i beni immobili pignorati
riguardano due distinti compendi siti in due diversi comuni, per i quali risulta opportuno e
conveniente la loro vendita in lotti separati.
Un ulteriore frazionamento dei beni relativi ai due compendi non risulta possibile
relativamente agli immobili in comune di Susegana in quanto si tratta di un piccolo
2
appartamento con posto auto pertinenziale, mentre risulta possibile per i beni in comune di
Santa Lucia di Piave. Relativamente a detti beni, infatti, siamo in presenza di un fabbricato con
due appartamenti con garage e scoperto pertinenziale, dove è possibile e conveniente vendere
separatamente i due appartamenti, lasciando lo scoperto pertinenziale in comune.
La presente relazione prosegue con la trattazione di ogni singolo capitolo già suddiviso per i 3
lotti che vengono formati.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI PIGNORATI
LOTTO 1:
I beni immobili in oggetto consistono in un’abitazione con corte esclusiva e garage
pertinenziale, nel comune di Susegana, via Casoni, e così allibrati c/o l’Agenzia delle Entrate
– servizi catastali della Provincia di Treviso:
Comune di SUSEGANA catasto dei fabbricati – Sezione C - Foglio 12
Mapp. 12
Sub.
5
Mapp. 13
Sub.
Mapp. 13
Sub.
3
4
via Casoni p. T
} via Casoni
Cat.
C/6
cl.
3^ mq.
14 R.C. €
39,77
p. T-1 Cat.
A/2
cl.
2^ vani
3,5 R.C. € 361,52
Con diritto alle rispettive proporzionali quote di comproprietà su tutte le parti ed impianti
comuni dell’edificio come per Legge o per destinazione, in quanto sussistenti, ed in particolare
con diritto alla corte al Mapp. 17, di mq. 61, del Foglio 35 del Catasto Terreni di detto
Comune.
Le planimetrie catastali sono allegate alla denuncia depositata al catasto in data 19.09.2000 al
prot. 109594 e sono conformi allo stato di fatto.
Si precisa che i dati identificativi degli immobili citati nel pignoramento sono corretti e
completi e corrispondono esattamente ai dati identificativi attuali.
accesso:
L’accesso all’unità immobiliare ad uso abitazione avviene direttamente dalla strada comunale
via Casoni, mentre l’accesso al garage avviene dalla strada comunale via Casoni, attraverso la
corte comune mappale 17.
confini:
L’abitazione mappale 13 sub 3 e 4 confina a Nord con mappale189, ad Est con sub. 2 del
mappale 13 e con mappale 15, a Sud con sub.1 e 5 del mappale 13, ad Ovest con Via Casoni.
Il garage mappale 12 sub. 5 confina a Nord con sub.1 del mapp. 12, ad Est con sub. 4 del
mapp. 12, a Sud con il mappale 17 e ad Ovest con Via Casoni.
vincoli e servitù
Ancorché nulla venga detto nell’atto di acquisto in merito ad eventuali servitù a carico
dell’area scoperta oggetto della presente, si nota la presenza di un cancello pedonale nel lato
Est della stessa, a confine con lo scoperto di pertinenza di altra abitazione del medesimo
3
fabbricato. La presenza del cancello fa presumere che l’area pertinenziale oggetto della
presente, identificata con il subalterno 4 del mappale 13, sia gravata da servitù di passaggio a
favore della proprietà confinante mappale 13 subalterni 1 e 2.
LOTTO 2:
Abitazione con garage pertinenziale e scoperto comune, nel comune di Santa Lucia Di Piave
via Bolda, 10, così allibrati c/o l’Agenzia delle Entrate – servizi catastali della Provincia di
Treviso:
per l’intero
Comune di SANTA LUCIA DI PIAVE catasto dei fabbricati – Sezione B - Foglio 4
Mapp. 469
Sub. 2
via Bolda
p. S1-T Cat.
Mapp. 469
Sub. 3
via Bolda
p.
T
Cat.
A/3 cl.
2^
vani
6 R.C. €
325,37
C/6 cl.
3^
mq.
27 R.C. €
58,57
per 1/2
Comune di SANTA LUCIA DI PIAVE catasto dei fabbricati – Sezione B - Foglio 4
Mapp. 469
Sub. 5
Mapp. 1435 Sub.
via Bolda
p.
T
Area urbana mq. 368
via Bolda
p.
T
Area urbana mq. 173
Con diritto alle rispettive proporzionali quote di comproprietà su tutte le parti ed impianti
comuni dell’edificio come per Legge o per destinazione, in quanto sussistenti.
Il mappale 469 subalterno 5 ed il mappale 1435 di rispettivamente mq. 368 e 173 derivano
dalla divisione del mappale 469 subalterno 1 di mq. 541, quest’ultimo corrispondente alla
planimetria prot. 43149/1986 citata nel titolo di provenienza.
Il mappale 469 sub. 3 corrisponde alla planimetria prot. 43151/1986 citata nel titolo di
provenienza.
Il mappale 469 sub. 2 corrisponde alla planimetria prot. 43150/1986 citata nel titolo di
provenienza.
Il tutto insistente sui mappali del catasto terreni n° 469 e 1435 - Enti Urbani rispettivamente di
mq. 466 e 173, derivati per frazionamento dall’originario mappale 469 - Ente Urbano di mq.
639 del foglio 18.
Le planimetrie catastali delle unità immobiliari sono quelle più sopra esposte e sono conformi
allo stato di fatto.
Si precisa che i dati indicati in pignoramento pur non corrispondendo a quelli attuali (si veda
più sopra il frazionamento del mappale 469 sub. 1) sono conformi in quanto gli stessi hanno in
precedenza individuato l’immobile.
accesso:
L’accesso alle unità immobiliari avviene direttamente dalla strada Pubblica via Bolda.
confini:
L’area coperta e scoperta comune del lotto dove insistono le unità immobiliari confina a Nord
4
con mappale 485, ad Est con strada pubblica via Bolda, a Sud con mappali 470 e 484, ad Ovest
con mappali 878, 483 e 1491.
vincoli e servitù
Servitù reciproca di passaggio e transito pedonale e con ogni mezzo ed automezzo e senza
limiti di orario, nonché di passaggio delle linee tecnologiche, a favore e a carico dei mappali
469 e 485 del foglio 18 del comune di Santa Lucia di Piave, su una fascia di terreno della
larghezza complessiva di metri 10,00 corrente a cavaliere la linea dividente i suddetti mappali,
gravante per metà sul mappale 469 e per metà sul mappale 485, il tutto al fin di consentire
l’accesso ed il recesso alla Via Bolda e con il minor aggravio per il rispettivo fondo servente.
LOTTO 3:
Abitazione con scoperto comune, nel comune di Santa Lucia Di Piave via Bolda, 12, così
allibrati c/o l’Agenzia delle Entrate – servizi catastali della Provincia di Treviso:
per l’intero
Comune di SANTA LUCIA DI PIAVE catasto dei fabbricati – Sezione B - Foglio 4
Mapp. 469
Sub. 4
via Bolda
p. S1-1 Cat.
A/3 cl.
2^
vani
5,5 R.C. €
298,25
per 1/2
Comune di SANTA LUCIA DI PIAVE catasto dei fabbricati – Sezione B - Foglio 4
Mapp. 469
Sub. 5
Mapp. 1435 Sub.
via Bolda
p.
T
Area urbana mq. 368
via Bolda
p.
T
Area urbana mq. 173
Con diritto alle rispettive proporzionali quote di comproprietà su tutte le parti ed impianti
comuni dell’edificio come per Legge o per destinazione, in quanto sussistenti.
Il mappale 469 subalterno 5 ed il mappale 1435 di rispettivamente mq. 368 e 173 derivano
dalla divisione del mappale 469 subalterno 1 di mq. 541, quest’ultimo corrispondente alla
planimetria prot. 43149/1986 citata nel titolo di provenienza.
Il mappale 469 subalterno 4 deriva dal mappale 482 subalterno 2 per modifica
dell’identificativo e corrisponde alla planimetria prot. 366/1973 citata nel titolo di provenienza.
Il tutto insistente sui mappali del catasto terreni n° 469 e 1435 - Enti Urbani rispettivamente di
mq. 466 e 173, derivati per frazionamento dall’originario mappale 469 - Ente Urbano di mq.
639 del foglio 18.
La planimetria catastale dell’unità immobiliare prot. 366/1973 suddetta è conforme allo stato
di fatto.
Si precisa che i dati indicati in pignoramento pur non corrispondendo a quelli attuali (si veda
più sopra il frazionamento del mappale 469 sub. 1) sono conformi in quanto gli stessi hanno in
precedenza individuato l’immobile.
accesso:
L’accesso alle unità immobiliari avviene direttamente dalla strada Pubblica via Bolda.
5
confini:
L’area coperta e scoperta comune del lotto dove insistono le unità immobiliari confina a Nord
con mappale 485, ad Est con strada pubblica via Bolda, a Sud con mappali 470 e 484, ad Ovest
con mappali 878, 483 e 1491.
vincoli e servitù
Servitù reciproca di passaggio e transito pedonale e con ogni mezzo ed automezzo e senza
limiti di orario, nonché di passaggio delle linee tecnologiche, a favore e a carico dei mappali
469 e 485 del foglio 18 del comune di Santa Lucia di Piave, su una fascia di terreno della
larghezza complessiva di metri 10,00 corrente a cavaliere la linea dividente i suddetti mappali,
gravante per metà sul mappale 469 e per metà sul mappale 485, il tutto al fin di consentire
l’accesso ed il recesso alla Via Bolda e con il minor aggravio per il rispettivo fondo servente.
PROPRIETÀ
I beni immobili di cui alla presente, correttamente identificati al punto precedente, risultano
intestati a:
LOTTO 1:
MARCON Nicodemo nato a Santa Lucia di Piave il 29.09.1959 c.f. MRCNDM59P29I221F
per l’intera piena proprietà.
LOTTI 2 e 3:
MARCON Nicodemo nato a Santa Lucia Di Piave il 29.09.1959 c.f. MRCNDM59P29I221F
per l’intera nuda proprietà, gravata dall’usufrutto totale a favore della Sig.ra COLMAGRO
Onorina nata a Vazzola il 20.05.1927.
PROVENIENZA
Gli immobili sono pervenuti all’attuale proprietà in forza dei seguenti titoli (limitatamente a
quelli successivi alle risultanze della certificazione notarile sostitutiva):
LOTTO 1:
i Compravendita in data 27/10/2000 rep. 74165 notaio dr. Ferretto Giuseppe di
Conegliano, trascritto a Treviso in data 10/11/2000 ai numeri 42518/29659 mediante la
quale la INVESTIMENTI IMMOBILIARI S.R.L ed il Sig. MARCON PIER GIUSEPPE
vendettero al sig. MARCON Nicodemo le unità immobiliari in questione.
LOTTI 2 e 3:
i Donazione in data 19/12/1991 rep. 77606 notaio dr. Sartorio Enrico di Conegliano,
trascritto a Treviso in data 15/01/1992 ai numeri 2526/2273 mediante la quale MARCON
Eraclio riservando a se e dopo di se alla moglie COLMAGRO Onorina il totale usufrutto,
dona a MARCON Nicodemo le unità immobiliari in questione.
i Trasferimento di usufrutto a COLMAGRO Onorina in morte di MARCON Eraclio
avvenuta in data 27.01.1996
6
Si precisa che la voltura catastale per il trasferimento dell’usufrutto da Marcon Eraclio a
Colmagro Onorina non è stata effettuata, ovvero la stessa è stata effettuata in modo errato,
pertanto, le banche dati catastali non risultano aggiornate.
ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Aggiornata alla data della certificazione in atti: 14.07.2009
Servizio Pubblicità Immobiliare - ufficio di TREVISO
LOTTO 1:
Trascrizioni:
data
04.11.08
30.04.09
n° Reg. n° Reg.
Generale Particol.
42394
15671
26446
9490
TITOLO
Diritto
Quota
Piena proprietà
1/1
Piena proprietà
1/1
CREDITORE
EQUITALIA NOMOS S.P.A
PIGNORAMENTO
TORINO
ESATTORIALE
c.f. 05165540013
VERBALE PIGNORAMENTO
IMMOBILI
BANCA DELLA MARCA CREDITO
COOPERATIVO SOC. COOP. con sede in
Orsago – c.f. 03669140265
Iscrizioni:
Reg. Gen.
SOMMA
data
TITOLO
CREDITORE
Reg. Part.
9395
06.03.03
1971
115
03.01.06
44
8882
IPOTECA LEGALE derivante da
RUOLO ESECUTIVO
2250
UNIRISCOSSIONI S.P.A.
€ 16.777,76
TREVISO
€ 7.319,91
c.f. 05165540013
IPOTECA VOLONTARIA derivante da BANCA DELLA MARCA CREDITO
€ 80.000,00
CONCESSIONE A GARANZIA DI
COOPERATIVO SOC. COOP. con
MUTUO FONDIARIO
sede in Orsago – c.f. 03669140265
€ 50.000,00
RISCOSSIONE UNO S.P.A.
€ 71.003,58
IPOTECA LEGALE derivante da
IPOTECA LEGALE AI SENSI
22.02.07
Diritto
Quota
CAPITALE
ART.602/73 MODIFICATO DAL D.
LEG.46/99 E DAL LEG. 193/01
piena
proprietà
Nuda
TORINO
€ 35.501,79
c.f. 05165540013
Piena
proprietà
proprietà
1/1
1/1
1/1
LOTTI 2 e 3:
Trascrizioni:
data
30.04.09
n° Reg. n° Reg.
Generale Particol.
15671
9490
TITOLO
VERBALE PIGNORAMENTO
IMMOBILI
Diritto
Quota
Piena proprietà
1/1
CREDITORE
BANCA DELLA MARCA CREDITO
COOPERATIVO SOC. COOP. con sede in
Orsago – c.f. 03669140265
Iscrizioni:
Reg. Gen.
data
SOMMA
TITOLO
CREDITORE
Reg. Part.
19332
16.05.02
3880
Diritto
Quota
CAPITALE
IPOTECA VOLONTARIA derivante da BANCA DELLA MARCA CREDITO
CONCESSIONE A GARANZIA DI
COOPERATIVO SOC. COOP. con
MUTUO FONDIARIO
sede in Orsago – c.f. 03669140265
7
€ 233.000,00
nuda
proprietà
€ 155.000,00
1/1
35279
02.08.05
8355
115
03.01.06
44
8882
IPOTECA VOLONTARIA derivante da BANCA DELLA MARCA CREDITO
CONCESSIONE A GARANZIA DI
COOPERATIVO SOC. COOP. con
MUTUO FONDIARIO
sede in Orsago – c.f. 03669140265
IPOTECA VOLONTARIA derivante da BANCA DELLA MARCA CREDITO
2250
nuda
€ 90.000,00
proprietà
€ 80.000,00
CONCESSIONE A GARANZIA DI
COOPERATIVO SOC. COOP. con
MUTUO FONDIARIO
sede in Orsago – c.f. 03669140265
€ 50.000,00
RISCOSSIONE UNO S.P.A.
€ 71.003,58
IPOTECA LEGALE derivante da
IPOTECA LEGALE AI SENSI
22.02.07
€ 150.000,00
ART.602/73 MODIFICATO DAL D.
LEG.46/99 E DAL LEG. 193/01
1/1
*
TORINO
c.f. 05165540013
nuda
proprietà
1/1
€ 35.501,79
* ipoteca iscritta in modo corretto, ossia per l’intera nuda proprietà in capo all’esecutato,
solamente sul mappale 469 sub. 4, mentre sulle altre unità immobiliari la stessa è stata
iscritta in modo errato ossia per l’intera piena proprietà in capo all’esecutato.
ONERI E VINCOLI CONDOMINIALI
LOTTO 1:
per questo immobile non risulta nominato un amministratore e non risulta ci sia un
regolamento di condominio.
LOTTI 2 e 3:
gli immobili di cui ai presenti lotti non si configurano come condominio
DESTINAZIONE P.R.G.
LOTTO 1:
Non viene prodotto il Certificato di Destinazione Urbanistica, in quanto la vigente normativa
non lo prevede per i trasferimenti di diritti relativamente alla tipologia degli immobili in
questione.
Si allega, comunque, l’estratto del P.R.G. da dove si evince che gli immobili ricadono in zona
C1.1 “zona residenziale estensiva” caratterizzata da indice di edificabilità fondiaria pari a 1,25
mc/mq. con possibilità di intervento diretto ed il fabbricato ha grado di protezione 3b. Nel
caso in questione tale destinazione urbanistica risulta pressoché ininfluente ai fini della stima
in quanto siamo in presenza di un lotto saturo e di un fabbricato già ristrutturato con un
intervento recente.
LOTTI 2 e 3:
Non viene prodotto il Certificato di Destinazione Urbanistica, in quanto la vigente normativa
non lo prevede per i trasferimenti di diritti relativamente alla tipologia degli immobili in
questione.
Si allega, comunque, l’estratto del P.R.G. da dove si evince che gli immobili ricadono in zona
B1 “zone residenziali di completamento intensive” caratterizzata da indice di edificabilità
fondiaria pari a 1,5 mc/mq. con possibilità di intervento diretto. Nel caso in questione il
fabbricato può essere ampliato di poco meno di 400 mc.
8
CONFORMITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA - D.P.R. 380/2001 (già L. 47/85)
LOTTO 1:
Trattasi di unità immobiliari su fabbricato costruito anteriormente al 1° settembre 1967,
ristrutturato in forza di concessione edilizia n° 3/1999 e successive varianti in corso d’opera n°
340/1999 e 163/2000.
L’abitabilità è stata rilasciata in data 27.10.2000 al prot. 16865.
Si precisa che le unità immobiliari oggetto della presente relazione corrispondono esattamente
a quanto autorizzato.
Presso il comune di Susegana non risultano, neppure in itinere, procedure amministrative o
sanzionatorie.
LOTTI 2 e 3:
Trattasi di unità immobiliari su fabbricato realizzato in forza di Nulla Osta n° 333 del
21.12.1959, con abitabilità rilasciata in data 26.09.1960; sia a livello di distribuzione interna
sia a livello prospettico il fabbricato presenta difformità rispetto al suddetto progetto originario,
tuttavia essendo la costruzione antecedente il 1° settembre 1967 il tutto può essere ritenuto
regolare.
Successivamente è stato realizzato un garage seminterrato e un ampliamento al bagno del
piano terra in assenza di autorizzazione, per i quali è stata chiesta ed ottenuta la Concessione
edilizia in sanatoria n° 37/95 del 11.08.1995.
Nel 1998 sono stati realizzati lavori di manutenzione straordinaria in forza di Denuncia Inizio
Attività prot. 3555/1998.
Nel 2007 è stata realizzata una razionalizzazione degli accessi carrai su via Bolda in forza di
Denuncia di Inizio Attività prot. 5657 del 04.06.2007. Riguardo a questi ultimi lavori va detto
che gli stessi sono stati eseguiti solo parzialmente in quanto non è stato realizzato un tratto di
muratura di recinzione curvilinea, che delimitava una aiuola e due posti auto.
Si precisa che non sono state eseguite altre opere necessitanti di titoli abilitativi e, pertanto, le
unità immobiliari oggetto della presente relazione corrispondono esattamente a quanto
autorizzato.
Presso il comune di Santa Lucia di Piave non risultano, neppure in itinere,
amministrative o sanzionatorie.
procedure
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
LOTTO 1:
Trattasi di appartamento al piano primo con scoperto pertinenziale, posto auto coperto, in
fabbricato di vecchia costruzione ristrutturato nel 2000, sito in via Casoni n° 15, zona
residenziale a circa 500 metri dal centro di Susegana.
Il fabbricato dove si trova l’unità immobiliare in oggetto è di vecchia costruzione, facente parte
9
di un vecchio agglomerato rurale risalente ad oltre un secolo fa, ed è a tre piani fuori terra, con
tetto a padiglione, muratura portante solai e tetto i legno, serramenti esterni con scuretti di
legno; nel 2000 ha subìto un intervento di ristrutturazione con il ricavo di 5 appartamenti.
L’appartamento in questione è sito al piano primo, è rivolto a Nord, e vi si accede attraverso
una scala esterna esclusiva che parte dal piccolo scoperto esclusivo di 10 mq..
L’unità è formata da una zona giorno con cucina, dove si trova installata la caldaia a gas, un
bagno ed una camera, per una superficie lorda totale pari a 60 mq., ed una superficie
calpestabile di circa 46 mq.. Diversamente da quanto indicato nella planimetria catastale
l’altezza utile interna è pari a 2,44 metri.
Le finiture e gli accessori degli impianti sono di tipo comune, con pavimenti in piastrelle nella
zona giorno e nel bagno e parquet in legno nella camera, finestre in legno massello con
vetrocamera, porte interne in legno tamburato, portoncino di ingresso in legno massello, pareti
tinteggiate e rivestite in piastrelle nella zona cottura e nel bagno, soffitti in travature di legno e
soprastante tavolato. L’impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia a gas metano e
riscaldamento con radiatori in acciaio a piastre tipo Delonghi “Platella”.
Il posto auto coperto è sito al piano terra nel lato Sud del fabbricato, ed è porzione di un vano
ad uso autorimessa collettiva, privo di serramento; vi si accede attraverso la corte comune
mappale 17 munita di cancello in metallo verso la strada pubblica.
Lo stato di manutenzione e conservazione è BUONO.
Certificati di conformità
Allegati alla richiesta di abitabilità depositata in comune, sono stati reperiti i certificati di
conformità degli impianti. Copia di detti certificati viene allegata alla presente.
Certificazione e classe energetica
In merito alla classificazione energetica dell’immobile, si precisa che lo stesso risulta edificato
anteriormente al 08.10.2005 e che successivamente non sono stati effettuati interventi atti ad
una riqualificazione energetica. Dalla verifica della documentazione depositata presso l’Ufficio
Tecnico del Comune di Susegana non sono inoltre stati rinvenuti né l’Attestato di
Qualificazione Energetica, né l’Attestato di Certificazione Energetica né l’Attestato di
Prestazione Energetica.
Considerata la consistenza dell’immobile, avente una superficie utile di circa 46 mq., e gli
elementi costitutivi dello stesso come desunti dal sopralluogo e dalla documentazione
progettuale, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione alti e che il bene appartenga alla
classe energetica F.
LOTTI 2 e 3:
Trattasi di due appartamenti su fabbricato isolato con scoperto pertinenziale, realizzato nel
1960 in via Bolda, 10 e 12 del comune di Santa Lucia di Piave, a circa due chilometri e mezzo
dal centro di Santa Lucia di Piave e a circa un chilometro e mezzo dalla frazione Bocca di
10
Strada del comune di Mareno di Piave.
Il fabbricato dove si trovano le unità immobiliare in oggetto è a due piani fuori terra ed un
piano interratto, con tetto a capanna e copertura in tegole, muratura portante, solai e tetto in
latero-cemento e serramenti esterni con persiane avvolgibili in plastica.
Gli appartamenti condividono lo scoperto pertinenziale che misura catastalmente 541 mq e che
risulta recintato fronte strada e nei lati Sud ed Ovest, mentre nel lato Nord lo stesso non risulta
recintato in quanto gravato da servitù di passaggio a favore del lotto confinante.
LOTTO 2:
Appartamento al piano terra ed interrato (civico n° 10 di via Bolda) formato da: ingressocorridoio, sala da pranzo con angolo cottura, soggiorno, bagno e due camere matrimoniali, al
piano terra, per una superficie lorda totale pari a 96 mq., ed una superficie calpestabile di circa
79 mq. con una altezza interna di 2,76 metri; ripostiglio, centrale termica - lavanderia e
garage al piano interrato per una superficie lorda totale pari a circa 84,1 mq. ed una altezza
interna da un minimo di 2,15 ad un massimo di 2,22 metri.
Si precisa che a seguito lavori di sistemazione delle aree esterne è stata eliminata la rampa di
accesso al garage e che pertanto lo stesso non ha più accesso carrabile ma solamente attraverso
una rampa di scale esterna.
Le finiture e gli accessori degli impianti sono di tipo comune, con pavimenti in piastrelle nella
zona giorno e nel bagno ed in tavolato in legno nelle camere, le finestre sono in legno
massello e sono quelle dell’epoca di costruzione alle quali è stato applicato un vetrocamera, le
pareti sono tinteggiate e rivestite in piastrelle nella zona cottura e nel bagno. Il ripostiglio ed il
garage al piano interrato sono completamente al grezzo.
L’impianto di riscaldamento originariamente era ad aria, con condotti di distribuzione
sottotraccia e caldaia nell’apposito locale centrale termica al piano interrato, ma allo stato
attuale non è più funzionante e l’unica fonte di calore è una stufa a pellet posizionata nel
corridoio, in posizione centrale dell’appartamento.
L’acqua calda sanitaria è prodotta da uno scaldabagno a gas posizionato nel locale centrale
termica.
Lo stato di manutenzione e conservazione è SCADENTE.
Certificati di conformità
Gli impianti esistenti sono quelli dell’epoca di costruzione del fabbricato e sono sprovvisti dei
certificati di conformità.
Certificazione e classe energetica
In merito alla classificazione energetica dell’immobile, si precisa che lo stesso risulta edificato
anteriormente al 08.10.2005 e che successivamente non sono stati effettuati interventi atti ad
una riqualificazione energetica. Dalla verifica della documentazione depositata presso l’Ufficio
11
Tecnico del Comune di Santa Lucia di Piave non sono inoltre stati rinvenuti né l’Attestato di
Qualificazione Energetica, né l’Attestato di Certificazione Energetica, né l’Attestato di
Prestazione Energetica.
Considerata la consistenza dell’immobile, avente una superficie abitabile utile di circa 79 mq.,
e gli elementi costitutivi dello stesso come desunti dal sopralluogo e dalla documentazione
progettuale e si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione alti e che il bene appartenga alla
classe energetica G.
LOTTO 3:
Appartamento al piano primo ed interrato (civico n° 12 di via Bolda) formato da: ingressocorridoio, sala da pranzo con angolo cottura, soggiorno, bagno e due camere matrimoniali, al
piano primo, per una superficie lorda totale pari a 93,3 mq., ed una superficie calpestabile di
circa 77 mq. con una altezza interna di 2,82 metri; ripostiglio e lavanderia al piano interrato
per una superficie lorda totale pari a circa 38,3 mq. ed una altezza interna di 2,15 metri.
L’accesso avviene attraverso una scala esterna posta sul lato Nord.
Le finiture e gli accessori degli impianti sono di tipo comune, con pavimenti in piastrelle nella
zona giorno e nel bagno ed in tavolato in legno nelle camere, le finestre sono in legno
massello e sono quelle dell’epoca di costruzione alle quali è stato applicato un vetrocamera, le
pareti sono tinteggiate e rivestite in piastrelle nella zona cottura e nel bagno.
L’impianto di riscaldamento è autonomo, con caldaia a gas metano posizionata esternamente
sopra al solaio di copertura del piccolo ampliamento del bagno al piano terra, corpi scaldanti in
acciaio lamellare. l’acqua calda sanitaria è prodotta da uno scaldabagno elettrico.
Lo stato di manutenzione e conservazione è SCADENTE.
Certificati di conformità
Gli impianti esistenti sono quelli dell’epoca di costruzione del fabbricato e sono sprovvisti dei
certificati di conformità.
Certificazione e classe energetica
In merito alla classificazione energetica dell’immobile, si precisa che lo stesso risulta edificato
anteriormente al 08.10.2005 e che successivamente non sono stati effettuati interventi atti ad
una riqualificazione energetica. Dalla verifica della documentazione depositata presso l’Ufficio
Tecnico del Comune di Santa Lucia di Piave non sono inoltre stati rinvenuti né l’Attestato di
Qualificazione Energetica, né l’Attestato di Certificazione Energetica, né l’Attestato di
Prestazione Energetica.
Considerata la consistenza dell’immobile, avente una superficie abitabile utile di circa 77 mq.,
e gli elementi costitutivi dello stesso come desunti dal sopralluogo e dalla documentazione
progettuale e si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione alti e che il bene appartenga alla
classe energetica G.
12
STATO DI POSSESSO E DISPONIBILITÀ DEI BENI
LOTTO 1:
Alla data del sopralluogo l’appartamento è risultato occupato da persona/e non presenti in quel
momento. Il proprietario esecutato, che ha fatto accedere agli immobili, ha dichiarato che
l’immobile è occupato in forza di un contratto di locazione, che però non ha fornito.
Il sottoscritto consulente ha effettuato le dovute ricerche e richieste all’Agenzia delle Entrate
per reperire eventuali contratti di locazione registrati ma nulla è stato reperito. Si allega la
richiesta e la risposta ottenuta dall’Agenzia.
LOTTI 2 e 3:
Alla data del sopralluogo entrambi gli appartamenti relativi ai lotti 2 e 3 sono risultati occupati.
Il proprietario esecutato, presente durante l’accesso agli immobili, ha dichiarato che entrambe
le occupazioni avvenivano in forza di contratti di locazione, e si è impegnato a fornirne copia.
In data 08 maggio 2013 il sottoscritto consulente ha presentato all’Agenzia delle Entrate di
Conegliano una richiesta in merito all’esistenza di contratti di locazione registrati a nome
dell’esecutato, ottenendo risposta, dopo numerosi solleciti telefonici e per posta elettronica
certificata, il successivo 02 agosto. La risposta dell’Agenzia, che si allega, ha evidenziato
l’assenza di contratti di locazione registrati a nome dell’esecutato Sig. Marcon Nicodemo. Va
detto che all’epoca della richiesta il sottoscritto consulente non era ancora a conoscenza del
fatto che l’usufruttuaria non era deceduta come invece risultava dal pignoramento.
Nel frattempo, su ripetuti solleciti da parte del funzionario dell’IVG, il Sig. Marcon forniva
copia di due contratti di locazione stipulati dallo stesso Sig. Marcon Nicodemo quale locatore.
Nella lettera di accompagnamento il Sig. Marcon dichiarava di aver agito a nome e per conto
della propria madre usufruttuaria Sig.ra Colmagro Onorina, tuttavia nei contratti la stessa non
figura.
Quanto all’esecutato, come più sopra detto, non risultano registrati contratti di locazione, non
risolti, relativi ai beni immobili in questione. Quanto all’usufruttuaria Sig.ra Colmagro
Onorina, non essendoci più tempo per una richiesta e relativa risposta per iscritto (per quella
ottenuta ci sono voluti quasi tre mesi) il sottoscritto ha eseguito una verifica direttamente allo
sportello con un funzionario dell’Agenzia delle Entrate. L’esito è che vi sono alcuni contratti
registrati a nome dell’usufruttuaria ma nessuno riconducibile, ai contratti forniti.
L’occupazione degli immobili, pertanto, avviene in forza di contratti di locazione che, non
essendo registrati, non hanno data certa.
Si riportano comunque i dati salienti dei contratti
LOTTO 2:
contratto redatto in data 13.12.2010 come subentro a contratto redatto in data 01.10.2008
soggetto conduttore: CEBOTARI MARIA nata in Moldavia il 18.06.1971
13
durata anni 4+4 a partire dal 01.10.2008
prossima scadenza 30.09.2016
importo canone: € 500,00 mensili pari ad € 6.000,00 annui aggiornabili al 75% delle variazioni
accertate dall’ISTAT a partire dal secondo anno
L’importo del canone annuo, che risulta pari al 5,77% del valore di mercato, risulta congruo.
LOTTO 3:
contratto redatto in data 01.10.2008
soggetto conduttore: REZZOUQ OMAR nato in Marocco il 22.04.1971
durata anni 4+4 a partire dal 01.10.2008
prossima scadenza 30.09.2016
importo canone: € 400,00 mensili pari ad € 4.800,00 annui aggiornabili al 75% delle variazioni
accertate dall’ISTAT a partire dal secondo anno
L’importo del canone annuo, che risulta pari al 5,53% del valore di mercato, risulta congruo.
VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI
La presente valutazione è finalizzata a determinare il più probabile valore, riferito all’attualità,
al quale il bene immobile può essere esitato alla pubblica asta, tenuto conto delle peculiarità di
dette tipologie di vendite. Detto valore è definito dagli standard Internazionali “valore di
vendita forzata” il quale si ottiene applicando un abbattimento percentuale rispetto al valore di
mercato in funzione delle diverse condizioni che caratterizzano detti valori ed in funzione della
tipologia e delle caratteristiche del bene oggetto di stima.
consistenza immobiliare
Quale criterio di misurazione degli immobili viene adottato quello della Superficie Esterna
Lorda, maggiormente applicato nel mercato immobiliare locale, che, nel caso in questione,
corrisponde alla superficie lorda dell’unità immobiliare comprensiva delle murature interne e
di quelle perimetrali libere nonché ½ delle murature poste a confine con altre unità
immobiliari.
determinazione valore commerciale
L’avvento della crisi del settore immobiliare unitamente alle normative di settore in tema di
risparmio energetico, fonti alternative di energia, isolamento acustico e sicurezza, nonché la
maggiore sensibilità degli operatori e l’acquisita consapevolezza degli utenti / acquirenti,
hanno prodotto il frazionamento del segmento di mercato relativo agli immobili residenziali.
Infatti gli immobili di nuova costruzione, oggi generalmente realizzati con standard qualitativi
superiori rispetto a quelli antecedenti la crisi, hanno un segmento di mercato a sè. Tale
segmento ha quotazioni sostanzialmente in tenuta, anche in considerazione del fatto che
immobili nuovi ne vengono realizzati molto pochi.
Diversamente gli immobili di realizzazione recente, in periodo antecedente a questi
14
cambiamenti e pertanto generalmente di livello qualitativo inferiore, viaggiano su un loro
distinto segmento. Tale segmento ha subìto un calo dei prezzi dipendente sia dal livello
qualitativo degli immobili sia dall’abbondante offerta di gran lunga superiore rispetto alla
domanda. Per detti immobili il mercato considera un prezzo di riferimento considerato a
nuovo, al quale applicare il correttivo per vetustà, diverso da quello del segmento “nuovo”
vero e proprio.
Di qui la diversità di prezzi di riferimento “a nuovo” che a volte sembrano emergere fra
operatori di settore o da riviste specializzate; diversità però inesistenti proprio in quanto i
prezzi sono riferiti a diversi segmenti di mercato.
LOTTO 1:
superficie commerciale
Quale superficie commerciale si considera la superficie ragguagliata che comprende la
superficie principale e le superfici secondarie in ragione dei rapporti mercantili, nel seguente
modo:
descrizione
Appartamento piano 1°
Garage piano terra
Rapporto
mercantile
superficie
mq.
mq.
60
18
x
1
x
0,6
TOTALE
Superficie ragguagliata
=
=
mq.
mq.
mq.
60,00
10,80
70,80
valore commerciale
Da indagini di mercato eseguite in loco è emerso che le per le unità residenziali “recenti” il
prezzo di riferimento a “nuovo”, al quale applicare il correttivo per vetustà, è pari a 1.600,00
€/mq di superficie commerciale.
Gli immobili in questione sono situati in un fabbricato di vecchia costruzione, ristrutturato nel
2000 con interventi che hanno previsto il mantenimento di gran parte delle preesistenti
strutture. Si ritiene di applicare un correttivo per vetustà in rapporto allo stato di manutenzione
e conservazione, pari al 30% da cui:
1.600,00 €/mq. – 30% = 1.120,00 €/mq.
quanto allo scoperto pertinenziale, si tratta di uno scoperto di ridotte dimensioni, parte del
quale occupato dalla scala di accesso e parte soggetto a servitù di passaggio. Si ritiene congruo
un prezzo di 40,00 €/mq. da cui:
superficie commerciale abitazione
mq.
70,80
scoperto pertinenziale
mq.
10
x €/mq. 1.120,00 = €
x €/mq.
40,00 = €
VALORE DI MERCATO
€
79.296,00
400,00
79.696,00
valore di vendita forzata
Quale valore di vendita forzata, per l’immobile in questione si ritiene congruo applicare un
abbattimento del 15% rispetto al valore di mercato.
15
Valore di vendita forzata = € 79.696,00 – 15% = arrotondati € 68.000,00
(diconsi Euro sessantottomila/00).
Non si prevede una riduzione del valore per lo stato di occupazione, in quanto dalle
consultazioni presso l’Agenzia delle Entrate non è stato reperito alcun contratto di locazione
registrato. l’occupazione in atto, pertanto, non sembra opponibile alla procedura.
LOTTO 2:
superficie commerciale
Quale superficie commerciale si considera la superficie ragguagliata che comprende la
superficie principale e le superfici secondarie in ragione dei rapporti mercantili, nel seguente
modo:
descrizione
superficie
Appartamento piano Terra
Ripostiglio , centr. Termica piano int.
Garage piano interrato
mq.
mq.
mq.
96
54,7
29,4
Rapporto
mercantile
x
1
x
0,5
x
0,5
TOTALE
Superficie ragguagliata
=
=
=
mq.
mq.
mq.
mq.
96,00
27,35
14,70
138,05
valore commerciale
Da indagini di mercato eseguite in loco è emerso che le per le unità residenziali “recenti” il
prezzo di riferimento a “nuovo”, al quale applicare il correttivo per vetustà, è pari a 1.500,00
€/mq di superficie commerciale.
Gli immobili in questione sono situati in un fabbricato realizzato nel 1960 e da allora mai
soggetto ad interventi di ristrutturazione. Si ritiene di applicare un correttivo per vetustà in
rapporto allo stato di manutenzione e conservazione, pari al 55% da cui:
1.500,00 €/mq. – 55% = 675,00 €/mq.
Quanto allo scoperto pertinenziale, si tratta di uno scoperto comune fra i due appartamenti del
fabbricato per cui nella stima verrà considerata la metà della superficie. Si ritiene congruo un
prezzo di 40,00 €/mq. da cui:
superficie commerciale abitazione
mq.
138,05 x €/mq.
675,00 = €
93.183,75
scoperto comune mq 541/2
mq.
270,50 x €/mq.
40,00 = €
10.820,00
VALORE DI MERCATO
€
104.003,75
Ancorchè il pignoramento sia stato eseguito sull’intera piena proprietà a carico dell’esecutato,
lo stesso ha efficacia solamente per il diritto vantato ossia per la nuda proprietà.
L’usufruttuaria Sig.ra Colmagro Onorina ha 86 anni per cui il valore dell’usufrutto risulta pari
al 20% della piena proprietà:
104.003,75 – 20% = Valore della nuda proprietà = € 83.203,00
valore di vendita forzata
16
Quale valore di vendita forzata, per l’immobile in questione si ritiene congruo applicare un
abbattimento del 15% rispetto al valore di mercato.
Valore di vendita forzata = € 83.203,00 – 15% = arrotondati € 71.000,00
(diconsi Euro settantunmila/00).
Gli immobili risultano occupati, apparentemente senza titolo opponibile. Indipendentemente
dall’opponibilità della locazione in essere non si prevede di applicare una riduzione di valore
in quanto ad essere pignorata è la nuda proprietà.
LOTTO 3:
superficie commerciale
Quale superficie commerciale si considera la superficie ragguagliata che comprende la
superficie principale e le superfici secondarie in ragione dei rapporti mercantili, nel seguente
modo:
descrizione
superficie
Appartamento piano primo
Ripostiglio – lavanderia piano interrato
mq.
mq.
93,3
38,3
Rapporto
mercantile
x
1
x
0,5
TOTALE
Superficie ragguagliata
=
=
mq.
mq.
mq.
93,30
19,15
112,45
valore commerciale
Da indagini di mercato eseguite in loco è emerso che le per le unità residenziali “recenti” il
prezzo di riferimento a “nuovo”, al quale applicare il correttivo per vetustà, è pari a 1.500,00
€/mq di superficie commerciale.
Gli immobili in questione sono situati in un fabbricato realizzato nel 1960 e da allora mai
soggetto ad interventi di ristrutturazione. Si ritiene di applicare un correttivo per vetustà in
rapporto allo stato di manutenzione e conservazione, pari al 55% da cui:
1.500,00 €/mq. – 55% = 675,00 €/mq.
Quanto allo scoperto pertinenziale, si tratta di uno scoperto comune fra i due appartamenti del
fabbricato per cui nella stima verrà considerata la metà della superficie. Si ritiene congruo un
prezzo di 40,00 €/mq. da cui:
superficie commerciale abitazione
mq.
112,45 x €/mq.
675,00 = €
75.903,75
scoperto comune mq 541/2
mq.
270,50 x €/mq.
40,00 = €
10.820,00
VALORE DI MERCATO
€
86.723,75
Ancorchè il pignoramento sia stato eseguito sull’intera piena proprietà a carico dell’esecutato,
lo stesso ha efficacia solamente per il diritto vantato ossia per la nuda proprietà.
L’usufruttuaria Sig.ra Colmagro Onorina ha 86 anni per cui il valore dell’usufrutto risulta pari
al 20% della piena proprietà:
86.723,75 – 20% = Valore della nuda proprietà = € 69.379,00
17
valore di vendita forzata
Quale valore di vendita forzata, per l’immobile in questione si ritiene congruo applicare un
abbattimento del 15% rispetto al valore di mercato.
Valore di vendita forzata = € 69.379,00 – 15% = arrotondati € 59.000,00
(diconsi Euro cinquantanovemila/00).
Gli immobili risultano occupati, apparentemente senza titolo opponibile. Indipendentemente
dall’opponibilità della locazione in essere non si prevede di applicare una riduzione di valore
in quanto ad essere pignorata è la nuda proprietà.
Tanto dovevasi ad evasione dell’incarico ricevuto
Vittorio Veneto 05.08.2013
Il Consulente esperto stimatore
geometra GINO FARAON
Documentazione allegata:
comune ai lotti
A. titolo di provenienza – compravendita rep. 74165 del 27.10.2000 notaio G. Ferretto
B. titolo di provenienza – donazione rep. 77606 del 19.12.1991 notaio E. Sartorio
C. Richiesta effettuata all’Agenzia delle Entrate e dichiarazione della stessa in merito
all’assenza di contratti di locazione
Lotto 1
1.1. scheda sintetica con dati per ordinanza di vendita
1.2. avviso d’asta
1.3. documentazione fotografica
1.4. visura catastale attuale
1.5. estratto di mappa
1.6. planimetrie catastali
1.7. elaborato planimetrico
1.8. estratto P.R.G.
1.9. documentazione progettuale e tecnico amministrativa
1.10.copie certificati di conformità degli impianti
Lotto 2
2.1. scheda sintetica con dati per ordinanza di vendita
2.2. avviso d’asta
2.3. documentazione fotografica
2.4. visura catastale attuale
18
2.5. estratto di mappa
2.6. planimetrie catastali
2.7. elaborato planimetrico
2.8. estratto P.R.G.
2.9. documentazione progettuale e tecnico amministrativa
2.10.contratto di locazione
Lotto 3
3.1. scheda sintetica con dati per ordinanza di vendita
3.2. avviso d’asta
3.3. documentazione fotografica
3.4. visura catastale attuale
3.5. estratto di mappa
3.6. planimetria catastale
3.7. elaborato planimetrico
3.8. estratto P.R.G.
3.9. documentazione progettuale e tecnico amministrativa
3.10.contratto di locazione
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