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I REITs: asset class globale tra bond ed equity
I REITs: asset class globale tra bond ed equity Bocconi, 10 giugno 2015 I REITS: ASSET GLOBALE TRA BOND ED EQUITY I REITS: STRUMENTO DI INVESTIMENTO GLOBALE BENI STABILI "L'INVESTIMENTO IMMOBILIARE INTERNAZIONALE: PROSPETTIVE ECONOMICHE, FINANZIARIE E GIURIDICHE" 2 I REITS: ASSET GLOBALE TRA BOND ED EQUITY IL REGIME REIT HA UN LUNGO TRACK RECORD A LIVELLO GLOBALE … USA 1960 €455bn Market cap (fine luglio 2012) Australia 1985 €72bn Canada 1994 €39bn Singapore 1999 €29bn Netherland s 1969 €7bn 1960 BENI STABILI Japan 2000 €37bn 1970 France 2003 €45bn UK 2007 €34bn Hong Kong 2003 €15bn GermanyItaly 2007 2007 €1bn €1bn 1980 1990 2000 2010 "L'INVESTIMENTO IMMOBILIARE INTERNAZIONALE: PROSPETTIVE ECONOMICHE, FINANZIARIE E GIURIDICHE" 3 I REITS: ASSET GLOBALE TRA BOND ED EQUITY … MA HA CONSEGUITO RISULTATI DIVERSI IN BASE AI PAESI DI RIFERIMENTO 16 Tempo trascorso per l’adozione del regime REIT 14 12 Francia France (year (annoof di adoption: introduzione: 2003) 2003) 10 Numero di REITs Italia (annoof diadoption: introduzione: 2007) Italy (year 2007) 8 UK di introduzione: 2007) UK (anno (year of adoption: 2007) 6 4 2 0 00/01/1900 BENI STABILI 1 year 30/12/1900 2 years 30/12/1901 3 years 30/12/1902 "L'INVESTIMENTO IMMOBILIARE INTERNAZIONALE: PROSPETTIVE ECONOMICHE, FINANZIARIE E GIURIDICHE" 4 I REITS: ASSET GLOBALE TRA BOND ED EQUITY I REITS: INVESTIMENTO SIGNIFICATIVO NEI MERCATI QUOTATI Country REITs on total real estate REITs on total stock market Singapore 4.2% 7.3% Australia 15.2% 6.0% 6.1% 3.2% 89.2% 3.0% United States 7.2% 2.6% Canada 7.0% 2.5% Netherlands 2.1% 2.1% France 3.4% 2.0% United Kingdom 5.2% 1.5% Germany 0.9% 0.8% Italy 0.1% 0.2% Japan Hong Kong BENI STABILI "L'INVESTIMENTO IMMOBILIARE INTERNAZIONALE: PROSPETTIVE ECONOMICHE, FINANZIARIE E GIURIDICHE" 5 I REITS: ASSET GLOBALE TRA BOND ED EQUITY I REITS: ACCESSO CONTINUO AI MERCATI DI CAPITALI €13bn Capital raised EPRA Europe (€ bn) €10bn Debt issue €9bn Equity & rights issue €8bn €7bn €6bn €5bn €4bn €3bn €2bn €1bn €0bn 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013YTD Anche il 2014 è stato un anno molto attivo per le società incluse nell’indice FTSE EPRA/NAREIT Global Developed, che ha raccolto quasi €95 miliardi. Più di €54 miliardi dei capitali sono stati raccolti tramite emissioni di debito, €34 miliardi dal secondario e più di €6 miliardi da emissioni di equity nel primario Questi numeri confermano la confidenza nel settore e la forte domanda da parte degli investitori in tutto il mondo Il 2014 è stato un anno record anche per le emissioni di equity e debito per le società incluse nel Developed Europe Index, che hanno raccolto €11.7 miliardi di equity (più che raddoppiato vs. €4.5 miliardi raccolti nel 2013) e più di €13.5 miliardi di debito (+4% rispetto ai €13 miliardi emessi nel 2013), con una media 2001-2014 di €3.7 miliardi per le emissioni di equity e €5.8 miliardi per le emissioni di debito Source: EPRA BENI STABILI "L'INVESTIMENTO IMMOBILIARE INTERNAZIONALE: PROSPETTIVE ECONOMICHE, FINANZIARIE E GIURIDICHE" 6 I REITS: ASSET GLOBALE TRA BOND ED EQUITY I REITS: ASSET CLASS TRA BOND E EQUITY Un veicolo standard che garantisce regole chiare e trasparenti agli investitori sui dividendi e la fiscalità Orizzonte temporale di investimento Lungo, non a termine medio come normalmente gli investimenti di debito Flussi durante l’investimento Regolati con floor a vari livelli a secondo dei regimi dei vari Paesi, soggetti tuttavia al rischio industriale di generazione di profitto. Ma se c’è profitto, una parte certa del profitto è distribuita obbligatoriamente agli azionisti Rimborso del capitale investito Soggetto al rischio di impresa, non certo Fonte: EPRA chartbook e factsheet aprile/maggio 2015 BENI STABILI "L'INVESTIMENTO IMMOBILIARE INTERNAZIONALE: PROSPETTIVE ECONOMICHE, FINANZIARIE E GIURIDICHE" 7 I REITS: ASSET GLOBALE TRA BOND ED EQUITY I REITS: ASSET CLASS TRA BOND E EQUITY Attributes Number of constituents Net MCap (EURm) FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe REITS 45 FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Non-REITS 48 121,206 69,200 3.27 2.43 Average 2,693 1,442 Largest 22,737 10,040 95 9 1,031 971 Weight of Largest Constituent (%) 18.76 14.51 Top 10 Holdings (% Index MCap) 70.30 57.96 Dividend Yield % Constituent Sizes (Net MCap EURm) Smallest Median Fonte: EPRA chartbook e factsheet aprile/maggio 2015 BENI STABILI "L'INVESTIMENTO IMMOBILIARE INTERNAZIONALE: PROSPETTIVE ECONOMICHE, FINANZIARIE E GIURIDICHE" 8 I REITS: ALCUNI REGIMI DEL MONDO Anno di introduzione Management Real estate assets Investimenti stranieri Attività di sviluppo Indebitamento Distribuzione dividendi BENI STABILI USA UK Belgio Olanda Francia Germania Spagna Italia 1960 2007 1995 1969 2003 2007 2009 2007 Interno/est Interno/es Interno/es erno terno terno Interno Interno/ester Interno/este Interno/ester Interno/estern no rno no o 75%+ 75%+ 100% 100% Flexible 75% 80% 80% Ok ok ok ok ok ok ok ok Marginale max 20% del valore contabile delle attività ok ok ok ok ok Interest cover test: 60% del Non può Rental 65% delle Nessuna patrimonio Regola Thin 55% delle Nessuna eccedere il income > attività restrizione immobiliare capitalisation attività totali restrizione limite stabilito 1,25x totali totale dallo statuto. interest costs 90% del reddito tassabile 90% dei 80% del profitti reddito esenti tassabile 100% del reddito tassabile 95% dei profitti esenti e 60% dei capital gains 90% del reddito netto 70% del 80% del reddito da reddito da locazione locazione 50% dei 50% dei capital gains capital gains entro 2 anni I REITS: ALCUNI REGIMI DEL MONDO USA UK Belgio Olanda Francia Germania Spagna Italia Quotazione Quotati/ Non quotati Quotati Quotati Quotati/ Non quotati Quotati Quotati Quotati Quotati Requisiti degli azionisti Minimo 100 azionisti. 5 o meno azionisti non possono possedere più del 50% di azioni del Reit BENI STABILI Controllo 30% Una società Un investitore esercitato flottante con il suo non può da almeno gruppo può detenere più 6 azionisti. possedere max del 60% delle Un singolo 45% delle azioni/diritti di azionista azioni del Reit. voto. non può Un singolo Al momento possedere individuo può dell’opzione, il più del possedere max 15% delle 10% delle 25% delle azioni/diritti di azioni/diritti azioni del Reit. voto devono di voto essere posseduti da investitori che indivualmente posseggono meno del 2%. 15% di flottante (25% all’ IPO). Un azionista non può detenere direttamente più del 10% delle azioni/diritti di voto della società. No Almeno il 25% restrizioni di flottante massime al all’adozione possesso del regime. azionario. Un singolo investitore non può detenere più del 60% dei diritti di voto. Flottante minimo 25%.
