Avviso Consultazione manifestazioni di interesse San Domenico

COMUNE DI SAN GIMIGNANO
Città del patrimonio mondiale, culturale e naturale d ell’UNESCO
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CONSULTAZIONE PER LA RACCOLTA DI MANIFESTAZIONI DI INTERESSE
PER LA VALORIZZAZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE
“EX CONVENTO ED EX CARCERE DI SAN DOMENICO”
DI SAN GIMIGNANO
Art. 1 – Oggetto
Il Comune di San Gimignano promuove, ai sensi della determinazione dirigenziale n. 560 del
21.12.2015, una Consultazione pubblica al fine di coinvolgere tutti i soggetti interessati alla
realizzazione di interventi di recupero, valorizzazione e rifunzionalizzazione del complesso
immobiliare denominato “ex convento ed ex carcere di San Domenico” di San Gimignano, di
proprietà del Comune di San Gimignano e della Regione Toscana.
Il Comune intende recuperare e rifunzionalizzare tale compendio sulla base di un programma di
valorizzazione a fini culturali, assicurandone sotto varie forme una gestione efficace e sostenibile
dal punto di vista economico-finanziario.
La rifunzionalizzazione potrà avvenire attraverso l’individuazione di soggetti gestori privati, che
provvederanno anche alla riqualificazione del bene con eventuali apporti pubblici.
L’immobile è oggetto di una concertazione istituzionale avviata con l’obiettivo di realizzare le
migliori condizioni affinché anche investitori privati possano intervenire nel processo di
valorizzazione, secondo le varie possibili forme di partenariati pubblico-privati.
Gli strumenti della valorizzazione sono riconducibili principalmente all’istituto della concessione di
valorizzazione, o forme di gestione analoga, con esclusione di quello della alienazione.
Art. 2 – Finalità ed effetti delle manifestazioni di interesse
La presente Consultazione è finalizzata ad avviare un confronto qualificato e costruttivo con tutti i
soggetti interessati ad intervenire o contribuire, direttamente o indirettamente, alla riqualificazione
del compendio dell’ex convento ed ex carcere di San Domenico, acquisendo proposte e idee che
possano indirizzarne la valorizzazione.
Le proposte presentate potranno fornire elementi di orientamento per i successivi percorsi di
valorizzazione e l’immissione sul mercato del compendio (nella sua interezza o per singoli lotti),
secondo tempi e procedure da individuarsi, ed essere oggetto di approfondimento nelle forme che il
Comune di San Gimignano riterrà opportune per il raggiungimento delle finalità indicate.
Le manifestazioni di interesse e le relative proposte di valorizzazione presentate non avranno alcun
carattere vincolante per il Comune di San Gimignano e non costituiranno alcun titolo o condizione
né posizioni di vantaggio o prelazione o di altro tipo di diritto rispetto ad eventuali successive
decisioni assunte dal Comune nella sua discrezionalità amministrativa.
La presente Consultazione non costituisce pertanto un invito ad offrire, né, in alcun modo, una
procedura di gara o un’offerta al pubblico ai sensi delle normative vigenti.
Non è prevista la formulazione di graduatorie o l’attribuzione di punteggi, premi, né di corrispettivi,
risarcimenti o rimborsi di alcun tipo per le manifestazioni di interesse e le proposte pervenute.
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Art. 3 – Destinatari
La Consultazione è rivolta a soggetti vari (operatori economici, associazioni, fondazioni, persone
fisiche, enti in forma singola o associata od altri) che, singolarmente o nel loro complesso, abbiano
interesse, diretto o indiretto, ad intervenire e/o contribuire alla rifunzionalizzazione del compendio
immobiliare in oggetto, presentando proposte utili alla valorizzazione del medesimo.
Art. 4 – Immobile oggetto di valorizzazione
L’immobile oggetto della Consultazione è l’ex convento ed ex carcere di San Domenico, situato nel
cuore del centro storico di San Gimignano.
Si tratta di un compendio architettonico articolato, composto da una porzione che costituiva l’ex
convento ed ex carcere vero e proprio, all’interno di una cinta muraria, ed una porzione esterna alle
mura, che costituiva gli alloggi di servizio, per un totale di circa 36.000 metri cubi corrispondenti
ad una superficie lorda di 8.377 metri, alla quale si aggiunge una vasta area di “orti” adiacente ed
esterna alle mura.
Il San Domenico ha svolto funzioni di convento dalla sua prima edificazione, risalente al XIV
secolo, fino al 1787, anno della soppressione del monastero, per poi essere destinato a carcere dal
1833 al 1993/95, data dalla quale è rimasto per lo più inutilizzato.
Il complesso è riconosciuto di interesse storico artistico con D.M. del 23.06.1982 ai sensi dell’art.
822 del Codice Civile. Il bene è pertanto soggetto al regime di demanio pubblico (ramo storico,
archeologico e artistico) ed è sottoposto alla disciplina di tutela e salvaguardia di cui al D.Lgs. n.
42/2004, “Codice dei beni culturali e del paesaggio”, s.m.i..
Il San Domenico è stato acquisito in quota parte di proprietà indivisa dal Comune di San Gimignano
e dalla Regione Toscana ai sensi dell’art. 5 c. 5 del D.Lgs. n. 85/2010 (c.d. “Federalismo demaniale
culturale”), ossia il processo di trasferimento a titolo gratuito di beni di interesse storico-artistico del
patrimonio culturale dallo Stato agli Enti Locali.
Il trasferimento è avvenuto sulla base di un Accordo di Valorizzazione per la riqualificazione, la
salvaguardia e la tutela del bene siglato in data 04.08.2011, e modificato da successivo Atto
d’integrazione del 29.09.2014, tra il Comune di San Gimignano, la Regione Toscana, il Ministero
dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo (MiBACT) e l’Agenzia del Demanio (Filiale di
Toscana e Umbria).
Gli interventi di valorizzazione del compendio dovranno essere realizzati secondo quanto sancito
dal succitato Accordo di Valorizzazione, nonché secondo le destinazioni urbanistiche previste dal
Piano strutturale e dal Regolamento urbanistico del Comune, salvo eventuali modifiche delle stesse.
Le principali finalità degli interventi previste dall’Accordo di Valorizzazione sono:
 “la tutela e la valorizzazione del compendio […], attraverso una rifunzionalizzazione
rispettosa dei caratteri storico artistici che questo bene rappresenta, verranno perseguiti
attraverso un apposito programma di valorizzazione;
 il programma di valorizzazione dovrà assicurare obiettivi di tutela culturale dei beni
attraverso attività dirette, sulla base di un’adeguata attività conoscitiva, a garantirne la
conservazione per fini di pubblica fruizione, ai sensi dell’art. 3 del D.Lgs. n. 42/2004 s.m.i.;
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 il programma di valorizzazione dovrà assicurare obiettivi di valorizzazione attraverso attività
dirette a promuovere la conoscenza del patrimonio culturale e ad assicurare le migliori
condizioni di utilizzazione e fruizione pubblica del complesso culturale, anche da parte delle
persone diversamente abili, al fine di promuovere lo sviluppo della cultura;
 nel rispetto di quanto disciplinato dall’art. 6 del D. Lgs. n. 42/2004 s.m.i., la valorizzazione
sarà attuata in forme compatibili con la tutela e tali da non pregiudicarne le esigenze anche
attraverso la partecipazione di soggetti privati, singoli o associati;
 il programma [di valorizzazione] comprende il restauro del complesso, il suo riuso e la sua
valorizzazione attraverso la localizzazione di una serie di funzioni, tutte ispirate dalla
medesima vocazione culturale e coerenti con i programmi ed i progetti di governo degli Enti
[proprietari] in materia di promozione culturale e di sviluppo turistico del territorio e di
riscoperta e promozione dei tratti caratteristici della cultura toscana nelle sue varie
espressioni, nonché con i programmi e le direttive emanate dall’Unesco e riassunte anche
nel Piano di Gestione Unesco del Sito “Centro Storico di San Gimignano”;
 la fruizione pubblica sarà garantita […] dalle destinazioni d’uso commerciale, museale,
turistico-ricettive e per servizi pubblici consentite per il compendio;
 il programma [di valorizzazione], da attuarsi […] secondo i principi del restauro e
risanamento conservativo, dovrà prioritariamente preservare l’eccezionalità architettonica
del complesso e valorizzarne i caratteri storico-artistici, architettonici e testimoniali. Il
programma sarà inoltre finalizzato alla formazione di una nuova spazialità urbana in grado
di innescare opportuni meccanismi di riuso, salvaguardando il più possibile tutti gli elementi
significativi e distintivi – anche di carattere decorativo – dell’organismo edilizio”.
Le finalità culturali sopra citate sono da intendersi dunque nella loro accezione più ampia, con
riferimento particolare a tutto quanto possa riguardare la valorizzazione del compendio, del centro
storico di San Gimignano e del relativo territorio sotto il profilo architettonico e storico-artistico,
ma anche in materia di promozione del turismo e delle attività ricettive, produttive e di altro tenore
comunque compatibili con la tipologia dell’immobile.
Dalla data di acquisizione del compendio, il Comune, in qualità di soggetto esercitante la funzione
di stazione appaltante dei vari gradi di intervento previsti dall’Accordo di Valorizzazione, ha
avviato, avvalendosi di finanziamenti propri e contributi pubblici, attività finalizzate allo studio
preliminare e alle indagini conoscitive di massima, in parte ancora in corso di esecuzione.
Il San Domenico figura nelle “Linee di indirizzo in materia di promozione e valorizzazione dei
Grandi Attrattori Culturali Museali nell’ambito del programma operativo FESR 2014-2020” della
Regione Toscana, ai sensi della deliberazione della Giunta Regionale Toscana n. 963 del
03.11.2014.
Art. 5 – Territorio di riferimento dell’immobile
L’ex convento ed ex carcere di San Domenico è situato nei pressi delle principali piazze del centro
storico di San Gimignano, che, per il suo peculiare profilo architettonico ed il suo notevole
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patrimonio storico-artistico, è iscritto nella Lista del Patrimonio Mondiale dell’UNESCO fin dal
1990.
Città turrita emblema mondiale del Medioevo, immersa nella meravigliosa campagna toscana, a due
passi dal Chianti e dalla Valdorcia, principale centro attrattivo della Valdelsa, San Gimignano è una
delle principali tappe italiane della Via Francigena, situata a metà strada tra Siena e Firenze, nella
direttrice di maggior affluenza turistica della Toscana.
Tra le piccole città storiche più conosciute e visitate al mondo, capitale italiana dell’agriturismo per
densità di tali strutture ricettive, oggetto di frequenti riconoscimenti per la qualità della vita e
l’accoglienza dei visitatori (città “Bandiera Arancione” del Touring Club Italiano, premio Top
Rated per la categoria “Borghi” attribuito da “PaesiOnLine”, ecc.), San Gimignano annovera un
articolato complesso di Musei Civici e numerose istituzioni culturali ed accoglie ogni anno oltre
2.500.000 turisti, che si riversano sistematicamente nel centro storico e nelle sue piazze principali.
Tale trend ricettivo ha mantenuto livelli di assoluta eccellenza anche in questi ultimi anni di
sensibile calo delle presenze turistiche a livello nazionale, proprio grazie all’assoluta unicità del
profilo architettonico e culturale della città e alla costante qualità dei servizi offerti.
Basti pensare che, nel 2014, San Gimignano ha registrato:
 quasi 3.000.000 di presenze turistiche;
 circa 470.000 presenze in strutture ricettive (+ 1,56% rispetto al 2013), con una permanenza
media di 2,97 giorni ed una spesa media per turista di circa € 100;
 oltre 431.000 afflussi di auto nei parcheggi comunali;
 oltre 15.000 afflussi di autobus e minibus presso il check point comunale;
 oltre 150.000 visitatori dei Musei Civici;
 21 alberghi con 1.354 posti letto;
 140 affittacamere con 875 posti letto;
 103 agriturismi con 1.690 posti letto
 51 case-appartamenti-vacanze con 637 posti letto;
 1 campeggio con 160 posti letto;
 1 area di sosta per camper da 160 posti;
 1 foresteria con 33 posti letto;
 226 esercizi commerciali e 75 esercizi di somministrazione.
Il San Domenico si inserisce pertanto in un tessuto insediativo di grande rilevanza storica, artistica e
culturale e dalle straordinarie potenzialità turistiche e ricettive, che non potrà non essere apprezzato
in vista di un sostenibile intervento di valorizzazione.
Art. 6 – Caratteri delle proposte di valorizzazione
Le proposte di valorizzazione potranno riguardare sia aspetti relativi al recupero, riqualificazione e
trasformazione del San Domenico sia aspetti relativi al riuso e alla gestione e dovranno interessare
l’intero complesso immobiliare; in via residuale potranno concernere anche, previo inquadramento
generale, porzioni unitarie del medesimo (singoli lotti, unità d’intervento, ecc.).
Le proposte dovranno evidenziare le caratteristiche essenziali della rifunzionalizzazione, in
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coerenza con le finalità culturali e le prescrizioni urbanistiche indicate e potranno suggerire
un’eventuale nuova distribuzione dei volumi e quant’altro si ritenga utile ai fini del perseguimento
delle proposte avanzate.
Le proposte dovranno rispettare il principio della sostenibilità tecnico-economico-gestionale di
massima delle riqualificazioni suggerite, i cui oneri saranno a carico del soggetto attuatore, anche
attraverso forme di partenariato pubblico-privato. A tal riguardo, si evidenziano le possibilità di
agevolazioni fiscali previste dalle normative nazionali vigenti in materia di investimenti sui beni
culturali, nonché interventi di recupero per forme di riuso e gestione di particolari porzioni del
complesso immobiliare traducibili in una presumibile alta redditività, tra cui, a titolo meramente
indicativo, l’apertura al pubblico del lungo “camminamento di ronda” per una straordinaria veduta a
360° del tipico paesaggio toscano, del profilo architettonico delle torri e dell’intero centro storico di
San Gimignano.
Art. 7 – Documentazione informativa
La documentazione informativa utile alla partecipazione alla Consultazione, unita come parte
integrante e sostanziale al presente Avviso, è la seguente:
 Allegato A) “Planimetrie”;
 Allegato B) “Documentazione fotografica”.
Ulteriori documentazioni inerenti all’immobile (“Documentazione cartografica”; “Analisi dello
stato di conservazione, del degrado e dei dissesti”; “Linee guida di intervento per il restauro, il
risanamento conservativo, la ristrutturazione e la manutenzione straordinaria”; ecc.) potranno essere
consultate presso il Comune al momento del Sopralluogo di cui al successivo art. 8.
Art. 8 – Sopralluogo
Ai fini della presentazione delle manifestazioni di interesse e delle relative proposte di
valorizzazione è possibile effettuare un sopralluogo presso l’ex convento ed ex carcere di San
Domenico, da prenotare tramite mail al seguente indirizzo: [email protected]
Il Comune promuoverà inoltre, entro i termini di presentazione delle manifestazioni interesse di cui
al successivo art. 9, specifici incontri pubblici per illustrare le caratteristiche architettoniche del
compendio immobiliare e le modalità attuative del relativo Accordo di Valorizzazione, in date e
luoghi divulgati tramite il sito Internet http://www.comune.sangimignano.si.it
Art. 9 – Modalità di presentazione delle manifestazioni di interesse
La partecipazione alla Consultazione dovrà avvenire attraverso la presentazione di specifica
manifestazione di interesse, tramite compilazione ed invio al Comune del Modulo in Allegato C al
presente Avviso (“Modulo per la partecipazione alla Consultazione finalizzata alla raccolta di
manifestazioni di interesse”).
La trasmissione delle manifestazioni di interesse dovrà avvenire tramite PEC recante il seguente
oggetto: Consultazione per la raccolta di manifestazioni di interesse per la valorizzazione del
complesso immobiliare “ex convento ed ex carcere di San Domenico di San Gimignano”, al
seguente indirizzo: [email protected]
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Le manifestazioni di interesse dovranno pervenire entro le ore 13:00 del 31.05.2016, salvo eventuali
proroghe del presente Avviso da parte del Comune.
I soggetti che avranno presentato la manifestazione di interesse alla Consultazione saranno invitati a
presentare le rispettive proposte di valorizzazione nell’ambito di specifici incontri con il Comune in
date da concordare.
Le proposte di valorizzazione potranno essere documentate, al momento dell’incontro con il
Comune, attraverso note e relazioni illustrative, tavole grafiche e quant’altro i soggetti partecipanti
ritengano utile presentare per una migliore comprensione dell’ipotesi di riqualificazione, anche
sotto il profilo tecnico-economico-gestionale. Le documentazioni presentate a corredo delle
proposte di valorizzazione rimarranno agli atti del Comune.
Le forme delle ipotesi di riqualificazione e gestionali sono a libera scelta dei proponenti.
Le manifestazioni di interesse e le proposte di valorizzazione dovranno essere redatte in lingua
italiana o inglese.
Art. 10 – Informazioni aggiuntive
Qualsiasi quesito, chiarimento o ulteriore informazione circa il contenuto della presente
Consultazione potranno essere richiesti al Comune di San Gimignano tramite e-mail da inviare al
seguente indirizzo: [email protected]
Il Responsabile della procedura è il Dirigente del Settore Servizi alla Cultura e alla Persona, Dr.
Valerio Bartoloni (tel. 348 2548217, e-mail: [email protected]).
San Gimignano, 21.12.2015
Il Dirigente del Settore
Servizi alla Cultura e alla Persona
Dr. Valerio Bartoloni
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