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L A CORTE SUPREMA D I C A S S A Z I O N E
1I
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SEZIONE SECONDA C I V I L E
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Composta d a g l i I
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igg.ri M a g i s t r a t i :
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t tr.a n c o
Rafaele
Dott.
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PONTORIERI
- CRoenl .s i g l i e r e
CORONA
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VELLA
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Consigliere
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BUCCIANTE
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Consigliere
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ha pronunciato l a seguente
S E N T E N Z A
s u l r i c o r s o p r o p o s t o da:
RUSCICA
S
BANCO
SPIRITO
BARDANZELLU
i n ROMA V I A
elettivamente domiciliata
PAOLINA,
48,
p r e s s o l o s t u d i od e l l ' a w o c a t o
d i f e s ad a l l ' a w o c a t o
G,
STENDARDI
LUCA,
in a t t i :
giusta delega
-
-
ricorrente
contro
BUZZONI
CLAUDIO,
i n ROìA~PZA
elettivamentedomiciliato
~
DEL
FANTE
2,
che
G.,
lo
p r e s s o l o s t u d i od e l l ' a v v o c a t o
RIZZACASA
d i f e n duen i t a m e na
t el l ' a v v o c a t o
TOCCO
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CARLO,
d e l eggi uas t a
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in atti;
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avverso
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controricorrente 6
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sentenza n. 1 1 2 2 / 9 8 d e l l aC o r t ed ' A p p e l l
di
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R.G.N.
18909/98
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Dott. E t t o r e
i
-
- .Consigliere -
Giovanna SCHERILLO
Dott.
-
Presidente
CORTE SUPREMA D
ICASSAZKlNE
UiTClO COPIE
1
li MILANO, d e p o s i t a t a i
l2 4 / 0 4 / 9 8 ;
] d i t al ar e l a z i o n ed e l l a
l
causa s v o l t an e l l ap u b b l i c a
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20/10/00
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d aCl o n s i g l i e rD
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STENDARDI
Luca,
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d i f e n s o r ed e rl e s i s t e n t e
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1
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
CI.
Con citazione4 aprile 1992, Claudio Buzzoni convenne, davanti al Tribunale
I,
di Milano,OrlandoJritano.
Premesso che il convenuto, su un’areacomune
pertinente all’edificio di via Garbagnate n. 20/A in Lainate, aveva edificato un
box, domandò che
fosse condannato alla demolizione aedl ripristino.
Orlando Jritano sicostituì; rispose che ilmanufatto era stato costruito in
forza d i concessione rilasciata dal Comune di Lainate nonsu area comune, bensì
su un’area di pertinenza del box di sua proprietà, dove gli a l t r i c o n d o m i n i n o n
avevano motivodi accedere.
IlTribunale, con l a sentenza 4159 del 1995, accolse l a domanda e o r d i n ò l a
demolizione dell’opera.
Su impugnazione proposta da Orlando Jritano ed
in contraddittorio con
Buzzoni, l a Corte d’Appello di Milano, con sentenza in data 15 - 24 aprile 1998.
respinse ilgravame e condannò l’appellante alla rifusione delle
spese.
S i legge nella decisioneche
contenutanella
.
l’espressione “area d i pertinenza esclusiva”,
schedacatastaleallegataall’atto
di acquisto, non equivale
@l’espressone “proprietà esclusiva”: dal regolamentocondominiale
planimetrie,infatti,risulta
autorimesse,checostituisce
che l’areafaparte
i
e dalle
di un tunnel d i accesso alle
parte comune. N o n v’eracontraddizione
trala
”
destinazione dell’area a pertinenza esclusiva - in quanto può essere ingombrata
soltanto dal proprietario dell’autorimessa
- e l a appartenenzaallaproprietà
comune.(Il pianerottolo dell’ultimo piano,
che serve per l’accesso ad un unico
alloggio, non può essere incorporato nella proprietà esclusiva dal proprietario
dell’alloggio medesimo).
A l l o 4,S’,kss0‘tempo,+6%Tressione
“area di pertinenza
esclusiva” n o n è stata utilizzata in senso tecnico giuridico, poiché l’esclusivitàs i
riferisce all’ingombro dell’areae n o n a lsemplice passaggio, che n o n è l i m i t a t o a l
2
solo proprietario dell’autorimessa adiacente. In realtà, il vincolo pertinenziale
. -,riguarda l’autorimessae l’abitazione acquistatada Jiritano.
Ricorre per cassazione Paolina Ruscica, nella sua qualità di coniuge ed
erede di Orlando Jritano con tre motivi
di ricorso; resiste con controricorso
Claudio Buzzoni.
M O T I V I DELLA DECISIONE.
1.-A fondamento del ricorso,
la ricorrente
deduce:
1.1Violazione e falsa applicazione dell’art.1117 cod. civ., a i sensi dell’art.360
n. 3 cod. proc. civ.
L a destinazione delle parti elencate dall’art. 1117 cod. civ., invece che
al
servizio comunepl serviziod
iuna partein proprietà esclusiva, fa venire menol a
presunzione di comunione, in quanto l a destinazioneesclusivasupera
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1
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la
presunzione di destinazione ad utilità collettiva.L a sentenza è viziata in quanto
n o n considera che esiste un atto d i frazionamento, con attribuzione
dell’area
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stessa allaproprietàJritano,
e allovtempo,che
l‘area non serve agli a
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condomini, in quanto - essendo posta in fondo al tunneldi accesso a i box interrati
- n o n è necessaria al passaggio delle vetture degli altri condomini, ma solo a i
quelli della ricorrente
1.2 Omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione, a i sensi dell’art.
-.
360 n. 5 cod. proc. civ.
L a sentenza afferma che: a) l o spazio, sul quale è stato costruito i
lbox,
è di
. .
pertinenza esclusiva della proprietà Jritano, serve
ma anche agli altri condomini,
4-
quindi è in comunione; b)
L-
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comunel’area
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su c u i sorge iltunnel di
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ingresso delle auto, senza considerare !a ‘limitazione .inserita nel regolamento
“secondo l e modalità del frazionamento”;
2’
C)
ilpotere del ricorrente‘di ingombrare
l’area, m a non d i delimitarla con un muro, mentre tra idue tipi di utilizzazione
v
’
, .
3
dell’area n o n esiste distinzione; d) ilrapporto di pertinenzialità s i era costituito
t r a i l box e l’abitazione, ma ad essere pertinenziale era l’area, rispetto alla quale
.,
L.
riconosce un diritto al maggioruso in favore della proprietà Jritano.S i tratta di
gravi contraddizioni,che inficiano la motivazione.
1.3 Violazione e falsa applicazione di norme
di legge (artt. 817 e 818 cod. civ.).
Riconosciuto che iltitolo di proprietà dell’immobile ricomprende anche lo
~~
spazio pertinenziale antistante il box, l a sentenza h a erroneamente applicato il
disposto degli artt. 817 e 818 cod. civ.. perche ilrapporto di pertinenza esclusiva e
quello d i comunione sono tra loro incompatibili.
2.- Im o t i v i di ricorso vanno esaminati
congiuntamente, in ragione della loro
i n t i m a connessione, etutti rigettati.
2.1 E’ risaputo che relativamente alle parti dell’edificio
elencate,
espressamente o per relationem, dall’art. 1117 cod.civ.,
la proprietà comune si
un duplicecollegamentostrumentale,materiale
e funzionale: l a
fondasu
necessità per l’esistenza o per l’uso delle cose, degli impiantio dei servizi comuni
a vantaggio dei pianio delle porzioni di piano in proprietà esclusiva, ovvero l a
destinazione delle parti comuni all‘uso o al servizio delle unità immobiliari in
proprietà solitaria. Nel
caso in c u i sussistano isuddetti requisiti- ilcollegamento
materiale o quellofunzionale
- l a deroga allaproprietàcomunepuò
essere
disposta solamente dal titolo (sono oggetto di proprietà comune “se ilcontrario
non risulta dal titolo”: art.
1117 comma 1cit.).
L’ipotesi del cosiddettocondominioparziale,valeadiredellaproprietà
limitata alle cose, agli impianti ed ai servizi destinati a vantaggio d i u n a p a r t e
..
,
(autonoma) dell’edificio o soltanto d i alcune, determinate unità immobiliari (art.
1123 comma 3 cod. civ.), s i fonda s u l difetto del ricordato collegamento, materiale e
funzionale, in favore d i tutti ip i a n i o l e porzioni di piano: in altre parole, l e cose
4
appartengono soltanto a i t i t o l a r i delle unità immobiliari, per l'esistenza o per
..
l'uso delle quali l e parti comuni sono necessarie, o a l c u i u s o o servizio sono
-I
destinate. In tema: Cass., Sez. Il, 21 gennaio 2000, n. 651; Cass., Sez. 11, 2 febbraio
1995, n. 1255; Cass., Sez.I1,27 settembre 1994, n. 7885.
In presenza del collegamento sopra ricordato- l a necessità per l'esistenzao
per l'uso, o w e r o l destinazione
a
all'uso o al servizio - in difetto d i titolo contrario,
~.
l e cose, g
i
limpianti ed iservizi comuni dell'edificio, elencati
espressamente o per
relationem dall'art. 1117 cit., appartengono indistintamentea tutti icondomini. In
questo orientamento si inseriscono l e sentenze concernenti ilpianerottolo, che
serve soltanto al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio("i
pianerottoli, quali
componenti essenziali delle
scale comuni, e avendo così
l a funzionale destinazione
a l godimento dell'immobile da parte
di tutti i condomini, non possono essere
trasformati dell'appartamento che su di essi s i affacci, in modo da impedirel'uso
comune,
mediante
l'incorporazione
nell'appartamento,
comportando
una
alterazione della destinazione della
cosa comune ed una utilizzazione esclusivadi
essa, lesivadelconcorrente
diritto degli a
l
t
r
i condomininonché
- in sede
possessoria - lesiva del compossesso degli stessi": così Cass., S a . II,2 agosto 1990,
..".
n. 7704; Cass., Sez. Il,
16 dicembre 1974, n. 4299; Cass., Sez. I L 1 7 gennaio 1963, n. 38).
Per conseguenza, il condomino, ilquale pretenda l'appartenenza esclusiva
di
un bene compresotra quelli elencati
espressamente o per relatwnem dall'art. 1117
cit., h a l'onere di fornire la prova della
sua asserita proprietà derivante
dal titolo
contrario (Cass., Sez. II,9 novembre1998, n. 11268).
Orbene, il giudice del merito,conmotivazionelogicamentecorretta
e
sufficiente, a conclusione del giudizio di fatto riguardante gli atti traslativi delle
unità immobiliari, ha ritenuto non
essere stato dimostrato che al momento della
costituzionedelcondominio,
in concomitanzacon
l a alienazione deisingoli
5
appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato,
-,
v i sia
stata attribuzione in proprietà esclusiva alla ricorrentedell'area, per c u i è causa.
L.
Quindi, deve ritenersiineccepibilel'affermazione,
secondo cuiappartiene in
comune a tutti i condomini il vano interrato destinato
all'accesso a i garages:
compresa quella parte,l a quale serve soltanto perl'accesso all'ultimo garage. che
l
solitamentevieneutilizzata
in modoparticolaresoltantodalproprietario
di
questo en o n anche dagli altri condomini.
2.2 Chiarito il punto di diritto,
poche parole intorno alle altre censure,
essendo l a motivazione dellasentenza impugnata immuneda contraddizioni.
L a proposizione che l'area sia d i pertinenza esclusiva della ricorrentedeve
essere intesa in senso atecnico, nel senso cioè che, essendo prospiciente al suo
garage, da l e i soltanto può essere ingombrata solo momentaneamente: il che
t
l
r
i
significa che la ricorrente non può precluderne definitivamente l'uso agli a
condomini (mentrel a recinzione nel o impedirebbe senz'altro). Che p o i ilrapporto
di pertinenzialità intercorra trailgarage e l'area antistante e n o n t r ailgarage e
l'abitazione, come ritiene l a Corte d'Appello, resta unaasserzione apodittica, non
suffragata da specifiche ragioni da
e prove idonee.
Allo stesso tempo, poiché l a Corte d'Appello non ritiene l'area di c u i s i
discute soggetta a l regimedellepertinenze. sebbene aquellodella
comun.ione, n o n
sussiste l a contraddizione denunciata con l'ultimo motivo.
Al rigetto del ricorso
segue l a condanna della ricorrente alla rifusione delle
spese.
PER QUESTIMOTIVI
L a Corte:
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rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla rifusione delle spese, che
liquida
quanto
alle
spese vive in lire
C.
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onorari.
Roma, 20 ottobre 2000.
Il Consigliere est.
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Dott. Rafaele Corona
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