Capitolo I PATTO DI OPZIONE

Capitolo I – Patto di opzione
Capitolo I
PATTO DI OPZIONE
Sommario: 1. Caratteristiche 1.1. Opzione e proposta irrevocabile 2. Eccessiva
onerosità sopravvenuta 3. Forma 4. Trascrizione del patto di opzione 5. Cessione
del patto di opzione 5.1. Cessione per atto tra vivi 5.2. Trasmissione per testamento del diritto d’opzione 6. Fattispecie particolari 6.1. Opzione gratuita 6.2. Opzione
per persona da nominare 6.3. Preliminare unilaterale e patto di opzione 6.4. Opzioni legalmente tipiche 7. Regime fiscale del patto di opzione
1. Caratteristiche1
Nell’ambito dell’attività giuridica preparatoria rientra anche il patto di
opzione. L’art. 1131 cod. civ. prevede l’opzione (o più correttamente patto
di opzione) che può presentarsi sia come clausola di un contratto, sia come
contratto ad hoc.
L’opzione non va confusa con la prelazione, né con il contratto preliminare.
Il patto di opzione è diretto a rendere irrevocabile la dichiarazione di
una parte (concedente) attribuendo all’altra (opzionario) la facoltà di accettarla o meno.
1 L’opzione si distingue dal patto di prelazione mediante il quale una parte si impegna a
preferire il beneficiario del patto a parità di condizioni (vedi infra).
È irrilevante che nel patto di opzione manchi la fissazione di un termine per la accettazione
della proposta; infatti, l’articolo 1331 cod. civ. prevede espressamente che il termine possa essere stabilito dal giudice quando sia necessario (Cass. 5 giugno 1987, n. 4901).
Il patto di opzione a favore del venditore ha una certa affinità con la vendita con patto di
riscatto. Infatti, per un certo periodo di tempo è sufficiente la dichiarazione del solo venditore per
riacquistare il bene.
L’istituto dell’opzione si inserisce nell’ambito di una più complessa fattispecie a formazione
progressiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto la irrevocabilità della proposta del promittente, e, successivamente, dalla (eventuale) accettazione del promissario che,
saldandosi con la precedente proposta, perfeziona il nuovo negozio giuridico, così che solo successivamente alla conclusione del contratto di opzione il promissario, con riferimento al contratto
definitivo, può incorrere in responsabilità precontrattuale, se abbia ingenerato il ragionevole affidamento nella conclusione di tale contratto rifiutandone, poi, la stipulazione (Cass. 25 febbraio
1998, n. 2017).
Nell’opzione il solo proponente rimane vincolato alla propria dichiarazione, mentre la controparte è libera sia di accettare puramente e semplicemente la proposta stessa, sia di formulare
una controproposta che, contenendo elementi non compresi nella già prevista struttura del contratto finale, non può determinare la conclusione di questo in conformità della concessa opzione, ma consente di pervenire ad un diverso contratto qualora sia accettata dal destinatario
(Cass. 25 maggio 1983, n. 3625).
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Parte II – Attività preparatorie di futuri contratti
A differenza della proposta irrevocabile (che è un negozio giuridico unilaterale, cioè proveniente da una sola parte), l’opzione nasce da un accordo contrattuale e presenta le seguenti caratteristiche:
a) l’opzione può essere costituita in ordine a qualsiasi contratto, ad esempio compravendita, preliminare;
b) l’opzione deve contenere i dati essenziali del contratto per il quale è stata rilasciata;
c) di solito per l’esercizio dell’opzione è fissato un termine, in difetto può
essere stabilito dal Giudice su richiesta delle parti. In mancanza del termine il diritto di opzione si prescrive in dieci anni;
d) l’esercizio dell’opzione nel termine pattuito perfeziona automaticamente
il contratto sin dal momento dell’accettazione e di conseguenza;
e) in ragione dalla natura contrattuale dell’opzione discende che una accettazione difforme non preclude, sino allo spirare del termine, una successiva accettazione conforme;
f) per la concessione dell’opzione le parti possono anche prevedere il pagamento di un corrispettivo. Qualora il patto di opzione sia oneroso (in
quanto l’opzionario dà o promette un corrispettivo al concedente), è
necessario per il suo perfezionamento il consenso dell’opzionario (vedi
infra per l’Opzione gratuita § 6.1); è discusso se il vincolo a carico del soggetto che ha concesso l’opzione abbia natura:
• reale o esterna, con la conseguenza che è trascrivibile e l’eventuale
cessione a terzi, da parte del soggetto vincolato, del diritto oggetto
del patto di opzione è inefficace se trascritta;
• meramente interna, con la conseguenza che non è trascrivibile e
l’eventuale cessione a terzi, da parte del soggetto vincolato, del diritto oggetto del patto di opzione comporta solo una azione di responsabilità per danni;
g) con riguardo all’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ., tale
applicazione risulta superflua poiché per la stipula del contratto finale
non è necessaria la volontà del contraente vincolato ma basta la dichiarazione di volontà (accettazione) dell’opzionario. Invero, emessa la dichiarazione di accettazione con il conseguente perfezionamento del
contratto finale, il contraente favorito ha già titolo per far valere il proprio diritto e, quindi, di ottenere, anche coattivamente a mezzo dell’art.
2930 cod. civ. l’esecuzione della prestazione che incombe sulla controparte.
1.1. Opzione e proposta irrevocabile
A differenza della proposta irrevocabile, l’opzione ha natura di negozio
giuridico bilaterale. Mentre, infatti, nella proposta irrevocabile vi è una
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parte che avanza una proposta contrattuale ed unilateralmente si impegna a
mantenerla ferma per un certo tempo, nel patto di opzione vi sono due parti
che convengono che una di essa resti vincolata dalla propria dichiarazione
mentre l’altra resta libera di accettarla o meno.
In entrambi i casi, pertanto, vi è una proposta contrattuale irrevocabile
ma mentre nel primo (art. 1329 cod. civ.) l’irrevocabilità dipende esclusivamente dalla volontà, dall’impegno unilaterale del proponente, nel secondo
(art. 1331 cod. civ.) l’irrevocabilità dipende da una convenzione tra le parti,
le cui volontà devono quindi essere espresse ed incontrarsi2.
In ogni caso, sia la proposta irrevocabile, sia la dichiarazione resa vincolante per una delle parti da un patto di opzione devono contenere tutti gli
elementi essenziali del contratto da concludere in modo da consentire la
conclusione di tale contratto nel momento e per effetto della adesione
dell’altra parte, senza necessità di ulteriori pattuizioni3.
Per la proposta irrevocabile vedi Parte I Cap. III, § 2.
2. Eccessiva onerosità sopravvenuta
Al patto di opzione si applica la risoluzione per eccessiva onerosità in
conseguenza di una sopravvenuta sproporzione tra le prestazioni che costituiscono la materia del contratto oggetto dell’opzione4.
3. Forma
In ossequio al generale principio di libertà della forma, per l’opzione
non è richiesta la forma scritta, salvo che il contratto cui l’opzione si riferisce vada redatto per iscritto a pena di nullità, ad esempio l’opzione per
l’acquisto di una casa.
Vero è che l’opzione configura un elemento di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto
l’irrevocabilità della proposta e poi dall’accettazione del promissario, pur
tuttavia per la perfezione del contratto è richiesta la forma scritta richiesta
per il contratto finale (ad esempio, nel caso di trasferimento immobiliare)5.
2
Cfr. Cass. 7 aprile 1987, n. 3339.
3
Cfr. Cass. 10 settembre 2004, n. 18201.
4
Cfr. Tamburino, Patto di opzione, in Noviss. Dig. Utet, Torino.
5
Cfr. Cass. 11 ottobre 1986, n. 5950.
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4. Trascrizione del patto di opzione6
A differenza del contratto preliminare unilaterale (trascrivibile in quanto
vero e proprio contratto preliminare), il patto di opzione non può essere
trascritto, salvo accertare in concreto che in base alle clausole contrattuali e
con riguardo alla volontà delle parti, ci si trovi di fronte ad un preliminare
unilaterale.
Infatti, mentre il contratto preliminare unilaterale è un contratto in sé
perfetto ed autonomo; il patto di opzione costituisce solo uno degli elementi di una fattispecie a formazione successiva. Nel primo caso (preliminare
unilaterale), gli effetti definitivi si producono solo a seguito di un successivo
incontro di dichiarazioni tra le parti contraenti; nel secondo (opzione), è sufficiente la semplice dichiarazione unilaterale di accettazione della parte non
obbligata7.
5. Cessione del patto di opzione
Il patto di opzione può essere trasferito per atto tra vivi o mortis causa.
5.1. Cessione per atto tra vivi
L’opzione (ovvero il diritto dell’opzionario) è cedibile, per atto tra vivi,
solo se vi acconsenta il concedente.
Il consenso può essere espresso o implicito, ad esempio se sia dichiarato cedibile il contratto finale cui l’opzione è preordinata.
5.2. Trasmissione per testamento del diritto d’opzione
Si ritiene pacificamente che l’opzione sia trasmissibile mortis causa, sia dal
lato passivo, cioè del concedente (la cui morte non fa venir meno la proposta), sia dal lato attivo, cioè in favore dell’erede dell’opzionario (salvo che il
contratto finale riguardi prestazioni infungibili).
In via generale, gli istituti per trasmettere all’erede o ad un terzo il diritto di opzione sono il patto di opzione post mortem, il legato di contratto di
opzione, il legato di posizione contrattuale.
Con il legato di contratto si attribuisce al legatario il diritto a concludere un contratto di opzione con uno o più eredi (o legatario nel caso di sublegato) che, a seguito dell’apertura della successione, sono tenuti a prestare
il consenso alla conclusione del contratto di opzione con il legatario.
6 Anche se la norma tace, qualora il patto di opzione riguardi diritti immobiliari potrebbe, in
via interpretativa, estendersi la previsione dell’art. 2645-bis cod. civ. (che applica l’istituto della
trascrizione, con effetti prenotativi, ai contratti preliminari) anche al patto di opzione avente effetti “analoghi” al preliminare anche se non coincidenti.
7
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Cfr. Cass. 11 ottobre 1986, n. 5950.
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Con il legato di posizione contrattuale, invece, viene trasferita al legatario l’intera posizione contrattuale del de cuius. Vale a dire che si è in presenza di un contratto, stipulato in vita dal de cuius, trasmesso mortis causa e
consistente in un atto diretto al trasferimento di una posizione comprensiva
di obblighi e diritti nascenti dal contratto stesso.
È discussa in dottrina la validità di tale legato in quanto la posizione
contrattuale, quale insieme di diritti ed obblighi, non pare possa formare oggetto di legato poiché si ritiene possibile lasciare a titolo di legato solo beni e
diritti e mai obblighi.
6. Fattispecie particolari
6.1. Opzione gratuita
Come accennato il patto di opzione oneroso non può perfezionarsi
senza il consenso dell’opzionario (in quanto assume l’obbligo di pagare un
corrispettivo), con l’effetto che è facilmente distinguibile dalla proposta irrevocabile che è atto unilaterale del proponente.
Più complicato è distinguere l’opzione gratuita dalla proposta irrevocabile. Ad esempio, Tizio concede a Caio un’opzione di acquisto senza richiedere alcun corrispettivo; se Caio tace, il contratto di opzione dovrebbe ritenersi concluso per il mancato rifiuto di Caio a fronte di una proposta di
contratto con obbligazioni del solo proponente (art. 1333 cod. civ.). Tale
fattispecie non pare diversa dal caso in cui Tizio rivolga a Caio una proposta
irrevocabile di acquisto.
In via generale, si afferma che l’opzione gratuita non sia una vera opzione, ma una semplice proposta irrevocabile ex art. 1329 cod. civ.
In concreto, tuttavia, l’onerosità può essere anche indiretta. Per accertare se sia vera opzione occorre, pertanto, verificare se l’impegno del concedente a tenere ferma l’offerta, ancorché non sia direttamente remunerato da
specifico corrispettivo, sia contenuto in una clausola nell’ambito di un più
complesso accordo contrattuale (ad esempio, il patto di riscatto nel contratto di leasing) ovvero si tratti di un patto di opzione collegato con altri contratti, di modo che l’opzione non può dirsi gratuita ma partecipa della stessa
causa onerosa della complessa operazione contrattuale8.
6.2. Opzione per persona da nominare
Come già detto, il patto di opzione ha natura contrattuale (consistendo
in un accordo in base al quale una parte si impegna a mantenere ferma una
proposta per un certo tempo nell’interesse dell’altra parte).
8
Cfr. V. Roppo, Il Contratto, 2001.
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Pertanto, è configurabile un’opzione per persona da nominare in ossequio al principio generale che ammette la stipulazione del contratto per persona da nominare (come pure di quello a favore di terzo) in relazione a
qualsiasi tipo di contratto, preliminare o definitivo, purché l’oggetto della
prestazione lo consenta9.
6.3. Preliminare unilaterale e patto di opzione
Il patto d’opzione (art. 1331 cod. civ.) ha in comune con il preliminare
unilaterale l’assunzione dell’obbligazione da parte di un solo contraente.
A differenza del preliminare unilaterale, contratto perfetto ed autonomo
rispetto al contratto definitivo, l’opzione è un elemento di una fattispecie a
formazione successiva costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto l’irrevocabilità della proposta e successivamente dall’accettazione del
promissario che, insieme alla prima, perfeziona il contratto (purché sia espressa nella forma prescritta per il contratto stesso, e, quindi, nel caso di
trasferimento immobiliare, per iscritto)10.
6.4. Opzioni legalmente tipiche
Un meccanismo simile all’opzione opera a favore del venditore nella
vendita con patto di riscatto (art. 1500 cod. civ.) e a favore del compratore
nella vendita con riserva di gradimento (art. 1520 cod. civ.).
Un’opzione di acquisto è legalmente prevista a favore degli azionisti per
le azioni di nuova emissione in sede di aumento di capitale (art. 2441 cod.
civ.).
7. Regime fiscale del patto di opzione11
Ai fini dell’applicazione del regime fiscale al patto di opzione occorre
soprattutto considerare:
• la natura giuridica del patto di opzione, di per sé non idoneo a trasferire alcun bene senza un necessario e successivo atto negoziale (accettazione del beneficiario del patto). Se il patto d’opzione è posto in essere
nell’esercizio di impresa, e riguarda, ad esempio, la cessione di immobili,
occorre considerare che ai fini delle imposte sui redditi la competenza
va individuata nell’esercizio in cui è effettuata la stipula dell’atto ovvero
9
Cfr. Cass. 5 giugno 1987, n. 4901.
10
Cfr. Cass. 11 ottobre 1986, n. 5950.
L’istituto civilistico dell’opzione ex art. 1331 cod. civ. non va confuso con l’opzione o facoltà di scelta che il legislatore tributario concede al contribuente, ad esempio per scegliere un
regime contabile. In quest’ultimo caso non si tratta di una manifestazione di volontà diretta a
concludere un contratto, ma semplicemente di una comunicazione avente il mero valore di dichiarazione di scienza.
11
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•
del trasferimento della proprietà se successivo al trasferimento giuridico
della proprietà (o della costituzione di altro diritto reale, usufrutto, ecc.).
Infatti, il patto di opzione non può essere assimilato alla vendita con riserva della proprietà (o vendita con patto di riservato dominio, o vendita a rate) o alla locazione con clausola di trasferimento della proprietà
vincolante per ambedue le parti assimilate a cessioni vere e proprie (art.
109, comma 2, lett. a), D.P.R. n. 917/1986)12. In tutte e due queste fattispecie la proprietà è acquistata in modo automatico (col saldo del prezzo o con il termine della locazione ed il pagamento dei canoni), senza
alcun altro autonomo atto negoziale13. Invece, il patto d’opzione per
una futura vendita, è un accordo avente ad oggetto una proposta irrevocabile ed è necessaria una ulteriore manifestazione di volontà
dell’accettante per la perfezione del contralto di vendita ed il trasferimento della proprietà14;
se in corrispettivo dell’opzione è dovuto al concedente un prezzo e il
patto è posto in essere da soggetti IVA nell’ambito delle loro attività
d’impresa o professionali, l’operazione configura un obbligo di fare
soggetta ad IVA (art. 3, D.P.R. n. 633/1972).
12
Cfr. S. D’Andrea, Manuale Fisco, Il Sole - 24 Ore, § 881.
13
Cfr. Cass. 20 marzo 1991, n. 3000.
14
Cfr. Cass. 5 giugno 1987, n. 4901.
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