esecuzione_immobiliare_N°135 barocelli rettificata

TRIBUNALE DI PIACENZA
Esecuzione immobiliare n° 135/11 riunione con 205/11
Promossa da:
ITALFONDIARIO SPA per CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA
Contro:
....M.C.B. MANIFATTURA DI CARTONAGGI BAROCELLI DI BAROCELLI ROBERTO E
C. s.n.c., BAROCELLI ROBERTO, GREGORI RITA +
BAROCELLI UMBERTO
Giudice esecutore:
DOTT. GIANLUIGI MORLINI
RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO
Piacenza, li
il Tecnico incaricato
________________________
1
PREMESSA
In data 12/10/2011 l' Ill.mo Sig. Giudice Dott. Giovanni Picciau ha nominato il sottoscritto
Dr. Ing. Paolo Mauri quale esperto nell'esecuzione immobiliare n° 135/11 riunita con la
205/11 promossa da ITALFONDIARIO SPA per CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E
PIACENZA
Contro
...M.C.B. MANIFATTURA DI CARTONAGGI BAROCELLI DI BAROCELLI ROBERTO E
C. s.n.c., BAROCELLI ROBERTO, GREGORI RITA +
BAROCELLI UMBERTO
INCARICO
Si riporta di seguito il contenuto del “Verbale di giuramento dell' esperto ex art. 569 C.P.C.”.
IL GIUDICE DELL' ESECUZIONE
−
letta l'istanza di vendita nella procedura esecutiva in epigrafe
−
esaminata la documentazione prodotta
−
visti e applicati gli artt. 569 comma 1 c.p.c. e 173 bis disp. Att. c.p.c.
CONFERISCE all'esperto il seguente incarico :
−
esaminare l'atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione
notarile sostitutiva, verificando la presenza dell'estratto di catasto, nonché dei certificati
delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato nel ventennio anteriore alla
trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza od inidoneità di tale documentazione,
sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione;
−
ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione
scritta contenente :
1.
l'identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali,
verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali
ai dati indicati nell'atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti ; la
specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell'intero bene, quota di esso
(indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà,
superficie, usufrutto); l'indicazione degli estremi dell'atto di provenienza e la
cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione
del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
2.
la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione;
3.
la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato
da terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro,
verificando, in caso di provenienza successoria, l'eventuale esistenza di diritto di
abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare
riferimento all'esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in
tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto,
data di scadenza per l'eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa
eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente
pagato o non pagato;
4.
l'attestazione circa l'esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente (ad esempio
spese relative all'anno in corso ed a quello precedente, art. 63 disp. Att. c.c.), ivi
compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull'attitudine edificatoria dello stesso
o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ed in particolare :
- domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni
che non saranno cancellate col decreto di trasferimento;
2
- atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all'edificabilità,
vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione;
- il regime patrimoniale della famiglia e l'esistenza di convenzioni matrimoniali, se
l'esecutato è persona coniugata, allegando estratto di matrimonio o certificato di stato
libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della
relativa data e dell'eventuale trascrizione;
- altri pesi o limitazioni d'uso (es, oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso
abitazione);
5.
l'esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che
saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili
all'acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre
trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione;
6.
la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché
dell'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o
aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla norma
vigente, e costi delle eventuali sanatorie;
7.
l'attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia
dell'immobile;
8.
la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio
dell'immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n° 37/2008 e l'esistenza dei
relativi certificati e libretti d'uso;
9.
la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo
frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di
identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfettario
di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri
tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell'assenza di garanzia
per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre
caratteristiche da indicare;
10.
l'indicazione se il trasferimento dell'immobile pignorato al compratore
comporti o meno il pagamento dell'IVA da parte dell'aggiudicatario, trattandosi o non
trattandosi di bene strumentale all'esercizio dell'attività compiuta dall'esecutato;
11.
un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di
comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di
divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull'alienazione separata della quota
stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della
maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare
l'intero bene;
12.
l'indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per
ripristinare la funzionalità compromessa ovvero evitare una compromissione della
funzionalità stessa, ed il costo dei lavori;
13.
l'allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4
fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dall'esterno e 2 scatti
dall'interno);
14.
la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti
un file contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente
le fotografie.
3
OPERAZIONI PERITALI
Il sottoscritto ha accettato l'incarico ed ha proceduto all'espletamento dello stesso mediante le
seguenti prestazioni :
1) Richiesta e ritiro all'Ufficio Anagrafe e Stato Civile del Comune di Rottofreno (PC)in data
12/11/2011 del Certificato di residenza di ...
BAROCELLI ROBERTO, GREGORI RITA e
...BAROCELLI UMBERTO. Presso lo stesso Ufficio si è assunta informazione verbale relativa
allo stato civile degli stessi (ALLEGATO A alla presente);
2) Richiesta e ritiro all'Ufficio Anagrafe e Stato Civile del Comune di Gazzola (PC) in data
23/11/2011 dell'Estratto per riassunto di atto di matrimonio con annotazioni di BAROCELLI
..
.. ROBERTO – nato a Podenzano (PC) il 30/06/1950 – con GREGORI
RITA – nata a Farini
..
D’Olmo(PC) il 14/04/1951, (ALLEGATO B alla presente);
3) Visura presso il Servizio catastale dell'Agenzia del Territorio (ex U.T.E.) - Ufficio
Provinciale di Piacenza – in data 16/11/2011 - per la verifica della posizione catastale. In tale
occasione è stata richiesta ed ottenuta la visura storica per immobile e copia della planimetria
catastale(ALLEGATO C alla presente);
4) Visura presso il Servizio di Pubblicità immobiliare dell'Agenzia del Territorio (ex
Conservatoria RR.II) – Ufficio Provinciale di Piacenza – in data 29/12/2011 – per verificare i
pignoramenti, i passaggi di proprietà, le iscrizioni e le annotazioni nel
ventennio(ALLEGATO D alla presente);
5) Visura presso il Comune di Rottofreno (PC)– Servizio Edilizia – per la verifica della
regolarità edilizia dell'unità immobiliare pignorata e per accertare la sua classificazione nel
P.R.G. Vigente(ALLEGATI E,F alla presente);
6) Invio di lettera raccomandata in data 17/11/2011 agli esecutati con indicazione della
data ed ora del sopralluogo. Tale lettera risulta ricevuta dai destinatari in data
21/11/2011;
7) Sopralluogo all'immobile pignorato in data 01/12/2011 In tale occasione il sottoscritto:
- ha preso visione delle caratteristiche costruttive, delle finiture e dello stato di
manutenzione;
- ha esaminato le caratteristiche degli impianti al fine di verificarne la conformità alle
norme vigenti;
- ha effettuato i rilievi necessari per la predisposizione dell'Attestato di
Certificazione Energetica (ALLEGATO G alla presente);;
- ha raccolto documentazione
fotografica sia dell'interno che dell'esterno
dell'immobile(ALLEGATO I alla presente);
8) Esecuzione di indagini relative alla commerciabilità del bene per la determinazione
dell'attuale valore di mercato.
I risultati delle sopracitate operazioni peritali sono di seguito riportate.
4
RISPOSTE ALL'INCARICO RICEVUTO
Verifica preliminare della documentazione presentata
Preliminarmente il sottoscritto ha verificato che la documentazione di cui all'ex art. 567 cod.
proc. civ. depositata dal legale del creditore procedente nelle date 16/09/2011 e 17/10/2011
fosse completa ed idonea.
Nessun problema per quel che riguarda gli immobili posti in Comune di Rottofreno, che
presentano una documentazione ipocatastale corretta e completa di estratti catastali e di
certificati delle iscrizioni e trascrizioni degli immobili pignorati relativi al ventennio
anteriore alla trascrizione del pignoramento.
Per quel che attiene agli immobili posti in Comune di Calendasco, lo scrivente ha invece
appurato che non esiste corrispondenza tra i dati catastali indicati nell'atto di pignoramento
e quelli relativi ai beni in capo agli esecutati verificati dal sottoscritto.
Dopo aver immediatamente informato lo Studio Legale del creditore procedente, si è decisa
di comune accordo la stesura della perizia, in quanto assolutamente ben individuabili i beni
pignorati e quelli pignorabili, come si evince dalle visure effettuate presso il Servizio
catastale dell'Agenzia del Territorio in data 29.12.2011 (ALLEGATO D alla presente).
Lo Studio Legale dovrà comunque procedere alla rettifica dell'atto di pignoramento
prima dell'udienza, in modo da dare alla vendita dei beni pignorati una corretta pubblicità.
5
PUNTO 1
Identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche
la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati
nell'atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione
se il pignoramento riguardi la proprietà dell'intero bene, quota di esso (indicando i
nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie,
usufrutto); l'indicazione degli estremi dell'atto di provenienza e la cronistoria dei
passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del
pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti.
RISPOSTA
Beni immobili posti in Comune di Rottofreno, Frazione San Nicolò
1.a) Confini :
a Nord ragioni mapp.797, a Est ragioni mapp.806, a Sud ragioni mapp.816 e 795, a Ovest
rivo Cotrebbia
1.b) Dati catastali
L'immobile è censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Rottofreno come segue :
Foglio 29 - mappale 796 sub. 2 - Cat. A/7 - classe 4 - 11,5 vani , rendita euro 1.158,15.
Dati derivanti da Variazione toponomastica del 17/10/2011 n. 76455.1/2011 in atti dal
17/10/2011 ( protocollo n. PC0208647) VARIAZIONE TOPONOMASTICA RICHIESTA
DAL COMUNE.
Foglio 29 - mappale 796 sub. 3 - Cat. C/6 - classe 4 - 40 mq ,rendita euro 140,48.
Dati derivanti da Variazione toponomastica del 17/10/2011 n. 76455.1/2011 in atti dal
17/10/2011 ( protocollo n. PC0208647) VARIAZIONE TOPONOMASTICA RICHIESTA
DAL COMUNE.
Foglio di mappa 29 - mappale 796 sub. 1- bene comune non censibile ( giardino,cortile)
Foglio di mappa 29 - mappale 796 Ha 00.06.60 ente urbano senza redditi.
Proprietà:
BAROCELLI ROBERTO – nato a Podenzano (PC) il 30/06/1950 - usufrutto per ½
..
GREGORI
RITA – nata a Farini D’Olmo(PC) il 14/04/1951 - usufrutto per ½
..
BAROCELLI UMBERTO – nato a Piacenza (PC) il 26/02/1982 – nuda proprietà per
...
1/1 bene personale .
Ai beni predetti compete la quota di comproprietà pari a millesimi 191,41 su tratto di
strada ad uso pubblico individuato al NCT di Rottofreno fg. 29 mapp. 816 di ha
00.03.80
Beni immobili posti in Comune di Calendasco, via Ancona 19 località Ponte Trebbia
1.c) Confini :
a Nord ragioni mapp.182 sub 4, a Est mapp.182 sub 2, a Sud via Ancona, a Ovest ragioni
mapp.341
1.d) Dati catastali
L'immobile è censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Calendasco come segue :
Foglio di mappa 33 - mappale 182 - sub. 1 - Cat. D/1 - rendita euro 10.964,00
Dati derivanti da Variazione toponomastica del 20/09/2011 n. 43472.1/2011 in atti dal
20/09/2011 ( protocollo n. PC0161852) VARIAZIONE TOPONOMASTICA RICHIESTA
DAL COMUNE.
Proprietà:
M.C.B.
MANIFATTURA DI CARTONAGGI BAROCELLI DI BAROCELLI ROBERTO E
...
C. s.n.c., proprietà .
6
L'intestazione catastale delle unità immobiliari in capo ai debitori esecutati è conforme alle
risultanze dei Pubblici Registri Immobiliari.
A seguito delle verifiche eseguite nel corso del sopralluogo, lo scrivente ha riscontrato che la
planimetria catastale delle unità immobiliari pignorate è sostanzialmente conforme allo
stato di fatto.
Vedi documentazione catastale (ALLEGATO C alla presente).
1.e) Verifica della corrispondenza dei dati catastali ai dati indicati nell'atto di pignoramento
Il sottoscritto tecnico incaricato ha verificato che:
- per quel che attiene al Comune di Rottofreno i risultati delle visure effettuate dei dati
catastali corrispondono ai dati catastali riportati nell'atto di pignoramento ;
- per quel che attiene, invece al Comune di Calendasco i risultati delle visure
effettuate dei dati catastali non corrispondono ai dati catastali riportati nell'atto di
pignoramento .
Nell’Atto di pignoramento il bene individuato nel Comune di Calendasco , identificato
catastalmente al fg.33 mapp 182, è errato in quanto risulta di proprietà degli esecutati
solo il mapp. 182, sub 1 del fg. 33.
Il mappale 182 è stato infatti infatti frazionato (Variazione del 18/04/2007 vedi visura
allegata) dando origine ai subalterni 1, 2 e 3.
Il mapp. 182 sub.2 è stato venduto con atto di compravendita del notaio Pancera Maria
Benedetta in data 03/08/2007 ad INTESA
LEASING spa, quindi con atto del notaio
..
Agostini in data 28/10/2008 , conferito in società a CALIT
srl.
..
Il mapp. 182 sub.3 è stato con atto di compravendita del notaio Vullo Antonio in data
27/06/2007 a LA
MARCO E C.
..
.. RECUPERI S.n.c. di BALDINI
Quindi con variazione del 13/11/2009 ( diversa distribuzione degli spazi interni –
ristrutturazione) è stato soppresso per dare origine al sub.4 come si evince dalle Visure
effettuate presso il Servizio catastale dell'Agenzia del Territorio (ALLEGATO C alla
presente).
1.f) Diritto reale sottoposto a pignoramento
Il pignoramento colpisce BAROCELLI
ROBERTO relativamente alle unità immobiliari :
..
- Comune di Rottofreno fg. 29 mapp.796 per il diritto di usufrutto per la quota di 1/2
- Comune di Rottofreno fg. 29 mapp.816 per il diritto di usufrutto per la quota di
95,705/1000
Il pignoramento colpisce GREGORI
RITA relativamente alle unità immobiliari :
..
- Comune di Rottofreno fg. 29 mapp.796 per il diritto di usufrutto per la quota di 1/2
- Comune di Rottofreno fg. 29 mapp.816 per il diritto di usufrutto per la quota di
95,705/1000
Il pignoramento colpisce M.C.B.
MANIFATTURA DI CARTONAGGI BAROCELLI DI
..
BAROCELLI
ROBERTO E C. s.n.c., relativamente all’ unità immobiliare :
..
- Comune di Calendasco fg. 33 mapp.182 sub1 per il diritto di proprietà per la quota di
1/1
Il pignoramento colpisce BAROCELLI
UMBERTO relativamente alle unità immobiliari :
..
- Comune di Rottofreno fg. 29 mapp.796 per il diritto di nuda proprietà per la quota di
1/1
- Comune di Rottofreno fg. 29 mapp.816 per il diritto di nuda proprietà per la quota di
191,410/1000
7
1.g) Estremi dell'atto di provenienza e cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio
La nuda proprietà dell'unità immobiliare sita nel Comune di Rottofreno (fg. 29 mapp.796 ,
mapp. 816) sottoposta a pignoramento pervenne al debitore esecutato ,BAROCELLI
..
..UMBERTO , per donazione con atto del notaio Fantigrossi Amedeo in data 06/02/2008
Repertorio n° 103215 , dai debitori esecutati ..BAROCELLI ROBERTO e GREGORI
..
RITA ai quali pervenne per acquisto con atto del notaio Vullo Alberto in data 18/12/1991
..
Repertorio N° 58920 da REBECCHI
TIRELLI S.N.C. DI REBECCHI CARLO E TIRELLI
..
..MARIO, ai quali pervenne per costituzione in data 05/12/1991.
La piena proprietà dell'unità immobiliare sita nel Comune Calendasco (fg. 33 mapp.182
sub.1) sottoposta a pignoramento pervenne al debitore esecutato M.C.B.
MANIFATTURA
..
DI CARTONAGGI
BAROCELLI DI BAROCELLI ROBERTO E C. s.n.c., per
..
Variazione del 18/04/2007 n. 507.1/2007 in atti dal 18/04/2007( protocollo n. PC0124731)
FRAZIONAMENTO CON VARIAZIONE DI DESTINAZIONE D’USO.
Il frazionamento del mappale 182 diede origine ai subalterni 1-2 e 3.
Il mapp. 182 sub.2 venne venduto con atto di compravendita del notaio Pancera Maria
Benedetta in data 03/08/2007 ad INTESA
LEASING spa, che con atto del notaio Agostini in
..
data 28/10/2008 venne conferito in società a CALIT
srl.
..
Il mapp. 182 sub.3 venne venduto con atto di compravendita del notaio Vullo Antonio in
data 27/06/2007 a LA
MARCO E C. che con variazione del
.. RECUPERI S.n.c. di BALDINI
..
13/11/2009 per diversa distribuzione degli spazi interni – ristrutturazione venne soppresso
dando origine al sub.4
.
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8
PUNTO 2
Sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione.
RISPOSTA
2.a) Descrizione dell'immobile pignorato
E' stato effettuato un sopralluogo degli immobili in data 01/12/2011 alla presenza degli
esecutati
Sigg. BAROCELLI
ROBERTO , GREGORI
RITA e ..BAROCELLI
..
..
UMBERTO.
..
Immobile sito nel Comune di Rottofreno (PC),Località San Nicolò.
L'unità immobiliare pignorata è costituita da un fabbricato unifamiliare ad uso abitazione in
Comune di Rottofreno (PC),Località San Nicolò in via Quasimodo n° 8/C, a due piani fuori
terra , con area di pertinenza di proprietà esclusiva, giardino piantumato, oltre porticati e
terrazzi.
Il piano terra è composto da ingresso,soggiorno,sala da pranzo, cucina abitabile,due bagni e
tre camere. Al piano primo si trovano due camere con disimpegno e bagno ed un locale ad
uso deposito. Il piano seminterrato comprende quattro locali ad uso cantina, lavanderia ,
bagno ed autorimessa.
I piani sono collegati fra loro mediante una scala interna.
Le principali caratteristiche costruttive del fabbricato pignorato sono le seguenti :
Strutture portanti verticali : muratura di laterizio sp. 35 cm;
Strutture portanti orizzontali : solai in laterocemento;
Finiture esterne : intonaco con tinteggiatura
Copertura : in coppi con lattoneria preverniciata;
Le principali caratteristiche tecniche e di finitura interne sono le seguenti :
- Tramezzature : tavolati sp. 10 cm;
- Intonaci : al civile;
- Pavimenti :in piastrelle di ceramica al piano seminterrato, in parquet per le camere ed in
granito per la zona giorno;
- Rivestimenti : in piastrelle di ceramica;
- Serramenti esterni : antoni di legno;
- Serramenti interni : in legno con vetro doppio;
- Porta d'ingresso : in legno;
- Porte interne : in legno;
- Impianto elettrico : esistente - “Salva vita” funzionante;
- Impianto idrico – sanitario : produzione combinata;
- Impianto di riscaldamento : caldaia a gas con distribuzione a pannelli radianti;
- Impianto di condizionamento : esistente ;
- Impianto di allarme: esistente ;
- Grado di finitura : esterno ottimo; interno ottimo
- Stato di conservazione : esterno buono, interno buono
Immobile sito nel Comune di Calendasco
L'unità immobiliare pignorata è costituita da una porzione di capannone artigianale in
Comune di Calendasco (PC), in via Ancona n° 19, su di un piano fuori terra , con area di
pertinenza di proprietà esclusiva.
Il capannone è composto da una zona per la produzione, aree di deposito,magazzini, uffici,
servizi , spogliatoi e tettoia esterna.
Le principali caratteristiche costruttive del fabbricato pignorato sono le seguenti :
Strutture portanti verticali: prefabbricata in c.a. e c.a.p.;
9
Strutture portanti orizzontali : prefabbricata;
Finiture esterne : pannelli prefabbricati rifiniti in ghiaietto lavato:
Copertura : in lastre di eternit;
Le principali caratteristiche tecniche e di finitura interne sono le seguenti :
- Tramezzature : tavolati sp. 10 cm;
- Intonaci : al civile;
- Pavimenti :in battuto di cemento per il capannone, in gress porcellanato per uffici e
servizi;
- Serramenti : serramenti in ferro , vetrate tipo U- glass;
- ;Impianto elettrico : esistente - “Salva vita” funzionante;
- Impianto idrico – sanitario : produzione combinata;
- Impianto di riscaldamento : caldaia a gas con distribuzione a pannelli radianti;
- Grado di finitura : esterno buono; interno buono
Stato di conservazione : esterno buono, interno buono
Per la determinazione della superficie commerciale dell' unità principale viene seguito il
criterio indicato nel DPR138/98 , applicando i relativi coefficienti di omogeneizzazione per il
calcolo delle superfici delle pertinenze accessorie ad uso esclusivo.
Le misure sono state ricavate dalla planimetria catastale e verificate in loco.
A seguito dell'applicazione dei suesposti criteri, la superficie considerata ai fini estimativi è
risultata la seguente :
Immobile sito nel Comune di Rottofreno (fg. 29 mapp.796)
CASA UNIFAMILIARE SUB 2
Piano
Destinazione
Sup.Commerciale Coeff. Ragguaglio
mq
PT-1
residenza
200,00
100%
PT-1
balconi e terrazzi
25,00
30%
PT-1
balconi e terrazzi
130,50
10%
S1
cantine
166,00
50%
T
Giardino ( sub 1)
478,00
10%
Totale
AUTORIMESSA SUB3
Piano
Destinazione
S1
Totale
autorimessa
Sup.Commerciale Coeff. Ragguaglio
mq
40,00
100%
Totale Superficie
Ragguagliata mq
200,00
7,50
13,05
83,00
47,80
351,35
Totale Sup.
Ragguagliata mq
40,00
40,00
Immobile sito nel Comune di Calendasco (fg. 33 mapp.182 sub1)
CAPANNONE ARTIGIANALE
Piano
Destinazione
Sup.Commerciale Coeff. Ragguaglio
mq
PT
Uffici, magazzino,
2.871,00
100%
servizi
e
spogliatoi
T
Area esclusiva
2.293,00
10%
Totale
10
Totale Superficie
Ragguagliata mq
2.871,00
229,30
3.100,30
PUNTO 3
Precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da
terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro,
verificando, in caso di provenienza successoria, l'eventuale esistenza di diritto di
abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con
particolare riferimento all'esistenza di contratti registrati in data antecedente al
pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale
del contratto, data di scadenza per l'eventuale disdetta, data di rilascio fissata o
stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un
compenso regolarmente pagato o non pagato.
RISPOSTA
Stato di possesso del bene e titolo di occupazione
Immobile sito nel Comune di Rottofreno (PC),Località San Nicolò.
- L'edificio risulta nella disponibilità degli esecutati ..BAROCELLI ROBERTO ,
GREGORI
RITA che risultano usufruttuari ciascuno per la quota di ½ e
..
BAROCELLI
UMBERTO per il diritto di nuda proprietà per la quota di 1/1.
..
L’immobile risulta occupato dagli stessi in quanto luogo di residenza.
Immobile sito nel Comune di Calendasco(PC)
-
L'edificio risulta nella disponibilità dell’esecutato M.C.B.
MANIFATTURA DI
..
CARTONAGGI
BAROCELLI
DI
BAROCELLI
ROBERTO
E
C. s.n.c., per il diritto
..
di proprietà per la quota di 1/1.
L’immobile risulta occupato dalla società MAICAL
S.R.L. con contratto di locazione in
..
data 01/11/2010 , con scadenza al 31/10/2016 . Il canone pattuito è di € 13.200,00 annui.
L’esecutato inoltre asserisce la sussistenza di un contratto di comodato a titolo gratuito di
una non meglio specificata area di 200 mq a favore della ditta “ LA
.. RECUPERI di
..BALDINI MARCO & C. snc”. Di tale contratto non fornisce però né prova di data certa,
né identificazione della porzione di immobile asseritamene ceduto per comodato.
11
PUNTO 4
Attestazione circa l'esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente (ad esempio spese relative
all'anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Att. c.c.), ivi compresi vincoli
derivanti da contratti incidenti sull'attitudine edificatoria dello stesso o vincoli
connessi con il suo carattere storico-artistico, ed in particolare:
- domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni
che non saranno cancellate col decreto di trasferimento;
- atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all'edificabilità,
vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione;
- il regime patrimoniale della famiglia e l'esistenza di convenzioni matrimoniali se
l'esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o
certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con
precisazione della relativa data e dell'eventuale trascrizione;
- altri pesi o limitazioni d'uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso,
abitazione).
RISPOSTA
4.a) Regime patrimoniale della famiglia del debitore esecutato
Dall'Estratto per riassunto dell'atto di matrimonio con annotazioni ritirato presso l'Ufficio
Anagrafe e Stato Civile del Comune di Gazzola (PC) in data 23/11/2011 si evince che gli
esecutati BAROCELLI
ROBERTO – nato a Podenzano (PC) il 30/06/1950 – e
..
GREGORI
RITA – nata a Farini D’Olmo(PC) il 14/04/1951, sono coniugati in regime di
..
separazione di beni (ALLEGATO B alla presente);
Dal certificato di stato libero ritirato presso l'Ufficio Anagrafe e Stato Civile del Comune di
Rottofreno (PC) in data 19/01/2012 (ALLEGATO A alla presente) si evince che l’ esecutato
BAROCELLI
UMBERTO – nato a Piacenza (PC) il 26/02/1982 è di stato civile celibe.
...
4.b) Servitù
L'immobile sito nel Comune di CALENDASCO (PC) Foglio 33 - Particella 182 - Subalterno
1 - risulta soggetto a servitù di distanza come da ispezione ipotecaria (ALLEGATO D alla
presente):
1. TRASCRIZIONE del 30/06/2007 - Registro Particolare 6729 Registro Generale 10912
Pubblico ufficiale VULLO ANTONIO Repertorio 26543/3460 del 27/06/2007 ATTO TRA
VIVI - COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO ONEROSO
Ulteriori informazioni utili da indicare ai fini della pubblicità immobiliare:
“ con l'atto che si trascrive le parti hanno, tra l'altro,letteralmente convenuto e stipulato
quanto segue: quale patto accessorio della presente vendita convengono inoltre le parti di
costituire a reciproco favore e carico dei mappali 182 subalterni 1 e 2 foglio 33, attualmente
rimasti di proprietà della società venditrice, e del mappale 182 subalterno 3, come sopra
formante oggetto del presente atto, servitù avente ad oggetto il diritto di costruire in
aderenza alla linea di confine tra le due proprietà, diritto da esercitarsi comunque soltanto
previo ottenimento ed in conformità di ogni necessaria autorizzazione richiesta dalla vigente
normativa edilizia-urbanistica.”
12
2. TRASCRIZIONE del 07/08/2007 - Registro Particolare 8506 Registro Generale 13735
Pubblico ufficiale PANCERA MARIA BENEDETTA Repertorio 1218/328 del 03/08/2007
ATTO TRA VIVI - COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO ONEROSO
Ulteriori informazioni utili da indicare ai fini della pubblicità immobiliare:
“ Quale patto accessorio della compravendita di cui al trascrivendo titolo, le parti venditrice
ed acquirente,entrambe in persona dei legali rappresentanti, hanno convenuto di costituire a
reciproco favore e carico dei mappali 182 subalterno 1 foglio 33, attualmente rimasto di
proprietà della società venditrice M.C.B.
- Manifattura Cartonaggi Barocelli di Barocelli
..
Roberto
e C. s.n.c - , e 182 subalterno 2 formante oggetto del trascrivendo atto, servitù
..
avente ad oggetto il diritto di costruire in aderenza alla linea di confine tra le due proprietà,
diritto da esercitarsi comunque soltanto previo ottenimento ed in conformità di ogni
necessaria richiesta dalla vigente normativa edilizia-urbanistica. La parte utilizzatrice ha
preso atto e, per quanto utile o necessario, ha approvato.”
13
PUNTO 5
Esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati
dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente (tra cui iscrizioni,
pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del
costo per la loro cancellazione.
RISPOSTA
Formalità che saranno cancellate dalla procedura e costi per la loro cancellazione
Dalle visure nei Pubblici RR.II. Effettuate dallo scrivente in data 29/12/2011, è emerso che
l'immobile di cui trattasi è gravato dalle seguenti formalità pregiudizievoli, che saranno
cancellate dalla procedura o comunque non opponibili all'acquirente (ALLEGATO D alla
presente) :
1.
ISCRIZIONE del 09/12/2004 - Registro Particolare 4014 Registro Generale 18313
Pubblico ufficiale TOSCANI MASSIMO Repertorio 129932/30499 del 26/11/2004
IPOTECA VOLONTARIA di importo totale pari a € 1.162.500,00 , derivante da
CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO a favore di Banca di Piacenza
società cooperativa per azioni a responsabilità limitata con sede in Piacenza.Gravante su beni
posti nel comune di Calendasco fg. 33 mapp.182 contro..M.C.B. - Manifattura Cartonaggi
Barocelli
di Barocelli Roberto e C. s.n.c. e su beni posti nel comune di Rottofreno fg. 29
..
..
mapp. 796 sub 2-3 e sub 816 contro Barocelli
Roberto e Gregori Rita.
Documenti successivi correlati:
- Annotazione n. 3622 del 29/10/2007 (RESTRIZIONE DI BENI fg. 33 mapp. 182 sub3 )
- Annotazione n. 3654 del 31/10/2007 (RESTRIZIONE DI BENI fg. 33 mapp. 182 sub2 )
Il mappale 182 del foglio 33 catasto fabbricati a seguito di variazione n. 5107.1/2007 e' stato
soppresso originando i mappali 182 subalterni 1-2-3; la Banca di Piacenza intende
acconsentire alla restrizione dell'ipoteca originariamente iscritta, con liberazione delle unita'
individuate al catasto fabbricati del comune di Calendasco al foglio 33 mappale 182 sub2 e
sub3.
2.
ISCRIZIONE del 09/12/2004 - Registro Particolare 4015 Registro Generale 18313
Pubblico ufficiale TOSCANI MASSIMO Repertorio 129933/30500 del 26/11/2004
IPOTECA VOLONTARIA di importo totale pari a € 1.162.500,00 ,derivante da
CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO a favore di Cassa di Risparmio
di Parma e Piacenza con sede in Parma.Gravante su beni posti nel comune di Calendasco fg.
33 mapp.182 contro M.C.B.
- MANIFATTURA CARTONAGGI BAROCELLI DI
.
..BAROCELLI ROBERTO E C. s.n.c. e su beni posti nel comune di Rottofreno fg. 29
..
mapp. 796 sub 2-3 e sub 816 contro Barocelli
Roberto e Gregori Rita.
Documenti successivi correlati:
- Annotazione n. 3655 del 31/10/2007 (RESTRIZIONE DI BENI fg. 33 mapp. 182 sub 2 )
- Annotazione n. 3910 del 16/11/2007 (RESTRIZIONE DI BENI fg. 33 mapp. 182 sub3 )
3.
TRASCRIZIONE del 22/04/2011 - Registro Particolare 4355 Registro Generale
6361 Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 1159/2011 del 16/04/2011
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a
favore di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza con sede in Parma.Gravante su beni posti
..
nel comune di
Calendasco fg. 33 mapp.182 contro M.C.B.
- MANIFATTURA
CARTONAGGI
BAROCELLI DI BAROCELLI ROBERTO E C. s.n.c. per il diritto di
..
proprietà e su beni posti nel comune di Rottofreno fg. 29 mapp. 796 sub 2-3 e sub 816 contro
Barocelli
Roberto e Gregori Rita per il diritto di proprietà .
..
14
Documenti successivi correlati:Trascrizione n. 4940 del 16/05/2011
4.
Rettifica a TRASCRIZIONE del 16/05/2011 - Registro Particolare 4940 Registro
Generale 7298 Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 1259/2011 del
09/05/2011 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO
IMMOBILI a favore di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza con sede in Parma.Gravante
su beni posti nel comune di Calendasco fg. 33 mapp.182 contro M.C.B.
- MANIFATTURA
..
..CARTONAGGI BAROCELLI DI BAROCELLI ROBERTO E C. s.n.c. per il diritto di
proprietà e su beni posti nel comune di Rottofreno fg. 29 mapp. 796 sub 2-3 e sub 816 contro
Barocelli
Roberto e Gregori Rita per il diritto di usufrutto.
..
Formalità di riferimento: Trascrizione n. 4355 del 2011
5.
TRASCRIZIONE del 18/07/2011 - Registro Particolare 7042 Registro Generale
10372 Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 2074/2011 del 11/07/2011
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a
favore di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza con sede in Parma.Gravante su beni posti
nel comune di Rottofreno fg. 29 mapp. 796 sub 2-3 e sub 816 contro Barocelli
Umberto per il
..
diritto di nuda proprietà.
I costi da sostenere per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopra elencate
ammontano complessivamente ad € 856,00 (euro ottocentocinquantasei/00 a titolo di
imposte ipotecarie, tasse ipotecarie e bolli, esclusi gli onorari.Si dichiara che a tutto il
27/02/2012 non esistono altre formalità pregiudizievoli a carico del beni in oggetto di
proprietà degli esecutati.
15
PUNTO 6
verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell'esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del
certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle
eventuali sanatorie.
RISPOSTA
6.a) Verifica della regolarità edilizia del bene e dell'esistenza della dichiarazione di agibilità
Immobile sito nel Comune di Rottofreno (fg. 29 mapp.796)
Dalle visure eseguite dal sottoscritto in data 19/01/2012 presso il Servizio edilizia del
Comune di Rottofreno risulta che i lavori di costruzione della casa unifamiliare sono iniziati
il 01/01/1990 (ALLEGATO F alla presente) :
Gli interventi edilizi sono:
- Concessione edilizia n.141/89 del 24/01/1990
- Concessione edilizia n. 95/91 del 30/10/1991
- Permesso di abitabilità n.141/89 - n. 95/91 del 26/05/1992
Da tutto quanto sopra si può desumere che la posizione urbanistica risulta regolare.
Immobile sito nel Comune di Calendasco fg. 33 mapp.182 sub1
Dalle visure eseguite dal sottoscritto in data 19/01/2012 presso il Servizio edilizia del
Comune di Calendasco risulta che i lavori di costruzione del capannone sono iniziati il
27/03/1981(ALLEGATO F alla presente) :
Gli interventi edilizi sono:
- Concessione edilizia n.929 del 07/02/1981
- Concessione edilizia n. 982 del 03/11/1981
- Concessione edilizia n.1041del 10/09/1982
- Permesso di agibilità n. 982/1041 del 02/10/1983
- Concessione edilizia n. 1140 del 01/03/1985
- Concessione edilizia n.1165 del 30/10/1985
- Concessione edilizia n. 1363/90 del 02/01/1990
- Autorizzazione di abitabilità del 26/03/1997
- Denuncia Di Inizio Attività prot. n. 1669 del 15/03/2007
- Denuncia Di Inizio Attività prot. n. 2368 del 12/04/2007
- Permesso di costruire
n. 22/2007 del 09/06/2008 ( opere non terminate e
autorizzazione edilizia scaduta)
Alcune opere previste nel P.D.C 22/07 non sono state realizzate , inoltre é stato costruito
un soppalco in ferro con la relativa scala di accesso non contemplato nel P.D.C 22/07 ,
per cui dette opere sono dichiaratamente abusive . Per poter evitare sanzioni pecuniarie
occorre rimuovere la scala di acceso al soppalco.
Da tutto quanto sopra si può desumere che la posizione urbanistica non risulta regolare.
Per portare a termine la pratica edilizia ed ottenere il nuovo certificato di agibilità
occorre:
- redigere la scheda tecnica descrittiva completa di relazione illustrativa che indichi le
opere eseguite secondo quanto concesso con il P.D.C. 22/07 , e i motivi per la
mancata fine lavori ;
- redigere il Tipo Mappale;
- redigere il DOCFA per variazione catastale;
- conformità degli impianti elettrico e termico.
La presentazione di tali documenti comporta il rilascio del certificato di agibilità
condizionato dalle prescrizioni VVF e ASL.
16
Il costo per completare la pratica è di circa € 5.000,00
Per l’attività che attualmente viene svolta all’interno dell’immobile bisogna richiedere il
nuovo parere dei VVF e ASL, infine per regolarizzare il soppalco occorre richiedere
una SCIA con conseguente nuova agibilità ed accatastamento e collaudi VVF e ASL.
Il costo di tale pratica è di circa € 7.000,00
6.b) Verifica della classificazione nel P.R.G. Vigente
Immobile sito nel Comune di Rottofreno (fg. 29 mapp.796)
ART. 12 – zona C1 espansione in corso di attuazione (ALLEGATO E alla presente) :
Immobile sito nel Comune di Calendasco fg. 33 mapp.182 sub1
ART. 49 – zona D2 industriali esistenti e di completamento (ALLEGATO E alla presente) :
6.c) Certificato di destinazione urbanistica
Lo scrivente non ha provveduto a richiedere il Certificato di Destinazione Urbanistica di cui
all'art. 30 comma 2 del D.P.R. 6 giugno 2001, n° 380, in quanto le aree di pertinenza delle
unità immobiliari pignorate hanno una superficie inferiore a mq. 5.000 e pertanto il suddetto
Certificato non è necessario nel caso in esame, come stabilito dal sopra citato art. 30 –
comma 2 del D.P.R. 380/01.
17
PUNTO 7
Attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell'immobile
RISPOSTA
La regione Emilia Romagna , con la nuova norma del DGR 1362/10, specifica che devono
intendersi esclusi dalle disposizioni di cui al punto 5.2 del presente provvedimento, anche se
aventi ad oggetto immobili assoggettati alla disciplina in materia di certificazione energetica,
atti e provvedimenti dell'autorità giudiziaria, ivi compresi i provvedimenti ed i decreti in
materia concorsuale, in materia di esecuzioni immobiliari individuali ordinarie ed esattoriali,
nonché in materia di divisione giudiziale e di eredità giacente e più in generale ogni
provvedimento giudiziario in materia coattiva o di volontaria giurisdizione.
L’immobile sito nel Comune di Rottofreno (fg. 29 mapp.796) è privo dell'attestato di
Certificazione Energetica.
Immobile sito nel Comune di Calendasco (fg. 33 mapp.182 sub1) possiede l'attestato di
certificazione energetica redatto in data 20/05/2010 dal Geom. Massimo Buschi, soggetto
certificatore accreditato presso la Regione Emilia Romagna, dal quale risulta che l'edificio di
cui trattasi è classificabile “Edificio di classe G” (ALLEGATO G alla presente).
18
PUNTO 8
Verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell'immobile, ai sensi
del D.M. Sviluppo Economico n° 37/2008, e l'esistenza dei relativi certificati e
libretti d'uso.
RISPOSTA
Verifica della conformità degli impianti a servizio dell'immobile
Immobile sito nel Comune di Rottofreno (fg. 29 mapp.796)
Nel corso del sopralluogo all'immobile pignorato, il sottoscritto ha esaminato gli impianti a
servizio dell'immobile ricadenti nell'ambito di applicazione del D.M. Sviluppo Economico n°
37/2008 e cioè l'impianto elettrico e l'impianto di riscaldamento, riscontrando quanto segue.
Per quanto attiene all'impianto elettrico, è stato verificato il funzionamento dell'interruttore
“salva vita” e sono stati sottoposti ad attento esame a vista quadri elettrici e prese.
Da tutto quanto si è potuto accertare e/o prendere visione si ritiene che l'impianto elettrico
sia conforme alle norme vigenti.
Relativamente all'impianto di riscaldamento, si è rilevato che trattasi di impianto misto per
climatizzazione e acqua sanitaria con caldaia funzionante a gas metano e distribuzione
mediante radiatori .
Anche per tale impianto, sempre nel corso del sopralluogo dello scorso 01/12/2011 la sig.ra
Gregori Rita ha prodotto una dichiarazione di conformità rilasciata in data 24/11/2011. da
Clima service snc. si ritiene pertanto che l'impianto di riscaldamento sia conforme alle
norme vigenti.
Immobile sito nel Comune di Calendasco fg. 33 mapp.182 sub1
Relativamente all'impianto di riscaldamento ed all'impianto elettrico del capannone si è
constato che entrambi gli impianti sono privi della dichiarazione di conformità
19
PUNTO 9
La valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo
frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto estimatore, che si
propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un
abbattimento forfettario di circa il 20% rispetto al valore del bene, in ragione della
differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali,
dell'assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della
vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare.
RISPOSTA
Gli immobili sottoposti ad esecuzione dovranno essere alienati separatamente, ma ciascuno
nella sua interezza.
Per la valutazione viene adottato il sistema sintetico comparativo in quanto, a parere dello
scrivente, è quello più obiettivo ed immediato perchè direttamente collegato al mercato,
punto di riferimento del valore di qualsiasi bene.
Il criterio è quindi quello del “più probabile valore di mercato” che viene poi
opportunamente abbattuto forfettariamente del 20% per tener conto dello stato del bene,
dell'assenza di garanzia per vizi occulti e della natura esecutiva e non contrattuale della
vendita.
Nella valutazione il sottoscritto ha tenuto conto di quanto sopra ed in particolare dei seguenti
elementi di stima :
- destinazione d'uso ;
- ubicazione;
- grado di finitura;
- stato di conservazione;
- costi per completamento pratiche edilizie volte all’ottenimento della nuova agibilità;
- costi per completamento pratiche VVF ed ASL;
A seguito delle considerazioni sopra riportate, lo scrivente attribuisce al bene di cui trattasi il
seguente valore di stima :
Valutazione degli immobili
Immobile sito nel Comune di Rottofreno (fg. 29 mapp.796)
casa unifamiliare mq 351,35 x 1.300,00 €/mq
= Euro 456.755,00
Autorimessa
mq 40,00 x 700,00 €/mq
= Euro 28.000,00
totale…......................….......………………
= Euro 484.755,00
A dedurre abbattimento forfettario del 20%
= Euro 96.951,00
Valutazione degli immobili = Euro 387.804,00
(diconsi Euro trecentottantasetteottocentoquattromila/00)
Immobile sito nel Comune di Calendasco (fg. 33 mapp.182 sub1)
capannone artigianale mq 3100,30x 250 €/mq
A dedurre abbattimento costi pratica edilizia
A dedurre abbattimento costi pratica ASL e VVF
restano
A dedurre abbattimento forfettario del 20%
= Euro 775.075,00
= Euro
5.000,00
= Euro
7.000,00
= Euro 763.075,00
= Euro 152.615,00
Valutazione dell’immobile = Euro 610.460,00
(diconsi Euro seicentodieciquattrocentosessantamila/00)
20
PUNTO 10
Indicazione se il trasferimento dell'immobile pignorato al compratore comporti o meno
il pagamento dell'IVA da parte dell'aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di
bene strumentale all'esercizio dell'attività compiuta dall'esecutato.
RISPOSTA
Verifica della necessità o meno del pagamento dell'IVA per il trasferimento al compratore
L’immobile sito nel Comune di Rottofreno (fg. 29 mapp.796)
Il trasferimento dell'immobile pignorato non comporterà al compratore il pagamento
dell'IVA.
Immobile sito nel Comune di Calendasco fg. 33 mapp.182 sub1
Il trasferimento dell'immobile pignorato comporterà al compratore il pagamento dell'IVA, in
quanto l'immobile sottoposto ad esecuzione costituisce bene strumentale all'esercizio
dell'attività compiuta dall'esecutato.
21
PUNTO 11
Un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda
divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di
divisione in natura o con conguaglio), ovvero sull'alienazione separata della quota
stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della
maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare
l'intero bene.
RISPOSTA
Nel nostro caso entrambe le proprietà risultano indivise e indivisibili. Non esiste possibilità
di formulare ipotesi di comode divisioni né di fatto, né in natura, né con conguaglio.
A parere dello scrivente è pertanto necessario alienare i beni separatamente, ma ciascuno
nella sua interezza.
22
PUNTO 12
Indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la
funzionalità compromessa, ovvero per evitare una compromissione della funzionalità
stessa, ed il costo dei lavori.
RISPOSTA
Nel corso del sopralluogo non si sono rilevate fessurazioni, infiltrazioni d'acqua o altre
problematiche che possano, allo stato, compromettere le funzionalità degli immobili.
Anche dalle fotografie allegate appare evidente che, sia per l'esterno che per l’'interno, lo
stato di conservazione degli immobili appaiono assolutamente soddisfacente.
Pertanto, è parere dello scrivente che sull'immobile non siano necessari interventi da
eseguire con urgenza.
23
PUNTO 13
Allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4
fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dall'esterno e 2
scatti dall'interno).
RISPOSTA
Allegazione delle planimetrie e delle fotografie dell'immobile pignorato
Si allega alla presente relazione la planimetria dell'immobile (ALLEGATO G).
Si allegano altresì n° 10 fotografie relative all’immobile sito nel Comune di Calendasco e n°
21 fotografie relative all’immobile sito nel Comune di Rottofreno (ALLEGATO I).
24
PUNTO 14
Predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file
contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le
fotografie.
RISPOSTA
Predisposizione dei cd-rom contenenti i files della relazione e delle fotografie.
Sono allegati n° 2 supporti informatici (cd-rom) nei quali sono stati masterizzati i files della
relazione peritale, degli allegati e delle fotografie (ALLEGATO J).
25
SINTESI RIEPILOGATIVA DELLA RELAZIONE PERITALE
Esecuzione immobiliare n° 135/11 riunione con 205/11
IMMOBILE SITO IN
Comune di Rottofreno (PC)
VIA
Via Quasimodo 8/C
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Casa unifamiliare: Fg. 29 , mapp. 796, sub. 2
Autorimessa:
Fg. 29 , mapp. 796, sub. 3
Giardino:
Fg. 29 , mapp. 796, sub. 1
INTESTATARI:
..BAROCELLI
ROBERTO usufrutto per ½
RITA usufrutto per ½
. BAROCELLI UMBERTO nuda proprietà per 1/1
.. GREGORI
CASA UNIFAMILIARE
ZONA
PIANO
residenziale
terra
residenziale
seminterrato
DESCRIZIONE SUPERFICIE
STIMA*
casa unifamiliare
mq 351,35
€ 365.404,00
Autorimessa
mq 40,00
€ 22.400,00
IMPORTO TOTALE DI STIMA
€ 387.804,00
*Importo comprensivo dell' abbattimento forfettario del 20% .
Nella valutazione di stima si è tenuto conto in particolare dell'ubicazione dell'immobile in
quartiere residenziale prevalentemente costituito da case unifamiliari , dell’ottimo grado di
finitura e dell’area verde piantumata di proprietà.
NOTE/OSSERVAZIONI
Ai beni predetti compete la quota di comproprietà pari a millesimi 191,41 su tratto di
strada ad uso pubblico individuato al NCT di Rottofreno fg. 29 mapp. 816 di ha
00.03.80
26
IMMOBILE SITO IN
Comune di Calendasco (PC)
VIA
Ancona 19 , località Ponte Trebbia
IDENTIFICAZIONE CATASTALE capannone artigianale: Fg. 33,mapp.182, sub.1
INTESTATARIO:
..M.C.B.
Manifattura di Cartonaggi Barocelli
di Barocelli Roberto e C. s.n.c.
CAPANNONE ARTIGIANALE
ZONA
PIANO
industriale
terra
DESCRIZIONE SUPERFICIE
STIMA*
capannone
mq 2871,00
€ 610.460,00
IMPORTO TOTALE DI STIMA
€ 610.460,00
*Importo comprensivo dell’abbattimento dei della costi pratica edilizia, ASL , VVF e dell'
abbattimento forfettario del 20% .
Nella valutazione di stima si è tenuto conto dell’area cortilizia esclusiva di mq 2293,00
NOTE/OSSERVAZIONI
Nell’Atto di pignoramento il bene individuato nel Comune di Calendasco , identificato
catastalmente al fg.33 mapp 182, è errato in quanto risulta di proprietà degli esecutati
solo il mapp. 182, sub 1 del fg. 33.
Il mappale 182 è stato infatti infatti frazionato (Variazione del 18/04/2007 vedi visura
allegata) dando origine ai subalterni 1, 2 e 3.
Il mapp. 182 sub.2 è stato venduto con atto di compravendita del notaio Pancera Maria
..
Benedetta in data 03/08/2007 ad INTESA
LEASING spa, quindi con atto del notaio
Agostini in data 28/10/2008 , conferito in società a CALIT
srl.
..
Il mapp. 182 sub.3 è stato con atto di compravendita del notaio Vullo Antonio in data
27/06/2007 a LA
MARCO E C.
.. RECUPERI S.n.c. di BALDINI
..
Quindi con variazione del 13/11/2009 ( diversa distribuzione degli spazi interni –
ristrutturazione) è stato soppresso per dare origine al sub.4 come si evince dalle Visure
effettuate presso il Servizio catastale dell'Agenzia del Territorio - ALLEGATO C alla
presente).
L’immobile è privo del certificato di agibilità aggiornato con l’ultima autorizzazione
edilizia rilasciata P.D.C 22/07
Alcune opere previste nel P.D.C 22/07 non sono state realizzate , inoltre é stato costruito un
soppalco in ferro con la relativa scala di accesso non contemplato nel P.D.C 22/07 , per cui
dette opere sono dichiaratamente abusive . Per poter evitare sanzioni pecuniarie occorre
rimuovere la scala di acceso al soppalco.
Da tutto quanto sopra si può desumere che la posizione urbanistica non risulta regolare.
Per portare a termine la pratica edilizia ed ottenere il nuovo certificato di agibilità occorre:
- redigere la scheda tecnica descrittiva completa di relazione illustrativa indicante le opere
eseguite secondo quanto concesso con il P.D.C. 22/07 , motivante la mancata fine lavori
ed allegando la sentenza di fallimento;
- redigere il Tipo Mappale ed il DOCFA per variazione catastale;
- conformità degli impianti elettrico e termico.
- La presentazione di tali documenti comporta il rilascio del certificato di agibilità
condizionato dalle prescrizioni VVF e ASL.
- Il costo per completare la pratica è di circa € 5.000,00
- Per l’attività che attualmente viene svolta all’interno dell’immobile bisogna richiedere il
nuovo parere dei VVF e ASL, infine per regolarizzare il soppalco occorre richiedere una
SCIA con conseguente nuova agibilità ed accatastamento e collaudi VVF e ASL.
- Il costo di tale pratica è di circa € 7.000,00
- L’immobile risulta occupato dalla società MAICAL
S.R.L. con contratto di locazione in
..
data 01/11/2010 , con scadenza al 31/10/2016 . Il canone pattuito è di € 13.200,00 annui.
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Allegati :
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
I.
J.
Certificati di residenza e stato civile
Certificato di matrimonio,
Documentazione catastale
Ispezione Ipotecaria
Estratto di P.R.G. vigente e delle relative N.T.A.
Autorizzazioni edilizie
Attestato di Certificazione Energetica
Planimetrie degli immobili pignorati
Documentazione fotografica
N° 2 cd-rom contenenti i files della relazione peritale , degli allegati e delle fotografie
Piacenza, li
IL TECNICO INCARICATO
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