L`IMPATTO DELLA CRISI E LA SEVERITà DELLE

L’IMPATTO DELLA CRISI E DELLE MISURE
DI AUSTERITA´ NEL SETTORE ABITATIVO
SOCIALE*
CECODHAS
Osservatorio abitativo europeo
RESEARCH BRIEFING
Anno 5 / Numero 2, Febbraio 2012
http://www.housingeurope.eu/publication/research-briefings
L´impatto della crisi e delle misure di austerità nel settore abitativo sociale
Introduzione
Il settore abitativo sociale si trova oggi a fronteggiare due sfide: da un lato è chiamato a rispondere
all’incremento dei bisogni abitativi non soddisfatti dal mercato, dall’altro lato diminuiscono le risorse
tipicamente utilizzate per finanziare il settore, che in qualche caso hanno subito un drammatico taglio lo scorso anno. La capacità di intervento nel mercato da parte dei fornitori di edilizia abitativa
sociale è messa alla prova da questi fatti , e la sostenibilità della fornitura di questo tipo di abitazioni è messa a rischio in diversi paesi perché profondamente colpita da questa doppia crisi.
In questo briefing presentiamo un’istantanea della situazione del settore abitativo sociale, secondo
le informazioni scambiate durante i due incontri con i membri delle organizzazioni del CECODHAS
Housing Europe, avvenuti alla fine del 2011.
Presentiamo anche una descrizione più dettagliata dell’attuale situazione in sei diversi paesi (precisamente Inghilterra, Francia, Grecia, Irlanda, Italia e Spagna), selezionati sulla base della disponibilità di informazioni e statistiche recenti.
1. Sintesi delle principali conclusioni
1.1 L’esclusione abitativa
Il grave crollo economico e la severità delle misure di austerità hanno portato ad un incremento dei livelli di povertà e dell'esclusione abitativa in Europa.
Gli effetti sui senzatetto e la povertà appaiono peggiori nel 2011 rispetto agli anni precedenti a causa del forte impatto della crisi e delle misure di austerità 1.
Secondo il Rapporto sul Social Impact of Fiscal Consolidation del 2011, il settore abitativo e i servizi correlati risultano essere fra quelli più colpiti dalla crisi economica e finanziaria2. Questo si riflette
spesso negli arretrati di affitti/mutui, nell’aumento degli sfratti e dei senzatetto, nell’incremento delle
liste d’attesa per le case popolari, della domanda dei servizi per i senzatetto e nell’aumento dell’in-
*
Versione italiana di Silvia Barresi e Francesca Caligiuri (Traduttori Volontari per il diritto alla Casa senza
Frontiere -IAI)
1FEANTSA (2011)
2Frazer and Marlier (2011)
debitamento in relazione ai servizi chiave, quali riscaldamento e acqua3. La domanda per i servizi
di prevenzione, quali assistenza nel mutuo e gestione del debito, così come il supporto agli inquilini, è anch’essa aumentata negli ultimi anni4.
1.2 Aumento della domanda di abitazioni sociali
Il numero di persone nelle liste d’attesa per l’abitativo sociale è aumentato rapidamente in
diversi paesi.
In Inghilterra, ad esempio, le liste d’attesa per l’abitativo sociale sono aumentate costantemente da
circa 1 021 000 nel 1997, a oltre 1,8 milioni di famiglie nel 2011. In Francia, 1,2 milioni di richiedenti sono registrati nelle liste d’attesa per l’abitativo sociale e 630 000 in Italia. Questa tendenza è
portata all’esasperazione dalla recessione economica in corso. Ad esempio, in Irlanda il numero di
coloro che necessitano di abitazioni sociali comunali è cresciuto del 75% dal 2008, da 56 000 richiedenti a 98 000. Una nuova categoria a rischio di esclusione abitativa è la classe media di cui si
registra una richiesta crescente di abitativo sociale.
1.3 Diminuzione del budget pubblico stanziato per le abitazioni sociali
Nonostante l’aumento della domanda di abitazioni sociali ad affitto sostenibile, il settore non è stato immune dai recenti tagli della spesa pubblica. Infatti, dopo una prima fase in cui in diversi paesi
si è assistito ad un investimento importante nell’abitativo sociale come ammortizzatore sociale, e
come fattore di incentivazione del settore costruttivo, oggi la somma stanziata per le politiche
abitative è stata notevolmente ridotta in numerosi paesi. In Inghilterra, ad esempio, il budget
per lo sviluppo delle “associazioni abitative” ha subito un taglio del 63%. Similmente, in Scozia si è
assistito ad una riduzione del 40% negli aiuti diretti all’abitativo sociale. Inoltre il governo Scozzese
ha diminuito quasi dello stesso importo il sussidio per le unità abitative. In Portogallo, i fondi pubblici sono stati ridotti al punto tale che molti progetti non possono essere più attuati, e quelli precedentemente approvati sono ancora in stallo. I comuni sono i principali responsabili del finanziamento del servizio abitativo sociale, ma, poiché manca un’enorme quantità di risorse nei bilanci locali e loro si possono permettere di superare un certo limite nella richiesta di credito alle banche,
non è possibile investire nel settore abitativo. In Polonia, il Fondo Nazionale per la Casa, che ha finanziato più del 40% del costo della fornitura dell’abitativo sociale, è stato smantellato lo scorso
anno. In Austria, negli ultimi anni ci sono stati tagli di circa il 20% dei sussidi pubblici per le nuove
costruzioni, accompagnate da un incremento delle indennità familiari (+30% in due anni). In Grecia, la situazione più drammatica, il pacchetto delle misure approvate dal Parlamento il 12 Febbraio 2012, include lo scioglimento dell’organizzazione pubblica che fornisce abitazioni a basso costo
ad impiegati e lavoratori, cioè de la sola forma di abitativo sociale nel paese. In controtendenza, le
regioni belghe, Fiandre, Vallonia e Bruxelles, rappresentano eccezioni poiché possono contare su
uno stabile, se non aumentato, finanziamento del settore abitativo sociale per il 2012, per rispondere alla crescente domanda.
1.4 Cambiamenti del regime fiscale
Tra le altre misure fiscali, in numerosi casi è stato rivisto in molti paesi il tasso di IVA ridotto
applicato all’abitativo sociale.
In Italia, ad esempio, il regime speciale per l’abitativo sociale è stato abolito, per cui adesso l'IVA è
del 21% . Inoltre, i comuni possono stabilire che le aziende pubbliche per la casa debbano pagare
la tassa di proprietà, con un impatto di circa €150 milioni per il settore abitativo pubblico. In Francia, l'aumento dal 5 al 7% del tasso dell’IVA applicato ai fornitori dell’abitativo sociale si tradurrà in
3CECODHAS Housing Europe Observatory (2012)
4 FEANTSA (2011)
una perdita stimata di oltre €200 milioni per il settore Habitat Loyers Moderés. In Olanda, il governo vuole introdurre una nuova tassa per tutti i proprietari di immobili, che dovrebbe aumentare fino
a €800 milioni all’anno, per finanziare i contributi alla casa. In Spagna, come misura temporanea
per rilanciare il settore della costruzione, è attualmente applicata l'IVA ridotta al 4% nelle transazioni immobiliari, ma sembra che questa misura sarà abolita nel 2012.
1.5 Accesso ridotto al credito bancario
La problematica dell’accesso al credito bancario è duale: da una parte i fornitori di abitativo
sociale hanno problemi nell’ottenere il credito per finanziare nuovi progetti, e, dall’altra, la
limitazione dell’accesso al mutuo per gli acquirenti delle case, hanno un impatto indiretto
nei paesi in cui i fornitori di abitativo sociale vendono abitazioni per finanziare la produzione di abitazioni ad affitto accessibile.
Ad esempio, le aziende abitative olandesi hanno usato i ricavati derivati dalla vendita di abitazioni
per finanziare nuove abitazioni in affitto a basso costo, ma le attuali restrizioni nella disponibilità dei
mutui significano un drastico calo nell’acquisto della casa. Le stesse aziende abitative si ritrovano
ad avere attualmente maggiori problemi nell’accesso al credito per il finanziamento di nuove costruzioni. Alcune aziende abitative stanno cercando di ottenere denaro direttamente nel mercato finanziario. Si tratta di un caso simile a quello delle associazioni abitative nel Regno Unito.
1.6 Fallimento dei sistemi che legano l’abitativo sociale allo sviluppo privato
La provvista di abitativo sociale è spesso legata alle politiche e alla pianificazione urbana. Questo
è, ad esempio, il caso dell’Inghilterra, con la Sezione 106 del Town and Country Planning Act del
1990, che negli ultimi anni ha finanziato per miliardi di sterline nuove case a basso costo, così
come il caso dell’accesso ad aree per lo sviluppo di “associazioni abitative”, importante specialmente a Londra e in altre aree di grande valore. Similmente in Irlanda, la V Parte dei Planning and
Development Acts, impone che più del 20% delle aree e o delle unità immobiliari nei nuovi piani di
sviluppo sia messo a disposizione delle autorità locali per la pianificazione di case in affitto sociale
e in proprietà a costo accessibile. Misure di questo tipo implicano che la provvista di abitazioni a
basso costo sia legata alla costruzione da parte degli investitori commerciali.
Nel quadro della recessione del mercato abitativo privato, questo tipo di meccanismo sta
fallendo nel raggiungere i risultati attesi in termini di produzione di abitativo sociale.
1.7 Arretrati di mutui e affitti
La crisi ha portato all'incremento degli arretrati dei mutui (e di conseguenza del numero di
pignoramenti delle abitazioni) così come dei pagamenti degli affitti. Anche i fornitori di abitativo sociale in alcuni paesi hanno iniziato a constatare la diminuzione delle entrate derivate dagli affitti.
In Portogallo, si ha un notevole aumento degli arretrati degli affitti e nel numero di pignoramenti
delle abitazioni da parte delle banche perché le persone non riescono più a pagare i mutui. Anche
in Italia il fenomeno è diffuso, insieme all’aumento degli arretrati degli affitti (incluso il settore abitativo sociale). In Inghilterra si ha un incremento degli arretrati degli affitti (in particolare nei pagamenti delle proprietà condivise) così come in Belgio, anche se con minore estensione. In Irlanda,
196 000 mutuatari erano in arretrato nel 2010. In Spagna, 150 000 famiglie hanno già perso le loro
case nel 2008 e sono rimasti con debiti elevati dovuti ad arretrati sul pagamento del mutuo, e il numero sembra destinato a raggiungere le 500 000 famiglie entro il 2015.
1.8 Ristrutturazione dei fornitori di abitativo sociale
Questi sviluppi stanno velocizzando il processo di ristrutturazione del settore abitativo sociale. In Grecia, come prima menzionato, l’organizzazione pubblica che si occupa di fornire abitazioni accessibili, è stata smantellata. In Spagna, si ha una riduzione del 30% nel numero di agenzie pubbliche di abitativo sociale. In Portogallo ci saranno alcune fusioni e alcune compagnie municipali saranno integrate nella struttura comunale, mentre in Italia c’è una continua concentrazione
di piccole aziende abitative municipali pubbliche a livello regionale. Un aumento delle fusioni è stato segnalato anche in Inghilterra, Scozia, Irlanda e Polonia. Bisogna sottolineare che in alcuni paesi questo processo di fusione dei fornitori di abitativo sociale era già iniziato prima della crisi, per ridurre i costi ed aumentare l’efficienza nel settore (Olanda, Francia e Belgio). In molti casi, come
in Spagna, Portogallo, Italia e Regno Unito, sono stati ridotti i salari e/o il numero di personale nelle organizzazioni dell’abitativo sociale,.
1.9 Vendita del patrimonio abitativo
In alcuni casi le organizzazioni abitative sociali ricorrono alla vendita di parte del loro patrimonio residenziale in affitto per finanziarsi. In Olanda, il governo vorrebbe vendere un milione
di abitazioni sociali agli inquilini assegnatari. In Inghilterra il diritto di acquisto sarà rafforzato nell’ambito delle continue riforme del settore abitativo sociale. In Germania, diverse città in difficoltà finanziarie hanno già venduto le loro agenzie abitative comunali a fondi di investimento internazionale, soprattutto americani e giapponesi. L’Annington Fund è diventato il primo proprietario tedesco con 150 000 unità in portafoglio. La Polonia non è immune da questo processo con l'adozione
di una legge sulla vendita del patrimonio abitativo sociale alle compagnie immobiliari non-profit. In
Spagna come in Italia, il salvataggio di organizzazioni abitative sociali in difficoltà implica anche la
vendita del patrimonio immobiliare in affitto.
2. Paesi campione
2.1 Inghilterra
L’impatto della crisi sul mercato della casa: I recenti sviluppi del mercato abitativo inglese hanno
mostrato un cambiamento nella struttura proprietaria. La domanda di abitazioni in proprietà è
estremamente bassa al momento, sia per la mancanza di fondi per il mutuo sia per la mancanza di
fiducia. Questo è stato causato da un elevato prezzo delle case5 e dalle restrizioni del credito che
hanno portato alla necessità di depositi proibitivi. Chi cerca con fatica di comprare la prima casa è
colpito negativamente dai recenti cambiamenti nel mercato abitativo: l’età media di un acquirente,
alla sua prima volta e senza supporti finanziari extra, potrebbe presto salire a 43 anni. Inoltre, gli
affitti privati continuano a salire riflettendo la domanda crescente di abitazioni in affitto a causa della scarsità di abitativo sociale e dall’incapacità di un numero crescente di persone a sostenere l'
acquisto. Una ricerca portata avanti dal Chartered Institute of Housing nel giugno del 2011 ha mostrato che il 31% delle persone che affittano privatamente percepiscono di spendere per la casa
più di quanto possono permettersi6.
La produzione di abitativo sociale: il numero di case a basso prezzo costruite annualmente è cresciuto da 52,969 nel 2009/10 a 55,856 nel 2010/11. Tuttavia, secondo le stime dell’istituzione caritatevole Shelter, questo numero è molto inferiore alla domanda annuale di 97 000 case a basso
5Secondo dati recenti, i costo delle abitazioni è pari a più di sette volte il valore del reddito medio, e i
prestatori concedono i mutui, in media, solo per un valore pari al reddito di tre anni.
6CIH, NHF and Shelter (2011)
costo. Il numero totale di persone che richiedono contributi per la casa in affitto nel settore privato
e sociale è cresciuto progressivamente da alcuni anni, e adesso è stabile a 4 850 0007.
La domanda di abitativo sociale: il numero di persone registrate nelle liste d’attesa delle autorità locali per le abitazioni sociali è cresciuto costantemente durante gli anni ad oltre 1,8 milioni di famiglie nel 20118. Il numero di famiglie considerate senza casa e con bisogno prioritario dalle autorità
locali in Inghilterra è cresciuto del 10%, a 44 160 nel 2010/11, invertendo una tendenza quinquennale di diminuzione del numero dei senzatetto9.
Cambiamenti nel finanziamento e nella sostenibilità finanziaria dell’abitativo sociale: il governo ha
tagliato del 60% i fondi per le “associazioni abitative”, richiedendo loro di prendere prestiti da finanziatori privati, e obbligandole a calcolare gli affitti a basso costo delle nuove costruzioni, all’80% del
valore del mercato locativo locale. Nel frattempo, anche gli aiuti abitativi hanno subito tagli, colpendo le “associazioni abitative”, dato che il 70% dei loro inquilini beneficia di questo tipo di aiuto. C' è
infatti un limite alla quantità di contributo all'affitto, indipendentemente dal mercato locativo locale,
e calcolati al massimo sul costo di un 4 stanze. Le “associazioni abitative” affermano che il limite
va contro il modello di investimento per le abitazioni a basso costo. Secondo la National Housing
Federation, ad esempio, un’area di prezzi elevati come Londra, allontanerà le famiglie che non
possono beneficiare di contributi superiori al tetto di £500 a settimana. Questo porterà ad essere
meno accessibili le abitazioni sociali per le famiglie a Londra e in parte del sud-est. Il nuovo modello approvato dal governo, che prevede un finanziamento di £4.5 miliardi in quattro anni per realizzare 170 000 nuovi alloggi sociali, assieme all'incremento degli affitti, paragonato ai precedenti £
8.4miliardi in tre anni per consegnarne 150 000, trasferisce i costi e i rischi sulle spalle dei fornitori
e degli inquilini10.
2.2 Francia
L’impatto della crisi sul mercato della casa: Secondo il RICS, la recessione in Francia è stata relativamente moderata rispetto al resto dei paesi europei e il sistema finanziario ha superato bene la
crisi. I precedenti alti tassi di costruzione di case, ridotti all’inizio della recessione, sono stati in parte recuperati. Inoltre, le misure di stimolo del mercato abitativo durante la recessione sono state
sostanziali e hanno avuto un impatto considerevole. Includono un importante programma di costruzione di abitazioni sociali tra il 2009 e il 201011. Una grave problematica nell’ambito del settore abitativo francese è quello dell’accessibilità e dell’esclusione abitativa. Le spese per la casa medie
rappresentano oggi un quarto del budget familiare (contro il 18% nel 1984), e la somma è più alta
per gli inquilini12. La fondazione Abbé Pierre stima che attualmente 3,6 milioni di persone di Francia
sono alloggiate inadeguatamente, e che la crisi abitativa sta colpendo sempre più anche i redditi
della classe media13.
Produzione di abitativo sociale: l’abitativo sociale o settore ‘HLM’ in Francia detiene e gestisce 4,2
milioni di abitazioni per oltre 10 milioni di persone. In generale, nel settore non si è avuta una riduzione delle attività o del personale. In media, negli ultimi due anni sono state costruite 100 000
nuove abitazioni all’anno e 70 000 sono state rinnovate. Inoltre, circa 15 000 abitazioni all'anno
sono state costruite da organizzazioni di abitativo sociale per essere cedute in proprietà a basso
costo.
7 Idem
8 Department of Communities and Local Government
9CIH, NHF and Shelter (2011)
10Idem
11RICS 2011
12L'Union Sociale pour l'Habitat (2011, A)
13 Fondation Abbe Pierre (2012)
La domanda di abitativo sociale: ogni anno circa 450 000 di famiglie trovano casa nel settore HLM.
Ma 1,2 milioni di famiglie sono in lista d’attesa di abitativo sociale, mentre 550 000 inquilini dell’abitativo sociale cercano una sistemazione alternativa14.
Cambiamenti nella sostenibilità finanziaria e nel finanziamento dell’abitativo sociale: La maggior
parte dei finanziamenti di nuove costruzioni deriva da prestiti finanziari, il cui il principale prestatore
è la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) che fornisce fondi dai conti del ‘Livret A’, un fondo
di risparmi con tassi di interesse regolati e non soggetto a tasse. Altre fonti di finanziamento includono i sostegni per gli impiegati e i prestiti scontati (il cosìddetto 1% Logement’), e garanzie dalle
autorità locali o il fondo di garanzia HLM (CGLLS). Questo sistema di aiuto indiretto (Livret A, e 1%
logement) ha finora significato che il settore ha potuto beneficiare di un costante flusso di risorse al
di fuori del mercato finanziario, permettendo nel corso degli anni un livello sostenuto di produzione
di abitazioni sociali15. Recentemente ci sono stati ulteriori cambiamenti che hanno colpito negativamente il settore. Primo fra tutti, nel budget per il 2012 c’è stata una riduzione significativa dell’aiuto
pubblico diretto per la costruzione di nuove abitazioni sociali da parte dello stato, benché questo
rappresenta una parte relativamente piccola delle risorse finanziarie. Secondo, il tasso ridotto di
IVA applicato all’abitativo sociale è cresciuto dal 5.5% al 7%. È stato calcolato che costerà al settore €225 milioni all’anno. Infine, è stata stabilita una soglia dell’1% all'incremento dei benefici sociali
(inclusi i sussidi abitativi), mentre l’indice di aumento degli affitti quest'anno è dell’1,9%. Questo significa che ci saranno maggiori difficoltà per i più deboli nel sostenere le spese per la casa.
Altri sviluppi recenti nel settore abitativo sociale: c’è una tendenza all’impoverimento degli inquilini
delle abitazioni sociali. Nel 1973, il 12% delle famiglie in abitazioni sociali erano nel quartile di reddito più basso. Nel 2006, sono il 40%. Questo fenomeno sta accelerando perché le famiglie che lasciano il settore sono rimpiazzate sistematicamente da famiglie sempre più povere16.
2.3 Grecia
L’impatto della crisi: La situazione in Grecia è particolarmente allarmante. La disoccupazione supera il 20% e il numero di senzatetto è cresciuto, con un aumento del 20% della domanda di servizi
per i senza casa. Inoltre, i membri del FEANTSA riportano alti livelli di “senzatetto nascosti” tra i
giovani che non possono avere un'abitazione indipendente e vivono con le loro famiglie o gli amici
spesso in situazioni di sovraffollamento17.
La produzione di abitativo sociale: diversamente dal resto dei paesi dell’UE, la Grecia non ha un
settore locativo sociale. Il settore dell’abitativo sociale del paese riguarda le abitazioni offerte in
proprietà a basso costo a lavoratori ed impiegati da parte dell’Organizzazione abitativa dei lavoratori (OEK).
OEK è un’organizzazione tripartita che opera sotto gli auspici del Ministero del Lavoro e della Sicurezza Sociale, con fonti proprie di finanziamento. Le sue attività sono finanziate attraverso i contributi di lavoratori e impiegati del settore privato (1% dei salari) e dai datori di lavoro (lo 0,75% dei
costi salariali). Le abitazioni costruite da OEK sono vendute ai beneficiari (lavoratori e impiegati del
settore privato o pubblico iscritti alla principale organizzazione di sicurezza sociale e che versano i
contributi a OEK, oltre ai pensionati di tutte queste categorie) a un prezzo che rappresenta all’incirca il 50% del loro valore commerciale nel mercato libero.
OEK fornisce anche varie forme di assistenza abitativa, sovvenzioni, prestiti per l'acquisto, la costruzione, la riparazione, l'ampliamento e il completamento, sussidi per l'affitto, programmi abitativi
pilota e speciali per gruppi sociali vulnerabili. Circa 1 500 unità immobiliari sono state fornite in me-
14 L'Union Sociale pour l'Habitat (2011, B)
15CECODHAS Housing Europe Observatory (2011)
16L'Union Sociale pour l'Habitat (2011, A)
17FEANTSA (2011)
dia annualmente da OEK fino al 2009, corrispondenti a circa il 95% dell'attività costruttiva annuale
del settore pubblico18.
Sviluppi recenti: Sfortunatamente, dopo due anni di discussioni sulla ristrutturazione dell’organizzazione, il nuovo memorandum firmato dal Parlamento Greco il 12 Febbraio 2012, scioglie OEK descrivendolo come “un ente che fornisce prestazioni sociali non prioritarie”. Il memorandum stabilisce che OEK deve essere sciolto entro sei mesi dall’adozione della legislazione necessaria. Questo atto mette fine al settore abitativo sociale in Grecia, perché OEK era la sola organizzazione con
una attività significativa nel settore della fornitura di abitazioni accessibili. L’organizzazione sta cercando di proporre soluzioni alternative al Ministero del lavoro per assicurare una minima assistenza ai lavoratori mal alloggiati e sempre più poveri.
2.4 Irlanda
L’impatto della crisi sul mercato della casa: paragonata al resto dell’Europa, la crisi finanziaria ha
avuto il più forte e immediato impatto nel mercato abitativo irlandese (insieme con quello
spagnolo), causando l’esplosione della “bolla immobiliare ”. L’Irlanda si evidenzia come il paese
europeo con la maggiore caduta di prezzo delle abitazioni, dopo anni di notevoli incrementi durante il recente boom immobiliare (una riduzione del 38% dal picco di fine 2006).
Secondo il RICS, il salvataggio del paese di fine 2010, i persistenti problemi economici, e il sostanziale crollo delle nuove costruzioni significano che la fine della recessione nei mercati immobiliari
non è ancora in vista19. Attualmente esiste un numero notevole di proprietà invendute, tra le 35 000
e le 170 00 abitazioni nella stima più elevata20. Esiste anche un problema di ‘immobili fantasma’,
cioè gli insediamenti abitativi mai ultimati, che comportano anche problematiche di comportamenti
antisociali di salute e di sicurezza. Inoltre, una particolare attenzione è stata rivolta al problema degli arretrati e dei deficit. Nel primo quadrimestre del 2010, era in ritardo di oltre 91 giorni il pagamento di 32 300 mutui (il 4% di tutti i mutui). Si stima che 116 000 prestatori contabilizzavano perdite alla fine del 2009, aumentate a 196 000 al termine del 201021.
Produzione di abitativo sociale: la produzione di abitativo sociale da parte delle associazioni e cooperative abitative è scesa dalle 2011 nuove abitazioni nel 2009 a meno di 700 nel 2010. La produzione di abitazioni prevista nella V Parte degli Atti di Pianificazione e Sviluppo 2000 – 2008 (che
stabilisce la provvista di una certa percentuale di unità abitative sociali nei nuovi insediamenti immobiliari) è crollata: 1 914 unità di abitazioni sociali e a basso costo sono stati forniti nel 2009, con
una caduta del 58% rispetto al 2008, riflettendo la scivolata della produzione globale22. Ma il numero dei progetti abitativi della V Parte completati nel 2008 e 2009, inizialmente ha mascherato l’estensione del crollo produttivo perché i progetti su carta, in fieri e prossimi al completamento dovevano essere pagati e non furono bloccati. Le nuove costruzioni solo in piccola parte sono state rimpiazzate da abitazioni fornite in leasing. Per quanto riguarda la produzione di abitativo sociale da
parte delle autorità locali, le cifre per il
2010 non sono disponibili, ma la produzione era già crollata del 32% tra il 2008 e il 2009.
Domanda di abitativo sociale: in Irlanda è aumentata drasticamente dall’inizio della crisi, dalle 56
000 famiglie bisognose nel 2008 alle 98 000 famiglie nel 2011.
Cambiamenti nel finanziamento/ sostenibilità finanziaria dell’abitativo sociale: Ci sono stati cambiamenti significativi nel finanziamento pubblico per l'abitativo sociale. Il Capital Loan e il Subsidy
Scheme – che hanno finanziato al 100% i nuovi progetti – sono stati cancellati. Il Capital
Advance e il Leasing Facility (un programma finanziario a medio termine lanciato nel 2011) che li
sostituiscono, offrono solo una percentuale dello schema dei costi (che dovrebbe essere particolar-
18CECODHAS Housing Europe Observatory (2011)
19RICS (2011)
20Ministry of Environment, Heritage and Local Government (2010, B)
21Ministry of Environment, Heritage and Local Government (2010, B)
22Ministry of Environment, Heritage and Local Government (2010, B)
mente significativa per fare da leva nel finanziamento privato) mentre il resto deve essere ottenuto
da prestiti finanziari della Housing Finance Agency, creata da poco, o da istituzioni finanziarie private. Entro il 2016 ill finanziamento dell’abitativo sociale cadrà di oltre il 70% dal suo massimo. Il
punto cruciale sarà la richiesta di fondi governativi per assistere le associazioni abitative nel rimborsare i prestiti per lo sviluppo di nuovi progetti finanziati, in gran parte, attraverso le istituzioni finanziarie.
È stato anche programmato nel 2012 il rilascio di 2000 proprietà libere attraverso l’accordo del
NAMA, la National Asset Management Agency, da utilizzare da parte delle associazioni abitative
per fini sociali. Questo vuol dire che queste proprietà saranno fornite attraverso il leasing, poiché la
vendita delle proprietà alle associazioni abitative dipenderà dal prezzo di vendita e, se ci si ostinerà a rilasciare le proprietà libere ai prezzi del 2009, pochissime abitazioni saranno vendute.
Altri recenti sviluppi nel settore abitativo sociale: dal punto di vista della regolamentazione, il governo sta introducendo una nuova struttura per disciplinare le entità abitative riconosciute. Le associazioni abitative più piccole sono incoraggiate a fondersi o ad offrire servizi insieme per assicurare
una maggiore efficienza. La nuova struttura richiederà anche un maggiore grado di professionalità.
Il governo sta anche creando piani per fornire una migliore regolamentazione ai proprietari locatori.
2.5 Italia
L’impatto della crisi sul mercato della casa: l’impatto della stretta creditizia sul mercato è stata
maggiormente legata alla performance macroeconomica del paese più che alla bolla immobiliare.
Questo impatto si è trasformato meno in una caduta dei prezzi che in una caduta delle compravendite. Il numero di compravendite sta infatti diminuendo dal 2007 in tutta Italia.
La domanda è stata ridotta a causa dell’aumento della disoccupazione, soprattutto tra i giovani,
così come dai recenti tagli del bilancio, che colpiscono gli acquirenti di case a basso reddito. Il reddito medio della popolazione si abbassa e, mentre nel 2008 è stato calcolato che le famiglie spendevano per la casa il 32.2% del reddito disponibile, dal 2009 questa percentuale è cresciuta fino al
33.5%. La parte più debole della popolazione, come i disoccupati, i nuovi immigrati, e gli anziani,
continuano a soffrire di problemi abitativi in insediamenti scomodi e inadeguati. Esiste anche il problema degli acquirenti che non possono più pagare il mutuo. Assieme alla restrizione del credito
per i mutui da parte delle banche, questo fenomeno sembra spingere verso una crescita della domanda di abitativo sociale.
Domanda di abitativo sociale: ricerche recenti hanno rivelato che sono necessari circa un milione
di abitazioni sociali. La domanda odierna non solo sta crescendo, ma cambia anche la sua composizione, con una crescente inclusione della classe media che non possiede i requisti di reddito per
accedere all'abitativo sociale, ma che non può nemmeno accedere ai prezzi del mercato abitativo.
Una forte e insolita domanda locativa proviene anche dagli studenti universitari fuorisede, dai lavoratori atipici con contratti temporanei, dai giovani tra i 25 e i 35 anni, e da giovani coppie con bambini piccoli, categorie spesso caratterizzate da una situazione di impiego precario e notevole mobilità su tutto il territorio nazionale.
Produzione di abitativo sociale: il numero totale di abitazioni sociali ammonta a circa 800 000 unità.
Circa 6 900 abitazioni pubbliche in affitto sono state prodotte nel 2009, e altre 12 984 rinnovate,
ma si stima che il settore ha ridotto le sue attività del 37%.
Le cooperative abitative, le cui attività includono normalmente abitazioni a basso costo in vendita e
anche (meno diffusamente) in affitto sociale, hanno visto diminuire le loro attività del 24.8% dal
2000 al 2010.
Cambiamenti nel finanziamento/sostenibilità finanziaria dell'abitativo sociale: oltre ai costi di acquisto del terreno e di costruzione degli edifici, il deficit del bilancio nazionale e il forte declino dei finanziamenti pubblici, dalle regioni ai comuni, è da registrare l'aumento dei costi di gestione e di
mantenimento dell'abitativo sociale esistente già da qualche anno a questa parte. Una grave ripercussione grave è stata la svendita della proprietà pubblica. Attualmente, anche i programmi per i
quali sono stati approvati i finanziamenti non sono ancora partiti, e ci sono notevoli ritardi. Inoltre,
da quest'anno è quasi del tutto scomparso il sussidio per l'affitto, e c'è un aumento della morosità
degli affitti sia nel settore privato che in quello pubblico.
Dal punto di vista degli incentivi fiscali, i fornitori di abitazioni pubbliche, non godono più dello sconto sull’IVA: il tasso è stato aumentato al 21%. Inoltre, prima usufruivano dell’esenzione dalla tassa
di proprietà locale ma, secondo la nuova legislazione, i comuni possono introdurre questa tassa
per i fornitori di abitativo sociale. Questo costerà ai fornitori di abitativo sociale circa €150 milioni, e
porterà ad un calo del 14% dei proventi dall’affitto23.
Altri recenti sviluppi nel settore abitativo sociale: In termini di struttura organizzativa, si ha una continua concentrazione di piccole municipalità e agenzie abitative pubbliche a livello regionale. I salari sono stati congelati nel settore pubblico: questo incide direttamente sui fornitori pubblici che hanno ancora uno statuto di ente pubblico (IACP) e su tutto il settore abitativo pubblico con decisioni
volontarie.
2.6 Spagna
L’impatto della crisi sul mercato della casa: il crollo del mercato abitativo, iniziato all'indomani della
crisi finanziaria è proseguito lungo il 2010, nonostante alcuni sintomi di un possibile rallentamento
della discesa. Mentre l’economia generale e i mercati finanziari continuano a fronteggiare problemi
di sostanza, non significa che si è già arrivati in fondo al crollo del mercato abitativo. La costruzione di case ha raggiunto livelli altissimi negli ultimi anni del boom. Da allora, la produzione è crollata
rapidamente e la ripresa sembra possa situarsi al di sotto degli 80 000 a fine 2010, ma questo potrebbe non essere la parte inferiore24. C’è stato un crollo dei prezzi del 15% dal picco per le abitazioni esistenti, e qualcosa in meno per le nuove. La percentuale delle variazioni dei prezzi e i rischi
di peggioramenti futuri variano attraverso il paese e i segmenti di mercato. L’inflazione generale dei
prezzi fa prevedere una forte caduta del 22% nel valore delle abitazioni esistenti, finora una delle
maggiori in Europa. Inoltre, esiste un sostanziale eccesso di abitazioni inutilizzate (una stima tra
750 000 e un milione di abitazioni). Tra il 2008 e il 2011, 150 000 famiglie hanno perso le loro case
e sono rimaste con debiti notevoli, e si stima che almeno 510 000 famiglie possano perdere le loro
case entro il 2015 a causa della crisi economica25. Per affrontare la situazione, il governo sta negoziando con le banche un accordo su raccomandazioni – incluso un codice di buone pratiche bancarie – e misure legali per limitare gli sfratti. Le proposte includono, tra l’altro, l’abbassamento dei
tassi di interesse sui ritardi nel pagamento dei mutui, e un rinvio dello sfratto di due anni nel caso
in cui i membri delle famiglie sono tutti disoccupati e hanno dichiarato l’impossibilità di pagare.
Produzione di abitativo sociale: l’abitativo sociale in Spagna è rappresentato dalla cosiddetta Vivienda de Proteccion Oficial o VPO (“abitazioni protette”), che consistono soprattutto in abitazioni
sovvenzionate, vendute a prezzi scontati a persone con basso reddito. Queste abitazioni sono regolamentate da varie restrizioni , quali la superficie dell’alloggio, il limite massimo di reddito delle
famiglie acquirenti/beneficiarie, e il divieto di vendere per un certo periodo di tempo. L’abitativo sociale include anche un programma di alloggi in locazione, ma la sua estensione è molto limitata. La
produzione di abitazioni sociali è caduta del 51.8% dal 2008 al 2011, mentre la quantità di vendite
è diminuita del 42.51% per il mercato abitativo e del 32.68% per la VPO.
Nello stesso periodo (2008-2011) il recupero abitativo è sceso del 36.45%. Per quanto riguarda le
abitazioni sociali in affitto, la produzione è crollata perché l'appoggio finanziario dello Stato è stato
ridotto del 40 %, e alcune aziende pubbliche hanno addirittura dovuto vendere parte del loro patrimonio in affitto.
23FEDERCASA (2011)
24RICS (2011)
25ELMUNDO.es, 10/01/2012, Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (AFES)
La domanda di abitazioni sociali: mentre nel mercato i prezzi delle case si sono abbassati del
14.44%, il prezzo per le VPO è leggermente aumentato (2.3%). Come conseguenza, lo scarto tra i
prezzi di mercato e i prezzi “protetti”, è diminuito fino al 33.03% nel 2011. A causa della forte regolamentazione del settore VPO, le persone oggi tendono a scegliere di comprare una casa ad un
prezzo un poco più alto ma senza obblighi da soddisfare. Conseguentemente, la domanda di acquisto di abitazioni sociali è caduta. Questo è dovuto anche ad altri fattori: l'instabilità economica
delle famiglie e la crescente disoccupazione; la forte competizione da parte delle istituzioni creditizie che vogliono vendere i loro prodotti; il crollo dell'appoggio finanziario diretto dello stato agli acquirenti di case. Ma questo non significa che non c’è bisogno di abitazioni accessibili nel paese:
nonostante la progressiva caduta dei prezzi e degli affitti delle case a seguito della crisi, più del
43% dei giovani in Spagna non ha una fonte di guadagno che permetta loro di formarsi una famiglia.
Cambiamenti nel finanziamento/ sostenibilità finanziaria dell’abitativo sociale: il numero di persone
impiegate nelle aziende abitative pubbliche è stata ridotto di circa il 30%, così come gli stipendi degli impiegati. I finanziamenti sono sempre più ridotti e le aziende abitative pubbliche sono di fronte
a serie difficoltà economiche: all’inizio del 2011 gli aiuti diretti agli acquirenti sono scomparsi e i finanziamenti per la fornitura di abitazioni in affitto sono crollati del 40%. Allo stesso tempo, le istituzioni creditizie private tendono a non investire nel settore abitativo, e l’istituzione di credito pubblico
Institudo de Credito Oficial non può far fronte alla domanda di finanziamenti. Dato il crollo del mercato abitativo e il notevole stock abitativo inutilizzato, il governo ha approvato misure temporanee
per incoraggiare l’acquisto di abitazioni: dal 19 Agosto al 31 Dicembre 2011, tutti i pagamenti per
l’acquisto di abitazioni (nel settore del mercato sovvenzionato e libero) sono stati tassati l’IVA ridotta al 4 %.
Queste misure sono state contestate dalla Commissione Europea, poiché i regolamenti UE contemplano la possibilità di applicare un tasso ridotto solo all’abitativo sociale e non a tutti i tipi di abitazioni. Perciò non è chiaro se queste misure saranno estese al 2012.
Conclusioni
È difficile avere una visione completa degli effetti della crisi economica e finanziaria sul settore e
prevedere quale sarà, nei prossimi anni, l’impatto delle misure di austerità recentemente adottare.
E' già evidente la crescita della domanda di abitazioni a basso costo e di contributi per la casa, a
causa del declino delle condizioni socio-economiche di una parte crescente della popolazione. Nel
quadro dell’attuale crollo economico, vi sono numerose tendenze che accrescono la difficoltà nell’accesso e nel mantenere sistemazioni confortevoli: l'incremento dei ritardi dell’affitto e del mutuo,
il numero dei pignoramenti, le persone registrate nelle liste d’attesa dell'abitativo sociale e il livello
del numero di senza casa.
Dentro questo quadro, i modelli di finanziamento dell’abitativo sociale sono messi in causa da diverse problematiche: innanzitutto, gli stati non possono più sostenere gli squilibri dei bilanci e l'aumento del debito; in alcuni stati membri i tagli del bilancio pubblico destinato alle politiche abitative
sociali sono drammatici. Nel caso della Grecia, il piano di austerità recentemente approvato causa
la fine dell'intervento pubblico nel settore abitativo, con lo scioglimento dell’unica istituzione pubblica incaricata di provvedere abitazioni a basso costo per lavoratori a basso reddito.
Allo stesso tempo, nella maggior parte dei paesi, è stata registrata la restrizione dei prestiti al settore. Le grandi aziende abitative con patrimoni significativi e risorse che posso essere usate come
equity sono ancora capaci di far leva sull’accesso al credito delle banche a condizione favorevoli,
ma la situazione è sempre più difficile per le aziende più piccole. L’impatto dei diversi fattori varia
secondo il modello usato per finanziare la provvista di abitativo sociale, ad esempio, secondo il
peso rispettivo del finanziamento pubblico, dei prestiti bancari, e delle risorse proprie dei fornitori di
abitazioni sociali per finanziare l’offerta di nuovi abitazioni.
In generale dovrebbe essere sottolineata che l’esistenza di fondi intermediari/dedicati (come, tra i
paesi presi ad esempio in questo riassunto, il caso del sistema del Livret A in Francia) prova la sua
efficacia nella protezione del settore abitativo sociale nella crisi attuale.
Riferimenti:
Department of Communities and Local Government. Households on local authorities' housing waiting lists:
Excluding households waiting for transfers. Live tables, Table 600 http://www.communities.gov.uk/
CECODHAS Housing Europe Observatory (2011). Housing Europe Review 2012 - The nuts and bolts of European
social housing systems.
CECODHAS Housing Europe Observatory (2012). Housing affordability in the EU - Current situation and recent trends.
RESEARCH BRIEFING Year 5 / Number 1.
CHI, NHF, Shelter (2011). The Housing Report. Edition 1, October 2011
FEANTSA (June 2011). Impact of anti-crisis austerity measures on homeless services across the EU. FEANTSA
Policy Paper
FEDERCASA (2011). ICI sulle case popolari: ancora meno fondi per la manutenzione. Press release 16/12/2011
Fondation Abbé Pierre (2012). L'état du mal-logement en France. 17e rapport annuel.
Frazer, Hugh and Marlier, Eric (February 2011). Social Impact of the crisis and development in the light of fiscal
consolidation measures. Social Inclusion Policy and Practice, CEPS/INSTEAD
Ministry of Environment, Heritage and Local Government (2010, A). Housing Market Overview 2009
Ministry of Environment, Heritage and Local Government (2010, B). Quarterly Housing Statistics Quarter 4 2009
RICS (2011). European Housing Review 2011.
USH (2011, A). Crise économique, mutations sociales : les hlm au coeur de la réponse. Report to the Annual
Congress
USH (2011, B). Chiffres clés du logement social. Édition nationale, septembre 2011.
Lista delle contribuzioni/corrispondenti nazionali:
Se non è indicato diversamente, le informazioni pesentate in questo riassunto sono state raccolte dai nostri corrispondentii tra I membri del CECODHAS. In particolare, vogliamo ringraziare I seguenti corrispondenti per aver mandato informazioni importanti e per aver partecipato al dibattito :
Austria: Eva Bauer (GBV); Belgium: Hubert Lyben (VMSW), Christine Chermanne (SWL), Yves Lemmens (SLRB);
Francia: Laurent Ghekiere (USH); Germany: Manfred Sydow (GEWOBA);
Greece: Evi Kaila (OEK); Ireland: Dermot
Sellars (NABCO), Donal McManus (ICSH);
Italia: Anna Pozzo (FEDERCASA), Antonio Perruzza (FEDERABITAZIONE);
Portogallo: Joao Carvalhosa (CECODHAS P.);
Olanda: Sebastien Garnier (AEDES);
Spagna: Francisca Cabrera (AVS);
Svezia: Kurt Eliasson (SABO);
Regno Unito: Corine Meyer (NHF), Diane Diacon (BSHF), Graham Harper
(SFHA).
CECODHAS Housing Europe’s Observatory
L’Osservatorio è il settore della ricerca del CECODHAS Housing Europe – la federazione del settore abitativo pubblico, cooperativo e sociale. Lo scopo principale dell’Osservatorio è identificare e
analizzare le tendenze e ricercare i bisogni nel campo abitativo e dell'abitativo sociale in Europa.
L’Osservatorio sostiene la politica del CECODHAS Housing Europe fornendo analisi strategiche
basate su dati raccolti nel settore.
Per informazioni sulla serie di briefing futuri contattare:
[email protected]
CECODHAS Housing Europe Observatory
Housing Europe Centre
18 Square de Meeus
1050 Brussels, Belgium
http://www.housingeurope.eu/about/observatory